"90% מהדירות שנבנות בישראל על ידי קבוצות רכישה הן בכלל לא קבוצות רכישה. הן קבוצות בנייה. מה ההבדל? ובכן, זאת שאלת השאלות". כך פותח את הריאיון ל"ידיעות הנדל"ן" ול-ynet, עו"ד איתן ארז, מי שמוכר לציבור הרחב כנאמן לנכסיה של ענבל אור ומייצג כיום רוכשים בקבוצות רכישה בפרויקטים מוכרים בתל אביב.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בימים אלה מוסיפה להתפתח פרשת אלדד פרי, כאשר בתחילתה רבים השוו אותה לפרשיית אור, וכעת ממשיכות להגיע תלונות לא מעטות גם לפתחה של משטרת ישראל. כדי לנסות ולמנוע מקרים כאלה בעתיד, צריך להבין מה הפרצות בתחום שוק קבוצות הרכישה ואיך ניתן לזהות יזמים שמפריחים הבטחות לאוויר. על השאלות האלה מנסה ארז לענות.
"בקבוצת רכישה אמיתית יש התארגנות של אנשים, ששוכרים לעצמם קבלן מבצע שייבנה להם את הבניין. כך זה היה בהתחלה, אך לאורך הדרך נכנסו מארגנים של קבוצות רכישה", הוא אומר. "צריך להדגיש: חלקם מאוד רציניים, בעיקר חברות ציבוריות מוכרות וגדולות, אבל יש גם כאלה שלא. והמארגנים הללו אחראים ל-90% מהבנייה של קבוצות הרכישה - ולא לקבוצות רכישה במובן הקלאסי".
כיצד פועל אותו מארגן? ארז: "הוא מאתר מגרש, לוקח עליו אופציה לרכישה ומביא קונים. כך למשל, בצפון תל אביב לקח מארגן אופציה ב-40 מיליון שקל על מגרש, שיווק אותו ב-55 מיליון שקל ל-40 משפחות ואף אחד לא ידע כמה הקרקע עלתה. כל משפחה קנתה זכות בקרקע ב-1.375 מיליון שקל. המארגן, למעשה, סיחר את האופציה על המשפחות הללו והרוויח 14-15 מיליון שקל בלי לשלם מס רכישה על המגרש".
אם זה לא הכול, ארז טוען כי דווקא קבוצות הרכישה הן אחד הגורמים העיקריים להתייקרות הדירות ולא להוזלתן, כפי שהיה ניתן לחשוב. "העמלה הממוצעת של מארגן קבוצת רכישה בצפון בתל אביב היא בסביבות 300 אלף שקל, עמלה שהייתה נחסכת אם היה מדובר בקבוצת רכישה במובן הקלאסי של המילה. היום כבר אין קבוצות כאלה, אולי רק בפריפריה בקרב המגזר החרדי, אבל ודאי שלא בתל אביב או במרכז. חשוב להבין את זה".
אז מה, בעצם, ההבדל בין יזם למארגן קבוצת רכישה? על השאלה הזאת ביקש להשיב הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, כבר ב-2019, כשסיפק דוגמאות ל"יזם בתחפושת". לאחרונה, הטיל גריידי על קבוצת אלדד פרי עיצום כספי, לאחר שקבע כי הקבוצה הפרה את חוק המכר כאשר שימשה יזמית במסווה של מארגנת קבוצות רכישה. מאז הפרשה התגלגלה, ולאחרונה אף הגיש לראשונה תלונה במשטרה נגד הקבוצה בגין הפרות חוק המכר.
עו"ד ארז: "יזם אמיתי לא ימכור דירה בלי לתת ערבות חוק מכר או הערת אזהרה, כי זו עבירה פלילית. לעומת זאת מארגן קבוצת רכישה צריך להחליט מה הוא - יזם או מארגן"
"כשקונים דירה מקבלן, יש כמה סעיפים שחייבים להיות בחוזה: ערבות חוק מכר תאריך מסירה ומחיר סופי. אם הקבלן לא עומד בתנאים הללו - הוא מחויב לשלם לרוכשים דמי שכירות, בהתאם לחוזה, ואם הוא לא עושה זאת, הרוכש מוגן תחת חוק המכר. אבל ברגע שקונים דירה מקבוצת רכישה, וזה לא משנה אם הרכישה בוצעה אצל אלדד פרי, ענבל אור או החברות הגדולות שפועלות בצורה תקינה - אין תאריך מסירה, מחיר סופי וערבות חוק מכר", מסביר עו"ד ארז.
לדבריו, "יזם אמיתי לא ימכור דירה בלי לתת ערבות חוק מכר או הערת אזהרה, כי זו עבירה פלילית. לעומת זאת מארגן קבוצת רכישה צריך להחליט מה הוא - יזם או מארגן. כך לדוגמה, במקרה שכבר פורסם לגבי קבוצת חג'ג', המדינה החליטה בשיתוף עם היזם לאחר בדיקה, כי באופן תקדימי פרויקט סומייל צפון ברחוב אבן גבירול בתל אביב יהפוך מפרויקט של קבוצת רכישה לפרויקט יזמי בדיוק בגלל הסיבות האלה."
"הטריקים" שצריך להיזהר מהם
אז מאילו "טריקים" של מארגני קבוצות רכישה צריך להיזהר? "הבטיחו לכם דירת 120 מ"ר, אבל לפתע אתם מגלים שהדירה צפויה להיות קטנה בשישה מ"ר מהשטח המובטח? זה אולי נשמע מעט, אבל מדובר ב-300 אלף שקל שפשוט לוקחים מכם.
"שימו לב גם למי שיושב בנציגות הרוכשים. מארגנים לא ישרים יקיימו כמה שפחות אספות דיירים וידאגו שאנשי אמונם יעמדו בראש הנציגות. כמו כן, מארגנים מהסוג הזה כנראה ידאגו שסטנדרט הבנייה אצל אנשי אמונם יהיה ברמה גבוהה יותר מאשר בדירות של חברי הקבוצה".
כדאי לשים לב גם למחיר הקרקע. בגלגול הראשון של יונייטד שרונה בתל אביב הקבוצה רכשה קרקע מרשות מקרקעי ישראל במחיר גבוה מאוד של מיליארד ורבע שקל, והזכויות ליחידות שייבנו על ידי קבוצת הרכישה שווקו על ידי החברה המארגנת באומדנים זולים יחסית. לדברי ארז, "בינתיים הקבוצה החליפה ידיים, ואם הפרויקט אכן ייבנה, המחיר האמיתי יהיה גבוה בשיעור של עשרות אחוזים ממה שהובטח. נוסף על כך, מדובר בקבוצה שהתארגנה ב-2016. בהנחה, כאמור, שהפרויקט יתקדם, הרוכשים יקבלו את הדירות רק 10 שנים לאחר ההתארגנות".
דוגמה נוספת לפרויקט שיושב על הקרקע כבר לא מעט שנים הוא מגדלי הצעירים במרכז תל אביב. "גם כאן מדובר בקבוצה שהתארגנה ב-2008 עם ענבל אור. מאז היא החליפה ידיים, הן מבחינת המארגנים והן מבחינת הקבלן המבצע. כעת הפרויקט צפוי להתאכלס לקראת השנתיים הקרובות, אבל מדובר בהמתנה של 13 שנה", הוא אומר. "גם הפרויקט בסומייל יתאכלס בוודאות, אך מדובר בהמתנה של 11 שנה".
ומה לגבי פרויקטים שהסתבכו מבחינה משפטית? "רובם לא יצליחו להתרומם, כמו במקרים של ענבל אור ואלדד פרי. עם זאת, בחלק מהפרויקטים שאורגנו על ידי אור יש הערות אזהרה, כך שהרוכשים יקבלו בין 55% ל-100% מכספם על ידי מכירת הקרקע החוצה - ולא על ידי השלמת הבנייה. בפרויקטים של פרי יכול להיות שפרויקטים יושלמו, אבל הדיירים יצטרכו להוסיף כסף", הוא אומר.
מגדלים באוויר
אחד מהחששות בענף עם התפוצצות פרשת אלדד פרי, היה שמקרה ענבל אור יחזור על עצמו. ההתפתחויות האחרונות עלולות להעיד על מצבים חמורים יותר. "חלק מהפרויקטים של ענבל אור היו פשוט מגדלים באוויר", נזכר עו"ד אלון פלס, מומחה לנדל"ן ממשרד עוה"ד פרגן פלס המלווה קבוצות רכישה, "אבל יש פרויקטים שבהם חברי הקבוצות הצליחו לקבל את הכספים שלהם בחזרה בסופו של דבר", הוא מודה. דוגמה לכך היא קבוצת רכישה שפנתה אליו ב-2015, לאחר שחבריה גילו שבשלוש השנים האחרונות לא הייתה כל התקדמות, ובידיהם היו רק הדמיות.
"אחת מהבעיות העיקריות הייתה שעורכי הדין שליוו את הפרויקט היו גם המייצגים של אור. גם ההסכם מול הרוכשים היה דרקוני עם תמרורי אזהרה, למשל - לא ניתן להחליף את המארגנת של הפרויקט, אלא ברוב של 100%. בסופו של דבר, חברי הקבוצה קיבלו אפשרות לצאת ממנה ולמכור את זכויותיהם. לאחר שאור פשטה רגל, נכנסנו לפירוק, מכרנו את הקרקע וכעת אנחנו לקראת התשלומים האחרונים של היזם ומקווים לשחרר את הכספים של חברי הקבוצה".
5 צפייה בגלריה
"אנשים הופכים למעין יזמים בלי להבין בכלל איך עושים את זה". אילוסטרציה
(צילום: Gettyimages)
נשמע אופטימי, אבל צריך לזכור שאמנם מצד אחד חברי הקבוצה יקבלו כנראה את מלוא כספם - אך מדובר בסכומים גדולים שהיו תקועים במשך שמונה שנים. "צריך לשים לב לתמרורי האזהרה", אומר עו"ד פלס. "האם מדובר במארגן רציני עם רקע? האם הפרויקט בכלל מתאים לקבוצת רכישה? לפעמים אנשים פשוט מתאהבים בדירה ולא מבינים שהעסקה לא הגיונית, כמו למשל בגלגול הראשון של יונייטד שרונה. אנשים חלמו על דירה בתל אביב, ויש מארגנים שהם אמנים בהבנת נפש האדם ומצוינים במכירת דירות.
"בסופו של דבר, גם אנשים שיש להם כמה מיליונים להשקיע בדירה רוצים להאמין למארגן, כשהוא אומר להם שהם יכולים לקנות דירת פאר במרכז העיר ללא הפסקה. אם אותו משקיע שווייצרי לא היה מגיש תביעה נגד אלדד פרי, הוא היה ממשיך לשווק פרויקטים והיו ממשיכים לראות אותו באור לגיטימי".
עוד בעיה שמצביע עליה פלס היא העובדה, שלטענתו, "יש גם עורכי דין שלא יודעים לקרוא את האותיות הקטנות". לדבריו, "צריך להבין שהסכם שיתוף בין מארגן לקבוצת רכישה מייצר מערכת יחסים חוזית - וזה לא רלוונטי בכלל לשאלת הקרקע. הסכם שיתוף יכול להיות ברור לחלוטין, אבל חייבים לדעת קודם אם יש בכלל תב"ע בתוקף, למשל.
עו"ד פלס: "לפני קניית רכב, אנשים הולכים למכון ובודקים אותו שמונה פעמים, אבל לגבי נכסים יש לפעמים תחושה שפשוט כותבים צ'קים כאילו הולכים לקנות שתי עגבניות בסופר"
"לפני קניית רכב, אנשים הולכים למכון ובודקים אותו שמונה פעמים, אבל לגבי נכסים יש לפעמים תחושה שפשוט כותבים צ'קים כאילו הולכים לקנות שתי עגבניות בסופר. גם אם בדיקות שמאיות לפני חתימה על חוזה יותר יקרות מבדיקת רכב, בסופו של דבר העלות תהיה יקרה הרבה יותר אם לא תבדקו טוב-טוב את הפרויקט ואת המארגן. צריך לזכור שכשנכנסים לקבוצת רכישה, נכנסים לעולם יזמות נדל"ן והופכים למעין יזמים מבלי להבין בכלל איך עושים את זה".
למרות הסיכונים, עו"ד פלס מבהיר כי יש קבוצות רכישה שמגיעות לישורת האחרונה, אבל עדיף שיפנו אליהן מי שיש ברשותו כבר נכס אחד או כסף פנוי. או בקיצור: אמידים. "מי שרוצה לקנות נכס ראשון, עדיף שייקח הלוואה גדולה יותר ויפנה לקבלן", הוא אומר. "אני בעצמי הצטרפתי לקבוצת רכישה, אבל בפרויקט כבר היה היתר בנייה, אז ידענו מה אנחנו קונים - ועדיין היו סיכונים וסכסוכים, והקבלן המבצע דרש חשבון חריגים של 20% מגובה החוזה. גם כעת בפרויקט הזה יש שינויים, ומי שנושא בעלויות הם החברים".
לפעמים יש גם שקט נפשי
אם שואלים את אלעזר במברגר, היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, קבוצות רכישה דווקא מאפשרות הוזלה של דירות בישראל. "אדם שרוצה עסקה פשוטה הולך למשרד המכירות, קונה דירה מקבלן, משלם קצת יותר ומקבל מפתח עוד כשנתיים, כאשר האחריות היא על הקבלן. יש פה שקט נפשי, אבל אנשים הבינו שאפשר לחסוך את הרווח היזמי בצורה יותר מתוחכמת באמצעות קבוצת רכישה - הסכם שותפות להקמת פרויקט", הוא אומר.
"האבולוציה של קבוצות הרכישה התפתחה, מארגנים קמו ואמרו - נעשה את זה עבור הרוכשים. לא בכל קבוצת רכישה שיש לה מארגן יש בעיות או מרמה, מדובר יותר בעיכוב בלוחות הזמנים, זמן ארוך יותר בהוצאת היתרי בנייה, סוגיות שקבלן יודע להתמודד עימן טוב יותר. בסוף מדובר בחיסכון של 300-400 אלף שקל ושנה וחצי נוספות בזמנים, כשהמודל עובד בצורה חוקית וחלקה".
אלא שכאמור, במשרד השיכון מקפידים על איתור "יזמים בתחפושת", ולצד משרד המשפטים מקדמים תקנות כדי להסדיר את השוק, אם כי במברגר מודה שהפלונטר הפוליטי לא ממש מאפשר לקדם רגולוציה סדורה. "קבוצות רכישה אמיתיות לא ממש במגרש שלנו, משום שלכאורה, חוק המכר לא חל עליהן, אבל החלטנו לבדוק את החלק החולה של קבוצות הרכישה - אנשים מתוחכמים שתופסים טרמפ על המודל, כי הם רוצים לשחרר את עצמם מחובות חוק המכר", הוא מוסיף.
במברגר: "אם זה מדבר כמו קבלן ומגעגע כמו קבלן, זה קבלן. הציבור צריך לזכור: אין מתנות חינם. מוכרים לך דירה במחיר נמוך מערך השוק? כנראה הוא יתפח, ואתם לא תהיו מוגנים"
"אם זה מדבר כמו קבלן ומגעגע כמו קבלן, זה קבלן. או ליתר דיוק קבלן מתוחכם שמסנוור אנשים על ידי שיווק אגרסיבי ומשרדים יוקרתיים. אבל הציבור צריך לזכור: אין מתנות חינם. מוכרים לך דירה במחיר נמוך מערך השוק? כנראה הוא יתפח, ואתם לא תהיו מוגנים".
"אסור להקל בזה ראש", ממשיך במברגר. "אנשים שמשקיעים את כל החסכונות שלהם והכסף יורד לטמיון זאת טרגדיה נוראית. המשימה שלנו היא לזהות את קבוצות הרכישה החולות. אני חושב שכבר היום יש מסר הרתעתי, אלא שהציבור לעיתים לא עומד בפיתוי. מחירי הדירות עדיין ברמה היסטורית גבוהה מאוד, אנשים מחפשים כל דרך לחסוך, ויש גם דוגמאות של קבוצות רכישה מוצלחות. לתחום הזה בהחלט יש זכות קיום, הבעיה, כאמור, מתחילה כשאנשים לא לגיטימיים נכנסים לענף".
הסדרת השוק תקועה
ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה משפט אזרחי במשרד המשפטים, מסביר כי קיים תזכיר חוק לגבי קבוצות הרכישה של משרד המשפטים, שנועד להסדיר את התחום, אולם כמו במברגר הוא מודה, כי בעקבות המשבר הפוליטי והקורונה, הרפורמה בנושא תקועה. "קורונה דוחה הכול, לא רק את תחום הנדל"ן", הוא אומר. "אבל בהחלט יש כשל שוק שצריך לטפל בו, וברגע שהמערכת תוכל לטפל בהצעה שלנו, נקדם אותה."
לדבריו, "קבוצות רכישה זה מוצר שהשוק צריך משום שהוא כן מצליח לייצר הנחה, מה שמאפשר לרבים יותר לרכוש דירה למגורים. בעיקר צריך לטפל בפערי הידע מומחי נדל"ן מול ציבור שחושב שהוא קונה דירה למגורים ולא זכות בקבוצת רכישה. כל מי שנכנס לקבוצת רכישה צריך להבין: אתה לא רוכש דירת מגורים. אתה לוקח סיכון - ולכן המחיר נמוך יותר, ואתה צריך לדעת שאתה לוקח את הסיכון".
תזכורת: כך תזהו קבוצת רכישה בתחפושת
אבל מכאן ועד לעצור את השוק לחלוטין המרחק גדול, טוען קמיניץ. "האזרחים מספיק אינטליגנטיים כדי להבין שמדובר במוצר יותר מסוכן. יש קבוצות רכישה שפועלות נכון ומצליחות להגיע לתוצאות טובות, יש כאלה שמנצלות את הפרצות בחוק הקיים, ויש מי שמגיע לפלילים. אנחנו מייצרים כללים לגבי הקבוצות שפועלות, כמובן, באופן חוקי, אבל צריך להבין שפשוט לא היו כללים ולכן העסקאות לא היו ברורות".
קמיניץ: "אם נייצר כללים שיסתמו את החורים בחקיקה - השוק יפנה לכיוון טוב יותר, הציבור יידע מה הוא צריך לדרוש מהמארגן, וקבוצות הרכישה יתיישרו בהתאם"
בשורה התחתונה, אומר קמיניץ, מארגן קבוצת הרכישה חייב להסביר את האותיות הקטנות. "ישנם מקרים שבהם מארגנים מייפים את המציאות, מפרסמים פרויקטים על שלטי חוצות, מגייסים פרזנטורים. ואז הרוכשים לא מבינים כי מחיר הדירה עשוי להשתנות, שמועד המסירה אינו קבוע.
"אם נייצר כללים שיסתמו את החורים בחקיקה - השוק יפנה לכיוון טוב יותר, הציבור יידע מה הוא צריך לדרוש מהמארגן, וקבוצות הרכישה יתיישרו בהתאם. למשל, נדאג לכך שהמארגן לא יקבל את שכר הטרחה במלואו מלכתחילה, כדי ליצור אינסנטיב להמשיך ללוות את הקבוצה ולהגיע לקו הסיום".
לדבריו, "נחייב לפתוח חשבונות נאמנות נפרדים כדי למנוע מצב שהכסף מתגלגל מקבוצה אחת לאחרת, ובאופן שבו המארגן יפנה לנאמן ולא יהיה אחראי על הוצאת הכספים. יש לדאוג לכך שכספי קבוצת הרכישה יישמרו בחשבון נאמנות נפרד לפרויקט, כך שכספי קבוצה אחת של המארגן יישמרו בנפרד מכספי קבוצה אחרת שלו, וכן למנוע מצבים נוספים של ניגודי עניינים של המארגן".
אחת הבעיות המרכזיות בקבוצות רכישה היא הנוהג "למכור חלומות". "נתקלנו בקבוצות שחשבו שתוכנית מפורטת תקבל אישור, והרוכשים השקיעו כסף ושילמו מראש. אבל אם אין תוכנית מאושרת הפרויקט הוא בגדר חלום. המארגן יחויב בקבלת דו"ח שמאי בטרם ארגון הקבוצה, שכולל את עלויות הפרויקט והמיסוי, כדי להבין אם הפרויקט יהיה רווחי או הפסדי. יש מארגנים שנכנסים לפרויקט ואומרים - מה שיהיה יהיה. אנחנו לא מוכנים לראות סיטואציה כזאת, ולכן נאסור על מארגן לפתוח קבוצה בלי חוות דעת מקצועית".
