השבוע התבשר ענף הנדל"ן שרוכשי הדירות חוזרים לשוק, נכון לפחות לחודש יוני האחרון. זאת לאחר פרסומים של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהעידו על עלייה במכירת דירות ביחס לחודשים הקודמים. משרדי המכירות, שהיו סגורים בתקופת הסגר, נפתחו - והקונים שישבו על הגדר העזו וחתמו על עסקאות, זאת למרות שמשבר הקורונה רחוק מלהסתיים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
במקביל לנתונים על חודש יוני, פרסם האוצר ממצאים עדכניים על הרבעון הראשון של 2020. בניגוד לתמונת המצב הנוכחית, נתונים אלה הראו כי עוד לפני התפשטות הנגיף (וגם בתחילתו), שוק הנדל"ן רשם האטה משמעותית. למעשה, מספר עסקאות הנדל"ן ברבעון הראשון של 2020 הציבו אותו, לפי האוצר, כחלש ביותר מאז שנת 2009, כאשר הרבעון הראשון באותה השנה עמד בצל פרוץ המשבר הכלכלי העולמי.
מי שהוביל את הירידה במכירות היו הזוגות הצעירים, אבל לא רק: גם פלח השוק של משקיעי הנדל"ן הצטמצם באותה תקופה. למעשה, בזמן שבימים אלה המשקיעים נערכים להחלטת שר האוצר להוריד את מס הרכישה על קניית דירה מ-8% בחזרה לשיעור של 5%, שר האוצר היוצא יכול היה להיות מרוצה: ברבעון הראשון של השנה הם קנו פחות, ביצעו פחות עסקאות ובעיקר – מכרו דירות בהפסד.
בת"א, כמו תמיד, הייאוש יותר נוח
צלילה אל הנתונים מראה כי ברבעון הראשון של 2020 נמכרו על ידי המשקיעים 5,200 דירות - ירידה של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בנוסף, נמצא כי חלה עלייה בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי. על פי האוצר, לאחר שבשני הרבעונים הראשונים אשתקד נרשמה עלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, חלה התייצבות בשיעור זה במחצית השנייה של 2019 על רמה של 7.4% מסך הדירות שמכרו המשקיעים. אולם ברבעון הראשון השנה עלה שיעור זה ל-8.8%.
בנוסף, נתונים ראשוניים לרבעון השני מצביעים על עלייה משמעותית נוספת בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה עם רמה גבוהה יחסית של דירות שנמכרו בהפסד, כאשר שיעורים אלו נעים בין 10% באזורי חדרה וטבריה ל-15% באזור באר שבע. באזור תל אביב הייאוש היה קצת יותר נוח ושיעור הדירות שנמכרו בהפסד עמד על 2.4% מסך העסקאות, בדומה לשיעור זה ברבעון המקביל אשתקד.
באוצר ניתחו את מכירות המשקיעים לפי תקופת החזקה בנכס. הניתוח מלמד כי כמחצית ממי שהחזיק בדירה עד שלוש שנים מכר אותה בהפסד ריאלי, או לכל היותר ללא רווח הון. המשמעות: כמחצית מהמשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון השנה, לאחר שלכל המוקדם רכשו את דירתם ברבעון השני של 2017, לא צמח להם רווח הון ממכירת הדירה.
שיעור גבוה יחסית (24%) של מכירות בהפסד נמצא גם בקרב מי שהחזיקו בדירה בין 6-3 שנים. בקרב מי שהחזיקו בדירה בין 9-6 שנים כבר ירד שיעור זה ל-10% בלבד. השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד נרשם בקרב מי שרכשו את דירתם בין השנים 2007-2005.
צפו: האם זה הזמן לקנות דירה בחסות הקורונה
(משי בן עמי)
מתחרים בזוגות הצעירים בפריפריה
אשר לרכישות משקיעים, בתקופה שנבדקה נרכשו 3,500 דירות על ידי משקיעים – ובאוצר מציינים כי מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות המשקיעים ב-20 השנים האחרונות (רק בארבעה רבעונים בשני העשורים האחרונים נרשמה רמה נמוכה יותר). בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 6%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי תל אביב וירושלים נרשמה עלייה ברכישות משקיעים, אולם מדובר ברמה נמוכה יחסית בהשוואה היסטורית. בשאר האזורים נרשמו ירידות ברכישות. העלייה בקניית דירות בירושלים נעוצה בעיקר בזינוק ברכישות תושבי חוץ, שגם הם צפויים ליהנות מהורדת מס הרכישה.
אם נחזור לזוגות הצעירים, ניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו על ידי משקיעים בהשוואה לאלו שנרכשו על ידי הזוגות בשוק החופשי (כלומר בניכוי דירות מחיר למשתכן) מלמד שבאזורי הפריפריה פערי המחיר נמוכים, ובאזורי הביקוש במרכז הארץ גבוהים.
כך למשל, באזור באר שבע המחיר הממוצע של דירה שנקנתה על ידי משקיע עמד על מיליון שקל - נמוך ב-1% בלבד ממחיר דירה שרכש זוג צעיר באזור זה. לעומת זאת, באזור המרכז, משקיע רכש בממוצע דירה ב-2.16 מיליון שקל - גבוה ב-18% ממחיר דירה שנרכשה על ידי זוגות צעירים. בשורה התחתונה, בפריפריה, שאמורה להוות אלטרנטיבה לחסרי דירה לפחות לפי התוכניות החדשות של הממשלה בתחום הדיור, המשקיעים מתחרים בזוגות הצעירים. ההחלטה להוריד את מס הרכישה קרוב לוודאי תעמיק את התחרות עוד יותר.
פורסם לראשונה: 09:53, 14.08.20
