צפו: שאלות ותשובות על כלכלה בימי קורונה
(אורי דוידוביץ, חגי דקל)
משבר הקורונה מציף שאלות בנוגע למעברי דירה, הובלות, כניסת שמאים לנכסים ועוד. בימים האחרונים המשבר אף דרבן חברי כנסת להעלות סדרה של תביעות והצעות בכנסת במטרה להקל על רוכשי הדירות. תביעות שונות כבר הוגשו למשרדי האוצר והשיכון, לבנק ישראל ולבנקים.
גיבשנו שאלות ותשובות בעזרת עו"ד אברהם ללום, ראש פירמת עוה"ד אברהם ללום ושות' ויו"ר פורום המקרקעין בלשכת עוה"ד; עו"ד מוריה מזרחי ממשרדו; חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין; עו"ד קארין שמעון-שובל ממשרד עוה"ד שמעון-שובל ומומחים ממשרד הבריאות. התשובות עשויות להשתנות בהתאם להחמרה או הקלה בהגבלות שקובע משרד הבריאות.
חוזה השכירות מסתיים בעוד 3 ימים והזמנתי הובלה, אך בשל המצב אני צריך לדחות כי איני מעוניין להכניס מובילים לביתי. אולם בעל הדירה אינו מוכן להמתין ודורש כי אמסור את הדירה במועד - שכן הוא מעוניין להשכיר אותה לשוכר חדש. מה עושים?
עו"ד אברהם ללום מציין כי יש לפעול בהתאם להוראות החוזה אולם כל מקרה נבחן לגופו. בהתאם להוראות משרד הבריאות, ניתן לעבור דירה אם מדובר במקרה דחוף. אם נדרש, ניתן להסתייע גם באנשי מקצוע ונותני שירותים לצורך כך לרבות מובילים. יש עם זאת להקפיד על הוראות והנחיות משרד בריאות כמפורט, למשל לשמור על מרחק של שני מטרים בין אדם אחד לאחר.
האם מותר על פי תקנות החירום להעניק בימים אלו שירותי הובלה לצורך מעבר דירה?
ממשרד הבריאות נמסר כי ניתן לעבור דירה בימים אלה אם מדובר ב"מעבר דחוף", ואין מניעה מבקשת סיוע מבעלי מקצוע לצורך כך (למשל בהובלה). יחד עם זאת, יש להקפיד לשמור על הוראות והנחיות משרד הבריאות, ובכלל זה:
- מניעת התקהלות של 10 אנשים ויותר.
- שמירה על מרחק של שני מטרים בין אדם לאדם - מלבד בני משפחה גרעינית המתגוררים תחת קורת גג אחת.
- אם נדרש תאום בין בעלי הדירות (היוצא והנכנס), רצוי כי הוא יתבצע באמצעים דיגיטליים (למשל טלפון או מייל).
- אם נדרש סיוע מבעלי מקצוע (שיפוץ, צבע, ניקיון), רצוי שהדבר יעשה שלא בנוכחות הדיירים.
- במידה ומדובר במעבר דירה של אדם השוהה בבידוד, ואין אפשרות לדחות את המעבר עד לאחר סיום תקופת הבידוד, יש לפנות למשרד הבריאות מראש לקבלת אישור חריג והנחיות מקצועיות.
מבדיקה שערכנו עם חברות הובלה עולה כי יש ירידה דרסטית בהזמנת הובלות. בחברת ההובלות "דרך היושר הובלות" מציינים כי "בתקופה זו אנו מבצעים רק עבודות דחופות. אנו נאלצים לסרב ללקוחות שמבקשים להעביר פריט בודד כמו ארון ושידה וגם מספר מעברי הדירות ירד מאוד בשל המצב".
איך הקורונה תשפיע על הנדל"ן שלכם? צפו בריאיון באולפן ynet
(שמוליק דודפור)
אני בעל דירה והשוכר הודיע שאינו יכול לשלם את דמי השכירות שכן הוא לא עובד עקב המצב. איני יכול לוותר על ההכנסה. האם אני יכול לפנות אותו בתקופה כזו?
עו"ד אברהם ללום מציין כי בראש ובראשונה יש לבדוק את חוזה השכירות. האם זכות הביטול היא של שני הצדדים או של המשכיר בלבד? יש לבדוק את התנאים הקבועים בהסכם השכירות לעניין ביטול חוזה, למשל הודעה מוקדמת, האם השוכר נדרש למצוא מחליף ועוד. בנוסף כדאי לבדוק האם קיים בחוזה סעיף שמתייחס ל"כוח עליון" או נסיבות שאינן בשליטת הצדדים. מבחינת ההיבט המסחרי, ניתן לבחון דחיית תשלום דמי שכירות בהסכמת שני הצדדים.
לעניין פינוי השוכר, קיים מנגנון קבוע בחוק המכונה "תביעה לפינוי מושכר", אולם הסעד המבוקש בהגשת תביעה זו הוא פינוי בלבד ולא ניתן להוסיף סעד נוסף דוגמת סעד כספי. השוכר מצידו עשוי לטעון לסיכול חוזה מכח סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970) בנסיבות של "כוח עליון".
בנוסף, בנסיבות מסוימות יכול השוכר לטעון, בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971, לפטור זמני מתשלום דמי שכירות במקרים בהם נמנע מן השוכר להשתמש במושכר כתוצאה מנסיבות הקשורות במושכר, או בדרכי הגישה אליו. בכל מקרה, סוגיות אלו עשויות להגיע לפתחם של בתי המשפט אשר יכריעו בכל מקרה לגופו. מומלץ לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת.
3 צפייה בגלריה
מימין: עו"ד אברהם ללום ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי
(צילום: גבריאל בהרליה ודנה קופל)
מה צפויים בתי המשפט להחליט בעניין פינוי שוכר שאינו משלם שכירות בשל משבר הקורונה ושבעל הנכס מבקש לפנות אותו?
עו"ד קארין שמעון-שובל ממשרד עו"ד שמעון-שובל, המתמחה במשפט מסחרי, בנקאות וחדלות פירעון, מציינת כי לפי התקנות לשעת חירום וכל עוד אלה בתוקף, לא יפונו בתי מגורים ובתי עסק. עם זאת, השוכר אינו פטור מתשלום כל הסכומים הנדרשים (דמי שכירות, חשבונות שונים) כסדרם ובהתאם לחוזה השכירות. אולם, בעל הדירה יוכל לתבוע בהמשך את השוכר על נזקים שנגרמו לו, ככל שנגרמו, כתוצאה מאי הפינוי במועד.
כמו כן יש לבחון מה קובע הסכם השכירות, שכן בהסכמי שכירות רבים קבוע פיצוי מוגדר וקבוע על כל יום של עיכוב בפינוי הדירה על ידי השוכר. "אם גם בחוזה השכירות שלכם קבוע פיצוי כזה, אתם 'מסתכנים' בתשלום פיצוי זה. יש עם זאת לקחת בחשבון שבית המשפט פוסק לעיתים סכומים נוספים בשל נזקים שנגרמו לבעל הדירה בנסיבות המקרה הספציפי", אומרת שמעון-שובל.
בנוסף וחשוב לא פחות, אם העמדתם לבעל דירה ביטחונות (ערבות בנקאית למשל), קחו בחשבון שהוא כלל לא יצטרך לפנות לבית משפט ויוכל לממש אותם בעצמו. באופן עצמאי במקרה של ערבות בנקאית או פיקדון כספי, או בהליך משפטי במקרה של שטר חוב. עם זאת, במקרה והסוגיה אכן תגיע לבית המשפט, עשויים להתחשב שם בנסיבות החריגות מאוד כיום, תוך ניסיון לאזן בין הנזק הכספי שנגרם לבעל הדירה לבין טיעוני השוכרים.
אנחנו הורים לשתי ילדות וגרים בשכירות במרכז הארץ. בעל הבית מכר את הדירה ולצורך קידום העסקה מעוניין לשלוח שמאי. בגלל המצב סירבנו לכניסת השמאי, ובעל הבית שלח מכתב איום בתביעה. האם כניסת שמאי לדירה מותרת ותקינה בזמן כזה?
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, מציין כי על-פי חוות דעת היועץ המשפטי ללשכה, עבודתם של השמאים מותרת נכון להיום כל עוד הם שומרים על הוראות משרד הבריאות בעת עבודתם וביקורם בנכסים. באם יש חשש מכניסת אורחים בעת הזו (לגיטימי לחלוטין) הוא יכול לבקש מהשמאי להיכנס עם כפפות ומסכה, לשמור מרחק של שני מטרים בעת הביקור או לצאת מהבית בעת ביקורו ולחזור מספר דקות לאחר צאתו.
מסילתי מזכיר כי שמאי המקרקעין מודעים לנושא ועושים כל שניתן על מנת לספק את השירות הנדרש מהם, תוך שמירה על בריאות הלקוח ובריאותם הם. "אני קורא לשמאים לנקוט במשנה זהירות בתקופה זו, לערוך שיחה מקדימה עם דיירי הנכס על מנת לתאם מראש את האופן בו יתבצע הביקור ובמידה והדייר עדיין חושש או שמדובר באוכלוסייה בסיכון, לבחון אפשרות לדחיית הביקור למועד אחר", אמר.
ממשרד הבריאות נמסר בהקשר לכניסת שמאי לנכס: "עובד ובכלל זה שמאי רשאי להגיע למקום עבודה כל עוד לא הוגבל או צומצם. מקום עבודה הוגדר בצורה רחבה ככל מקום שנעשית בו עבודה. כניסה של עובד למקום עבודה מותנית בהצהרה כי אין לו תסמינים - חום, שיעול או קוצר נשימה. בנוסף באחריות המעסיק לדאוג למיגון מתאים למניעת הדבקה".
