ברבעון השלישי של שנת 2020 נרשמה התאוששות במספר עסקאות הנדל"ן, לאחר השפל שנרשם ברבעון הקודם עם פרוץ מגפת הקורונה. כך עולה מסקירה שפרסמה היום (שני) הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, לגבי ענף הנדל"ן למגורים. מדובר בחודשים יולי, אוגוסט וספטמבר - שבמהלכם הוסרו רוב המגבלות בשל מגפת הקורונה.
על פי הנתונים, בחודשים יולי-ספטמבר השנה מספר העסקאות בשוק החופשי (לא כולל מכירות במסגרת מחיר למשתכן ומחיר מטרה) עמד על 25,800 דירות - עלייה של כ-9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וזינוק חד של 54% בהשוואה לרבעון השני. מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2017.
אם כוללים מכירות דירות בסבסוד ממשלתי, מספר העסקאות ברבעון הסתכם ב-30 אלף דירות - עלייה של 5.5% בהשוואה לרבעון המקביל וזינוק של 54% בהשוואה לרבעון הקודם. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז הרבעון השני של 2015, בו נרשמה רמת שיא על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה בסוף יוני באותה שנה.
למרות ההתאוששות ברבעון, אי אפשר להתעלם מהשפעות הנגיף על הרבעונים הקודמים. מהנתונים עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו כ-65 אלף דירות - ירידה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אם כוללים דירות בסבסוד ממשלתי, מדובר במצטבר ב-75 אלף דירות - ירידה של 9% לעומת אשתקד.
נוטשים את אזורי הביקוש בגלל המחיר
העלייה בעסקאות ברבעון השלישי פסחה על לב אזורי הביקוש - תל אביב והמרכז - שם מספר העסקאות הוסיף לרדת לעומת הרבעון המקביל אשתקד. באזור תל אביב הסתכם מספר העסקאות בפחות מ-2,000 דירות - ירידה של 3% לעומת הרבעון השלישי ב-2019, בהמשך לירידה של 33% שנרשמה ברבעון הקודם. בהשוואה היסטורית נמצא כי אזור תל אביב מדורג במיקום הנמוך ביותר לגבי מספר עסקאות.
באזור המרכז חלה ירידה של 8% ברכישת דירות חדשות ומיד שנייה - הרבעון הרביעי ברציפות שבו יורד מספר העסקאות. בסך הכל נרכשו באזור זה 9,300 דירות בינואר-ספטמבר השנה - ירידה של 17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מנגד, בולטים אזורי ירושלים (בעיקר בעיר בית שמש) וחדרה עם עלייה חדה במספר העסקאות בשיעורים של 24% ו-19% בהתאמה (אם כי באזור חדרה נרשמה ירידה חדה במצטבר מתחילת השנה).
באגף הכלכלנית הראשית מציינים כי מבדיקה שערכו עולה שככל שמחיר הדירה עולה, כך נרשמו פחות עסקאות באזור (מה שמסביר את הירידה בעסקאות באזור תל אביב והמרכז). הממצא החריג היחיד הוא אזור ירושלים, שם מחירי הדירות גבוהים, אולם כאמור עיקר הרכישות היה בבית שמש.
משקיעי הנדל"ן קונים, המשקיעים הוותיקים מוכרים
את הגידול בעסקאות ברבעון השלישי הובילו המשקיעים על רקע הורדת מס הרכישה בסוף יולי. סך הדירות שרכשו עמד על 4,300 יחידות דיור - עלייה של 19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וזינוק חד של 87% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון השני. מדובר ברמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השלישי של 2017. עורכי הסקירה מציינים כי גורמים שבהם היה כדי לתרום לעלייה ברכישות היו ירידת הריבית של בנק ישראל והירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות.
משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 14.3% - גבוה ב-1.5 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגבוה ב-2.5 נקודות האחוז בהשוואה לרבעון הקודם. בסך הכל נרשמה עלייה ברכישות משקיעים בכל האזורים, למעט אזור המרכז, בו חלה ירידה של 6% ברבעון. בכך נרשם רצף של ארבעה רבעונים במהלכם ירדו רכישות המשקיעים באזור זה. מנגד, בולטים אזורי באר שבע וחיפה בעליות ברכישות (41% ו-39% בהתאמה).
ניתוח רמות השכר של המשקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 מצביע על תנודתיות גבוהה, על רקע השינויים שחלו בשוק. כך, ברבעון השני, שעמד כולו בצל מגפת הקורונה, עמד השכר הממוצע למשק בית של מי שרכשו דירה להשקעה באותו רבעון על 55,800 שקל ברוטו למשק בית - גבוה ב-14% משכר רוכשי הדירות להשקעה ברבעון הראשון של השנה. ברבעון השלישי עמד השכר למשק בית של המשקיעים על 45,200 אלף שקל - נמוך ב-19% משכר המשקיעים ברבעון השני ונמוך ב-7% לעומת הרבעון הראשון. כנראה שהורדת מס הרכישה הכניסה משקי בית פחות מבוססים לפלח שוק זה. ירידה נרשמה בשיעור העצמאים ובעלי החברות מקרב המשקיעים.
לצד חזרתם של משקיעי הנדל"ן לשוק והעלייה ברכישות, משקיעים ותיקים ניצלו את המגפה כדי למכור דירות. על פי הנתונים, מכירות המשקיעים ברבעון השלישי רשמו אף הם גידול משמעותי של 16% לעומת הרבעון המקביל ב-2019, והסתכמו ב-6,000 דירות. מדובר ברמה הגבוהה ביותר במכירות משקיעים מאז הרבעון הראשון של 2018. ביחס לרבעון השני גדלו מכירות המשקיעים בשיעור חד של 50%.
במקביל הוסיף לרדת רווח ההון הממוצע במכירות אלו, אולם נבלם הגידול במכירת דירות בהפסד. על פי הנתונים, רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון השלישי השנה עמד על 323 אלף שקל - סכום הנמוך ב-31% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ונמוך ב-9% בהשוואה לרבעון הקודם. הירידה ברווח ההון מקיפה את כל האזורים למעט אזור ירושלים (שרשם עלייה מתונה של 3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד).
העלייה במכירות משקיעים, אף שהייתה נמוכה במעט מזאת שנרשמה ברכישות המשקיעים, הובילה לירידה ב"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. במהלך הרבעון השלישי נגרעו מהמלאי 2,100 דירות, בעיקר בערים חיפה, פתח תקווה, ירושלים ותל אביב. מאז החל לרדת "מלאי" זה ברבעון השני של 2016, נגרעו ממנו כ-27 אלף דירות. לשם השוואה, ב-18 הרבעונים שלפני הרבעון השני של 2016, התווספו למלאי זה 36 אלף דירות.
גם הזוגות הצעירים חזרו לשוק
באשר לזוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה, מהנתונים עולה כי ברבעון השלישי נרכשו בשוק החופשי 11 אלף דירות חדשות ומיד שנייה - עלייה של 11% לעומת אשתקד וזינוק של 53% לעומת הרבעון הקודם. מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2018. עיקר הגידול ברכישות התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. אזור ירושלים בולט בעסקאות, בעיקר בעיר בית שמש, שבה נבנות שכונות גדולות למגזר החרדי.
אם כוללים דירות בסבסוד ממשלתי, נרכשו 15,300 דירות - הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז תחילת העשור האחרון. עם זאת, מדובר בגידול מתון של 4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, על רקע ירידה של 10% ברכישות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן (שמוסברת בעובדה שרמות השכר המאפיינות רוכשים אלה נמוכות, והם כנראה נפגעו מהמשבר). בהשוואה לרבעון השני מדובר בקפיצה של 53%.
צפו: אלו הערים שצפויות לשנות את פניהן
(צילום: אורי דוידוביץ)
רכישות משפרי הדיור (מי שיש בבעלותו דירה קיימת והוא מוכר אותה לטובת נכס משודרג) ברבעון השלישי הסתכמו ב-10,400 אלף דירות - עלייה של 2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זאת חרף גידול משמעותי בשיעור משפרי הדיור שרוכשים דירה טרם מכרו את דירתם הקודמת. "מלאי הדירות בהמתנה" עמד בסוף הרבעון השלישי על 17,300 דירות - גידול של 15% בהשוואה לרמתו של מלאי זה טרם פרוץ מגפת הקורונה. זוהי גם רמתו הגבוהה ביותר של מלאי זה מאז שנת 2014.
מספר העסקאות בדירות יד שנייה הסתכם ברבעון השלישי ב-19 אלף דירות, גידול מתון יחסית של 4% בלבד בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בפילוח מכירות אלו נמצא כי מכירת דירות על ידי משפרי דיור רשמה ירידה של 1%, לעומת גידול של 16% במכירות המשקיעים. באוצר מציינים כי ייתכן שמשפרי הדיור נוטים להתגמש פחות במחיר.
