שנה שלמה של חיים בצל נגיף הקורונה מאחורינו, ועדיין הסוף אינו נראה למרות שהחיסונים מציגים הקלה בתחלואה. תחום עיקרי אחד שהתפשטות הנגיף בעולם ובישראל תותיר גם אחרי המשבר יהיה האופן ושיטת העבודה. האם יותר עובדים יעברו לעבוד מהבית? האם חלק מהמשרדים יתייתר? האם שטחי המשרדים של אלפי חברות ישנו צורה או יצטמצמו? ומה יעדיפו המעסיקים מחד והעובדים מאידך - שהעבודה מהבית תתרחב או תחזור ותתכווץ?
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מחזה עצוב התגלה בשנת הקורונה לעוברים על פני בנייני משרדים ברחבי הארץ שלעתים נראו נטושים. במגדל משרדים יוקרתי שבו ביקרנו לאחרונה קומה שלמה ובה עשרות משרדים הייתה ריקה לחלוטין. מאות שוכרי משרדים הגישו תביעות נגד תשלום שכר דירה בגין תקופת הסגרים, אז אסרה המדינה על העובדים להגיע למקומות העבודה.
5 צפייה בגלריה
"העובדים והמעסיקים לא יוותרו כ"כ מהר על המשרדים". מתחם המשרדים עתידים ברמת החייל, תל אביב
(צילום: עמי לאור)
השאלה הייתה כפולה: האם הגון לדרוש מבעל משרד לשלם דמי שכירות, כאשר החוק אוסר עליו להגיע למשרד; והאם הגון שבעלי המשרדים לא יורשה לדרוש שכר דירה כפי שנקבע בחוזה, וייאלץ לשלם בעצמו את ההוצאות? בחלק מהמקרים הגיעו המשכיר והשוכר לפשרה, למשל כאשר שכר הדירה צומצם או כאשר בוטלה גביית דמי החניות הצמודות לבניין. אך במקרים רבים שני הצדדים החתומים על החוזה ניזוקו - נגיף הקורונה לא הבדיל ביניהם.
80% תפוקה בעבודה מהבית
אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים, משוכנע שיחולו שינויים בעולם המשרדים. "ייתכן שנראה מגמה של עירוב שימושים הפוך - יש חברות הייטק שלא יכולות להרשות לעצמן עבודה מרחוק, דוגמת סטארטאפים שמחייבים נוכחות פיזית ועבודה עם מכשור מיוחד במשרד עצמו. במצב כזה, למשל, אחד הפתרונות הוא חללי מגורים במקום העבודה - מה שיאפשר לעובדים, שהימצאותם במקום העבודה חיונית, לעבור לגור במשרד בתקופת הבידוד".
גם שגיא ניב, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, סבור כי יש להפוך את מתחמי העסקים למתחמים עם עירוב שימושים. "העתיד, ונכון להגיד כבר ההווה, ממחייב את מתחמי העסקים לחשוב באופן יצירתי על האופן שבו יתאימו את עצמם לקהל המנהלים והעובדים של 2021 ואילך", הוא אומר. לשיטתו, יש צורך במרחבים ירוקים פתוחים לצד מרחבי עבודה וכן שטחי מסחר, מסעדות, חדרי כושר, חנויות נוחות ונקודות מפגש. "כל אלה יהפכו את המתחם לכזה המתכתב עם חוויית העובד ויחזקו את הנדל"ן המניב", הוא מציין. "כולנו כמהים לחזרה לסושיאל פיזי, לבונדינג עסקי, מעצם היותנו יצורים חברתיים".
התשובה לשאלה האם רבים מהעובדים ימשיכו לעבוד מהבית עדיין לא ברורה. אמנם העובדים חוסכים כך עמידה בפקקים, אך על פי מחקרים שונים ובעלי חברות שאפשרו עבודה מסוג זה לעובדיהם, עבודתם בבית יעילה פחות - ומגיעה רק לכ-80% מהתפוקה במשרד. עבודה מהבית תחסוך למעסיקים שימוש בחלק מהמשרדים, אולם כפי שאמר לנו בעליה של חברה פיננסית: "אני אף פעם לא יודע אם העובדים בכלל בבית".
תזכורת: מה צפוי לשוק המשרדים
(צילום: ירון ברנר)
מחקר של מכון גיאוקרטוגרפיה, שהתבצע בקרב עובדי הייטק לאחר תקופה ארוכה של עבודה מלאה או חלקית מהבית, מגלה כי ייתכן שצפויים שינויים באופי העבודה גם מבחינה גיאוגרפית. המחקר, שנערך ברבעון האחרון של 2020, עלה כי מעל 50% מההייטקיסטים בישראל מעדיפים לעבוד בקרבת מקום מגוריהם. באזור השרון הנתון מתקרב ל-60%, כאשר מרבית העובדים המתגוררים שם מציינים את רצונם לעבוד באזור התעסוקה של רעננה, למשל.
לדברי איתי רשף, משנה למנכ"ל בחברת נצבא, "יש מספר מגמות מורגשות בדרישות השוכרים בתקופה האחרונה - הרצון שלא לחזור לפקקים והצורך במשרדי קצה בפרברים, נוסף על המשרד הראשי במרכז הערים, שישמשו מקום עבודה שאינו בהכרח הבית. בחודש האחרון אנחנו רואים עליית מדרגה משמעותית בביקוש, שאני יכול לקטלג תחת הכותרת של 'מחפשי מציאות'. יש הרגשה שחלק מהחברות שחיפשו שטחים רגע לפני הסגר הראשון, חוזרות כעת לשוק ומנסות לעשות עסקאות ב'מחירי קורונה'".
התאמה למודלים חדשים
אופטימיות זהירה משמיע סמנכ"ל השיווק בחברת אשטרום נכסים מקבוצת אשטרום, עידן סיגל. "כבר בשבועות האחרונים קיימת במשק תחושה של התעוררות בשוק המשרדים. עם החיסונים, החזרה להופעות והפתיחה של המסחר והמסעדות, גם שוק העבודה מתחיל לחזור לשגרה ואנחנו מקבלים פניות להשכרה ורכישה של משרדים", הוא אומר. לדבריו, גם במקרים שבהם חברות החליטו לעבור למודל של עבודה היברידית בשנה האחרונה, "אנחנו רואים שמרביתן עדיין מחזיקות במשרדים שלהן".
סיגל מוסיף כי "כחלק מהמגמות שמתפתחות בשוק, היום אנחנו יודעים להציע גם מודל חדש של עבודה ליד הבית - באמצעות מתחמי חללי עבודה משותפים שפיתחנו לאחרונה. לפי המודל, שקיים בארה"ב, לחברה יש מטה ושלוחות קטנות יותר במיקומים שונים. למשל, מטה ראשי בהוד השרון ושלוחות עבודה באזורים כמו יבנה או ירושלים. זה מודל שעובד לטובת העובדים והמעסיקים, שיכולים להרחיב את מעגל העובדים הפוטנציאלי שלהם מעבר לאזור הגיאוגרפי הקרוב".
ערן לב, שותף בחברת גבע נדל"ן, מציג אפשרות חלופית נוספת אותה הוא מכנה "משרד עירוני". "שוק המשרדים לא מת, הוא בסך הכול משתנה - וטוב שכך. אחת מהמגמות שאנחנו צופים היא פחות קירות מסך ומשרדים במגדלים, יותר משרדים קטנים, עירוניים, אינטימיים הפזורים ברחבי העיר ורצוי גם קרובים לשכונות מגורים. אלה משרדים שיתנו מענה לעובדים מהבית שצריכים לעיתים גם לצאת מהבית ולקבל שירותי משרד או להיפגש עם צוות העובדים", הוא מסביר.
ערן לב: "אנחנו צופים פחות משרדים במגדלים, יותר משרדים קטנים, אינטימיים הפזורים ברחבי העיר קרבת שכונות מגורים"
"שוק המשרדים מתאים את עצמו למודלים חדשים", מוסיפה תמר אבידן, סמנכ"לית שיווק בחברת רד בינת. "הזליגה של חיי המשפחה לעבודה ולהיפך הפכה את השגרה למורכבת ואת ימי העבודה לארוכים". לדבריה, לאחר הסגר העובדים בבית בינת בהר החוצבים בירושלים חזרו במהירות למשרדים, "מהר יותר מתל אביב או מאזורי תעסוקה אחרים", משום שלדבריה, עובדים, בפרט הורים במשפחות מרובות ילדים, התקשו לעבוד מהבית לאורך זמן. "הדירות צפופות, לא פשוט לארגן משרד ביתי, אין חלל שקט לשיחות זום ולא כל החברות הן חברות הייטק ששלחו לבתי העובדים ציוד מסייע. לכן העובדים והמעסיקים לא יוותרו כל כך מהר על המשרדים".
דירות במקום משרדים
לפי הסקירה השנתית שפרסמה קבוצת נת"מ נכסים, חברת שירותי נדל"ן בתחום המחקר, הייעוץ ושיווק המשרדים, "החל מ-2017 נרשם גידול משמעותי בהתחלות בנייה של משרדים, שהגיע לסף מיליון מ"ר לשנה. אלא שבעקבות הקורונה, עבודה מהבית הפכה ללגיטימית וההערכה היא שלפחות חלק מהעובדים ימשיכו בכך, בחלק מהזמן, גם לאחר שהמגפה תסתיים. לפיכך, שטחי המשרדים שיגיעו לשוק בשנים הקרובות עלולים ליצור עודף היצע, וכתוצאה מכך לגרור ירידה באחוזי התפוסה ובמחירי המכירה והשכירות".
לפי הסקירה, במהלך 2020 נסגרו עסקאות בירידה של 5%-15% בדמי השכירות בהשוואה למחירים בתחילת השנה. כמו כן, בעלי המשרדים העניקו לשוכרים הטבות נדיבות יותר מאשר בעבר, כולל חודשי "גרייס" ותקציב שיפוצים והתאמות. "אנו מעריכים שככל שההתייצבות של המצב הרפואי והכלכלי תהיה מהירה יותר, כך יתמתנו המגמות השליליות שעשויות עם הזמן גם להתהפך", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל הנכסים בקבוצה.
מחקר של חברת שירותי הנדל"ן CBRE ישראל על ענף המשרדים בחודשיים הראשונים של שנת 2021 קובע כי לאחר שבשנת 2020, בשל משבר הקורונה, ירדו מחירי השכירות למשרדים בין 4%-11%, לראשונה אנו עדים ליציבות המחירים ואף לעליות נקודתיות. כך למשל, מחירי השכירות למשרדים בתל אביב עלו ב-2% ל-97 שקל למ"ר. עם זאת, בני ברק ופתח תקווה עדיין סובלות מפגיעה במחירי השכירות למשרדים, ככל הנראה בשל ריבוי פרויקטים של קבוצות רכישה ורמת תחרות גבוהה. מדובר ברמת מחירים של 50 שקל למ"ר - ירידה ניכרת לעומת שנת 2020.
לדברי ג'קי מוקמל, יו"ר CBRE ישראל, "תחום המשרדים חווה ירידה ניכרת בפעילות, המאופיינת באי ודאות בשוק - שהובילה לירידת מחירים בעיקר בקרב משתמשים המחפשים שוכרי משנה, ומוכנים להתפשר כדי לצמצם את ההוצאות הכוללות דמי ניהול וארנונה שנלוות לדמי השכירות". עם זאת, בראשית 2021 נרשמת כבר ירידה חדה של עשרות אחוזים בהיקף התחלות הבנייה למשרדים.
5 צפייה בגלריה
כבישים ריקים בדרך למתחם הבורסה בר"ג. "הסבת מתחמי משרדים לדיור - הזדמנות לתקן משגי עבר"
(צילום: ניצן דרור)
בדיוק בעניין זה דן פרק שלם בחוק ההסדרים שהכינו במשרד האוצר לקראת העברת תקציבי השנים 2020 ו-2021, שמסיבות פוליטיות לא אושר בסופו של דבר. באגף התקציבים באוצר הציעו במסגרת חוק ההסדרים - נוכח משבר הקורונה והתחזיות שלפיהן רבים מהעובדים במשרדים יעבדו בעתיד מהבית ובחברות רבות יצמצמו במספר העובדים - שיהיה ניתן להמיר כשליש מהמשרדים, כולל כאלה שנבנים כעת, לדירות.
הסיבה כפולה: השוק לא יזדקק למספר כה גדול של משרדים; ועם זאת, המחסור בדירות, בעיקר דירות קטנות בנות 2 ו-3 חדרים, יוכל להצטמצם. כעת יש צורך לחכות לתקציב המדינה שיאושר בממשלה הבאה, אם אכן תקום, ולכלול בה את הפרק החשוב הזה. באוצר אומרים כי יש לחוק החדש הסכמה רחבה, ככזה שיועיל בוודאות רבה למשק.
לדברי אדריכל בני פרי, שותף במשרד v5 אדריכלים ולשעבר אדריכל העיר גבעתיים, "אנו ערים לכוונה להסב מתחמי משרדים לדיור. מדובר במגמה מבורכת, שהיא הזדמנות לתקן משגי עבר ולייצר מתחמים רב-שימושיים, שיעוררו אזורים שנזנחים אחרי שעות העבודה, ואף יקטינו את הפשע באזורים כאלה". עם זאת, הוא סבור כי התוכנית אינה חפה מבעיות, למשל הצורך לשמור על איכות החיים בבניינים המוסבים: "הבניינים צריכים לעבור הסבה - כניסות נפרדות למגורים ולעסקים, התקנת תשתיות מתאימות למגורים, שמירה על סניטציה מתאימה וכדומה; שנית, הם צריכים להיות מטופלים בהיבט הקהילתי, כמו התקנת מבני ציבור מתאימים ויצירת אזורי בילוי בשעות הפנאי".
חדר ישיבות להשכיר
משבר הקורונה גרם להאטה בשוק, אולם בכל זאת היווה הזדמנות נדל"נית מסוימת. לדברי שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלי חברת ינוב, "בתחילת המשבר הייתה גמישות בקרב חברות הנדל"ן המניב, שמכרו או השכירו שטחי מסחר ומשרדים. כיום, כאשר מבצע החיסונים בעיצומו ומרגישים את החזרה לשגרה, אנו עדים להתאוששות בתחום. המשקיעים שהמתינו על הגדר בשל אי הוודאות חזרו לשוק ורואים בנדל"ן המניב השקעה בטוחה". לנצ'נר צופה שייעשו התאמות בגודל המשרדים: "לא עוד משרדי ענק אלא משרדים קטנים יותר, שלוקחים בחשבון כי חלק מהעובדים יעבדו מהבית. חדרי ישיבות יושכרו על בסיס שעתי, מה שיוזיל את ההחזר החודשי".
חברות הנדל"ן המניב הבינו כי עליהן לגבש מוצרים לטובת השוכרים הגדולים ליום שאחרי הקורונה. "העבודה מהבית תמשיך ללוות אותנו, לפחות בחלק מהמגזרים. לכן נדרשה תגובה מתאימה מצד החברות, בין אם מדובר בתכנון גמיש של חללי עבודה או בהקצאת תכנון קומה היברידית שלמה", אומרת נטלי מרשל, נציגת בעלי ריט1 וס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה.
ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם, מעריכה כי לא ייקח זמן רב עד ששוק המשרדים יחזור למצבו לפני המשבר: "כבר עכשיו רואים חברות נדל"ן שיוצאות מחוזקות יותר, חלקן הבינו שדווקא במשבר נוצרו הזדמנויות ונשלפו ממגירת האסטרטגיה תוכניות שחיכו לזמן הנכון. העבודה מהבית לא תיעלם לחלוטין כי התשתיות הוטמעו, אבל האדם הוא ייצור חברתי והמאסה הגדולה של העבודה תחזור להיות מהמשרדים", היא טוענת.
אדריכל אורי הלוי ממשרד אורבך הלוי אדריכלים מסכים עם הדברים. "במתחם תעסוקה חדש שעיצבנו ברעננה, ששטחו 70 אלף מ"ר והוא עתיד להתאכלס ברבעון הראשון של 2022, החליטה החברה כלקחי השנה האחרונה לעבור לעבודה היברידית - וכך אחד הבניינים יוצע לשכירות משנה. גם למשרד עורכי דין, שצפוי לעבור ממשכנו ההיסטורי בתל אביב למשרדים חדשים בשטח של 21 אלף מ"ר בעוד כשנה, תהיה האפשרות להשכיר חלק מהקומות לדיירי משנה".
"הבהלה זמנית בלבד"
"אטמוספירת הנדל"ן המניב שנוצרה והאתגרים שלא הכרנו קודם יצרו אווירת חישוב מסלול מחדש", אומרת שרון בן צבי, יועצת אסטרטגית בתחום הנדל"ן. "הבהלה הייתה רבה והיא זמנית בלבד. כפי שמיהרו להספיד את שוק המגורים עם פרוץ המגפה והתבדו, כך גם בעולם הנדל"ן המניב שבו נצפה תיקון מעלה מהיר מהצפוי". לשיטתה, השינוי בעולם המשרדים צפוי להגיע "החל מחברות ההייטק והרפואה, דרך האנרגיות המתחדשות שיחוללו שינוי במערכות ההסעה ועד השפעת שוק העבודה על המגורים והתא המשפחתי. כל אלה ישנו את צריכת הנדל"ן המניב ואולי אף ימחקו חלקים ממנו. נדרשת בעיקר גמישות מחשבתית, שתאפשר עירוב ושינוי שימושים, כך שנכסים יוכלו להתאים את עצמם לרוח כל תקופה".
בן צבי: "הבהלה הייתה זמנית. כפי שמיהרו להספיד את שוק המגורים והתבדו, כך גם בעולם הנדל"ן המניב שבו נצפה תיקון מהיר מהצפוי"
לדברי מיכל דרורי, מנהלת נכסים ושיווק בחברת ויתניה, "עם פרוץ המשבר, החברות לא ידעו להעריך את השפעתו ונקטו משנה זהירות. הן ניסו לצמצם סיכונים, למשל באמצעות קיצור הזמנים של הסכמי השכירות. ככל שהמצב התבהר, ובעיקר לאחר הבשורה על החיסונים, אנו חשים שיש יותר ביטחון בחתימה על הסכמים ארוכי טווח". דרורי מוסיפה כי אתגר נוסף היה מול מחפשי המציאות: "מי שחשבו שהמשבר מהווה הזדמנות לשכור משרדים במחירים נמוכים, הופתעו לגלות שהמחיר כמעט לא הושפע".
לגבי ההבדלים בין המגזרים השונים, דרורי מציינת כי מגזר הטכנולוגיה נשאר איתן למרות המשבר. לפיכך, חברות הטכנולוגיה לא רק שלא נטשו משרדים, אלא שכרו שטחים חדשים. לדבריה, "חברת טבע, למשל, שכרה מאיתנו בניין של 20 אלף מ"ר וקיבעה את מקומה באזור התעסוקה רמת החייל בתל אביב. גם בקרב חברות מהתחום הפיננסי ושוק ההון יש דרישה להגדלת שטחים בתוך הבניינים הקיימים. מגזר הרפואה והמעבדות אף הוא לא נפגע מהמשבר, להיפך, עסקים רבים בתחום ובעיקר מעבדות ביקשו להרחיב שטחים ולשכור שטחים חדשים".
"עם התקדמות מבצע החיסונים, אנו מזהים התאוששות ניכרת בשוק המשרדים, בעיקר משום שחברות גדולות ובינוניות הבינו את החשיבות של עבודה במשרד לצד עבודה מהבית", מוסיף אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטיין. לדבריו, "אנחנו מקבלים לא מעט פניות מחברות גדולות שחוזרות לחפש שטחי משרדים גדולים בתל אביב, ולהערכתי, המגמה תתגבר ככל שהמשק הישראלי ייצא מהקורונה".
פליישמן מוסיף כי "לעבודה במשרד יתרונות רבים, הן עבור המעסיקים והן עבור העובדים. החברות מקבלות תפוקה גבוהה יותר וגם פיקוח הולם, והעובדים נהנים מאינטראקציה חברתית שאין לה תחליף, מתנאי עבודה שקיימים רק במשרדים, כמו פסיליטיז. לא לכל העובדים יש כלים ומרחב מתאימים לעבודה מהבית כדי לעמוד ביעדים שהוגדרו להם, ולכן הם ישובו למשרדים".
"להכיר בהוצאות העובד והמעביד"
איריס שטרק, נשיאת לשכת רו"ח, ואלינה פרנקל רונן, מ"מ נשיאת הלשכה, סבורות כי עבודה מהבית דווקא תישאר איתנו גם לאחר משבר הקורונה. לדבריהן, לעסקים ולארגונים יש יתרונות בניוד העבודה של שכירים לעבודה מהבית כגון חיסכון בהוצאות השוטפות, הוצאות השכירות ואחזקת נדל"ן. "מהזווית הכלכלית, כל עוד לא חלה פגיעה בתפוקה ובפריון, יש מקום לעבוד גם מהבית תוך שמירה על יציבות המשק. יש בכך גם תרומה לשיפור איכות הסביבה כתוצאה מירידת העומס בכבישים", הן אומרות.
לדבריהן, "גם בעת החזרה לשגרה הדרגתית מומלץ להמשיך לשמר את המודל המשלב עבודה מהבית במגזר העסקי, הפרטי והציבורי. העבודה מהבית הביאה לחשיבה ולהגדרת עבודה מחדש, הקניית כלי עבודה חדשים לעובדים ושינוי כלי מדידה לניהול תפוקות, והיא יכולה להועיל במיקוד וריכוז בהשגת התוצאות". עוד הן מוסיפות כי סביבת העבודה של העובד השתנתה ובעקבות זאת הזמן והיכולות שלו - ללא הסחות דעת המצויות בסביבה המשרדית.
לשכת רו"ח: יש לעודד עבודה היברידית המשלבת בין המשרד לבית, להכיר בהוצאה הן בניכוי לעובד, אם הוא נושא בהוצאות, והן למעביד
עם זאת, הן מודות כי יש חשיבות לעבודת צוות, הפריה הדדית וקשר בינאישי ובלתי אמצעי, ולכן המודל המשולב יאפשר למצות את היתרונות משני הכיוונים. לדבריהן, עובדים מתמודדים עם גידול בעלויות תחזוקת הבית הפרטי, לרבות חשמל, מים, מחשוב ואינטרנט - הוצאות הכרחיות שאמורות להיות משולמות על ידי המעסיק. בלשכה מקדמים בימים אלה הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה להכרה בהוצאות עבודה מהבית לשכירים. השאלה היא מי יממן זאת - המעסיק או העובד והאם ההוצאה תהיה מוכרת לצורכי מס.
כבר היום יש הוצאות ששכירים יכולים לדרוש בגינן ניכוי מס, כגון השתלמויות מקצועיות וערבי עיון, ספרות ועיתונות מקצועית, תשלום לרישיונות או תעודות חברות מקצועית, הוצאות אש"ל (אוכל, שתייה ולינה), ובתנאי שהמעסיק לא שילם עבורן. בלשכת רואי החשבון מציינים כי יש לעודד עבודה היברידית המשלבת בין המשרד לבית, להכיר בהוצאה הן בניכוי לעובד, אם הוא נושא בהוצאות, והן למעביד, אם הוא מממן לעובד, ובלי עלות גילום של ההוצאה, מאחר שזו לא הטבה לעובד, אלא הוצאה חיונית להשגת ההכנסה.
