מחסור בקרקעות ובתוכניות מאושרות, צניחה בהתחלות בנייה, היצע דיור נמוך מול ביקוש שרק הולך ומטפס, וכמובן מגפה שמשבשת סדרי עולם. אם בענף הנדל"ן חשבו שאלה הסיבות העיקריות למשבר בשוק הדיור, הרי שבחודשיים האחרונים גילו שוב כי בעיה נוספת נעוצה גם באי היציבות השלטונית הממושכת, שאף מחלחלת למשרדי הממשלה האמונים על הענף. בתחילת השבוע הודיע ח"כ יעקב ליצמן, שמונה בתחילת ממשלת האחדות לתפקיד שר הבינוי והשיכון והתפטר במחאה על הטלת הסגר בחגי תשרי, כי הוא חוזר למשרד - אחרי שלא הצליח למצוא מחליף לח"כ יצחק כהן שהתפטר אף הוא מהתפקיד אחרי חודש בלבד.
כהן הודיע בשבוע שעבר כי הוא מתפטר מתפקידו ועדכן את ראש הממשלה, בנימין נתניהו, כי הוא מבקש להשקיע את מרצו בתפקיד סגן שר האוצר תחת ישראל כץ. לא עבר זמן רב והוא הודיע על עזיבתו גם מתפקיד השר וכעת ימשיך לכהן כסגן שר. גורמים המעורים בפרטים טענו כי כהן הבין שהוא נועד לשמש "בובה" של ליצמן, וכי עוזריו של האחרון הם אלה המפעילים את המשרד. ליצמן, שתכנן לחזור כסגן שר במעמד שר, לא היה יכול לעשות זאת בעקבות החלטת בג"ץ, וניסה למצוא לכהן מחליף. הוא לא הצליח ובסביבתו אמרו כי נתניהו התחנן בפניו שיקבל אישור מהאדמו"ר מגור כדי שישוב לממשלה.
מינויו של כהן התברר כחלק מעסקת חבילה שנרקמה, בין היתר, במטרה להחזיר את ליצמן למשרד כדי שירכז את הסמכויות בפועל, ואילו כהן יאייש את התפקיד באופן רשמי. משהחליט כהן כי אין בכוונתו להמשיך להחזיק בתיק השיכון, נתניהו נדרש לאייש את התפקיד במגבלות שנוצרו, במסגרתן גם הוא עצמו אינו יכול להחזיק פורמלית בתפקיד בגלל כתב האישום שהוגש נגדו. ליצמן ניסה לגייס את מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יאיר פינס, לתפקיד - אך זה סירב.
אם זה לא מספיק, בימים אלה סוערת צמרת המשרד סביב סוגיית מינוי מנכ"ל חדש לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). זאת לאחר שלאחרונה הודיע המנכ"ל הנוכחי, עדיאל שמרון, על פרישתו מהתפקיד, וליצמן החל בניסיונות לזרז את המינוי למחליפו של מי שיעמוד בראש מונופול הקרקעות בהליך מהיר.
המועמד המוביל היה היועץ המשפטי לשעבר של רמ"י, יעקב (ינקי) קווינט, מנהל רשות החברות הממשלתיות. לבקשת ליצמן, שלחה היועצת המשפטית במשרד המשפטים, דינה זילבר, מכתב לשר כהן עם חוות דעת, שלפיה ניתן לאשר מינוי מנכ"ל חדש לרמ"י במקום שמרון ללא מכרז (אך הבהירה כי היא ממליצה על הקמת ועדת איתור מהירה). הניסיון לא צלח, הלחץ הציבורי עבד, ונציבות שירות המדינה הבהירה כי יש צורך בהקמת ועדת איתור וולונטרית למינוי המנכ"ל. מספר שמות חדשים של מועמדים הועלו, כשברקע עתירה שהוגשה לבג"ץ בדרישה לשנות את תנאי הסף, וטרם מונה מחליף.
"חוק הותמ"ל ממתין יחד עם עוד 300 הצעות חקיקה"
בינתיים מנסים בענף למצוא פתרונות אופרטיביים למחסור בקרקעות ובהתחלות הבנייה. בתחילת החודש נערך בכנסת דיון ראשון של שדולת ענף הבנייה בכנסת בראשות ח"כ יפעת שאשא-ביטון, כיום יו"ר ועדת הקורונה ומי ששימשה לפני כניסת הממשלה החדשה כשרת הבינוי והשיכון ונחשבה לשרה זמנית, אך נראה שהייתה היציבה בתקופה האחרונה. בדיון הציגה התאחדות הקבלנים בוני הארץ תוכנית חירום שגיבשה להאצת ענף הבנייה והתשתיות, ושאותה הגישה לשר כץ. בתוכנית פירטו הקבלנים את הצעדים, שלשיטתם יספקו מענה להשלכות משבר הקורונה על שוק הדיור.
השר כץ, אשר מאז שנכנס לתפקידו נאלץ להתמודד עם משבר כלכלי ונתוני אבטלה חסרי תקדים, פלונטר פוליטי, נטישת בכירים מצמרת המשרד (בהם גם אלה שעוסקים בדיור) ובעיקר היעדר תקציב מאושר - הזכיר לקבלנים כי אישר תוכנית האצת תשתיות בהיקף של מיליארדים, מתוכה 5 מיליארד שקל הוקצו למיזמי בינוי, וכן הורה על הפחתת מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת כדי לעודד, לדבריו, קניית דירות יד שנייה בפריפריה. אך האמת היא, שלמעט שני הצעדים הללו, לא טיפל כץ בחודשים האחרונים במשבר הדיור באופן מוצהר.
זה לא מפתיע, שכן עם כניסת הממשלה החדשה פורק מטה הדיור הלאומי, שהוקם על ידי השר הקודם, משה כחלון, וחולק לשלושה: מטה תשתיות באוצר, מטה תכנון במשרד הפנים ומטה דיור במשרד הבינוי והשיכון. דווקא במשרד האוצר, שם מכירים אומנם את המצוקה בענף אך בניגוד לקדנציה הקודמת לא הציגו בחודשים האחרונים ולו תוכנית אחת קונקרטית להתמודדות עם המחסור החמור ביחידות דיור, אויש מטה התשתיות בתחילת החודש. לעומת זאת, בשני המשרדים שאמונים על שוק הנדל"ן, טרם הוקמו אותם מטות, שאמורים לרכז את פעילויות הגורמים העוסקים בנושא.
גורם בכיר במשרד הפנים: "שר הפנים רוצה לקדם בכל הכוח את חוק הותמ"ל, אבל החוק הזה ממתין יחד עם 300 הצעות חקיקה בוועדות השרים לענייני חקיקה. יש קיפאון ממשלתי, ולכן ניתן לדון רק בתוכניות שכבר הופקדו"
אחת הסיבות המרכזיות לכך, אומרים במשרדי השיכון והפנים, היא בעיקר היעדר תקציב. בשני המשרדים ממתינים לתזרים שיאפשר להם להתקדם עם בחירת ראשי מטות ובעלי תפקידים. "מטה התכנון במשרד הפנים עתיד לקום, התפקיד של ראש המטה אושר בנציבות שירות המדינה, אבל אין עדיין מינוי", אמר ל-ynet גורם בכיר במשרד הפנים. לדבריו, "כעת מחכים למינוי, אבל זה לא אומר שהמערכת לא עובדת. מנכ"ל משרד הפנים משמש כרגע יו"ר המועצה הארצית ויו"ר הוועדה לתשתיות לאומיות (שאחראית בין היתר על פרויקט המטרו - ה.צ), אבל כשייכנס יו"ר המטה, הוא ינהל את מהלכי התכנון מול המועצה והות"ל, מינהל התכנון, ועדות הערר והשלטון המקומי".
לדברי הגורם, עד שלא תוסדר סוגיית התקציב, תוכניות רוחביות לא יוכלו להתקדם. "שר הפנים רוצה לקדם בכל הכוח את חוק הותמ"ל, אבל החוק הזה ממתין יחד עם 300 הצעות חקיקה בוועדות השרים לענייני חקיקה". הגורם התייחס בדבריו לנתונים שמצביעים על ירידה בהיקף התוכניות המאושרות להקמת דירות, באופן שלא עומד ביעד של מינהל התכנון, במסגרת התוכנית האסטרטגית לדיור שגיבש יחד עם משרד האוצר והמועצה הלאומית לכלכלה. לדבריו, "יש קיפאון ממשלתי, ולכן ניתן לדון רק בתוכניות שכבר הופקדו".
תוקפו של חוק הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים לדיור, שעוקפת את ועדות התכנון המקומיות ותפקידה לאשר תוכניות רחבות היקף) פג ביוני השנה, ובמשרד הפנים פרסמו תזכיר חוק ומעוניינים להאריך את פעילותו עד אוגוסט 2024. "הצוות שאחראי על אישור התוכניות במסגרת הותמ"ל פועל כדי לבשל אותן לפני שהן נכנסות למסלול הסטטוטורי במידה שהחוק יבשיל ויעבור, כך שיהיה מלאי עתידי לותמ"ל", הוסיף הגורם. "אם הוא לא יעבור, התוכניות יהיו בשלות להתקדם בוועדות התכנון המחוזיות".
"המטוס בחניה, צריך רק לתדלק"
"בכל שנה נוספים לפחות 55 אלף משקי בית בישראל. תפקידנו כממשלה להיערך לכך ולהמשיך להאיץ את הבנייה ואת מגמת הגידול בהתחלות הבנייה כדי לשמור על יציבות המחירים", אמר בשיחה עם ynet מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יאיר פינס, עוד בטרם עזיבתו של כהן וחזרתו של ליצמן למשרד. "כדי שזה יקרה צריך תקציב, גם מתוך הבנה שיש לתקציב תוצאה כפולה - השקעה בתשתיות תניע את גלגלי המשק ותשפיע לטובה על המצב הכלכלי כולו, והגדלת ההיצע באמצעות השקעה בתשתיות מייצרת מקומות עבודה ומעודדת צמיחה לכלכלה הישראלית כולה".
מנכ"ל משרד השיכון: "דווקא בעת הזו של משבר כלכלי ישנה חשיבות עצומה בהשקעה בתשתיות תומכות דיור. כבישים, מוסדות ציבור, אלה הם חסמים קריטיים שפעמים רבות הצלחת שיווקים תלויה רק בהם"
לדברי פינס, "דווקא בעת הזו של משבר כלכלי ישנה חשיבות עצומה בהשקעה בתשתיות תומכות דיור. כבישים, מוסדות ציבור, אלה הם חסמים קריטיים שפעמים רבות הצלחת שיווקים תלויה רק בהם. בלי גן ילדים ראש עיר לא ייתן היתר בנייה, ובצדק. בזה צריך לטפל, וללא דיחוי כדי לאפשר שיווקים ולהגדיל את מספר התחלות הבנייה". באוצר מסבירים כי יציאה למכרזים ושיווק קרקעות אינם מותנים באישור תקציב המדינה. כך היה גם בשנים עברו, בהן לא היה תקציב מאושר כדוגמת 2013 ו-2015.
בינתיים הכינו במשרד השיכון תוכנית שהוגשה לאוצר בגובה 14 מיליארד שקל. מתוכם, 12 מיליון שקל לטובת תשתיות תומכות דיור, והיתר לטובת מוסדות חינוך. "גם באוצר מבינים את הצורך ואת האפקט החיובי של השקעה בתחום", ציין פינס והתייחס לסקירה שפירסם לאחרונה משרד השיכון, שהציגה נתונים עגומים לגבי שוק הדיור. "הסקירה מבוססת כולה על נתונים ממשלתיים, שמעלים חשש מפני האטה בשוק", אמר. "יש צורך בפעילות דחופה כדי למנוע עליית מחירים בעתיד. אנחנו מוכנים עם כל התוכניות ועם הבנה של איך לטפל באירוע הזה. המטוס בחניה, צריך רק לתדלק".
זיגזג מסחרר
המטוס אולי בחניה, אבל בחוץ שוק הנדל"ן נכנס לזיגזג מסחרר. מצד אחד, הזדרזו הרוכשים לקנות דירות עם היציאה מהסגר בחודשים אוגוסט וספטמבר, מצד שני הנתונים על חודשי הסגר, שעשויים להעיד על קיפאון, טרם פורסמו. "היה מי שהאמין שבעקבות הפחתת מס הרכישה תהיה חזרה מהירה של ציבור המשקיעים אל השוק", אומר ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור במשרד האוצר ומי ששמו הועלה כמועמד להחליף את מנכ"ל רמ"י. לדבריו, "המשק נמצא היום בנקודה קריטית בגלל הקורונה, ואין ספק שאחרי הסגר המצב יהיה קשה. מגזרים רבים עדיין לא חזרו לפעילות, אינדיקציה לכך שגם המשקיעים לא באמת חזרו לשוק".
ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור באוצר: "בסוף החודש הבא צפוי להסתיים המהלך לדחיית החזרי הלוואות. אנשים יצטרכו לשלם את המשכנתה, ועבור מי שההכנסה שלו נחתכה, המצב יהיה לא פשוט"
מסיקה מתייחס לכך שבסוף החודש הבא צפוי להסתיים המהלך של בנק ישראל לדחיית החזרי הלוואות המשכנתה ללקוחות הבנקים. "מצב כזה עלול להכניס את כל הענף לסחרור. אנשים יצטרכו לשלם את המשכנתה, ועבור מי שההכנסה שלו נחתכה, המצב יהיה לא פשוט", הוא אומר. "המשקיעים הם אוכלוסייה שאין לה שום סנטימנטים לדירות ההשקעה, אם המחירים יירדו, הם יממשו את הדירות. הצירוף של נוטלי משכנתאות עם כיסים ריקים ומשקיעים שעשויים לצאת מהשוק בקצב שילך ויתחזק לא ייטיב עם הענף".
לדבריו, "גם הירידה ביחידות הדיור המתוכננות במוסדות התכנון ובשיווקים של רמ"י תשפיע על היצע הדירות, אבל מדובר בטווח הרחוק. השאלה היא איזה כוח יהיה חזק יותר - הירידה בביקושים או הירידה בהיצע. אם עוד חודש או חודשיים ניכנס לסגר נוסף, החברות הבינוניות והקטנות בענף לא יצליחו לשרוד את המכה. אם לא תהיה בהן תמיכה ממוקדת של המדינה, הן עלולות לקרוס. האוצר צריך לראות איך הוא מגבש תוכנית נפרדת לחברות בענף הנדל"ן, כי הסימנים מראים שהוא הולך לקראת משבר לא פשוט השנה".
בחזרה לשטח. מלבד מחסור בקרקעות ותוכניות מאושרות, אחת הבעיות המרכזיות בענף בימים אלה היא המחסור בכוח אדם. "זהו אחד הגורמים המרכזיים בעיכוב תהליכי בנייה וגידול התחלות הבנייה", אומר יהודה כתב, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף כוח אדם, כלכלה ומיסוי. לדבריו, "היעד המינימלי הוא התחלות בנייה של 70 אלף יחידות דיור בשנה, אלא שלצורך הקמתן חסרים כיום כ-33 אלף עובדים זרים ופלסטינים לעבודות רטובות". לדברי כתב, המשמש יו"ר ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז, "בעבר נכשלו ניסיונות להעסיק עובדים ישראלים במקצועות לביצוע העבודות הרטובות. רק כ-18 אלף מהם נקלטו בתחום".
כתב מוסיף כי "במטרה להגדיל את מספרם, נדרש שיתוף פעולה מצד הממשלה על מנת לעודד ישראלים לעבודה, באמצעות מענקים מוגדלים, הכשרה מקצועית ואופק תעסוקתי. בדרך כלל, ישראלים אינם ששים לעבוד בעבודות רטובות, בעיקר בשל הדימוי הנמוך, השחיקה וחוסר ההבנה באשר לתגמול על עבודתם ואפשרויות קידום בעתיד. לעומתם, בשדרות הניהול הבכיר בענף קיים ביקוש למשרות בקרב הישראלים, אך המדינה לא משקיעה בהכשרתם". עם זאת, הוא מודה כי גם בגזרת העובדים הזרים קיים מחסור של כ-3,000 פועלים במכסות המאושרות, שטרם קיבלו אישורי עבודה בארץ.
בנוגע לעובדים הפלסטינים, "הרי שהם מגיעים לארץ ללא הכשרות, הן בתחום הבטיחות והן בתחום עבודת הבנייה, דבר שפוגע בצורה ניכרת באיכות העבודה ובתפוקה, ומייצר פער גדול מול עובדים זרים", הוא מבהיר. "גם המתיחות הפוליטית באזור נמצאת תמיד ברקע ומערערת את יציבותם בעבודה. אנחנו פועלים להשלים את הפערים הללו, בין היתר באמצעות השלמת תוכנית מיפוי המקצועות בענף, מספור העובדים בכל תחום בנפרד, בניית מודלים לגבי צורכי עובדים בהתאם לקצב הבנייה ועוד". בינתיים, מספר כתב, הקבלנים ממתינים להעברת חוק ההסדרים, בכפוף להעברת חוק התקציב, כדי לאשר העסקת 17 אלף עובדים זרים נוספים ועוד 16 אלף עובדים פלסטינים.
"מחסור מצטבר של 120 אלף דירות"
"יותר מכל דבר אחר, כולל הקורונה, חוסר היציבות השלטונית שאנו חווים הוא הדבר הכי הרסני לענף הבנייה", מציינת ורד צרפתי זבולון, סגנית נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "מאז בוטל מטה הדיור, אין גוף שמתכלל את מלוא השיקולים הנדרשים ונותן פתרונות לבעיות השונות. יש מחסור מצטבר של 120 אלף דירות, כאשר בשנה הזו לבדה המחסור גדל בעוד 30 אלף יחידות דיור, וזה נובע מכך שרמ"י לא הוציאה מספיק קרקעות לשיווק".
לדברי זבולון, המשמשת סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, "על מנת להתגבר על הפער, הממשלה חייבת לספק פתרונות כבר היום. מהלכים שניתן לקדם מיד על מנת לגשר על המחסור בדירות הם, למשל, החלטה להסב מבני משרדים למגורים. כמו כן צריך לקדם את התוכנית לרישוי עצמי כדי להקל על הבירוקרטיה ולקצר הליכים. הממשלה צריכה לפעול באופן יותר אקטיבי כדי לעזור לשוק לצאת מהמשבר. ענף הבנייה הוא אחד הקטליזטורים המשמעותיים של המשק, התומך בענפי כלכלה נוספים, ולכן אי אפשר להזניח אותו. יש הרבה בעיות וכשלים, אבל בגלל חוסר היציבות השלטונית, לא נראה שיש מבוגר אחראי שיכול לתת את הפתרונות הנדרשים".
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מודה כי למרות הקשיים הרבים שנוצרו במשק מתחילת התפשטות הקורונה, ניכר שהענף שמר על חוסן. "אבל אסור לנו להיות שאננים", הוא מדגיש. לדבריו, "את השפעת הסגר בחודש אוקטובר נוכל לראות בצורה ברורה בהיקפי המכירות בנובמבר. היקף הבנייה צונח בחודשים האחרונים, ואנחנו עדים לשיתוק ממושך במכירת קרקעות מדינה. המצב הזה לא יכול להימשך - הממשלה והכנסת חייבות לפעול מיידית לייצר זינוק בהיקף הבנייה ולתמוך בהגדלת הביקושים".
סרוגו מוסיף כי "ראינו שוב ושוב לאורך ההיסטוריה הקצרה של ישראל איך בסיום כל תקופת קיפאון בבנייה שילם הציבור מחיר כבד. המדינה לא עוצרת את יצירת בתי האב החדשים, היא ממשיכה להיות שיאנית ילודה ולצערנו, גם היקף הגירושים הולך וגדל. יחד כולם עומדים ליצור לחץ אדיר על שוק הדיור כבר בשנה הבאה. הבהרנו לשרים, הרגולטורים וחברי הכנסת, שאם לא יבחרו להתחיל לטפל במשבר הדיור במקום להמתין לסוף משבר הקורונה – אנשים פשוט לא יוכלו לקנות כאן דירות".
פורסם לראשונה: 07:12, 20.11.20
