5% מס רכישה הופחת
בסוף חודש יולי החליטה הכנסת לאשר את החלטת שר האוצר ישראל כץ להפחית את מס הרכישה ולהחזיר את מדרגות המס לרוכשי דירה שנייה (משקיעים) לרמות ששררו פה עד יולי 2015, החל משיעור מס מינימלי של 5%. לפני חמש שנים העלה שר האוצר משה כחלון את המדרגה הראשונה למינימום של 8%, במטרה לצנן את הביקוש של משקיעים בשוק ולהביא לירידה במחירי הדירות. ההוראה של כחלון ניתנה כהוראת שעה, שהיתה אמורה להישאר בתוקף עד סוף 2020, אולם כץ החליט שלא זו בלבד שהיא לא תוארך, אלא שהמס יירד לאלתר במטרה להתניע את השוק ולעודד ביקושים לדירות בימי הקורונה.
לפי המדרגות החדשה, עד מחיר של 1,292,280 שקל ישלם רוכש דירה 5% מס, מעל סכום זה ועד למחיר של 3,876,835 שקל המס יעמוד על 6%. עד למחיר של 5,338,290 שקל הוא יעמוד על 7% ומעל סכום זה ועד מחיר של 17,794,305 שקל ימוסה הקונה במס של 8%. מעל מחיר של 17,794,305 שקל יעמוד המס הרכישה על שיעור של 10%.
51,000 שקל שכר ממוצע של רוכשי דירה להשקעה ביולי
השכר החציוני של רוכשי דירות להשקעה עמד על 30 אלף שקל. במשרד האוצר הדגישו כי רמות שכר אלו מאפיינות את רוכשי הדירות להשקעה מאז פרוץ משבר הקורונה, והן גבוהות בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים בשנים האחרונות. בנוסף, כשליש מהמשקיעים בחודשים האחרונים הם מועסקים במגזר הציבורי, שמרגישים כנראה בטוחים יחסית במקום העבודה גם בימי המגפה והמשבר הכלכלי.
לפי הנתונים, רכישת דירות על ידי המשקיעים בחודש יולי הגיעה לשפל והסתכמה ב־880 דירות בלבד, ירידה חדה של 40% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 32% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור המשקיעים מסך העסקאות ירד ל־9% בלבד - הרמה הנמוכה ביותר בשיעור זה לפחות מאז תחילת שנות ה־2000. הצניחה בעסקאות נרשמה לפחות בחלקה על רקע המתנת המשקיעים להורדת המס שנכנסה לתוקף בסוף החודש, אולם באוצר כבר ציינו כי הגידול שהסתמן באוגוסט ברכישות המשקיעים "רחוק מהאפקט של העלאת המס ביוני 2015". בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים, נמצא כי הירידה החדה ברכישות הקיפה את כל האזורים ובפרט את אזור המרכז שרשם צניחה של 58% ברכישות בהשוואה ליולי אשתקד.
בסך הכול, מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו בקרוב לאלפיים דירות. במצטבר, מאז אפריל 2016 נגרעו ממלאי הדירות שבידי משקיעים - מכירות פחות רכישות, כ־26 אלף דירות.
12,632 שעבדו דירה
מינואר ועד סוף יולי 2020 ניתנו למשקי הבית 12,632 הלוואות שלא למטרת מגורים תמורת שעבוד של דירת מגורים, לעומת 10,098 הלוואות כאלו שניתנו בתקופה המקבילה אשתקד, זינוק של 25%. מגמה דומה נרשמה בהיקף ההלוואות - ניטלו 2.91 מיליארד שקל, לעומת 2.36 מיליארד שקל אשתקד. כמו כן מתחילת השנה נרשם זינוק של 39% בהיקף ההלוואות שניתנו כנגד שיעבוד נכס ועלייה של 70% במספר הלווים.
נראה, כי על רקע העלייה בסיכון של נוטלי ההלוואות, בעקבות ההאטה הכלכלית ומגפת הקורונה, ובמקביל לצורך של ישראלים רבים באשראי זמין בתקופה הנוכחית, מעדיפים גם הבנקים וגם הלווים לשעבד דירה נגד נטילת הלוואה לכל מטרה.
מדובר עדיין בהיקפים זניחים בהשוואה לנטילת המשכנתאות: מרבית הלוואות משקי הבית במאזני הבנקים, בהיקף כולל של כ־390 מיליארד שקל, ניתנו כהלוואות משכנתה לרכישת דירה. במקביל, הלוואות שלא לדיור עם שיעבוד של דירה – עבור פתיחת עסק, מימון לימודים וכדומה – הסתכמו ב־22.6 מיליארד שקל.
לשעבוד נכס יש יתרונות ברורים, שכן הוא מפחית במידה ניכרת את הריבית על הלוואות וגם מאפשר לפרוס אותן לשנים רבות. מנגד, החשש הוא שרבים מאותם לווים ייאבדו את הנכס המשועבד במקרה שהמשבר יימשך או יחריף, ולא יצליחו לשלם את ההלוואה. ביולי ניתנו הלוואות כאלה בריבית לא צמודה בהיקף של 335 מיליון שקל בריבית של 4.6% ובתקופת פירעון ממוצעת של 18.4 שנים. הלוואות בריבית צמודה שלא למטרת מגורים בשעבוד של דירה ניתנו בהיקף של 185 מיליון שקל ובריבית של 4.4%, לתקופת פירעון ממוצעת של 20.4 שנים.
1,530,000 מחיר ממוצע לדירה
המחיר הממוצע של דירה שנמכרה בישראל ברבעון השני של השנה עמד על 1.53 מיליון שקל. זאת, לעומת מחיר ממוצע של 1.62 מיליון שקל לדירה ברבעון הראשון של 2020 – ירידה של 6%.
הירידה במחיר הממוצע, בזמן שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא מציגה במקביל ירידות במחירי הדירות המתוקננים, יכולה להצביע על כך רוכשים רבים מעדיפים לרכוש דירות זולות יחסית – דירות קטנות או מרוחקות, מה שכמובן מטה את הממוצע.
גם מספר העסקאות שעליהן מתבססת הלמ"ס ברבעון האחרון – 13,606 לעומת 19,662 עסקאות ברבעון הראשון של השנה - מלמד על החולשה בשוק המגורים ברבעון השני, שבמהלכו בילינו לא מעט זמן סגורים בבתים, וישראלים רבים נאלצו לצאת לחל"ת או חלילה לאבד את מקום עבודתם.
בתל אביב למשל נסגרו ברבעון השני רק 381 עסקאות, במחיר ממוצע של 2.83 מיליון שקל לדירה. זאת לעומת 1,124 עסקאות ברבעון הראשון – גבוה פי שלושה, במחיר ממוצע של 2.99 מיליון שקל לדירה.
300,000,000 שקל - בית שגריר ארה"ב נמכר
אחרי לא מעט מתווכים שניסו בשבועות האחרונים למצוא קונה עבור בית השגריר בהרצליה פיתוח, רכש את הנכס שלדון אדלסון, ששילם את המחיר היקר ביותר ששולם אי פעם לבית בישראל - כ־300 מיליון שקל.
בעקבות הקמת השגרירות בירושלים ומעבר השגריר הנוכחי דויד פרידמן לבירה, החליטה ממשלת ארצות הברית להעמיד למכירה את בית השגריר האמריקאי ברחוב גלי תכלת 40 בהרצליה פיתוח, הנחשב לרחוב היקר בישראל.
מדובר באחת הווילות הבודדות ברחוב זה, שיושבות על שטח בן 5 דונמים. הווילה ממוקמת ממש על המצוק, ונשקף ממנה נוף לים. היא הוקמה בשנת 1964, והמגרש נמצא בבעלות ממשלת ארה"ב מאז 1962, מועד רכישת הקרקע. הווילה כוללת 927 מ"ר בנוי בשתי קומות, 6 חדרים, 6 חדרי אמבטיה ובריכת שחייה.
זאת ועוד, ערב הקורונה רכש רומן אברמוביץ' בית בהרצליה פיתוח תמורת מה שהיה באותם ימים שיא לבית בישראל - 226 מיליון שקל. המיליארדר טדי שגיא קנה לפני עשור את הבית הצמוד לבית השגריר (מידי זקי רכיב) תמורת סכום מפולפל באותם ימים - 145 מיליון שקל. נראה כי גם השמיים אינם הגבול.
8.8% מכרו דירה בהפסד
נתוני האוצר שפורסמו לאחרונה מגלים, כי רווח ההון הריאלי (בניכוי אינפלציה) של מוכרי דירות ברבעון הראשון השנה עמד על 392 אלף שקל, אשר נצברו בממוצע על פני 23 שנים. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, מדובר בירידה חדה של 21% ברווח ההון של המוכרים, מה שיכול ללמד על הצטננות השוק.
במקביל, נרשמה עלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי לשיעור של 8.8%, לעומת 7.4% במחצית השנייה של 2019. הפסד הון ריאלי מותיר את המוכרים בעיקר עם התשואה משכירות במהלך השנים (כ-3%-4% בממוצע), והוא גם פוטר את אותם מוכרים מתשלום מס שבח (25% מהרווח שנוצר בין קנייה למכירה). באוצר ציינו, כי "נתונים ראשוניים לרבעון השני מצביעים על עלייה משמעותית נוספת בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד".
בפילוח גיאוגרפי בלטו אזורי הפריפריה עם רמה גבוהה יחסית של דירות הנמכרות בהפסד, כאשר שיעורים אלו נעים בין 10% באזורי חדרה וטבריה ל-15% באזור באר שבע. מנגד, באזור תל אביב עמד שיעור הדירות הנמכרות בהפסד על 2.4% בלבד מסך העסקאות, בדומה לשיעור זה ברבעון המקביל אשתקד.
ועוד נתון מעניין: כמחצית ממי שהחזיקו בדירה עד שלוש שנים מכרו אותה בהפסד ריאלי (או לכל היותר ללא רווח הון). דהיינו, כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירתם ברבעון הראשון השנה, לאחר שלכל המוקדם רכשו את דירתם ברבעון השני של 2017, לא צמח להם רווח הון ממכירת הדירה. שיעור גבוה יחסית (24%) של מכירות בהפסד נמצא גם בקרב מי שהחזיקו בדירה בין 3 ל-6 שנים. בקרב מי שהחזיקו בדירה בין 9-6 שנים כבר יורד שיעור זה ל-10% בלבד.
12,500 דירות בחוף התכלת
דירות בחוף התכלת. לאחר עשרות שנים של תכנונים, באוגוסט אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תוכנית הענק של העיר הרצליה על חוף התכלת בדרום-מערב העיר, על רצועת קרקע בחוף הים, בין אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח ובין גבולה הצפון-מערבי של תל אביב.
רוב שטחו של הרובע הוא בבעלות פרטית, ומחזיקים בו אלפי בעלי קרקע, חלקם בבעלות היסטורית וחלקם רכשו בעשרות השנים האחרונות מאות חטיבות קרקע בעקבות החלום לממש אותן במהירות ברווח גדול. הרובע החדש משתרע על כ-2,000 דונם, והוא יכלול בסך הכל כ-12.5 אלף יח"ד בבנייה שתחולק לגבהים שונים - מ-8-6 קומות בחלק הקרוב לחוף הים ועד ל-30 קומות באזור התעסוקה בחלק המזרחי לכיוון כביש החוף.
פרט למגורים כולל הרובע כ-640 אלף מ"ר של שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-680 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, כ-30 אלף מ"ר של שטחי מסחר, כ-120 אלף מ"ר למלונאות הכוללים כ-2,000 חדרי מלון, 690 דונם של פארק חופי בנוסף לכ-130 דונם שטחים פתוחים, לרבות פארק ארכיאולוגי וטבע עירוני בתל מיכל. הרובע יכלול גם מערך שבילים עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים, המאפשר בין היתר נגישות אל הטיילת וחוף הים, תוך הישענות על תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה. בשל מיקומה בסמוך לנתיב תחבורה ציבורית, התוכנית תציע תקן חנייה מופחת במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי.
