צפו: השכונות המבוקשות, המחירים והתשואות בעכו ובנהריה
חשיפה לצפון: "כל החיים שלי גדלתי בעכו. המשפחה שלי כאן, החברים, סוג של מושב. אני אוהב את העיר, את הקרבה לים, את הנגישות לכל מקום באזור. אני יכול לקבל הצעות עבודה במרכז ובכל זאת בוחר להישאר כאן". כך מספר אופיר ברנס (40), תושב עכו, נשוי לקרן פלוס שניים. "לא חסר לי כאן כלום", הוא מוסיף. "יש כאן הטבת מס בשיעור של 12% וגם תושבים בערים שמסביב מעדיפים לקנות פה דירות כדי ליהנות ממנה".
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
ברנס ורעייתו דווקא שקלו לצאת מעכו ואפילו רכשו דירת חמישה חדרים במסגרת "מחיר למשתכן" בשכונת משכנות האמנים בקריית מוצקין, כעשר דקות מעכו, תמורת כ-1.25 מיליון שקל. אולם כששמעו שנפתחה הגרלה גם בעיר מגוריהם, ביטלו את העסקה ורכשו תמורת 1.31 מיליון שקל דירת גן עם ארבעה חדרים במסגרת פרויקט "Unik & More Boutique" שבונות החברות אמריקה ישראל ועץ השקד בשכונת צפון הכרם החדשה.
7 צפייה בגלריה
"לא חסר לנו כאן כלום". אופיר וקרן ברנס, עם הילדים. רכשו דירה בעכו
(צילום: אלעד גרשגורן)
הדירה משתרעת על פני 103 מ"ר וכוללת גינה בשטח של 174 מ"ר, שתי חניות ומחסן. "שוק הנדל"ן פה עולה ועולה. אני הייתי מאלה שהתעכבו וחיכו לירידת מחירים, אבל זה לא קרה משום שיש פה הרבה בנייה חדשה. שנים לא בנו בעכו וזה מה שמקפיץ את המחירים", הוא אומר.
החיסרון: שוק התעסוקה
על פי נתוני תנועת אור הפועלת ליישוב ופיתוח הנגב והגליל, כמעט אלף דירות נמכרו בשנה החולפת בעיר הצפונית, שבה מתגוררים קרוב ל-50 אלף תושבים, במחיר ממוצע של כ-876 אלף שקל לדירה (חדשה ויד שנייה). הביקוש למגורים קפץ בין היתר על רקע ההחלטה שהתקבלה לאחרונה להעלות את הטבת המס מ-9% ל-12%. למרות תנופת הבנייה, השלכות מגפת הקורונה הובילו לירידה משמעותית של 73% בהתחלות הבנייה בעכו: מ-1,777 דירות ב-2019 ל-318 דירות ב-2020.
הקורונה גם העצימה את אחד החסרונות הבולטים בעיר: מחסור במוקדי תעסוקה. "אשתי פוטרה וכעת יש רק את המשכורת שלי וקצבת אבטלה. קשה למצוא עבודה. יש אזורי תעשייה קרובים בכרמיאל, בר לב, תפן, בטווח של חצי שעה נסיעה - אבל אין כאן היצע הולם לכישורים של התושבים ולכמות האוכלוסייה", אומר ברנס.
לדברי טל קופל, המשנה למנכ"ל חברת madlan, למרות הקושי - בטווח הארוך יש תוכניות שיסייעו לעכו לזנק קדימה. בין היתר מתוכננים שדרוג ושיפוץ של החוף הדרומי והטיילת, והוספת מלונות וכמה מאות דירות לאורך החוף, "מה שיסייע במיצוי הפוטנציאל התיירותי הניכר", הוא אומר. "במקביל, ב-2023 עכו אמורה להתחבר לחיפה באמצעות המטרונית. בעתיד, כביש 6 יגיע למזרח העיר, שם תוקם שכונת ענק חדשה עם תחנת רכבת ואזור תעסוקה משלה".
לא מעט שכונות חדשות נמצאות בימים אלה בבנייה בעכו, אך עד 2010 לא הייתה בנייה חדשה בעיר, "היו רק כמה פרויקטים פה ושם של קבלנים קטנים", אומר דקל רץ, יועץ נדל"ן בחברת רימקס חלוצים בעיר. "ב-2012 התחילו לקדם יותר ברצינות פרויקטים למגורים". שכונת צפון הכרם, למשל, שבה רכש ברנס דירה, צפויה לכלול מגדלים עם 1,500 דירות. לדברי רץ, מרבית הרוכשים בשכונה החדשה הם זוגות צעירים חסרי דיור ומשפחות משפרות דיור, שמכרו דירות יד שנייה במרכז העיר לטובת נכסים חדשים גדולים יותר.
המחירים טיפסו
מחירי דירות בשכונות המגדלים בעכו נעים סביב 1.05 מיליון שקל לדירות שלושה חדרים ועד ל-1.1 מיליון שקל לדירות כאלה בקומות הגבוהות. מחירי דירות ארבעה חדרים מתחילים ב-1.38-1.35 מיליון שקל, ומחירי דירות חמישה חדרים מתחילים ב-1.55 מיליון שקל.
מחירי דירות יד שנייה בשכונות הוותיקות במרכז העיר נמוכים משמעותית: על פי נתוני madlan, דירת ארבעה חדרים במרכז העיר נמכרת בממוצע ב-790 אלף שקל. הדירה מושכרת תמורת 2,280 שקל בחודש - תשואה של 4.25%. בשכונת מנחם בגין באזור הצפון הוותיק דירת ארבעה חדרים יד שנייה נמכרת תמורת 634 אלף שקל ומושכרת ב-2,660 שקל בחודש (תשואה של 5%). בשכונת נווה ספיר (קריית תמרים), המאופיינת במגדלים, דירה יד שנייה נמכרת תמורת 1.27 מיליון שקל בממוצע ומושכרת ב-3,220 שקל בחודש (תשואה של 3%). בסך הכל התשואה הממוצעת מהשכרה יכולה להגיע לכ-3.3%.
"מאז 2008 היו בעיר הכפלות מחירים. בחמש השנים האחרונות העלייה התרסנה, אך בשנה וחצי האחרונות הייתה שוב קפיצה על רקע הבנייה החדשה", מוסיף דותן סלע, מנהל מכירות באמריקה ישראל. "לפני שנתיים וחצי מכרנו דירות ארבעה חדרים בצפון הכרם ב-1.05 מיליון שקל, היום זה כ-1.2 מיליון שקל, עלייה של 7%. עכו מושכת משקיעים אבל גם לא מעט תושבים מהיישובים הסמוכים בשל הזיכוי במס", אמר.
"למרות הקורונה, יש עלייה משמעותית בביקוש להשקעה בעכו", טוען חן כרמי, בעלי חברת HouseStory Holdings LTD המתמחה באיתור נדל"ן למשקיעים מהארץ ומחו"ל. להערכתו, העלייה נובעת מהשיקום והשיפוץ של העיר העתיקה, מעבודות תשתית, מעבודות שימור ופיתוח בנמל ובטיילת, ובעיקר מכיוון שהעיר שוכנת על חוף הים ובעלת פוטנציאל תיירותי. לדברי רץ, על רקע הבנייה המסיבית בעיר, יש תחרות על מחירי הדירות במגדלים, ומחירי הנכסים שממשיכים לעלות הם דווקא אלה של צמודי הקרקע.
"כמי שנולד וגדל בעכו, אי אפשר שלא להתרשם מתנופת הפיתוח חסרת התקדים שעוברת על העיר", מסכים ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי לשעבר. "המנופים ניבטים מכל פינה, העיר התרחבה צפונה וקיימת תוכנית להתרחבות משמעותית מזרחה, מעבר לכביש 85. יש לה פוטנציאל תיירותי אדיר, והתקווה היא שהופעת החיסונים תסמן את סופה של מגפת הקורונה, ותחזיר במהרה את התיירות לגליל המערבי בכלל ולעכו בפרט, כחלק מהמנועים המרכזיים של כלכלת העיר".
מחפשים את הגלים
"נהריה זו עיר של אנשי ים, ואני מחפש את הגלים", אומר טל גור אריה (47), איש היי-טק, נשוי לשירי פלוס שלושה. גור אריה מתגורר ביישוב אורנית ורכש דירה להשקעה בשכונת אכזיב החדשה בנהריה, שאותה בכוונתו להשכיר לאורך השנה, למעט בחודשי הקיץ - אז מבחינתו הנכס ישמש בית קיט.
"זה תמיד היה אזור קסום מבחינתי. אני יליד נהריה, אמא שלי גרה בעיר ואנחנו מבקרים שם לעיתים קרובות", הוא אומר. גור אריה רכש דירת חמישה חדרים בשטח 116 מ"ר עם מרפסת בפרויקט "אכזיב על הים", שבונות החברות צמח המרמן ואלקטרה מגורים, תמורת 1.6 מיליון שקל.
מדובר בפרויקט שעורר מחלוקת בקרב ארגונים ירוקים, שהגישו התנגדות להקמתו מפאת קרבתו לים ולשמורת הטבע אכזיב. "בפעם הראשונה ששמעתי על הפרויקט לא האמנתי שבאמת יבנו שם", הוא מודה. "מבחינת פוטנציאל נדל"ני אין מקומות כאלה, זה הכי קרוב לקיסריה. בגלל הקורונה פספסנו את הקיץ הזה, אבל נגיע בעונה הבאה. היה חשוב לי הנוף לים. יצא לי לראות דירות בצפון תל-אביב שמשקיפות אל הים, אבל פה גם בנייה עתידית לא תפריע לנוף".
בינתיים, הוא אומר, דמי השכירות לא צפויים להיות גבוהים במיוחד ביחס למחיר - בין 5,000-4,500 שקל בחודש, "אבל בשבילנו זה מתאים, מה גם שבהמשך ייבנו מרכזי מסחר ובתי ספר וערך הדירות כנראה יעלה".
כמו בעכו, גם בנהריה אין מוקדי תעסוקה מספקים. לדברי קופל מחברת madlan, נהריה, שכוללת כיום כ-60 אלף תושבים, רוצה להכפיל את אוכלוסייתה עד 2040, "אבל ללא שיפור ניכר בתחבורה קשה להאמין שזה יקרה. כשהמטרונית תגיע לנהריה התושבים יוכלו להגיע בקלות למוקדי התעסוקה בחיפה". בעתיד כביש 6 יגיע עד צומת כברי וראש הנקרה, הוא מוסיף, מה שיקצר את זמני הנסיעה למרכז.
בנוסף סובלת נהריה מבעיית הצפות בחורף. כך למשל, המשטרה הודיעה ביום ראשון השבוע כי כל הכניסות לעיר נהריה נחסמו לתנועה בעקבות הצפות. זאת לאחר שנחל הגעתון הציף את הרחובות המרכזיים בעיר. הפעולות ללכידת המים באזורי ההר, מזרחית לנהריה, עדיין לא נושאות פרי.
3,000 דירות בבנייה
"כיום בנהריה יש יותר מ-3,000 דירות שנמצאות בתהליכי בנייה, חלקן במסגרת מחיר למשתכן וחלק בשוק החופשי", אומרת מיכל קורלנד, זכיינית חברת רימקס בנהריה, עכו, מעלות והגליל המערבי. לדבריה, השכונות החדשות המבוקשות בקרב הרוכשים הן אריאל שרון, יצחק שמיר ושמעון פרס, הממוקמות מזרחית ומערבית לכביש 4.
"הן מאופיינות במשפחות צעירות, בתי ספר שמתוכננים להיבנות, גני ילדים, בתי כנסת, מרכזים קהילתיים ומתחמי מסחר", היא אומרת. "בשוק החופשי מחירי דירות מתחילים ב-1.08 מיליון שקל וכבר הגיעו ל-1.1 מיליון שקל עבור ארבעה חדרים. דירת חמישה חדרים תתייקר ב-100 אלף שקל ואילו דירות שלושה חדרים קשה למצוא".
בשנתיים האחרונות, ככל שהשכונות מתפתחות, חלה עליית מחירים בעיר, ולדברי קורלנד המחירים טיפסו בשיעור של 5%-10%. "סלילת הכבישים החדשים וההתפתחות המסיבית צפויות להרים את מחירי הדירות בשכונות החדשות, למרות שההיצע גדול", היא מעריכה. "למרות הקורונה, לא מעט משפרי דיור הגיעו מאזור נהריה הירוקה ומהשכונות הוותיקות ורכשו נכס גדול יותר".
אשר לדירות יד שנייה בשכונות הוותיקות, על פי נתוני madlan, במרכז העיר דירת ארבעה חדרים נמכרת בממוצע ב-1.25 מיליון שקל ומושכרת ב-3,310 שקל בחודש - תשואה של 3.2%. בשכונת נהריה הירוקה (נווה יצחק רבין) דירת ארבעה חדרים נמכרת במיליון שקל ומושכרת תמורת 3,310 שקל בחודש (תשואה של כ-4%). בשכונת עין שרה מחיר דירת ארבעה חדרים הוא 987 אלף שקל בממוצע והיא מושכרת ב-3,040 שקל בחודש (תשואה של 3.7%). בשכונת טרומפלדור מחיר דירת ארבעה חדרים יורד לכ-532 אלף שקל והיא מושכרת תמורת 2,010 שקל בחודש (תשואה של 4.5%).
על פי נתוני תנועת אור, כ-1,194 דירות נמכרו בשנה החולפת בעיר במחיר ממוצע של כ-990 אלף שקל. יותר מ-500 דירות עומדות למכירה בימים אלה וב-2020 החלה בנייתן של 670 דירות חדשות, לעומת 940 דירות שהחלה בנייתן ב-2019 - ירידה של כ-30%. למרות זאת, אומרת קורלנד, "יש הגירה חיובית מאזור הקריות, חיפה, צפת, נצרת וכרמיאל, בין היתר בזכות העובדה שיש לנהריה חוף ים, הטבת מס ובנייה חדשה".
