ענף הנדל"ן אומנם המשיך לפעול בשנת הקורונה וברבעון האחרון של שנת 2020 כבר החל להתאושש, אולם אי אפשר להתעלם מההשלכות על התחלות הבנייה, שהציגו מגמה גורפת של ירידה, אם כי מתונה יותר מהתחזיות. נתונים שמפרסמת היום (א') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מסכמים את מספר התחלות הבנייה בשנה החולפת, ולפיהם ב-2020 החלה בנייתן של 51,600 דירות חדשות - ירידה של 3.5% בהשוואה לשנת 2019 (אז החלה בנייתן של 53,469 דירות חדשות).
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מדובר בנתון הנמוך ביותר בחמש השנים האחרונות: בשנת 2018 החלה בנייתן של 53,556 דירות; ב-2017 החלה בנייתן של 55,145 דירות; ב-2016 החלה בנייתן של 56,556 דירות; וב-2015 החלה בנייתן של 53,713 דירות.
הענף התאושש, כאמור, ברבעון הרביעי, לאחר שהציג עלייה של 17.8% בהתחלות הבנייה (14,186 דירות שהחלה בנייתן) לעומת הרבעון השלישי (12,045 דירות שהחלה בנייתן). נזכיר כי ברבעון השני של 2020 החלה בנייתן של 10,378 דירות בלבד בצל הסגרים. ברבעון הראשון, בטרם החל משבר הקורונה, החלה בנייתן של 14,996 דירות.
כ-30% מכלל הדירות שהחלה בנייתן בשנה שחלפה (15,440 יחידות דיור) היו במסגרת מחיר למשתכן - עלייה של 3.3% בהשוואה לשנת 2019. מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת מחיר למשתכן היה במחוז הדרום (4,850 דירות), המהוות 31.4% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו, לעומת 26.6% בשנת 2019. גם במחוז תל אביב עלה חלקן של הדירות הנבנות במסגרת מחיר למשתכן - מ-9.1% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו בשנת 2019 ל-14.8% בשנת 2020. ביתר המחוזות נרשמה ירידה.
ת"א וראשל"צ מובילות בהתחלות הבנייה
על פי הנתונים, הערים המובילות בשנת 2020 בהתחלות הבנייה הן תל אביב (עם התחלות בנייה של 3,497 דירות); ראשון לציון (2,807 דירות שהחלה בנייתן); אשקלון (2,796 דירות); רמת גן (2,670 דירות); וירושלים (2,463 דירות). כרבע מכלל הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2020 היה במחוז המרכז (25.4%) ובמחוז ירושלים - 8% בלבד.
היישובים שבהם המשיכה העלייה בהתחלות הבנייה בשנת 2020, לאחר עלייה שנרשמה גם בשנת 2019, היו נתניה, הוד השרון, באר יעקב, אשדוד ובית שמש. היישובים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2020, לאחר ירידות שנרשמו בשנת 2019 הם קריית שמונה, פרדס חנה-כרכור, רמלה, מודיעין, ראשון לציון, אשקלון וחולון.
עוד עולה מהנתונים כי נמשכת מגמת בניית בניינים רבי קומות: כשליש (35.6%) מהדירות בבניינים חדשים שהחלו בנייתן נבנות במגדלים בני 10 קומות ויותר – עלייה של 3.8% בהשוואה לשנה הקודמת. עלייה גבוהה במיוחד בשיעור הדירות הנבנות בבניינים רבי קומות נרשמה במחוז מרכז (עלייה של 16.3% לעומת 2019) ובמחוז חיפה (עלייה של 19.9% לעומת 2019). רק כ-15% בבניינים נמוכים הכוללים 1-2 דירות (בתים צמודי קרקע ובתים דו משפחתיים). מדובר בירידה של 4.7% לעומת 2019.
אשר להתחדשות עירונית, בשנת 2020 החלה בנייתן של 6,760 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש - ירידה של 6.5% לעומת שנת 2019. בשנת 2020 מתוך דירות אלה, 57.6% נבנו במחוז תל אביב ו-22.6% במחוז המרכז. מתוך כלל דירות אלה, 4,090 יחידות דיור נבנו במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) - עלייה של 12.7% בהשוואה ל-2019. כלומר שאר הדירות נבנו במסגרת של פינוי בינוי.
לראשונה מפרסמת הלמ"ס את מספר הדירות שנהרסו במסגרת זאת. על פי הנתונים, כמות הדירות שהחלה בנייתן לאחר הריסה הייתה גבוהה פי 3 מהדירות שנהרסו בפועל (כ-2,180 יחידות דיור שנהרסו ב-2020).
הערים שצפויות לשנות את פניהן
(צילום: אורי דוידוביץ)
בשנה החולפת החלה בנייתן של 3,600 דירות חדשות כתוספות בנייה לבניינים קיימים - ירידה של 3.7% בהשוואה לשנת 2019. מתוך דירות אלה, 33.4% נבנו במחוז תל אביב ו-20.4% במחוז דרום. במחוזות המרכז והצפון נבנו 14.5% מהדירות במסגרת תוספת בנייה לבניינים קיימים ו-14.2% בהתאמה. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-2,010 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק) - ירידה של 13.7% לעומת שנת 2019.
ירידה בגמר הבנייה ובהיתרי בנייה
אשר לנתוני גמר הבנייה (דירות שהסתיימה בנייתן), מהנתונים עולה כי מדובר ב-47,920 דירות - ירידה של 8% בהשוואה לשנת 2019. הסיבה לירידה בגמר הבנייה, כמו גם לירידה בהתחלות הבנייה, נעוצה, כאמור, בהשלכות הקורונה, הסגרים והקיפאון בענף לאורך חודשי 2020. המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה בשנת 2020 היה במחוז המרכז - 28.1% מכלל הדירות. במחוז ירושלים כ-6.3% בלבד.
בלמ"ס מתייחסים גם למתן היתרי בנייה בשנת 2020. גם כאן נרשמה ירידה של 7.8% לעומת 2019, לאחר שמספר היתרי הבנייה שהונפקו עמד על 51,660. כ-2% מהדירות בהיתרים היו למטרת הסדרת בנייה בלתי חוקית. 48.1% מסך הדירות בהיתרים שהונפקו בשנת 2020 היו במחוזות המרכז ותל אביב (25.8% ו-22.3% בהתאמה), כאשר במחוז המרכז חלה עלייה של 1.6% במספר ההיתרים לעומת שנת 2019 ובמחוז תל אביב נרשמה דווקא ירידה חדה למדי של 16.2% לעומת שנת 2019. עלייה במספר הדירות בהיתרים שהונפקו נצפתה גם במחוזות ירושלים (11.4%) ובמחוז צפון (10.5%).
ומה קורה בשטח? על פי נתוני הבנייה הפעילה של הלמ"ס, בסוף שנת 2020 נמצאו 126,800 דירות בתהליכי בנייה פעילה - עלייה של 3.3% בהשוואה ל-122,800 דירות בסוף שנת 2019. בנוסף, לרגל סיכום 2020 בענף הבנייה, בדקו בלמ"ס בקרב מנהלים בחברות בנייה מה היו החסמים בפעילות הענף בשנה החולפת. ממצאי הסקר מעלים כי 31.1% מהמנהלים בענף הבינוי ציינו כמגבלה חמורה עיכובים בקבלת היתרים/אישורים - אחוז דומה לשנת 2019. בשנת 2020 נצפתה עלייה של פי 1.8 לעומת שנת 2019 בקשיים בהשגת אשראי בנקאי, בירידה בביקושים לדירות ובבעיות בתזרים המזומנים באשראי.
זינוק במכירת דירות חדשות בינואר 2021
בזמן שבענף נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה, נראה כי הציבור הישראלי המשיך לקנות דירות בשנה החולפת למרות המשבר. הלמ"ס פרסמה היום במקביל את נתוני הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים (נובמבר 2020 - ינואר 2021), המורכבת ממספר הדירות החדשות שנמכרו וממספר הדירות החדשות שאינן למכירה (כלומר דירות שנבנו במסגרת בנייה עצמית ובנה ביתך או במסגרת של קבוצות רכישה).
על פי הנתונים, בשלושת החודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על 15,010 יחידות דיור - עלייה של 3.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2020). חלקן של הדירות שנמכרו מתוך הכמות המבוקשת הארצית היה 79.4%. אחוזים גבוהים יותר נצפו ברוב המחוזות - לדוגמה ירושלים (88.2%), מרכז (86.4%), חיפה (85.7%). לעומת זאת, במחוז הצפון אחוז הדירות שנמכרו מתוך סך הכמות המבוקשת עמד על פחות ממחצית (48.9%).
כמו כן, ברוב המחוזות הייתה עלייה בכמות המבוקשת של דירות חדשות בין שלושת החודשים נובמבר 2020 - ינואר 2021 לבין אותה תקופה אשתקד, פרט למחוז ירושלים ומחוז תל אביב. לגבי דירות חדשות שנמכרו, הייתה ירידה רק במחוז תל אביב (15.9%). במחוז דרום הייתה העלייה הגדולה ביותר בשיעור של 39.5%.
אם נתמקד במספר הדירות שנמכרו בתקופה שנבדקה, נראה כי מתוך הכמות המבוקשת של דירות חדשות - נמכרו 11,910 דירות חדשות לציבור הרחב (כלומר כ-80% מכלל הכמות המבוקשת בישראל לדירות חדשות). מדובר בעלייה של 11.7% במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים.
בחישוב חודשי ניתן לראות כי בינואר 2021 נמכרו 4,148 דירות חדשות - זינוק של 21.2% לעומת ינואר 2020 (אז נמכרו 3,423 דירות חדשות). לעומת החודש שקדם לו (דצמבר 2020) מדובר בעלייה של 9% (אז נמכרו 3,806 דירות חדשות). בחישוב של 12 החודשים האחרונים - כלומר מפברואר 2020 עד ינואר 2021 - מדובר בעלייה של 17.3%. הלמ"ס תיקנה במעט את הנתונים השנתיים, כך שלפי הדו"ח שפורסם היום - בסך הכל נמכרו בשנה החולפת 39,413 דירות חדשות - עלייה של 17.7% לעומת 2019, אז נמכרו 33,492 דירות חדשות.
כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים התרכז ביישובים אשקלון (861 דירות), באר יעקב (667 דירות), תל אביב (663 דירות) וראשון לציון (539 דירות). בראש רשימת היישובים שבהם חלה עלייה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים נמצאו היישובים באר יעקב, קריית אונו, אור עקיבא, פתח תקווה ורמלה. לעומת זאת, היישובים העיקריים שבהם נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים הם חריש, באר שבע ובית שמש.
אשר לדירות חדשות שנותרו למכירה על המדף - מהנתונים עולה כי בסוף ינואר 2021 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 39,600 יחידות דיור (לעומת 40,100 דירות בסוף דצמבר 2020). כלומר, מספר הדירות שנותרו על המדף פחת.
לגבי דירות חדשות שאינן למכירה, מדובר ב-3,100 יחידות דיור כאלה בשלושת החודשים האחרונים - נתון המהווה ירידה של כ-20% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם. כ-77% מכלל הדירות החדשות שאינן למכירה נבנו במסגרת בנייה עצמית ובנה ביתך. מתוכן 40.3% היו במחוז הצפון, 20.3% במחוז הדרום, 16.3% במחוז המרכז, 10.2% במחוז חיפה ו-4.7% במחוזות ירושלים ותל אביב.
האוצר: עלייה ברכישות המשקיעים בינואר 2021
בתוך כך, גם הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, פרסמה היום את סקירת הענף הנדל"ן למגורים, בדגש על מכירת דירות בינואר 2021. על פי נתוני האוצר, בחודש זה נמכרו לציבור הרחב 10,500 דירות (חדשות ומיד שנייה) – עלייה של 7% לעומת אשתקד. בניגוד לנתוני הלמ"ס, שהציגו עלייה במכירת דירות חדשות בינואר 2021 גם לעומת דצמבר, נתוני האוצר מצביעים על ירידה חדה של 22% במכירת דירות. ככל הנראה משום שחלה ירידה ברכישת דירות מיד שנייה (כאמור באוצר משקללים את מספר הדירות החדשות ומספר הדירות מיד שנייה שנמכרו). על פי נתוני האוצר, ירידה במכירת דירות יד שנייה נרשמה בעיקר באזור תל אביב. למעשה מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ינואר באזור זה ב-20 השנים האחרונות.
אשר למשקיעים, הרכישות בחודש ינואר הסתכמו ב-2,200 דירות, זינוק של 58% בהשוואה לינואר אשתקד, על רקע הפחתת מס הרכישה בסוף חודש יולי האחרון. בהשוואה לחודש הקודם ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של 13%. מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו אף הם ב-2,200 דירות - עלייה של 5% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם ירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש ינואר ב-3,600 דירות, ללא שינוי בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 22% בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות דירה ראשונה על ידי זוגות צעירים ורווקים חסרי דירה בשוק החופשי הסתכמו בחודש ינואר ב-3,900 דירות - עלייה של 14% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם ירידה בשיעור דומה בהשוואה לחודש הקודם. מכירות מחיר למשתכן הוסיפו לרדת בחודש ינואר בשיעור חד של 49% בהשוואה לינואר אשתקד, בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו מאז פרוץ מגפת הקורונה. ניתוח רמות השכר של הרוכשים מצביע על רמות שכר נמוכות יותר מאשר של מי שרכשו דירה במסגרת זו טרם המשבר.
