הם תמיד ימצאו סיבות לדחות, להתלונן על התחזוקה ולהימנע מתשלומי ועד-בית. סרבני התשלום, הם תופעה מכעיסה בבית המשותף. כיצד תוכלו לגבות את הכסף בצורה אפקטיבית יותר, ומה עושים במקרה של הצטברות חוב ממושך? לפניכם המדריך.
האם מותר לפרסם את השמות של סרבני התשלום?
למעשה, לא רק שהדבר מותר, אלא הוא גם תואם את רוח חוק המקרקעין. מתוקף תפקידו, ועד-הבית נדרש לניהול הכספים והחשבונות של הבית המשותף.
עליו לתעד הכנסות והוצאות ולהציג את המאזן מדי שישה חודשים, ולאפשר לכל בעל דירה בכל עת לעיין בדוחות הכספיים ובכל מסמך שקשור לניהול הבניין. מכאן, שהחובה היא לפעול בשקיפות.
אם ממילא ועד-הבית נדרש להציג דוחות כספיים תקופתי, הרי שהוא כולל פירוט של הכנסות והוצאות, וגם פירוט חובות.
האם מדובר בפגיעה בפרטיות של סרבן שמציינים את שמו במפורש בפני כלל הדיירים?
ממש לא. חוב לקופת הבית המשותף היא ממש לא עניין פרטי שמחייב דיסקרטיות מצד ועד הבית.
זה לא רק עניין של דייר מסוים מול ועד-הבית, שכן זה אינו חשבון פרטי של ועד-הבית אלא של הבית המשותף.
ברגע שלדייר יש חוב לוועד הבית, הוא דוחה תשלום או סרבן כפייתי, הרי שהוא חי על חשבון אחרים, ונהנה מתחזוקת בניין מבלי לשאת בנטל התשלום. לכן, זו זכותם של הדיירים להתעדכן במצב הכספי של הקופה המשותפת.
חובת תשלום דמי ועד-בית היא חובה על פי חוק, ולגיטימי לגמרי לתלות על לוח המודעות את שמות סרבני התשלום או לציין זאת באספת הדיירים. מסתבר שזהו אמצעי שמייצר לחץ חברתי, והוא מאוד יעיל ומרתיע.
הרי ממילא, אם בסופו של דבר תוכש תביעה משפטית לצורך גבייה, כלל הדיירים ידעו את מי תובעים, כך שאין כאן שום דבר אסור, אלא להיפך, זהו עוד צעד מרתיע שיכול למנוע את הגשת התביעה ולחסוך הוצאות משפטיות מיותרות. למעשה, זו בסך הכל הקדמה של מסירת המידע הזה לכלל הדיירים.
מה בכל זאת אסור לעשות?
ובכן, גם כאן יש מגבלות. למעט שם הדייר וגובה סכום החוב, אסור לפרסם שום דבר אחר. כלומר, כל תוספת מיותרת, יכולה להיחשב כלשון הרע, ויכולה לגרור בהחלט תביעה משפטית ולחייב אתכם בפיצוי כספי. לכן, חשוב שתיזהרו בלשונכם.
כמו כן, אסור שזה יהיה אמצעי האכיפה הראשון. כלומר, יש לפעול בשלבים. מעבר לכך שזה מונע סכסוכים מיותרים בין שכנים לטווח ארוך, הרי שגם בית-המשפט לא יראה בעין יפה פרסום שלא קדמו לו אמצעים אחרים.
לכן, הדבר הראשון שחשוב לעשות הוא לתת התראה בכתב לדייר הסרבן, ולתת לו הזדמנות לשלם. במכתב זה, יש לציין שאם החוב לא ישולם, ועד-הבית יפרסם את רשימת כל החייבים בתשלום. בכך, הפנייה גורמת לתחושה של אכיפה שוויונית, אינה מרגישה כאילו היא 'תוקפת' אדם מסוים בצורה ישירה, ומאפשרת לו בהחלט להתחרט ולשלם.
תיצרו נורמה חדשה: כל רבעון מפרסמים את השמות של מי ששילם ומי שלא
אף אחד, ובעיקר הישראלי הממוצע, לא אוהב להרגיש 'פראייר'. לכן, פרסום תקופתי של דו"ח כספי לדיירים, יחזק אצלם את התחושה של אכיפה שוויונית. ברגע שהכל שקוף וידוע מי משלם ומי לא, זה מפחיד את תחושת חוסר ההוגנות.
כדי לעודד אווירה של הוגנות, כדאי לייצר נוהג שגרתי כל סוף רבעון, שבו מפורט במפורש מי שילם ומי לא. בכך, כלל הדיירים יתרגלו לנורמה החדשה, שהתנהלות כספית היא דבר שקוף שמפורסם לכולם.
ואז, פרסום שמם, לא ייתפס כפעולה חריגה, אלא כנוהל קבוע. זה בהחלט מייצר הרתעה לטווח ארוך, ומקטין משמעותית את ההתעסקות בגביה.
ומה עושים אם גם הפרסום לא גורם לו לשלם?
כאן כבר יש צורך בתביעה משפטית. בהחלט יש סרבני תשלום שגם פרסום בלוח המודעות או אזכור שמם באספת דיירים, לא תרתיע אותם.
האם במקרה של שוכרי דירות, חובת התשלום היא על השוכר או על בעל הדירה?
החובה לשלם ועד-בית חלה על בעל הדירה. לכן, אם יש שוכרים שלא משלמים, הם למעשה מפרים את החובה שלהם על פי חוזה מול בעל הנכס, ולא מול ועד הבית.
במקרה כזה, בעל הנכס, הוא החייב לשלם את החוב שלהם, ואז עליו לגבות אותו מהשוכר. אין לקיים הליך משפטי נגד שוכר, אלא נגד בעל הנכס בלבד.
להיכן מגישים את התביעה?
הערכאה המתאימה לכך היא המפקח על רישום המקרקעין. ההחלטה שלו היא בתוקף של החלטת בית-משפט, וברגע שיש בידכם החלטה, אתם יכולים לפנות איתה להוצאה לפועל לצורך גביית החוב.
אין צורך להסתייע בעורך-דין לשם כך, שכן מדובר בכתב תביעה מאוד שבלוני ופשוט, שניתן לערוך אותו עצמאית.
אז מהם שלבי הגבייה?
פנייה ישירה בעל פה לדייר הסרבן: לפני הכל, עליכם לפנות אליו ישירות ולדרוש הסדרת החוב. אם הוא מסרב, הודיעו לו שאתם מתכננים לפתוח בהליך של גבייה משפטית.
פנייה בכתב ותיעוד שלה: בשלב השני, ולאחר שהוא ממשיך לסרב לשלם, דרשו לו מכתב התראה. חשוב שתעשו זאת בדואר רשום, עם אישור מסירה מטעם הדואר. אתם תזדקקו להוכחה שאכן שלחתם דרישה רשמית, ולכן חשוב מאוד שתקפידו שיהיה מצוין במפורש גובה החוב והמועד האחרון שניתן לו לצורך הסדרת התשלום. שמרו על אישור המסירה, שכן תצטרכו לצרף אותו לכתב התביעה. אחרת, בעל הנכס יוכל לטעון שכלל לא התבקש להסדיר את החוב.
הגשת כתב התביעה רק על-ידי נציג ועד הבית: לא כל דייר בבניין יכול להגיש תביעה זו, אלא רק מי שהוא חלק מנציגות הבית המשותף, ואשר הוסמך לייצג את כלל הדיירים. עליו להיות זה שחתום על כתב התביעה ולהגיש אותו בשני עותקים: האחד, למפקח על הרישום והשני, לסרבן התשלום הנתבע. ללינק לכתב התביעה באתר המפקח על רישום המקרקעין, הפועל תחת משרד המשפטים, לחצו כאן.
מה צריך להיות בכתב התביעה? פרטי התובע ופרטי הנתבע, תיאור של המקרה בקצרה, פירוט החוב בצורה מפורטת ותיאור של סוג ההוצאות ומשך הזמן שהוא לא שילם, תוך ציון חלקו היחסי בחוב וציון החוב שאותו הנתבע נדרש לשלם.
שלב הדיון: לאחר שתגישו את כתב התביעה, תזומנו לדיון בלשכת המפקח על רישום המקרקעין, לפי כתובת המגורים שלכם. קחו בחשבון שהסרבן הנתבע ינסה להתנער מאחריות, לכן כדאי שתגיעו מוכנים לאחר שקראתם היטב את הטענות שהוא העלה בכתב ההגנה, ותגיעו עם תשובות מנומקות שיסתרו את טענותיו.
שלב מימוש החוב בהוצאה לפועל: אם המפקח יקבע שעליכם לשלם על הסרבן לשלם את החוב עד תאריך מסוים, וגם בחלוף התאריך הזה הוא ימנע מתשלום, תוכלו לפנות להוצאה לפועל ולממש את פסק-הדין.
עוד כתבות בנושא:
האם במקרה של חברת ניהול, ועד-הבית יוצא מהתמונה?
אם זה קורה, זה גרוע. אמנם על פי חוזה חברת הניהול מחויבת לביצוע פעולות ניהול ותחזוקה, אך נציגות הבית המשותף אמורה להישאר הגורם המפקח על חברת הניהול.
"לא מדובר בניהול בפועל, אך בהחלט מדובר במעקב צמוד", מציינים במוקד השירות של אתר "המקצוענים".
"חברות ניהול אמנם מצוידות במערכות המאפשרות אוטומציות, תכנות לניהול פיננסי ויש ביכולתם לייצר בצורה קלה ונוחה יותר שקיפות גם בענייני תשלום, ועדיין. לא תמיד חברת הניהול מקפידה על גבייה הרמטית, ופעמים רבות יש 'חורים' בקופה המשותפת, בשל היעדר גבייה".
לכן, כדאי להיות עם יד על הדופק מדי חודש, ולא לתת לסכומים להצטבר. בסופו של דבר, גם כשיש חברת ניהול, יכול להיווצר בקלות גירעון בקופה המשותפת, ואז בקרות נזק, לא יהיה כסף נזיל לטפל בבעיה.
