הביקוש לדיור בערים הגדולות, לצד עתודות הקרקע המצטמצמות, הובילו במשך השנים לשינוי באג'נדה התכנונית של המדינה ולהכרה בצורך לבנות לגובה כדי לנצל באופן יעיל את הקרקע ולעמוד בביקושים. ככל שעבר הזמן המגדלים צמחו לגובה, ואם בעבר בניין בן 20 קומות היה נחשב גבוה, כיום נבנים מגדלי מגורים של 40 ו־50 קומות.
"המגמה נובעת בעיקר ממצוקת קרקע ומהרצון של יזמים למקסם את הרווח", אומר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר ובעל תואר ראשון בסוציולוגיה. "אם היזם מצליח לשים את הידיים על קרקע בפריים לוקיישן, הוא רוצה למקסם ככל הניתן את הרווח מהפרויקט, מבחינת השקעה של זמן ותשומות. העירייה, מצידה, מעוניינת לקבל היטלי השבחה מיטביים".
בכל הנוגע לצד של הרוכשים, החלק המעניין ביותר במגדל הוא ללא ספק הקצה העליון שלו - מיהם הקונים שבוחרים להתמקם בקומות הגבוהות, ומה מניע אותם לשלם מחיר גבוה יותר, לעתים בפער של מאות אלפי שקלים מהקומות התחתונות? מהי ההשפעה של מונח הקסם "נוף לים" על המחיר ועל ההעדפות שלהם? ואיך משווקים דירה בקומה ה־40 כשהבניין נמצא על הנייר?
"50 זה ה-20 החדש"
האדריכל גיל שנהב, יו"ר הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (ISRAEL-CTBUH) מציין כי "נושא המגדלים מרגש אנשים בכל העולם. לא סתם דובאי נחשבת כקוריוז כלל עולמי עם גורדי השחקים שלה. המגורים בקומות הגבוהות של המגדלים מייצרים חוויה חדשה שלא הייתה מוכרת לנו. בהיסטוריה הרחוקה אנשים הלכו על האדמה וגרו בקומת הקרקע, במערות ובבקתות. ב־100 השנים האחרונות חלה תפנית, הגיע מוצר חדש של דירות בגורדי שחקים בקומה ה־30, ה־60 וה־90".
"בתחילת שנות ה־2000 בניין בן 20 קומות היה דבר חריג בנוף האורבני, ולגור בקומות הגבוהות שלו היה נחשב יוקרתי", אומר גיל גורביץ', סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת אזורים. "כיום רשויות מצופפות חכם יותר ובונות מגדלים של מעל 30 קומות ואפילו 50, כך שבניין של 25-20 קומות הפך לטיפוסי ברוב הערים הגדולות. 50 זה בעצם ה־20 החדש, יש מעט מאוד מגדלים כאלה למגורים הנמצאים כיום בבנייה בגוש דן, בטח ובטח מחוץ לתל אביב, ומגורים בקומות כאלו גבוהות זה דבר נדיר, שקשה לתאר אותו למי שלא חווה אותו. מדובר בחוויית מגורים נחשקת".
רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק, אומר כי חלק מהקהל שרוכש בקומות הגבוהות הוא משדרגי דיור בגיל 50 ומעלה. "מדובר בקהל אורבני - אנשים שגם אם יצאו מהעיר בשלב מוקדם של הקמת המשפחה ועברו לפרבר, בגיל 50 ומעלה הם כבר חוזרים לעיר. במרבית המקרים זו הדירה האחרונה שלהם בחיים, ולכן הם לא מתפשרים ומוכנים לשלם פרמיה על היתרונות של חוויית המגורים בגובה: נוף, אוויר ושקט, לצד קרבה למרכז העניינים ועירוב שימושים הנפוצים במגדלים".
אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של רוטשטיין נדל"ן, מוסיפה כי "אם בעבר מגדלים היו נחלתם של אנשי העשירון העליון בתל אביב, היום רואים יותר ויותר בנייה לגובה גם במעגלים מחוצה לה. בערים מחוץ לגוש דן המגדלים נפוצים בעיקר בתוכניות של פינוי־בינוי, שבהן צריך להכפיל את מספר הדירות הקיימות פי ארבעה וחמישה, כדי שהפרויקטים יהיו כדאיים ליזמים".
יתרון הגובה: נוף, אוויר, שקט, וגם תחושת הצלחה
מה מחפשים הדיירים שמגיעים לקומות הכי גבוהות במגדל? לדברי דנוס, "צריך להבין שהאוכלוסייה המדוברת היא לא האוכלוסייה הכללית. מרבית הציבור הישראלי חושש לגור בגובה גבוה מאוד בעקבות פחד גבהים, תחושת חוסר ביטחון, חשש מתרחיש של שריפה, רצון להיות קרובים יותר לאדמה". עוד הוא מציין, כי דתיים ושומרי שבת לרוב נמנעים ממגורים בקומות גבוהות בעקבות התלות המוחלטת במעליות. "באופן כללי, התלות במתקנים ובתשתית גדלה ככל שעולים בקומות".
לכן מי שבוחר לגור בקומה גבוהה, מחפש ייחוד בנכס, ערך מוסף שהוא מעבר למספר המ"ר. "קומה גבוהה מאוד יכולה לתת תחושה של יוקרתיות, תחושה של 'עשיתי את זה, הצלחתי בחיים'. אותם אנשים רואים את מימוש ההצלחה שלהם במגורים מעל כולם. קומה גבוהה מבטיחה להם שהם ייהנו תמיד מהנוף, תמיד יהיו גבוהים יותר, ולא יסתירו להם", אומר דנוס.
"יש מי שמחפש בקומות הגבוהות את הניתוק מהרחוב, מבחינת רעש וזיהום אוויר. כשהם בבית, הם רוצים להיות בספרה אחרת, עם חיבור לשמיים, ולא להיות קשורים למה שמתחולל למטה", מסביר דנוס ומוסיף כי "פעמים רבות הדירות בקומות האלו הולכות ל'אספנים' של נדל"ן, שמחפשים נכס ייחודי שיש כמוהו רק אחד. זה נותן הנאה של אקסקלוסיביות. מדובר על נדל"ניסטים בנשמה שאומרים 'אם אני קונה משהו בבניין מסוים, אני רוצה לקנות את הנכס הכי טוב שבו'".
"חוויית המגורים בשחקים מעניקה פרטיות חריגה שלא הייתה בעבר", מוסיף שנהב. "כשאני גבוה מעל, אני רואה את כולם ואף אחד לא רואה אותי. אפילו אם יש לי וילה רחבת ידיים, השכן מהבניין הצמוד עולה לקומה השנייה ויכול לראות את כל המתרחש אצלי, ואם בכל זאת אני רוצה יותר פרטיות אז אני מציב חומות גדולות, אך מנגד אני מאבד את כל האוויר והנוף. רק כשאני גר במגדל, אני משיג את הפרטיות המוחלטת. זה מזכיר במעט את הרצון השבטי הקדום לגור בפסגות ההרים ובכך להיות בשליטה על המתרחש". עוד מסביר שנהב, כי "האוויר נקי יותר בקומות העליונות, משום שהמגדלים מייצרים ערבול ועירוב של האוויר מהשכבות העליונות יותר, אשר יורד כלפי מטה ומשפיע לטובה על איכות האוויר שאנו נושמים במגדלים לעומת הבניינים הנמוכים".
ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אלמוגים, אומרת כי "בפרויקט שלנו הכולל שני מגדלים בני 32 קומות בנתניה, הרוכשים מתעניינים בשיקולים כמו האור המגיע לדירות במגדלים, שאינו מופרע על ידי הבניינים הסמוכים. דירות בקומות הגבוהות מוצפות באור טבעי למשך שעות ארוכות יותר, גם בימי החורף. האוויר בקומות האלו צלול יותר, יש פחות אבק מאשר בדירות נמוכות והוא זורם גם בימים חמים".
הסיבות לפער בין הקומות: מיקום ונוף, אבל גם עלויות הבנייה
אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על מחיר בין קומות עליונות במגדל הוא "הגביע הקדוש" של המגדלים - נוף פתוח לים. "היום רואים מבנים ליד הים הנבנים בצורת מניפה לכיוון מערב, כדי שגם הדירות הצדדיות יראו את הים, בעקבות החשיבות הגדולה שהרוכשים מייחסים לכך", אומר דנוס. "תכנון כזה משתלם ליזם, שמצליח להפיק את הרווח המיטבי מכל דירה, גם אם הבנייה עולה יותר בעקבות עיצוב לא סטנדרטי".
לדברי גורביץ', "כשמדובר במרכיב של הנוף, יש קומות ספציפיות במגדל - בייחוד כזה המגיע לכ־50 קומות - שיהוו 'מקפצת מחיר' ויביאו את הפערים בין קומה שבה לא רואים את הים, לקומה שבה רואים אותו בבירור, ל־150-100 אלף שקל". לטענתו, עם העלייה לגובה יש שדרוג של הנוף ועל כך אנשים מוכנים לשלם יותר.
לדברי דנוס, "במגדל שלחלק מהדירות בו יש נוף לים, ההבדל בין דירה עם נוף לדירה עורפית יכול להגיע ל־25%. אבל כשמדובר על מגדל מול הים בהשוואה למגדל במיקום אחר באותה עיר, הפער בין דירות באותה קומה בשני פרויקטים שונים יכול להגיע גם ל־50%". עם זאת, הוא מציין כי הפרמטר הזה לא תקף בערים שבהן הנוף לים ניבט מהרבה דירות בעיר, כמו חיפה, הבנויה על ההר מול הים.
מלבד הפרמטרים הברורים של נוף ומיקום, קיים גורם מציאותי הרבה יותר למחירים הגבוהים בקומות העליונות - עלות הבנייה. ישראל דוד, מהנדס וממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים וחבר במועצה העולמית לבניית רבי קומות, אומר כי "הקמת מגדל היא אתגר תכנוני והנדסי גדול, הדורש מיומנויות מיוחדות, הן בתכנון והן בביצוע. צריך להביא בחשבון, למשל, את השפעות הרוח על נוחות המשתמש, יציבות לרעידות אדמה, חומרים חדשים, בניה בת קיימא, תנועות ותזוזות של המבנה בגין השפעות אקלימיות, סוגיות של תחזוקה ועוד". לכן ככל שהמגדל גבוה יותר, עלויות הבנייה גבוהות יותר, מה שמהווה הצדקה נוספת להעלאת המחיר ככל שהקומה גבוהה יותר."בסופו של דבר המשוואה מתאימה לשני הצדדים - היזם מטיל את העלויות הנוספות על הרוכש, שמצידו מסוגל ומוכן לשלם יותר על הדירה", אומר דנוס.
רוני טננבאום, סמנכ"לית שיווק גינדי החזקות, אומרת כי צריך לקחת כל פרויקט לגופו ולבחון את תמהיל הדירות בקומות העליונות. "בפרויקטים של מגה־יוקרה הדירות בקומות העליונות יהיו גדולות יותר ומיוחדות, עם חללים גבוהים, 6 חדרים או 5 עם גינות תלויות. לעומתם, יש פרויקטים, בעיקר בתל אביב והסביבה הקרובה, שבהם יש תמהיל דירות מגוון לכל אורך הבניין, כולל בקומות העליונות. בפרויקט Upper House בתל אביב יש דירות 4-3-2 חדרים עד לקומה העליונה, המתאימות מצד אחד למשפחות ומצד שני למשקיעים, אשר רואים פוטנציאל השבחה גדול יותר בדירה עם נוף פתוח".
עוד פרמטר שמשפיע על הפער בין הקומות הוא המיקום של הדירה באופן יחסי במגדל כולו. כלומר דירה בקומה 30 במגדל של 31 קומות תהיה יקרה משמעותית ביחס לדירות בשאר הקומות, משום שהיא כמעט בראש המגדל. לעומת זאת דירה בקומה ה־30 במגדל של 50 קומות לא מספקת אקסקלוסיביות ואת האפשרות "להסתכל על כולם מלמעלה", ובהתאם המחיר והפער שלה מהקומות שמתחתיה יהיה פחות משמעותי.
תל אביב מול פריפריה: הפער בין הקומות גדול יותר במרכז, אבל גם המחיר למ"ר
לדברי דנוס, "בכל מקום שהמגדל נמצא בו, בין שמדובר באזור המרכז או הפריפריה, הרוכשים שמגיעים לקומות העליונות הם האוכלוסייה העשירה באזור, באופן יחסי לשאר התושבים. אלה אנשים עם טעם ייחודי ודרישה לרמת חיים מסוימת, ללא קשר לאזור בארץ".
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מציינת, כי "מרכיב הקומה משווי הדירה משתנה מעיר לעיר ומפרויקט לפרויקט. לרוב ככל שמתקרבים יותר לקו נוף ייחודי כדוגמת נוף לים או נוף פתוח לשמורת טבע, עלות תוספת הקומה עולה. כך לדוגמה, בבת ים בפרויקטים במרכז העיר מרכיב הקומה משווי הדירה עומד על כ־20 אלף שקל. ככל שמתקרבים לקו החוף העלות קופצת פי 2.5 ומגיעה ל־50 אלף שקל.
"ברמת גן ובאשקלון זיהינו תופעה מעניינת, שבה בקומות הנמוכות עלות מרכיב הקומה נמוך יחסית, אולם בקומות הגבוהות יש קפיצה משמעותית שיכולה להגיע גם לכ־100 אלף שקל. באשקלון מדובר על המעבר מקומה 16 ל־17 בפרויקט שנמצא בסמיכות לים, וברמת גן - מקומה 30 ל־31".
טננבאום מוסיפה, כי "דווקא בתל אביב אפשר למצוא היום דירות אטרקטיביות גם למשקיעים בקומות הגבוהות, אך ככל שמתרחקים מהמרכז, הדירות בקומות הגבוהות פונות יותר לרוכשים שבאים לגור בדירה ולשדרג את עצמם - וחלק מהשדרוג, לתפיסתם, מורכב מנוף, גודל דירה ומחיר גבוה יותר".
איך משווקים דירות יוקרה בקומות העליונות, כשהבניין על הנייר?
אחד מהאתגרים בשיווק דירות בקומות העליונות במגדלים הוא לשווק לרוכשים פוטנציאליים איכות חיים, שנמצאת באותו שלב על הנייר בלבד.
"בעבר המשימה הייתה יותר תיאורטית, אבל היום יש עזרים טכנולוגיים שממחישים לדיירי הקומות הגבוהות את חוויית המגורים העתידית שלהם", אומרת טננבאום. "היום מעלים רחפן שמצלם את הנוף המדויק שישתקף מחלון הדירה, אפשר להמחיש את החוויה בקומה הגבוהה באמצעות הדמיות וסיור וירטואלי מלא של 360 מעלות".
ואם חשבתם שהדירות הקומות העליונות נשארות אחרונות בגלל מחירן הגבוה יכול להיות שהכול חלק מאסטרטגיה שיווקית של היזם. "כדי לבקש את המחירים הנכונים והגבוהים על הקומות העליונות, היזמים מציעים קודם את הקומות התחתונות בהנחות בשלב המכירה המוקדמת, ולא פותחים בכלל את הקומות העליונות למכירה", מסביר דנוס. "לאחר שהקומות התחתונות נמכרו, היזמים מתחילים לשווק את הדירות העליונות במחירי פרימיום, כאשר לרוכש יש כבר תפיסה שהדירות ה'רגילות' כבר נתפסו, והוא יכול לשריין לעצמו איכות חיים טובה יותר, מעל כולם".
אם כן, אין ספק כי מגמת הצמיחה של מגדלי המגורים משמשת פתרון למצוקת הדיור והקרקע בישראל, לצד הטענה כי מדובר בפתרון לעשירים בלבד, אשר שואפים להרגיש מנותקים מהסביבה. כאשר בוחנים את המניעים של הרוכשים הפוטנציאליים של הקומות העליונות, מגלים שהם מחפשים שקט, אוויר נקי ונוף פתוח בכל בוקר מחדש. מעל הכול, הדיירים האלה מחפשים את הדרך להציג את ההצלחה שלהם בחיים, לחיות בנכס ייחודי ולהרגיש שהם מסתכלים על החיים מלמעלה.
