אחרי הזיגזג בחודשים האחרונים - יציבות בשוק הנדל"ן: בחודש ספטמבר האחרון נרכשו 9,600 דירות, ללא שינוי בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. כך עולה מסקירת הנדל"ן למגורים שפרסמה היום (ב') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) הסתכם מספר העסקאות ב-8,500 דירות - עלייה של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה וירידה של 8% לעומת אוגוסט. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בחודשי ספטמבר ב-20 השנים האחרונות, ספטמבר האחרון הוא מהגבוהים ביותר, הן בסך העסקאות והן אלו שבוצעו בשוק החופשי בלבד (שני רק לספטמבר 2016).
עורכי הסקירה מציינים כי מדובר ביציבות במספר העסקאות בספטמבר לעומת אשתקד, שיש בה כדי להפתיע, הן לנוכח העובדה שחגי תשרי החלו השנה כבר באמצע חודש זה והן לנוכח הסגר השני שהחל ב-18 לספטמבר (ערב ראש השנה). לפיכך סבורים שם כי הרמה הגבוהה יחסית של עסקאות נעוצה בהקדמה שלהן ל-3 הימים שקדמו לסגר. באגף הכלכלנית הראשית מוסיפים כי יציבות זו קוטעת, לפחות זמנית, את התנודתיות הגבוהה ב-4 החודשים האחרונים, במהלכם מספר העסקאות עלה וירד באופן חריג שלא נראה כמותו 20 שנה בשל אי הוודאות בשוק.
מניתוח רמות המחירים של העסקאות עד ה-14 לספטמבר בהשוואה לאלו שהתבצעו ב-3 הימים שלפני הסגר נמצא כי המחיר החציוני בעסקאות שנסגרו ב-3 הימים שקדמו לסגר היו גבוה ב-5.5% מהעסקאות ב-14 הימים הראשונים של החודש.
עוד עולה מהנתונים כי סך העסקאות בדירות יד שנייה בספטמבר עמד על 6,000 - עלייה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. את העלייה הובילו המשקיעים. במחצית מהאזורים נרשמה דווקא ירידה במספר העסקאות (בהשוואה לספטמבר אשתקד), כאשר בולטת במיוחד ירידה של 9% באזור תל אביב. מנגד בולט אזור נתניה על עלייה של 34% בעסקאות. גם בקרב עסקאות יד שנייה ניכרת פעילות מוגברת ב-3 הימים שקדמו לסגר. "התנקזות" חלק גדול מהעסקאות עשויה לרמז על לחץ של הקונים או המוכרים לסגור עסקה, בפרט כאשר לא היה ברור במדויק אורך הסגר.
יותר זוגות צעירים מבטלים זכייה במחיר למשתכן
מכירות הקבלנים בספטמבר הסתכמו ב-3,600 דירות, מהן 1,100 דירות מחיר למשתכן. בהשוואה לאשתקד ירדו מכירות הקבלנים ב-7%, אולם ירידה זו מתרכזת בפלח השוק של מחיר למשתכן. בניכוי מכירות אלו דווקא נרשמה עלייה חדה של 37%. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2% בלבד. גם כאן התרכזו המכירות בימים שלפני הסגר.
נתון נוסף מתייחס לניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המיסים). על פי הממצאים, בספטמבר נמשכה הירידה בשיעור הדירות הנמכרות עם מסירה מיידית, כאשר אלו היוו 5% בלבד מהדירות שנמכרו בשוק החופשי. בחודשים מרץ-אפריל, על רקע הסגר הראשון, חלה עלייה חדה בשיעור הדירות החדשות הנמכרות עם מסירה מיידית. עורכי הסקירה מציינים כי ממצא זה רימז על חשש הקונים מרכישת דירות שמועד אכלוסן אינו מיידי. לעומת זאת, כאמור, נראה שהחשש כבר נמוג שכן בספטמבר חלה גם עלייה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר אלו היוו 37% מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי.
אם נתמקד ברכישת דירה ראשונה על ידי הזוגות הצעירים, הנתונים מצביעים על כך שאלה רכשו בספטמבר 4,700 דירות - ירידה של 9% לעומת אשתקד ושל 11% לעומת אוגוסט. עם זאת, בניכוי מחיר למשתכן דווקא חלה עלייה של 15% לעומת 2019. עדיין מדובר בירידה של 4% לעומת החודש הקודם. אזור המרכז בולט עם קיפאון ברכישות בעוד אזור ירושלים מרכז עניין בקרב רוכשי דירה ראשונה.
סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן הסתכם ב-1,100 דירות - ירידה של 47% לעומת אשתקד ושל 28% לעומת אוגוסט, שגם בו הייתה ירידה ברכישות מחיר למשתכן. למעשה, ב-3 החודשים האחרונים נרשמת ירידה חדה ורצופה ברכישות אלו. באוצר מציינים כי ייתכן שהירידה נעוצה בביטולי זכייה גבוהים יותר מאשר בעבר על רקע הזינוק בשיעורי האבטלה. עיקר הרוכשים התרכז באזור רחובות.
גם רכישות משפרי הדיור בספטמבר התמעטו והסתכמו ב-3,200 דירות - ירידה של 4% בהשוואה לספטמבר אשתקד ושל 15% בהשוואה לחודש הקודם. במצטבר, מאז פרוץ מגפת הקורונה ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעור של 15% - שיעור הירידה החד ביותר מבין פלחי השוק. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה בטרם מכרו את דירתם הקודמת (מכונים רוכשי "דירה בהמתנה") עמד בספטמבר על 25.5 חודשים - פרק זמן הארוך ביותר מחצי שנה בהשוואה לספטמבר אשתקד. עם זאת בהשוואה לאוגוסט התקצר הזמן ב-15 יום.
חזרה חלקית של המשקיעים לשוק
בניגוד למצבם של משפרי הדיור, רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,700 דירות – קפיצה של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לעלייה חדה של 64% באוגוסט. זאת לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים. בהשוואה לחודש שעבר ירדו רכישות המשקיעים בספטמבר בשיעור מתון של 2%. ניתוח הממצאים מלמד כי בעוד שהגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היה לפחות בחלקו על רקע דחיית עסקאות מחודש יולי (בהמתנה להורדת המס הצפויה), הגידול החד הנמשך בחודש ספטמבר עשוי כבר לבטא חזרה חלקית של המשקיעים לשוק.
משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 17.5% - עלייה של 6 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד, אבל עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה טרם העלאת מס הרכישה עליהם ביוני 2015. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט אזור נתניה שרשם ירידה של 10%. מנגד בולט אזור רחובות בו הוכפלו רכישות המשקיעים בהשוואה לספטמבר אשתקד.
בניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו להשקעה בחודשים אוגוסט-ספטמבר נמצא כי אלו נמוכות בהשוואה ל-7 החודשים הראשונים של השנה. כך למשל, המחיר הממוצע של דירה להשקעה שנרכשה בספטמבר עמד על 1.67 מיליון שקל - נמוך ב-10% בהשוואה לחודש יולי, טרם הורדת המס ונמוך ב-14% בהשוואה לממוצע ב-7 החודשים הראשונים של השנה.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-2,000 דירות - עלייה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לעלייה חדה אף יותר שנרשמה באוגוסט. עורכי הסקירה מציינים כי העובדה לפיה מכירות המשקיעים רושמות עלייה חדה בחודשיים מאז הפחתת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה, יש בה כדי לרמז כי הפחתת מס הרכישה "מסייעת" לבעלי הדירות להשקעה המעוניינים לממש את הנכס, במובן זה שגדל הביקוש של משקיעים אחרים לנכס בבעלותם.
