לאחרונה העיתונים מלאים בכותרות על תמ"א 38: התוכנית תוארך או שלא תוארך, התוכנית החליפית תאושר בחוק ההסדרים ועוד ועוד. זה הזמן להסביר איפה דברים עומדים, מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 והאם תמ"א 38 בכלל עומדת להסתיים? אז בין שאתם מחפשים דירה להשקעה, שוכרים שמחפשים דירה להשכרה וחוששים שיבנו לכם על הראש או בעלי דירה ישנה שמנסים להבין מה פוטנציאל ההשבחה שלכם – הטור הזה בשבילכם.
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שנולדה בשנת 2005. הרעיון שעמד בבסיסה הוא חיזוק בנייני מגורים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה. מי יחזק? השוק הפרטי, כלומר קבלנים. איך יחזקו? יקבלו זכויות לבנייה על הגג ולבניית דירות חדשות, שיוכלו למכור במחיר מלא לציבור הרחב, ובמסגרת זאת יחזקו את הבניין הישן. וזו בדיוק תמ"א 38/1 – חיזוק היסודות של מבנה מגורים ישן, שיפוץ קוסמטי של הבניין והלובי, לצד החלפת תשתיות הבניין הישנות. בתמורה – מקבל היזם או הקבלן אפשרות לבנייה של מספר דירות חדשות במספר קומות בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
תמ"א 38/2 היא שדרוג של אותה התוכנית. אבל במקום לחזק מבנה ישן, לשפץ אותו ולבנות מעליו עוד קומות ועוד דירות, הורסים כליל את המבנה הישן ובונים חדש על כל המשתמע מכך.
למה שבעלי הדירות הישנות יסכמו לכל התהליך? את זה רובכם כבר מכירים – בתמ"א 38/1 אומנם הדירה הישנה נשארת, אבל בדרך כלל תקבל תוספת של ממ"ד, מרפסת ואולי אפילו עוד תמורות. החיסרון המהותי במקרה הזה שבכל מהלך הבנייה בעלי הדירות נשארים לגור באתר בנייה. בתמ"א 38/2 מדובר בדירה חדשה לגמרי וגם במימון שכירות לדירה חלופית בזמן הבנייה.
אלא שלפני שנתיים נקבע, כי תמ"א 38 לא מילאה את ייעודה, לא הובילה לחיזוק של מספיק בניינים והיא גם אינה כלכלית במיוחד בפריפריה. כמו כן היא גורמים לקשיים במקומות שבהן יושמה, כמו עומס על תשתיות והתעלמות מתכנון מסודר וכוללני. ההחלטה שהתקבלה אז קבעה, כי יש לשים את הדגש על פינוי-בינוי של מתחמים גדולים ולהיפרד לשלום מתוכנית החיזוק. עוד הוחלט כי תגובש תוכנית חלופית שתיתן מענה לחיזוק המבנים. תוכנית חלופית בינתיים אין – וזה משיב אותנו שוב לנקודת ההתחלה של הדחייה. לא מעט גורמים רוצים שהתוכנית תימשך. גם בעלי דירות שעוד לא התקדמו וגם מאות קבלנים שהתמ"א הפכה לעיסוקם העיקרי. חשוב להגיד שתמ"א 38 בכל מקרה לא נעלמת. עירייה שתבחר, תוכל לקדם ולאשר תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית, מה שיאפשר לתמ"א 38 להמשיך ולפעול עד 2025. יש עיריות שכבר עשו את זה. רוצים לדעת מה קורה אצלכם? בידקו במינהלת ההתחדשות העירונית המקומית, או במינהל ההנדסה. טלפון אחד, זה מה שצריך.
