העיר הגדולה ביותר - אבל אין בה מספיק בנייה למגורים: בשנת 2020 מספר התושבים בירושלים הלך והתקרב למיליון נפש, אולם בדיקה שנערכה לגבי שוק הנדל"ן בבירה מעלה כי ב-2021 צפוי מחסור של אלפי דירות חדשות. הבדיקה, שנערכה עבור ynet לקראת יום ירושלים שחל היום (ב') על ידי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, בחנה את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר, ב-2020 התגוררו בעיר כ-957,600 תושבים. לפי דו"ח הרשויות המקומיות של הלמ"ס, ב-2019 עברו לגור בה 11,900 תושבים חדשים (אולם עזבו אותה 20,100 תושבים). מספר המהגרים הגדול ביותר לעיר הגיע מהיישובים בני ברק (780), בית שמש (730), תל אביב (570), אשדוד (390), גבעת זאב (380), ביתר עילית (360) ומעלה אדומים (350).
ניתוח מכרזי קרקעות המדינה מעלה כי בשנים הקרובות יתווספו להיצע הדירות בבירה כ-4,000 יחידות דיור חדשות, כאשר אם מסתכלים על הטווח הבינוני-קצר של השנה הקרובה, צפויות להתווסף פחות מ-2,000 דירות לשוק המגורים ממכרזים ששווקו בין השנים 2018-2019. ואולם, לפי נתוני הלמ"ס, הביקושים לדירות בעיר במגמת עלייה בשנים האחרונות: ב-2020 נמכרו בירושלים 1,439 דירות חדשות, בהמשך ל-1,293 דירות חדשות ב-2019.
לדברי יעקב, הדירות שצפויות להתווסף לבירה אינן מיועדות לכלל האוכלוסייה אלא בעיקר לפלח מצומצם של זכאי תוכנית מחיר למשתכן ומחיר מופחת. על פי הבדיקה, בשנת 2017 לא היה ולו מכרז אחד לדירות חדשות בירושלים שהושלם, כלומר שהוכרז בו זוכה (שווק מכרז מחיר למשתכן בשכונת מורדות מלחה שלא הושלם).
עוד עולה מהנתונים כי בשנת 2018 פורסמו 3 מכרזי מחיר למשתכן עם 1,106 דירות (מכרז אחד בשכונת רמת שלמה ושניים בשכונת מורדות ארנונה). ב-2019 היו 5 מכרזי מחיר למשתכן עם 1,747 דירות (בשכונות סן סימון, מורדות ארנונה, רמות ורוממה). ב-2020 היה מכרז אחד בלבד של תוכנית מחיר מופחת עם 1,174 דירות (בשכונת גבעת המטוס). וב-2021 עד כה לא הושלם אף מכרז.
ההיצע המוגבל בא לידי ביטוי גם בנתוני התחלות הבנייה בירושלים של הלמ"ס, שירדו בשנת 2020 בכ-20% לעומת 2019 ל-2,461 יחידות דיור, לעומת 3,070 דירות שהחלה בנייתן בשנת 2019. לפיכך מעריך יעקב כי צפוי השנה מחסור של כ-5,000 דירות חדשות בעיר. לדבריו, "היצע הדירות בירושלים מוגבל מאוד והמחסור הולך וגדל מדי שנה, שכן פורסמו מכרזי מדינה בודדים בלבד וגם הם רק לזכאים".
יעקב מוסיף כי "בשנים האחרונות אנחנו רואים עלייה עקבית בביקושים לדירות בכל חלקי ירושלים. החל מתושבי חוץ ומשקיעים, דרך משפרי דיור וזוגות צעירים המחפשים דירות בשכונות החדשות ועד מצמצמי דיור המוכרים את צמודי הקרקע במושבים סביב ירושלים ומחפשים דירות בעיקר במרכז העיר. ואולם, בשנים האחרונות לא היו מספיק מכרזים לעומת הביקושים שנמצאים בעלייה. לכן חסרות בעיר כ-5,000 דירות לפחות למגורים והמספר הולך וגדל מדי שנה".
"המנוע ליצירת דירות חדשות - התחדשות עירונית"
לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2020, בשנה החולפת אושרו בירושלים 6 מתחמי פינוי בינוי הכוללים למעלה מ-5,000 יחידות דיור חדשות, וניתנה החלטה לקידום 17 מתחמים נוספים עם 4,500 יחידות דיור חדשות. ב-15 השנים האחרונות אושרו עד סוף 2020 כ-28 תוכניות פינוי בינוי עם 10,153 דירות חדשות - המקום הרביעי בישראל מבחינת היקף הדירות המאושרות.
גם הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), שמאשרת תוכניות בנייה רחבות היקף, כולל פרויקטים של התחדשות עירונית, בהליך מזורז, הודיעה ב-2020 כי תקדם תוכנית פינוי בינוי במתחם הנורית בעיר המיועדת להקמה של 1,971 דירות חדשות.
"המנוע היחיד ליצירת דירות חדשות הוא התחדשות עירונית", אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל"ן הפועלת בירושלים. לדבריו, "בעיר יש עשרות פרויקטים פעילים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ועוד עשרות בשלבי תכנון שונים. למרות זאת, אנו חווים מחסור בדירות ביחס לביקושים, אשר בשנה האחרונה התגברו, בין היתר, עקב חזרתם של תושבי חוץ לרכוש בעיר בעקבות גל הקורונה העולמי - רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים זינקו ב-92% ברבעון הרביעי של 2020, לעומת גידול של 5% בלבד ברמה הארצית".
עם זאת, הוא מציין כי סך הדירות שיופקו מפרויקטים של התחדשות עירונית בשנה-שנתיים הקרובות אינו גדול. "מדובר בפרויקטים שעוברות שנים ארוכות מהבקשה להיתר ועד לסיום הבנייה כדי לקדם אותם, וגם זה תורם למחסור החמור בדירות בעיר", הוא אומר.
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל"ןצילום: דנה תמריעל פי הלמ"ס, משך הזמן הדרוש לקבלת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בעיר עומד על 2.3 שנים, לעומת זמן ממוצע ארצי של 2.9 שנים (מעט קצר יותר). ב-15 השנים האחרונות ניתנו היתרי בנייה לחידוש 236 מבנים עם 4,292 דירות חדשות, כאשר בשנת 2020 לבדה ניתנו היתרי בנייה לחידוש 46 מבנים עם 839 דירות חדשות. למרות הזמן הארוך, ירושלים היא בין הערים המובילות בישראל בקטגוריה זו.
"עתודות הקרקע בעיר מוגבלות, אך יש הרבה שכונות ותיקות עם שיכונים רעועים שמשוועות לחידוש", ממשיך אוהב ציון. "מבחינת האוכלוסייה, יש ריבוי משפחות דתיות שמבחינתן תזוזה לפריפריה לא רלוונטית משום שהיא מהווה התרחקות מהקהילה, מבתי הכנסת, מבתי הספר ובתי המדרש - וגם להם נועדה ההתחדשות העירונית. הבעיה היא שבניגוד לתל אביב, למשל, בירושלים לא קיימת תוכנית אב מוגדרת להתחדשות עירונית שמסדירה את זכויות הבנייה, ומוטב שתתגבש כזו בהקדם האפשרי".
עו"ד יעל פלטאו בילו, שותפה במחלקת הנדל"ן והמלונאות במשרד עוה"ד ליפא מאיר ושות', מחזקת את הדברים. "ההתחדשות העירונית בירושלים תופסת תאוצה בשנים האחרונות והעירייה, בראשות ראש העיר משה לאון, מובילה מדיניות התומכת בהתחדשות עירונית כפתרון למצוקת הדיור בעיר וכמנוף לצמיחה. לפי נתוני העירייה, נכון לסוף 2020 נמצאות כ-30 אלף יחידות דיור בהליכים שונים של הליכי פינוי בינוי, גידול של 17% לעומת שנה קודמת".
לדבריה, "בעיר פועלת מינהלת ההתחדשות העירונית, שהוקמה ב-2014 במשותף על ידי עירית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים. המינהלת פועלת לקדם ולהוציא לפועל פרויקטים ולסנכרן בין כלל הגורמים המעורבים בפרויקט. למרות זאת, בעיר קיים צורך אמיתי בחידוש ושיקום השכונות הוותיקות, כמו גם צורך בהגדלת היקפי הבנייה ותוספת יחידות דיור להתמודדות עם המחסור הקיים בדירות".
"יתווספו עשרות אלפי יחידות דיור"
מעיריית ירושלים נמסר: "העיר ירושלים נמצאת בימים אלו בתנופת פיתוח חסרת תקדים בתחום הבינוי וההתחדשות העירונית, אשר יוסיפו עשרות אלפי יחידות דיור לטובת תושבי העיר. רק לאחרונה הייתה עיריית ירושלים הראשונה להאריך את תוכנית תמ"א 38 בעיר עד לשנת 2025, זאת מתוך הבנה כי התחדשות עירונית היא כלי משמעותי להגדלת היצע יחידות דיור בעיר. העירייה מקדמת בינוי של כ-30 אלף יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, בין היתר בשכונות קריית יובל, קריית מנחם, גוננים, סנהדריה, נווה יעקב, במזרח העיר וכן לאורך צירי הרכבת הקלה. בנוסף, מקדמת העירייה תוכניות בינוי על קרקעות פנויות - ברכס לבן, במורדות ארנונה, בהר חומה ובגבעת המטוס ובעטרות.
"עוד פועלת העירייה לקידום תוכנית קירוי בגין, אשר אמורה לייצר עתודת קרקע לבינוי כ-1,800 יחידות דיור, תוכנית רובע הכניסה לעיר אשר תוסיף כ-1,100 יחידות דיור ותוכנית האב לשכונת תלפיות אשר אושרה לאחרונה, ותכלול תוספת של עד 8,500 יחידות דיור והכל לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור, תרבות ופנאי. תנופת הבינוי בעיר מקודמת לצד פיתוח תשתיות התחבורה, הכוללות כניסה נוספת לעיר, פיתוח וקידום תשתיות הרכבת הקלה היחידה בישראל וכן שדרוג ופיתוח נראות המרחב הציבורי".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מקדמים תכנון, שיווק והקצאת קרקעות לבנייה בכל רחבי העיר ירושלים במסלולי שיווק מגוונים. בשנים 2021-2022 מתוכננת הקצאת קרקעות לבנייה של כ-14,500 יחידות דיור. חלק מהקרקעות כבר פורסמו ונמצאות בהליכי מכרז; חלקן הוקצו ליזמים לקידום שיווקן; וחלק אחר יוקצה לאחר אישור התוכניות במוסדות התכנון. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לתכנן ולהקצות קרקעות למגורים בכל חלקי העיר ירושלים, שיהוו מנוף לפיתוחה ולשגשוגה של העיר".
מהרשות להתחדשות עירונית נמסר: "בשל מורכבותה הרבה של העיר ירושלים, הן מבחינת הרכב האוכלוסייה והן מבחינת מאפייני הבנייה של השכונות, לא קיימת תוכנית עירונית כוללת להתחדשות עירונית, כי אם קיימות תוכניות אב שכונתיות. בתוכניות מסומנים אזורים להתחדשות עירונית, דוגמת תוכנית אב יובלים גנים, קטמונים ח-ט ועוד. בנוסף, בירושלים קיימת מדיניות כוללת לעניין תמ"א 38, הצפויה לעבור עדכון והארכת מועד, וכן מדיניות לציפוף הבנייה על צירי הרכבת הקלה. כלל הטיפול ביוזמות ההתחדשות בעירונית נמצא בידי צוות בו שותפים מהנדס העיר, לשכת התכנון המחוזית והמינהלת להתחדשות עירונית הפועלת תחת העירייה ותחת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומרכזת את הטיפול והמעקב אחר הפרויקטים בראייה כלל עירונית".
