תזכורת: איפה זינקו מחירי הדירות?
(צילום: משי בן עמי, ירון ברנר)
המשקיעים קונים יותר, רוכשי הדירות נוטשים את מחיר למשתכן. בחודש אוקטובר האחרון נרכשו 7,700 דירות חדשות ומיד שנייה (בשוק החופשי ובסבסוד ממשלתי). מדובר בעלייה של 20% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם בירידה של 19% בהשוואה לחודש ספטמבר. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסמה היום (ב') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג. הירידה באוקטובר לעומת החודש שקדם לו, מוסברת בהקדמה של עסקאות על רקע כניסת המשק לסגר באמצע ספטמבר. העלייה לעומת אשתקד מוסברת, בין היתר, בכך שבאוקטובר 2019 חל חג הסוכות.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (תוכנית מחיר למשתכן), הסתכם מספר העסקאות למכירת דירות באוקטובר 2020 ב-6,700 יחידות דיור - עלייה של 33% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 21% בהשוואה לחודש הקודם. כלומר, בחודש אוקטובר נמכרו רק 1,000 דירות מוזלות. סך העסקאות בדירות יד שנייה בלבד עמד על 4,700 - עלייה של 28% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם מדובר בירידה של 21% בהשוואה לספטמבר.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה בעסקאות באוקטובר לעומת אשתקד הקיפה את כל האזורים, כאשר בתחתית נמצאים אזורי נצרת ותל אביב, עם שיעורם נמוכים משמעותית מהממוצע הארצי (עלייה של 7% ו-15% בהתאמה). מנגד, אזורי נתניה וירושלים בולטים עם שיעורי גידול חדים של 54% ו-42%, בהתאמה. העלייה בעסקאות באזור ירושלים נרשמה בבית שמש בעיקר (ולא בירושלים עצמה).
כך, בעיר ירושלים נרשם גידול של 9% בלבד במספר העסקאות בשוק החופשי בהשוואה לאוקטובר אשתקד, ואילו בית שמש רשמה גידול חד של 156%, זאת במידה רבה על רקע תנופת בנייה גדולה בעיר זו ורמות מחירים נמוכות יחסית (כ-1.5 מיליון שקל בממוצע לדירה על פי האוצר). בכך, ניצבת בית שמש במקום השביעי מבחינת מספר הדירות שנרכשו בה בשוק החופשי באוקטובר האחרון - מיקום גבוה משמעותית יחסית לגודלה (מבחינת מספר התושבים).
תנופת בנייה ומחירים נמוכים: המשקיעים פונים לבית שמש
על פי הנתונים, רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1,400 דירות - זינוק חריג של 83% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון. עם זאת, בהשוואה לחודש ספטמבר האחרון ירדו רכישות המשקיעים ב-22%. על פי אגף הכלכלנית הראשית באוצר, משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 18%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזורי חיפה וירושלים (הכוונה שוב לבית שמש, שמציגה גידול חריג ברכישות המשקיעים, אשר הביא את משקלם בסך העסקאות ביישוב ל-27% - גבוה משמעותית מהממוצע הארצי, כמו גם משיעור המשקיעים בעיר זו בעבר (שיעור שעמד על פחות מ-10%).
בנוסף, מציינים באוצר כי גידול חד זה ברכישות המשקיעים בבית שמש מדרג אותה במקום החמישי מבין הערים המובילות ברכישות המשקיעים באוקטובר - גבוה בדירוגה של עיר זו מבחינת גודל אוכלוסייה (העיר ה-15 בגודלה בישראל) וגבוה משמעותית בהשוואה לשנים קודמות (ב-2018 למשל דורגה רק במקום ה-25 ברכישות המשקיעים). באוצר מעריכים כי המשקיעים רואים את הפוטנציאל בשכונות החרדיות שנמצאות בתנופת בנייה, מתוך הבנה שזוגות צעירים במגזר שאינם יכולים לרכוש שם דירה יהיו מעוניינים לשכור נכסים.
בני ברק, אגב, דווקא אינה מבוקשת בקרב המשקיעים על פי נתוני האוצר, על אף היותה העיר התשיעית בגודלה בישראל. ניתוח רמות המחירים של הדירות שרכשו משקיעים ב-20 הערים המובילות ברכישות אלו, בהשוואה למחירי הדירות הנרכשות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה או שהם משפרי דיור מעלה כי במחציתן "מתחרים" המשקיעים על אותן הדירות הנרכשות כ"דירה יחידה", בפרט בפתח תקווה, נהריה, אשדוד ועכו. מנגד, בנתניה, ירושלים ותל אביב פערי מחיר אלו גבוהים מאוד (במונחים כספיים פערי מחיר נעים בין 850-640 אלף שקל).
מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1,500 דירות - עלייה חדה של 55% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם מדובר בירידה של 20% בהשוואה לחודש הקודם. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת גם באוקטובר, כאשר במהלכו נגרעו מלאי זה כ-130 דירות. כשליש מהדירות שמכרו המשקיעים בחודש אוקטובר היו למשקיעים אחרים בסכום ממוצע של 2.2 מיליון שקל. רוכשי דירה יחידה קנו דירה ממשקיע בסכום ממוצע של שני מיליון שקל. משפרי דיור קנו דירות ממשקיעים בסכום של 2.8 מיליון שקל, ממצא שמרמז על רמות שכר גבוהות יחסית של אוכלוסייה זו.
מהנתונים עולה כי מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-3,000 יחידות דיור, מהן 1,000 דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר אשתקד נרשמה עלייה של 11% בסך מכירות הקבלנים, כאשר מכירות אלו בשוק החופשי רשמו גידול חד עוד יותר, של 49%, עם זאת, בהשוואה לספטמבר ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 17%, ומכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-22%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, למעט טבריה (האזור שרשם את שיעור הגידול החד ביותר בעסקאות יד שניה באוקטובר, רשם ירידה של 14% במכירות הקבלנים בשוק החופשי). מנגד, שוב ממשיך לבלוט אזור ירושלים עם גידול חריג במכירות הקבלנים בשוק החופשי (עלייה של 120% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, בהמשך לגידול של 100% בספטמבר), כאשר בית שמש, כאומר, מובילה גידול זה.
הזוגות הצעירים נטשו את מחיר למשתכן
רכישות הזוגות הצעירים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-3,900 דירות - עלייה של 9% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי נרשם גידול של 31% ברכישות אלו בהשוואה לאוקטובר וירידה של 19% בהשוואה לספטמבר. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה בעסקאות הקיפה את כל האזורים, אם כי באזורי חיפה ונצרת מדובר בגידול מתון יחסית של 6% ו-3%, בהתאמה. גידול חד של כ-50% נרשם באזורי רחובות ובאר שבע.
עוד עולה מהנתונים כי בחודש אוקטובר נמשכה הירידה החדה ברכישות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ל-1,000 דירות בלבד. מדובר בירידה של 25% לעומת אשתקד ובהמשך לירידה חדה של 47% שנרשמה בחודש הקודם לעומת החודש המקביל לו ב-2019. על פי האוצר, מאז פרוץ מגפת הקורונה ירדו רכישות אלו בשיעור חד של 21% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר עלייה בשיעור דומה בחודשיים הראשונים השנה לעומת אשתקד.
באוצר מסבירים כי הירידה מוסברת, בין היתר, בסגרים, אולם מציינים כי העובדה לפיה גם בחודש אוגוסט, בו המשק לא היה תחת סגר, נרשם קיפאון ברכישות אלו בסבסוד ממשלתי, יש בה כדי לרמז על גורמים נוספים ש"תרמו" לירידה חדה זו במכירות. הסיבה לביטולי הזכייה בהגרלות נעוצה, כנראה, בזינוק בשיעורי האבטלה.
רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2,500 דירות - עלייה של 17% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 22% בהשוואה לחודש הקודם. באזורי תל אביב ונצרת נרשם קיפאון ברכישות אלו בהשוואה לאוקטובר אשתקד, ואילו אזורי המרכז ורחובות רשמו גידול מתון של 5%. באזור נתניה נרשם גידול חריג של 65%.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד בחודש אוקטובר על קרוב ל-26 חודשים - פרק זמן הארוך ביותר מחצי שנה בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נותר פרק זמן זה ללא שינוי משמעותי.
