פרשת קבוצת הנדל"ן אלדד פרי מסתעפת: משרד הבינוי והשיכון הודיע היום (ד') כי פתח לראשונה בהליך מנהלי מול חברת המימון בונוס בחשד להפרות חוק המכר בפרויקט "הורייזן" בבת ים אשר אורגן על ידי חברת פרי נדל"ן. ההליך נפתח בנוגע להתקשרות של חברת המימון עם 169 רוכשים ועשוי להגיע לקנס כספי (עיצום) של כ-10 מיליון שקל.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בחודש שעבר הסתיים הליך מנהלי מול חברת פרי נדל"ן עצמה, לאחר שעלה החשד כי החברה פועלת כיזמית המוכרת דירות גם בפרויקטים אשר הוגדרו על ידה כקבוצת רכישה כעת, כאמור, לראשונה נפתח הליך מול חברות מימון. הוראות חוק המכר מטילות אחריות גם על מי שנותן הלוואה לרכישת דירה, כך שהוא נדרש ליידע את הרוכש בדבר זכויותיו להבטחת הכספים. בנוסף, עליו להעביר את הכספים רק לאחר שווידא כי ניתנו בגינם בטוחות חוק מכר (או התחייבות מצד המוכר לתת בטוחות כאמור).
על פי החשד, חברת המימון בונוס נתנה הלוואות ל-169 רוכשים לצורך רכישת דירות בפרויקט "פרי הורייזן", מבלי שווידאה שניתנו בטוחות בגין הכספים. על פי משרד השיכון, החברה לא יידעה את הרוכשים בדבר זכויותיהם להגנה על כספם בניגוד להוראות חוק המכר בנושא.
בתחילת אוגוסט 2020 קבע ממונה חוק המכר, עמית גריידי, כי חברי קבוצת הרכישה "פרי הורייזן" הם רוכשי דירות לכל דבר ועניין. בשל ההכרה כי מדובר ברוכשי דירות, מצא לנכון הממונה להטיל את האחריות גם לפתחה של חברת המימון, אשר לפי משרד השיכון בעצם שימשה כמי שנותן הלוואה לרוכשי הדירות לעניין רכישת דירה בפרויקט. על כן, נפתח הליך מנהלי לבירור נסיבות העניין. במשרד השיכון מציינים כי בפרויקט "פרי הורייזן" ניתנה הלוואה נוספת מגוף מימון נוסף והדבר נבחן בימים אלה. בנוסף, בוחן ממונה חוק המכר את אחריות כלל החברות אשר סיפקו מימון לקבוצות השונות אשר אורגנו על ידי קבוצת פרי נדל"ן.
מנכ"ל משרד השיכון: "נפעל כדי לסייע לרוכשי הדירות"
במקביל, פנה ממונה חוק המכר לחברת המימון אקספו על מנת שזו תתקן הפרות חוק, כפי שעלו בחקירות מול חברת פרי נדל"ן בקשר לפרויקט פרי פלייס ברחובות. נזכיר כי חברת אקספו עצמה הגישה בתחילת החודש לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה דחופה למימון משכנתאות ולמינוי כונס נכסים זמני לקבוצת פרי נדל"ן בגין חוב בהיקף של כ-132 מיליון שקל.
בחודש שעבר, כאמור, הסתיימה חקירה של הממונה וסוכם מתווה שסיים הליך מנהלי מול פרי נדל"ן, במסגרתו הוטל על החברה קנס כספי בגובה של 800 אלף שקל. בתחילת החודש הוצא צו הקפאת הליכים לקבוצה בשליטת אלדד פרי, שעל פי נתוניה הרשמיים מעורבת בשיווק והקמה של כ-3,000 יחידות דיור ונטען כי חייבת מאות מיליוני שקלים.
יאיר פינס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מסר: "נפעל בכל הכלים הרגולטוריים המונחים לפנינו על מנת לסייע לרוכשי הדירות להגן על האינטרסים שלהם. במקביל, מטרתנו לייצר הרתעה מול כל העוסקים בתחום קבוצות הרכישה שעליהם לפעול על פי החוק".
עו"ד גיא סרוסי, המייצג עשרות רוכשים בפרויקטים של פרי נדל"ן, אמר כי "בהליך הנוכחי בו נמצאת החברה, יוכרע האם היא הולכת למצב של חדלון פירעון ופשיטת רגל – או להבראה. במקרה שהחברה הולכת לחדלות פירעון, ישנו על פי חוק סדר נשייה, שהמשמעות שלו במילים אחרות היא מי ראשון לקבל את הכסף. על פי הדין הקיים, הראשונים הם אלה עם המשכנתא - שמוחרגת מההליך".
לדבריו, "במקרה הזה, בונוס, לצד גורמים נוספים - היא בעלת המשכנתא. אחריהם בסדר הנשייה יש כאלה עם שיעבודים, ואגרות חוב. בעצם כל מי שיש לו בטוחה מסוימת מוצב במקום טוב יותר בסדר הנשייה. לרוכשים אצל פרי אין כלום והם הפכו לנושים בעל כורחם. אין להם שום בטוחה בקרקע, חוץ מאלה שיש להם הערת אזהרה- כאשר גם להם יש פרויקטים מסוימים בהם יש משכונים ושעבודים קודמים להם. במילים אחרות, הרוכשים בבעיה חמורה".
עו"ד איתן ארז, מומחה לחדלות פירעון ולקבוצות רכישה, מציין כי בהנחה שאלדד פרי הוכרז כיזם בפרויקט מסוים, ולא רק מארגן קבוצת רכישה, הוא מחויב לפי סעיף 2 לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) לתת לדייר אחת מחמש בטוחות: בעלות, משכנתה, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה או ערבות חוק מכר. הבטוחות הנפוצות הן בדרך כלל ערבות חוק מכר או הערת אזהרה. אם יש ליווי בנקאי, יש חובה ליידע את הקונה לשלם כסף רק בשוברים מיוחדים לתוך חשבון הליווי.
לפי סעיף 3 ג' לחוק, העוסק במתן הלוואות על ידי בנק או תאגיד אחר לרוכשי דירות, ומחייב, כביכול, את המלווה לוודא שהקונה קיבל בטוחה, "נתן תאגיד בנקאי, מבטח או תאגיד אחר הלוואה לקונה לרכישת דירה, חייב הוא – (1) להודיע לקונה בכתב על הוראות חוק זה ועל זכויותיו להבטחת הכספים ששולמו למוכר בעבור הדירה; (2) להעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שווידא כי ניתנה בטוחה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2 או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה כאמור", לשון הסעיף.
לדברי עו"ד ארז, "לצערי יש בחוק פירצה שמאפשרת למלווה להתחמק בקלות מלוודא שהקונה קיבל אחת מחמש הבטוחות הללו. די בכך שהיזם (נניח אלדד פרי) התחייב בכתב לתת בטוחה, גם אם לא נתן אותה בפועל כדי לפטור את המלווה מאחריות. התחייבות זו יכולה להיות סתם מכתב שהאמור בו לעולם לא יבוצע. יש לתקן את החוק במובן זה שהמלווה לא יוכל לתת הלוואה עד שיוודא שהכסף הופקד בפועל בחשבון נאמנות עם שתי חתימות אחת מהן של בא כוח הלווה, או שניתנה בפועל אחת מחמש הבטוחות".
תגובות: "העובדות הנטענות אינן נכונות"
מעו"ד רון טורקלטאוב, המייצג את חברת א.ר.א.ב בונוס, נמסר בתגובה: "הפניה לעיתונות נעשתה עוד קודם שהממונה בירר את העובדות לאשורן תוך שהוא פועל על סמך שמועות לא מבוססות והולך שבי אחר נסיונות הטעיה שנעשו כלפיו על ידי מיעוט מחברי הקבוצה. אין ספק מלפנינו כי עם בירור העובדות לאשורן יחזור בו הממונה מהטענות שהועלו על ידו כלפי מרשתי. כבר מקריאה ראשונית של הטענות שהועלו על ידי הממונה ניתן לראות כי מדובר בטענות מופרכות על פניהן תוך שהעובדות הנטענות על ידי הממונה לא רק שאינן נכונות משפטית, אלא אף אינן נכונות עובדתית.
"כך למשל הממונה טוען שחברתנו העמידה שתי הלוואות בסכום של 30 מיליון שקל כל אחת והכל מקום בו הועמדה הלוואה אחת על סך של 30 מיליון שקל בלבד לצורך רכישת הקרקע ולאחר מכן הוכן הסכם ליווי לצורך ליווי הבנייה. כך למשל, בשל טענות הסרק של מי מחברי הקבוצה טוען הממונה כי כספי ההלוואה הועברו לחשבון נאמנות של שני נציגי קבוצה ועורך הדין הנאמן, וזאת למרות שהכספים הועברו ישירות לצורך רכישת המקרקעין (שאותה קנו חברי הקבוצה במשותף) ושולמו בהמחאה בנקאית למוכר המקרקעין בשמם של חברי הקבוצה.
"בניגוד גמור לטענות הממונה הרי שהמימון על ידי חברתנו ניתן לחברי קבוצת רכישה אשר ביצעו עסקה מתוך מטרה להוזיל את עלויות הקמתן של דירות ומתוך רצון לעשות לעצמם רווח כלכלי ניכר – הטענה היום כאילו ומדובר ב'רוכשי דירות' המוגנים על פי חוק המכר לא תואמת בשום דרך את המצגים שנעשו על ידי חברי הקבוצה כלפי חברתנו ואף לא את המסמכים עליהם חתמו חברי הקבוצה. אין לנו אלא להצר על כך שמיעוט מחברי הקבוצה הצליח להטעות את הממונה ולהביא אותו לפתוח בהליך סרק כנגד מרשתי וזאת תוך העלאת טענות אשר קל עד מאוד להפריך, ובניסיון לסכל את המו"מ המתנהל בין מרשתי לבין קבוצת הרכישה עצמה".
עו"ד חגי אולמן, בא כוחה של קרן אקספו, מסר בתגובה: "במכתב הממונה על חוק המכר אין כל קביעה כי קרן אקספו פעלה בניגוד לחוק וטוב שכך. קרן אקספו פעלה כחוק וכנדרש במסגרת ההלוואות שהעמידה לקבוצת פרי בפרויקט פרי פלייס ברחובות לשם מימון רכישת הקרקע עבור מעונות סטודנטים, שבבעלות קבוצת הרכישה ועבור חלק המיועד למסחר ומשרדים אשר בבעלות קבוצת פרי. ההלוואה לא ניתנה לאנשים פרטיים ובוודאי שלא לצורך רכישת דירה, כפי שקובע חוק המכר. קרן אקספו תפנה למשרד הבינוי והשיכון להבהרת העניין".
