אחרי ההתאוששות בחודש יוני האחרון, שבלמה רצף של ירידות בעסקאות מקרקעין של ארבעה חודשים - שוק הנדל"ן נכנס שוב להאטה: על פי נתונים שמפרסמת היום (ג') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, בחודש יולי נמכרו 9,700 דירות (חדשות ומיד שנייה) - ירידה של 12% לעומת החודש שקדם לו ושל 7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בניכוי מספר הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי (כלומר במסגרת תוכנית מחיר למשתכן), עמד מספר עסקאות המקרקעין על 8,000 יחידות דיור - ירידה של 13% במספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי לעומת חודש יוני, כמו גם בהשוואה ליולי אשתקד. עורכי הסקירה מציינים כי רמת העסקאות בחודש יולי האחרון דומה לזו שנרשמה ביולי 2014, חודש שהושפע באותה התקופה מההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.
פלח השוק אשר הוביל את הירידה בעסקאות היה זה של דירות מיד שנייה. על פי הנתונים, בחודש יולי נמכרו 6,000 דירות ישנות - ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד ושל 10% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור נצרת שרשם עלייה של 22% במכירות. עם זאת, במונחים כמותיים מדובר בתוספת של כ-40 עסקאות בלבד, וכן אזור טבריה ששמר על יציבות. מנגד, ירידות חדות במספר העסקאות, בשיעורים שבין 30%-20%, נרשמו באזורי המרכז, תל אביב וירושלים.
אם מתמקדים בפלח הדירות החדשות, גם כאן ניתן לראות ירידה של 15% במספר העסקאות (הן דירות שנמכרו על ידי קבלנים בשוק החופשי והן דירות מוזלות שנמכרו במסגרת תוכנית הדיור המוזל של שר האוצר הקודם). בסך הכל מדובר ב-3,600 דירות שנמכרו, כאשר בשוק החופשי לבדו נמכרו 1,900 דירות בלבד - צניחה של 22% לעומת יוני. בהשוואה ליולי אשתקד מדובר בירידה של 8%. למעשה, ניתוח קצב מכירות הקבלנים בשוק החופשי לאורך ימי חודש יולי מצביע על ירידה חדה במחצית השנייה של החודש, עם התגברות התחלואה בעקבות התפשטות נגיף הקורונה.
בפילוח גיאוגרפי בולטת ירידה חדה של 33% במכירות הקבלנים באזור תל אביב בהשוואה ליולי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה חדה יותר של 43%. גם אזורי רחובות ונתניה בולטים עם שיעורי ירידה גבוהים של כ-15%. מנגד, בולט אזור חיפה עם עלייה במכירת דירות חדשות בשיעור של 19% בהשוואה ליולי אשתקד, אם כי בהשוואה לחודש יוני כאחרון גם באזור זה נרשמה ירידה חדה של 22%.
עלייה במכירת דירות "על הנייר"
ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי חלה ירידה של ארבע נקודות אחוז בשיעור הדירות הנרכשות "על הנייר" בהשוואה לחודש יוני, כאשר שיעור זה הגיע לכ-29% מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. באוצר מציינים כי זהו השיעור הנמוך ביותר שנרשם בפרמטר זה מתחילת השנה.
4 צפייה בגלריה
היום מועצת מקרקעי ישראל צפויה לאשר את התוכנית החדשה. שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן
(צילום: עמית שאבי)
במקביל, נרשמה עלייה בשיעור הדירות הנמכרות עם מסירה מיידית (כ-11% מכלל המכירות). עורכי הסקירה מציינים כי שיעור זה גבוה בשתי נקודות אחוז מהשיעור "הנורמלי" של פרמטר זה, טרם פרוץ משבר הקורונה, אולם נמוך משמעותית מרמת השיא שנרשמה בפרמטר זה בחודש אפריל האחרון, בעיצומו של המשבר.
אם מחזירים את מספר העסקאות של תוכנית מחיר למשתכן לחישוב, חלה עלייה במכירות בשיעור של 9% בהשוואה שנתית. הסיבה היא שהשנה חל זינוק משמעותי ברכישת דירות במסגרת התוכנית של שר האוצר היוצא משה כחלון, אשר נמצאת בדרך לסופה, משום שרק כעת החלו להבשיל חוזי המכר במסגרתה. מהנתונים עולה כי בסך הכל נמכרו בחודש יולי 1,700 דירות מחיר למשתכן - עלייה חדה של 36% לעומת אשתקד. היום צפויה מועצת מקרקעי ישראל לאשר את התוכנית החדשה של שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן, שצפויה להחליף אותה.
בדיקת תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות מחיר למשתכן) מעלה כי בחודש יולי הסתכם תזרים זה בשישה מיליארד שקל - ירידה של 16% לעומת חודש יוני האחרון (אולם ללא שינוי בהשוואה לאשתקד). שליש מתזרים המזומנים של הקבלנים נבע ממכירות מחיר למשתכן, זאת לעומת שיעור של 26% בלבד ביולי אשתקד.
זוגות צעירים: מי שקנה במחיר למשתכן הרוויח יותר
אשר לרכישת דירות על ידי זוגות צעירים שלהם זוהי דירתם הראשונה, אלה הסתכמו בחודש יולי ב-5,400 דירות - עלייה של 9% בהשוואה ליולי אשתקד. העלייה מתרכזת בדירות מחיר למשתכן. בשוק החופשי לבדו רכשו הזוגות הצעירים 3,700 דירות חדשות - ירידה של 8% לעומת יוני, אולם אין שינוי לעומת אשתקד. ירידה בולטת נרשמה באזור המרכז בשיעור של 13% לעומת השנה שעברה. מנגד, ממשיך לבלוט אזור באר שבע עם עלייה ברכישות אלו, אם כי בשיעור מתון משמעותית מזה שנרשם בחודש יוני (עלייה של 9% ביולי, לעומת זינוק חריג של 52% בחודש יוני).
רגע לפני ש"מחיר למשתכן" מסתיימת: הזוג שקיבל מפתחות. צפו
(צילום: אבי חי)
סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש יולי עמד על 1,700 יחידות דיור - עלייה חדה של 36% בהשוואה ליולי אשתקד. אזור רחובות ריכז קרוב לשליש מסך רכישות אלו, כאשר בהשוואה ליולי אשתקד גדלו רכישות אלו ב-42%. במקביל נרשמה באזור זה עלייה של 2% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי. באוצר ניתחו את רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה באזור זה בחודש יולי ונמצא כי "באופן מפתיע, רמות השכר של הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן גבוהות מאלו של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי".
השכר הממוצע למשק בית שרכש נכס במסגרת מחיר למשתכן עמד על 23,700 שקל - גבוה ב-41% מזה של הרוכשים בשוק החופשי
כך, השכר הממוצע למשק בית שרכש נכס במסגרת מחיר למשתכן עמד על 23,700 שקל - גבוה ב-41% מזה של הרוכשים בשוק החופשי. ברבע ממשקי בית אלו לפחות אחד מבני הזוג מועסק בענף ההיי-טק - שיעור גבוה משמעותית ממשקלו של ענף התעסוקה. באוצר מסבירים כי "אמנם חלק מהפער בשכר, בין רוכשי מחיר למשתכן לשוק החופשי, מוסבר בשכיחות גבוהה יותר של רווקים מקרב רוכשי הדירות בשוק החופשי, אולם גם בהשוואה לזוגות נשואים מתקבלות רמות שכר גבוהות יותר בקרב רוכשי מחיר למשתכן.
רכישות משפרי הדיור (כלומר מי שיש ברשותו דירה והוא מוכר אותה לצורך נכס גדול יותר) הסתכמו בחודש יולי ב-3,400 דירות - ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזורי תל אביב והמרכז הובילו את הירידה ברכישות עם שיעור ירידה של 25%, בהמשך לירידות שנרשמות באזור זה מאז פרוץ משבר הקורונה. אזורי הפריפריה הצפונית (נצרת וטבריה) היו היחידים בהם חלה עלייה ברכישות משפרי הדיור, אולם במונחים כמותיים מדובר בגידול זניח של כ-20 עסקאות בלבד. חלק מהירידה ברכישות משפרי הדיור מוסבר בחשש מצידם להתחייב על רכישת דירה חדשה טרם שמכרו את דירתם הקודמת.
המשקיעים חיכו להפחתת מס הרכישה
אשר לרכישות המשקיעים, אלה כפי הנראה המתינו להחלטת שר האוצר, ישראל כץ, להפחית את מס הרכישה למשקיעי נדל"ן מ-8% ל-5%. על פי הנתונים, בחודש יולי הסתכמו רכישות המשקיעים ב-880 דירות בלבד - ירידה חדה של 40% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 32% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור המשקיעים מסך העסקאות ירד ל-9% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר בשיעור זה לפחות מאז תחילת שנות ה-2000.
גם באגף הכלכלנית הראשית באוצר מסבירים כי "סביר להניח שהשפל ברכישות המשקיעים בחודש יולי נרשם, לפחות בחלקו, על רקע המתנת המשקיעים להורדת המס שנכנסה לתוקף בסוף החודש". עם זאת, מבהירים עורכי הסקירה כי העלייה המסתמנת ברכישות משקיעים בחודש אוגוסט רחוקה מהאפקט של הורדת מס הרכישה ביוני 2015.
סביר להניח שהשפל ברכישות המשקיעים בחודש יולי נרשם, לפחות בחלקו, על רקע המתנת המשקיעים להורדת המס שנכנסה לתוקף בסוף החודש
נתון מעניין נוסף מתייחס לשכר הממוצע למשק בית בקרב רוכשי הדירות להשקעה בחודש יולי, שעל פי הנתונים נותר על רמה גבוהה של 51 אלף שקל ברוטו לחודש, והשכר החציוני עמד על 30 אלף שקל. לדברי עורכי הסקירה, רמות שכר אלו מאפיינות את רוכשי הדירות להשקעה מאז פרוץ משבר הקורונה, והן גבוהות בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים בשנים האחרונות. כשליש מהמשקיעים בחודש יולי היו מועסקים במגזר הציבורי.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר בולט במיוחד אזור המרכז עם צניחה של 58% ברכישות אלו בהשוואה ליולי אשתקד. ירידות של 50% ברכישות המשקיעים נרשמו באזורי תל אביב וחדרה. שיעורי ירידה חדים מהממוצע הארצי נרשמו גם באזורי תל אביב (ירידה של 52%), חדרה (50%) ורחובות (45%-). אזור באר שבע, אשר בלט בעליות חדות ברכישות המשקיעים בחודש יוני, רשם ירידה פחות חדה מהממוצע הארצי בחודש יולי (28%-). שיעור הירידה המתון ביותר נרשם באזור חיפה (20%-).
באוצר מעריכים כי הירידות המתונות יותר ברכישות המשקיעים באזורי הפריפריה מוסברות, בין היתר, במחירי הדירות הנמוכים שם. הסבר אפשרי נוסף עשוי להיות נעוץ בהזדמנויות רכישה שגילמו הנחה אולי משמעותית יותר מזו שהייתה מתקבלת, לו המתינו הרוכשים להורדת שיעור המס. כך, באזורי תל אביב וירושלים במהלך חודש יולי, טרם הורדת המס בסוף החודש, רכשו שני תושבי חוץ מספר גבוה יחסית של דירות בשני אזורים אלו. ניתוח רמות המחירים בעסקאות אלו מרמז על מחירים אטרקטיביים יחסית לאזור.
מוכרים יותר דירות להשקעה בב"ש. הסיבה: יצאו לחל"ת
פעילות המשקיעים בענף עדיין בהאטה גם בכל הקשור למכירת דירות. בחודש יולי האחרון נמכרו קרוב ל-2,000 יחידות דיור על ידי משקיעי נדל"ן - ירידה מתונה של 4% בהשוואה ליולי אשתקד, זאת בפרט לנוכח ירידה חדה יותר, בשיעור של 14%, בסך מכירת דירות יד שנייה. בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות במכירות המשקיעים. כך, בעוד שבאזורי באר שבע ורחובות נרשמה עלייה חדה של כ-30% במכירות אלו (בהשוואה ליולי אשתקד), באזורי תל אביב, המרכז וירושלים נרשמו ירידות במכירות בשיעורים שבין 30%-20%.
על רקע העלייה החדה במכירות המשקיעים באזור באר שבע, עורכי הסקירה מציינים כי שיעור גבוה יחסית (23%) ממוכרים אלו בחודש יולי היו בין האוכלוסייה שהוצאה לחל"ת בחודשים מרץ-אפריל האחרונים. מדובר בשיעור גבוה משמעותית בהשוואה למשקיעים שמכרו דירה באזור זה בחודשים הקודמים וגבוה גם בהשוואה ארצית (בממוצע עומד שיעור זה על 14% מקרב כלל מוכרי הדירות להשקעה בחודש יולי). מניתוח רמות השכר למשק בית של אוכלוסייה זו עולה כי השכר הממוצע עמד על 24,800 שקל ברוטו לחודש (בשנת 2019) והשכר החציוני על 21,600 שקל.
אמנם מדובר ברמות שכר גבוהות מאלו של כלל משקי הבית בישראל, שכן על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ההכנסה הכספית הממוצעת למשק בית שמקורה בעבודה עמדה ב-2018 על כ-16,500 שקל. אולם באוצר מסבירים כי שכרו של העובד שהוצא לחל"ת מקרב משקיעים אלו עומד על כ-60% מהכנסת משק הבית, כאשר חלק גבוה מועסק בעמותות, בהן שיעור ההשבתה עדיין גבוה גם בחודש יולי.
