ענן אבק כבד כיסה את רחוב סרלין בעיר חולון ביום ראשון, 12 בספטמבר 2021. בניין מגורים ישן, שבו התגוררו 32 משפחות, קרס. החשש מפני הקריסה הוביל לפינוי מהיר של הבניין יום לפני כן, מה שאומנם הביא להרס רב של רכוש, אך למרבה המזל, לאפס נפגעים בנפש.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בישראל עשרות אלפי דירות בבניינים ישנים, שגורלן עשוי להיות זהה בשנים הקרובות, ללא קשר לרעידות אדמה שכל גורמי המקצוע מזהירים, כי אין שאלה אם יתרחשו - אלא מתי. בישיבה שהתקיימה לפני מספר שבועות בוועדת הפנים של הכנסת אמר ח"כ והגיאולוג בני בגין: "אני חושב שהממשלה צריכה לקבל החלטה להקדיש תקציב של 200 מיליון שקל כל שנה לחיזוק המבנים, החל נניח משנת 2023. רעידת אדמה גדולה עשויה להתרחש עוד חמש דקות, וגם עוד 20 שנה, אבל אסור לחכות".
חברי כנסת נוספים התייחסו לנושא בדיון טעון על מוכנות לרעידות אדמה, אבל בפועל הצעדים המעשיים שהיה מצופה לראות בשטח, לא ממש מגיעים. כבר לפני למעלה משנתיים החליטו שתמ"א 38 כפי שפעלה מאז 2005 תסתיים, אך בעוד תוכנית חלופית מתקרבת לאישור רק כעת, הענף כולו בחוסר ודאות. רעידות אדמה קלות שהורגשו בישראל חשפו עוד ועוד סדקים ומבנים מסוכנים בערים במרכז ובפריפריה, אך מהלך גורף לחיזוקם המיידי או למיפוי מלא שלהם לא נמצא על השולחן.
בשטח, הקריסה בחולון סימנה להרבה בעלי דירות כי הגיע הזמן לפעול ולקדם התחדשות עירונית. אבל אי אפשר לקדם חיזוק או הריסה ובנייה ללא תמיכת העירייה. במקביל, העיריות הבינו שאי אפשר לשבת באפס מעשה, ואחת מהפעולות שהלכו ותפסו תאוצה בחודשים האחרונים היא חלוקה מסיבית של מדבקות "מבנה מסוכן" על מבני מגורים ישנים. האם מדבקה כזו יכולה לקדם התחדשות עירונית? לא בטוח. אבל היא כן מטילה על בעלי הדירות את החובה לטפל בבניין ולשאת בעלות החיזוק. האם כולם יכולים לעמוד בזה? לא ממש. האם מדובר בפתרון אמיתי לבעיה? ממש לא.
יצאנו למסע בין ערים שונות ובניינים ישנים ומסוכנים, לפחות על-פי ההגדרה שעל המדבקה שהוצמדה לבניין, ומצא בעלי דירות מתוסכלים רבים. הכתבה הזו היא קריאת השכמה - הבניינים והאנשים בכתבה הם רק דוגמאות בודדות לעשרות אלפי דירות ואנשים שעומדים בסכנה.
בת ים: "הדיירים אינם מסוגלים לחזק על חשבונם"
מאיר רוטמן, בעל דירה בבניין ישן בן 4 קומות ו-16 דירות ברחוב בלפור בבת ים, הוא אחד אחד מאותם דיירים שבניין המגורים שלהם קיבל הודעה על מבנה מסוכן. "רכשתי את הדירה בבלפור לפני כשמונה שנים, וכבר אז הבניין הוכרז כמסוכן, כי הוא נבנה לפני כ-70 שנה", הוא מספר. "בעלי הדירות קיבלו על כך מכתבים רשומים מהעירייה עם דרישה לחיזוק. בדצמבר האחרון העירייה שלחה לדיירים זימון לבית המשפט לעניינים מקומיים כדי לאלצם לשלם קנס, כי לא חיזקו את הבניין. עורך הדין שמייצג את הדיירים הסביר לשופטת, שהדיירים מחכים לדבר האמיתי שהוא הריסה ובנייה, ושאם העירייה תאשר ליזם את הפרויקט, הוא יבצע את החיזוק הקוסמטי על חשבונו".
לשאלה האם ניסו בעלי הדירות בבניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית, משיב רוטמן: "לפני כמה שנים ניסינו לקדם תמ"א 38, אבל הבנו שאין סיכוי בשל גורם הצפיפות. עכשיו אנחנו מנסים, יחד עם עוד חמישה בניינים שכנים, לקדם פינוי בינוי משותף, באמצעות יזם שהתקשרנו איתו. אנחנו ממוקמים בקצה בת ים לכיוון היציאה ליפו, כך שלדעתנו, אין בעיה של תשתיות. הבעיה היא שיש מינהלת התחדשות עירונית, שכפופה לעירייה ונתמכת על ידי משרד הבינוי והשיכון, והם עושים מה שהעירייה אומרת להם ומערימים עלינו קשיים. כבר חצי שנה אני כותב ומתריע באוזניהם שצפויה רעידת אדמה משמעותית - כל מאה שנה בממוצע מתרחשת רעידה קשה, האחרונה ב-1927. והנה היינו עדים בעת האחרונה לשתי רעידות אזהרה בצפון. המינהלת בינתיים משחקת. העירייה, שיש לה אינטרס להסיר מעצמה אחריות במקרה של קריסה, דורשת מהדיירים לחזק את הבניין, אבל מאשרת למעשה תיקון קוסמטי. כדי לחזק בניין נדרשת תמ"א 38 או פינוי בינוי בלבד".
עוד הוסיף רוטמן, כי "צריך לשנות את החוק בתמ"א 38 ולהקטין את מספר בעלי הדירות שמסכמים להריסה ובנייה ל-66 אחוז, כמו בפינוי בינוי. דיירי בניינים ישנים ומסוכנים אינם מסוגלים כלכלית לחזקם על חשבונם. חלק נכבד מהדיירים הללו לא משלמים את חשבון החשמל במדרגות הבניין מחוסר יכולת, חלקם מתקיימים מקצבת הביטוח הלאומי. חיזוק ללא בניית ממ"ד זה ישראבלוף, והוא קוסמטי ולא אמיתי, הסכנה האמיתית היא שדיירים יחיו באשליה שהבניין חסין ברעידת אדמה".
"בעלי הנכסים אחראים להסרת המסוכנות"
מעיריית בת ים נמסר: "במבנה אשר הוכרז מסוכן ונמצא בהליך התחדשות עירונית, אנו תמיד מציפים בפני הדיירים כי יש בידיהם גם אפשרות לדרוש מהיזם את הסרת המסוכנות. במקרים מסוימים שבהם מבנה מסוכן נמצא מחוץ לתחום תוכנית, אך בסמיכות אליה, נדרש היזם על ידי העירייה להכניס את המבנה לטובת חיזוק והסרת המסוכנות.
"העירייה, כמו עיריות אחרות, רואה בבעלי הנכסים אחראים להסרת המסוכנות. עם זאת, מאחר שקיימת הבנה כי אין תמיד באפשרותם של בעלי הנכסים לממן בעצמם את הסרת המסוכנות, מעמידה העירייה את אפשרות החבירה לאגודה לתרבות הדיור לטובת סיוע בהתארגנות, הוצאת מהנדס לשטח לטובת עריכת כתב כמויות, מכרז קבלנים ומסלול הלוואות בריביות נוחות".
בנוגע לטענה כי התוכנית הספציפית אינה מקודמת בעירייה נמסר כי "התוכנית אינה מעוכבת, להיפך, אפילו אושרה להתקדם שלב נוסף. נערך אף מפגש עם נציגי הבניין במשרדי המינהלת להתחדשות עירונית, ואנו מופתעים מאמירה שהעירייה רק מעכבת".
חולון: "הבניין שקרס בעיר זו רק ההתחלה"
פליקס גנדיניק, בעל דירה בבניין ישן בחולון, חושש ממצבו וממצבם הרעוע של בניינים רבים אחרים בישראל. גנדיניק מתגורר ברחוב סוקולוב בחולון, בבניין בן 2 קומות מעל קומת מסחר, שנבנה בתחילת שנות ה-50 של המאה הקודמת. "אני מהנדס בניין ותיק, ובניתי בארץ המון פרויקטים. יש לי ניסיון רב בפיקוח על הבנייה ועמדתי בקשר עם קונסטרוקטורים. אני סבור שלבעיית הדיור יש רק פתרון אחד - פינוי בינוי של שכונות", הוא אומר. "זה פרויקט שחייב לקבל סטטוס לאומי, כי זה יציל חיים. צריך להרוס את כל הבניינים שנבנו ללא תקן בשנות ה-50, 60 ואף ה-70. הם לא יציבים, ותקופת חייהם הסתיימה. בכל שנה שעוברת המצב מחמיר. עמודים יתמוטטו, כמו שקרה בחולון וברמת גן. הבעיה היא הכסף. אם לא יהיה כסף לפרויקטים - לא יהיה ביצוע".
גנדיניק אף שלח מכתב לגורמים הרלוונטיים, והתריע על הסכנה שמחייבת טיפול: "הקריסה בחולון היא רק ההתחלה", כך במכתב. "האחריות צריכה להיות גם על העירייה, שלה הידע ולה משלמים הדיירים ארנונה שמממנת את אגף ההנדסה והפיקוח. עוד הוא מעריך שפינוי בינוי יוזיל את מחירי השכירות בכ-10% באזור בשל תוספת הדירות שתתקבל".
"העבודה במבנה מסוכן מבוצעת לפי מצב המבנה"
מעיריית חולון נמסר: "בעקבות קריסת הבניין ברחוב סרלין הופנו לעירייה בקשות רבות בנוגע למצב מבנים שונים בעיר. העירייה העבירה לבעלי הנכסים התייחסות מתאימה, בהתאם למצב המבנה ובהתאם לחוק העזר העירוני. תהליך העבודה במבנה מסוכן מבוצע, בהתאם לחוק העזר, לפי מצבו, ולא לפי מסלול כזה או אחר. היתרים לפי תמ"א 38 ותוכניות להתחדשות עירונית מקודמים ללא קשר לטיפול במבנים ספציפיים שהוגדרו כמסוכנים".
עוד נמסר מהעירייה: "האחריות המלאה לטיפול בנכסים הפרטיים חלה על הבעלים, והעירייה מתערבת רק כשהדבר מותר על-פי חוק העזר. במסגרת טיפול יחידת מבנים מסוכנים, היחידה מפנה את המשך הטיפול במבנה המסוכן לידי בעליו הפרטיים, ובמקביל מלווה את הטיפול במבנה מול הבעלים הפרטיים. במידה שהגורם הפרטי אינו פועל בהתאם להנחיות, מתחיל הליך פלילי נגד בעליו בגין אי טיפול במבנה מסוכן בהתאם לחוק העזר העירוני".
תל מונד: "אין לי אומץ להביא קונסטרוקטור"
גם בתל מונד מתמודדים בעלי דירות ודיירים עם הכרזה על מבנים מסוכנים. ליזי קובייסי, בעלת דירה בבניין ישן בן 2 קומות ברחוב הדקל, שנבנה בערך בשנות ה-50 של המאה הקודמת, מתארת את המציאות העגומה של בעלי הדירות: "בעקבות פנייה של דיירת, שעל בנה נפלה חתיכה מהתקרה, הרמתי טלפון למהנדס המועצה בספטמבר שעבר, וביקשתי שיגיע דחוף לבדוק את הברזלים בכניסה לבית והסדקים היכן שנמצאות הקורות. אני התרעתי. המהנדס ביקש מחברת עמידר - שיש לה שני נכסים בבניין - לתקן את הליקויים. בעמידר הסכימו להשתתף כשווה בין שווים בין הדיירים. יש לציין שהאוכלוסייה במבנים הללו היא קשת יום, אימהות חד הוריות וקשישים שלא מסוגלים לנהל או לממן את זה. אי אפשר להשאיר את זה כך ולהתעלם. כבר לפני שבע שנים באתי עם ההצעה לפינוי בינוי, אבל זה לא קורה ממניעים שונים, שאני לא נכנסת אליהם".
קובייסי חוששת ממה שעשוי לקרות במקרה של רעידת אדמה: "ברעש הראשון שיקרה – ספק אם יישארו כאן מבנים. 152 משפחות בעשרה מבני רכבת כאלה בשכונת וולפסון נמצאים בסכנה יומיומית".
כששואלים את קובייסי מה ניתן לעשות, היא משיבה כמו רבים אחרים: "אין לי אומץ להביא קונסטרוקטור, כי אם הבניין יוכרז כמסוכן, אין ל-12 המשפחות הללו לאן להתפנות". שאלנו את קובייסי מה להערכתה נכון שהרשות תעשה במקרה הזה, על כך השיבה: "היא צריכה לתמוך מיד ולעודד פרויקט פינוי בינוי. היא זו שצריכה לגרום לזה לקרות וכמה שיותר מהר. שלחתי גם מכתב בקשה לפגישה עם שר השיכון אלקין, ואני מחכה לתשובה. אני הולכת להרעיד את אמות הסיפים. אם בחודש הקרוב לא יימצא פתרון, אני יוצאת למאבק, הפגנות וכל שיידרש לממש את הפרויקט".
"הינך נדרש בזאת לתקן את המבנה המסוכן"
במועצה המקומית תל מונד מאשרים, כי נשלח לדיירי רחוב הדקל מכתב על מבנה מסוכן, וכי יש לטפל בו. "בסיור שערך מהנדס המועצה בנכס, נמצאו ליקויים היכולים לסכן חיי אדם והמחייבים תיקון מיידי", כך לשון המכתב. "על-פי דו"ח המהנדס המצורף להודעה, המבנה הינו מסוכן לתיקון מיידי. הינך נדרש בזאת לתקן את המבנה המסוכן. תשומת לבך, במידה שלא תבצעו את העבודות או אם תבצעו אותן שלא באופן המפורט בהודעה זו ובדו"ח המהנדס, מסמכותה של המועצה בהתאם לשיקוליה ומדיניותה לבצע את העבודות ולגבות מכם את הוצאות הביצוע, וזאת מבלי לתת לכם הודעה נוספת ו/או התראה".
עוד נמסר מהעירייה: "מחלקת ההנדסה במועצה מקיימת סיורים יזומים ובדיקות ויזואליות לאיתור מבנים מסוכנים. בימים אלה בוחנת המועצה את האפשרות והדרך לטיפול במבנים".
לוד: "נתנו 60 יום לתקן, כשאנשים לא גומרים את החודש"
גם בלוד בניינים ישנים מקבלים התרעה על מבנה מסוכן, אך לבעלי הדירות אין הרבה מה לעשות. אלירן לוי, תושב שכונת דוד פנקס ובעל דירה בבניין בן 4 קומות על עמודים שנבנה לפני כ-60 שנה, מספר: "קיבלנו הודעה על מבנה מסוכן בהפתעה. קיבלנו מכתבי התראה לתקן את הליקויים מיד, מבלי שהיה קונסטרוקטור או בעל מקצוע שיודע להגיד מה מצב הבניין. יש פה אנשים שלא יודעים למי לפנות. במכתבים נתנו להם 60 יום לסדר את הליקויים, כשאנשים בקושי גומרים פה את היום ואת החודש. כפעיל חברתי בשכונה, פניתי לעירייה ולכל מי שאפשר, אבל בעירייה מטילים את האחריות על הדיירים".
עוד מוסיף לוי, כי הוא מנסה לקדם תהליך של התחדשות עירונית זה שלוש שנים: "יש מינהלת שלא מתפקדת, ולא מתקדמים. במקום שהעירייה תזרז את העניינים איפה שדיירים קיבלו מכתבים, הם לא עושים כלום. הדיירים מפחדים גם מהבניינים עצמם וגם מהעירייה, שתזרוק אותם מהבית. יש פה כאוס, ואף אחד לא בא להרגיע את התושבים. בעירייה מעדיפים להשקיע את כל התקציבים בשכונות החדשות ובשביל החדשים שבאים לעיר. אנחנו הוותיקים לא נהנים מהפיתוח וסובלים מהבניינים שמתפוררים לנו על ראש".
"התוכנית למתחם נדונה ואושרה להפקדה"
מעיריית לוד נמסר: "המבנה ברחוב פנקס נכלל בתוכנית התחדשות עירונית שלמה המלך (תמ"ל 2012), המקודמת בימים אלו במסלול רשויות. התוכנית נדונה ואושרה להפקדה. בהמשך יחל שלב תוכנית הבינוי וההיתרים, שבעקבותיו תחל הבנייה שתאפשר את פינוי הדיירים למבנים חדשים. התהליך הצפוי לארוך כארבע שנים. התושבים עודכנו על ידי המינהלת להתחדשות עירונית בלוד, במהלך כנסי הסברה.
"העירייה אינה מקבלת תקציבים לטובת שיקום מבנים מסוכנים מהמדינה, ואינה יכולה להשית את הטיפול על תקציביה. בעלי הנכס הזניחו במשך שנים את המבנים, הכוונה היא שאין תחזוקה שוטפת, ומצאנו הרבה מבנים, שאינם מסוכנים באופן מיידי, אך בשל ליקויי התחזוקה עלולים להפוך למסוכנים. אי התחזוקה נובע מאי טיפול בנזילות ממזגנים, מי ניקוז או ביוב שנשפכים סביב המבנה וכד'.
"בהוצאת צו מבנה מסוכן, שלפיו נדרשת בדיקת קונסטרוקטור מטעמם למספר ליקויים שנמצאו במבנה, פעלה העירייה בהתאם לחובתה החוקית, ובהתאם לכך על בעלי הדירות, כבעלי הקניין הפרטי, ועל חברת עמידר, כמחזיקה בחלק משמעותי מהדירות במבנה המדובר, לפעול לבירור הסכנה והסרתה. תהליכי ההתחדשות העירונית לדאבוננו אינם מיידיים".
בכל הנוגע להיקף המבנים המסוכנים בעיר נמסר: "מחודש ספטמבר קיבלנו למעלה מ-100 תלונות במוקד, בכולם ללא יוצא מן הכלל היה מהנדס למבנים מסוכנים מטעם העירייה. הוצאו מכתבים לבעלי הנכסים לטיפול בליקויים. מרבית המבנים אינם מסוכנים, אך דורשים אחזקה שוטפת של המבנה ושל התשתיות העוטפות אותו על מנת שבעתיד לא יהפכו למסוכנים. כ-80% משטח העיר הוותיקה נמצאים בתהליכי תכנון סטטוטוריים להתחדשות עירונית חסרת תקדים. מבנים רבים מאלו שהתקיימו לגביהם פניות מוקד - כלולים בתוכניות אלה. עלות הבדיקה והתיקונים חייבים להיות באחריות בעלי הנכסים, כאשר העירייה יכולה לסייע נקודתית במקרים בהם נשקפת סכנה מיידית".
תזכורת: פינוי ההריסות לאחר קריסת הבניין בחולון
(צילום: קובי קואנקס)
"לא קלישאה, סכנת חיים של ממש"
"אני מטיף כבר מספר שנים שיש לטפל באופן מיידי ונחוש בבעיית הבניינים המסוכנים בישראל, ראינו שזה כבר לא רק קלישאה, זו סכנת חיים של ממש", כך אומר אחד מוותיקי ההתחדשות העירונית בישראל סמי מצלאווי, יו"ר חברת מצלאוי. "ישנם בישראל מאות רבות של בניינים מטים ליפול, מתפוררים, שלא ראויים למגורים, ושבכל יום יכולים לקרוס על יושביהם. אני יודע שניתן לבנות דירה חדשה, עם ממ"ד, מחוזקת בפני רעידות אדמה, בתוך 18 חודשים בלבד בפרויקט התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש - כולל תכנון, בנייה ואכלוס, וזאת בתנאי שהרשויות המקומיות ינפיקו היתר בנייה להתחדשות עירונית בתוך חודשיים - וזה בהחלט אפשרי. אני קורא למדינה ולרשויות להתגייס למשימה הלאומית ועכשיו, למען ביטחון הציבור, לקדם את תחום ההתחדשות העירונית ובהיקפי ענק. וכדאי שזה יקרה לפני התמוטטות הבניין הבא".
בחברת גרופית, הבונה פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה, מכירים לעומק את הנושא. לדברי עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי החברה ומהנדס בהכשרתו, "לא תמיד לבעלי הנכסים ישנה היכולת הכלכלית לעמוד בשיפוץ המבנה, וכאשר מדובר במבנים לפני התחדשות עירונית, גם אין להם רצון, כי מבחינתם המבנים רגע לפני הריסה, ואין הצדקה להשקיע בהם. למשל, אנחנו מקדמים פרויקט פינוי בינוי גדול בכפר שלם, שעתיד לכלול מאות דירות. העירייה הכריזה על אחד מהמבנים כבית מסוכן בשל בעיות מבניות שונות – סדקים במבנה ובעמודים, טיח מתקלף ונופל ועוד, כאשר העלות מגיעה לעשרות אלפי שקלים. אם לא יתקנו את הליקויים תוך 90 ימים, יעמדו בעלי הדירות בפני דין פלילי. לאור העובדה כי החברה מקדמת התחדשות עירונית במתחם, ועל מנת להקל על בעלי הדירות, החברה מסייעת לתושבים במימון השיפוץ הדרוש".
לשאלה האם הכרזה על מבנה מסוכן מקדמת התחדשות עירונית, אומר רחלבסקי, כי "לדיירים ישנן כל הסיבות לרצות התחדשות עירונית בבניין שלהם ולקבל דירה חדשה, גם בלי שהמבנה יוכרז מסוכן, אבל זה בהחלט יכול לחזק את הרצון הזה. כמובן, רצף קריסות הבניינים שראינו לפני מספר חודשים העלה את המודעות בקרב מי שגרים במבנים רעועים וחששו שמקרה כזה עלול להתרחש גם בבניין שלהם".
ארז בהריר, משנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, מסביר את חשיבות הקשר בין החברה לבעלי הדירות: "אנחנו רואים בבעלי הדירות במתחמי ההתחדשות השונים כשותפים שלנו לכל דבר ועניין. החברה מבינה שפרויקטים להתחדשות עירונית הם מורכבים וארוכים מאוד, המשלבים היבטים של הנדסה, תכנון, מימון, הון אנושי מגוון ורצונות רבים של בעלי הדירות. לכן אנו מקדישים לכל נושא משאבים ותשומות רבות, תוך הבנה שאת ההשקעה והמחויבות אנחנו נותנים כבר היום, אבל את הפירות נראה בעתיד הלא קרוב. למשל בפרויקט גדול שאנחנו מקדמים כבר תקופה ארוכה באור עקיבא, אנחנו נמצאים בקשר רציף עם בעלי הדירות ומטפלים עבורם בליקויי בטיחות, כמו למשל הזזת בלוני גז או חיזוק מבנים ישנים, במימון שלנו. מבחינתנו, מדובר בהשקעה ארוכת טווח גם בדיירים שזה ביתם וגם בפרויקט העתידי. תמיד מדברים על יחס משולש בין הדיירים ליזם ולרשות המקומית, חלק מזה קשור גם לאכפתיות ולמחויבות בתקופת טרום הבנייה, ולא רק למכירת הדירות בסוף".
ירדן גילן, מנכ"ל חברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, מתייחס אף הוא לנושא: "בניינים רבים נבנו לפני עשרות שנים ובמקרים רבים לא מתוחזקים כראוי לאורך השנים, לכן אם לא תהיה כאן התחדשות עירונית בהיקף מסיבי, בעוד 20 שנה יהיו כמיליון בניינים מסוכנים למגורים. כשהעירייה מפנה דרישה לתיקון ליקויים בבניין, האחריות לתיקון היא על בעלי הדירות. במקרים רבים לבעלי הדירות אין יכולת לממן זאת, והם מבינים שעדיף להם ללכת לתהליך של התחדשות עירונית ובסוף התהליך גם לקבל דירה משודרגת. לצערי, נכון להיום, אין ברשויות המקומיות העדפה לקדם תהליכי רישוי עבור פרויקטים הכוללים מבנים מסוכנים, כך שהם מחכים בתור כמו כולם וסובלים מסחבת בירוקרטית".
"מגביר מוטיבציה ויוצר לחץ על סרבנים"
לדברי עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, כאשר רשות מקומית מוציאה צו מבנה מסוכן כנגד מבנה שכבר החל התארגנות לקראת פרויקט התחדשות, עצם הוצאת הצו מגדילה משמעותית את סיכויי הפרויקט להתממש. "כאשר צו שכזה יוצא בתקופה שבה היזם פועל על מנת להגיע לרוב הדרוש בקרב הדיירים לצורך יציאה לפרויקט, הסיכום המקובל הוא שהיזם מוכן לקחת על עצמו את עבודות החיזוק הנדרשות באופן מיידי, ללא תמורה נוספת, אך זאת רק בתנאי שכלל הדיירים יחתמו על הסכם ההתחדשות וניתן יהיה לקדם את הפרויקט באופן מיידי".
לדברי פרשקר, מדובר כיום בתרחיש נפוץ למדי, שחזר על עצמו במספר פרויקטים שמשרדה ליווה בערים שונות. "דרישה שכזו משפיעה מן הסתם על הדינמיקה בין הדיירים בבניין, מגבירה את המוטיבציה של המתלבטים לחתום על ההסכם ויוצרת לחץ גדול יותר על הסרבנים. כולם מבינים שהאלטרנטיבה היא השקעה של עשרות אלפי שקלים לחיזוק מכיסם, וזאת ללא השבחה משמעותית של הנכס".
אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטין: "הגדרת מבנה כמסוכן לפי קריטריונים של מהנדס העיר עשויה לזרז בקרב בעלי הדירות בבניין קידום של פרויקט התחדשות עירונית. זה ייצור לחץ מצד הדיירים להגיע להסכמה ולשכנע את הדיירים הסרבנים, במטרה שהיזם המבצע יתקן את הליקוי, ושהם עצמם לא יצטרכו לשלם מכיסם. לעומת זאת, אצל הרשות המקומית הודעה על המבנה כמסוכן לא תביא בהכרח לזירוז קידום פרויקט ההתחדשות או אפילו להסכמה מצידה. אני סבור, כי בניינים במצב רעוע שהוגדרו כמסוכנים צריכים לקבל 'מסלול ירוק' לקידום הליך של התחדשות עירונית בהם, לפני שיתרחש אסון והבניין ייפול על יושביו".
לוטן מוסיף, כי "העיתוי של ההודעה על המבנה כמסוכן משפיע באופן מהותי על קידום התחדשות עירונית – אם מדובר בשלב מתקדם, כמו למשל לקראת היתר בנייה, כשכל הדיירים כבר חתומים על הסכמים מול היזם, ניתן לפנות לרשות המקומית ולבקש דחייה של המועד לתיקון הליקויים כדי לקבל היתר ולהמשיך בפרויקט. אם מדובר בשלב ראשוני, המהנדס מטעם היזם שיבצע את פרויקט ההתחדשות, יבחן עד כמה התיקונים דחופים והכרחיים. ייתכן שהבעיה מינורית והתיקון קוסמטי בלבד בעלות נמוכה, ואז היזם יכול לעשות זאת בעצמו. גם אם אין עדיין יזם בתמונה, מומלץ לבעלי הדירות להביא מהנדס מטעמם, שיבדוק לעומק את המבנה וייתן להם את התמונה האמיתית. העלות היא מינורית, אך התועלת גבוהה לאין שיעור".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מספר שהחברה נתקלת בתופעה יותר ויותר: "כמעט בכל פרויקט שפגשנו לאחרונה, גילינו שהדיירים קיבלו כרעם ביום בהיר את ההודעה על כך שהמבנה שלהם מסוכן, לצד רשימת ליקויים שמהנדס או מפקח מטעם העירייה מצא בבניין. בין היתר נפגשנו עם זה בחיפה, בדרך השלום בתל אביב ובלוד. הרשויות אף נוקבות במועד לתיקון כל הליקויים, ולרוב מדובר במועד קרוב למדי, כאשר אם הדיירים לא יתקנו – הם יהיו צפויים לקנסות. מדובר בעצם בסוג של הסרת אחריות. יש רשויות מקומיות שעד כה לא קידמו את המתחמים כמתחמי התחדשות עירונית, ומהחשש שחלילה יקרה משהו למבנה, הן מטילות את כל האחריות ואת העלויות הנלוות על הדיירים. כל תיקון כזה יכול להגיע לאלפי שקלים לכל משפחה בבניין. מיותר לציין, שהתופעה קיימת במבנים ישנים שם מתגוררת לרוב אוכלוסייה מוחלשת, שוודאי לא תוכל לטפל בליקויים. אין ויכוח שחייבים לעשות הכול כדי למנוע אובדן חיי אדם, אבל מי שיש לו הכוח לשנות ולתקן את המצב הזה הוא הרשות המקומית, לא הדיירים. יש לקדם הליך מזורז לבניינים מסוכנים".
"לרוב הסכנה נסתרת מהעין"
היות שפינוי בינוי אורך שנים, תמ"א 38 הגיעה כפתרון מהיר יותר. אולם התוכנית עומדת להסתיים, ובעוד התוכנית החלופית לתמ"א אמורה לענות על הצורך בחיזוק מבנים בודדים, סבור נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, שיש גם להאריך את תוקפה של התוכנית המקורית: "תמ"א 38 הגנה עד היום על למעלה מחצי מיליון איש. המדינה חייבת להאריך את התוכנית בשנים נוספות, כדי למנוע ואקום בפרויקטים של התחדשות עירונית וכדי ליצור ודאות בשוק. לאור רעידות האדמה האחרונות ואיומי הטילים, מתחדדת החובה של המדינה לדאוג לאזרחיה, כאשר מעל ממחציתם חיים בדירות שאינן ממוגנות נגד טילים. תמ"א 38 היא התוכנית הממשלתית להצלה מרעידת אדמה, אשר לו תתרחש, תביא למאות אלפי אזרחים ללא קורת גג. חלופת השרה שקד חייבת להיות רלוונטית גם לפריפריה, והמדינה חייבת לתקצב רשויות מקומיות כדי שיאשרו יותר פרויקטים של התחדשות עירונית למגורים, באמצעות מתן תמריצים כספיים על כל יחידת דיור למגורים ותמיכה בתשתיות עירוניות ובהקמת מבני ציבור".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי מזרחי ובניו, סבור שמספר הבניינים המסוכנים גבוה הרבה יותר מההערכות: "בניין מסוכן איננו בהכרח רק בניין שרואים בעליל בעין בלתי מזויינת שהוא מתפורר. ברוב המקרים הסכנה להתמוטטות נסתרת מהעין. להערכתי, אין כמעט בניין שנבנה בישראל לפני 1987, השנה בה הוכנסה רגולציה ברורה לגבי עמידות בניינים בפני רעידות אדמה, שאיננו מסוכן בפוטנציה. אורך חיים של בניין הינו כ-80-70 שנה ולצערנו, אנחנו נכנסים לעידן שבו יותר ויותר בניינים שנבנו במהלך המאה הקודמת, נכנסים לקטגוריה הבעייתית הזו. אני מעריך, שקריסת הבניין בחולון תהפוך במהלך השנים הקרובות לתופעה נפוצה, וכשזה יקרה, נקווה שלא יהיו בהם אנשים".
על-פי מזרחי, הפתרון בידי הממשלה והרשויות המקומיות: "ראשית יש לחייב בדיקה מדוקדקת של מהנדס קונסטרוקטור מומחה של כל בניין שנבנה לפני שנת 1987. בניין שיימצא מסוכן, יחוזק מיידית או יאושר מיידית להריסה ובנייה. ברמה האסטרטגית ארוכת הטווח, יש לקדם התחדשות עירונית כוללת ולהכניס לקטגוריה הזו לא רק שיכונים ותיקים, אלא גם מאות אלפי בניינים 'נורמטיביים', לכאורה".
יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, מעלה נקודה נוספת שדוחה חיזוק מבנים – ההחלטה על ביטול תמ"א 38. "היחידים שלא היו מרוצים מתמ"א 38 הם ראשי הערים, שלא ראו רווחים מספיק טובים מהפרויקטים", הוא טוען. "ביטול התוכנית יהיה בכייה לדורות ועלול לסכן חיי אדם. לכל מי ששכח אני מזכיר, התכנון המקורי של תמ"א 38 היה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המציאות הכריחה את התוכנית לשפר במקביל את תנאי המגורים ולהוסיף יחידות דיור ובכך לממן את חיזוק הבניינים".
ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות נדל"ן המתמחה בהתחדשות עירונית, סבור שגם רשות מקרקעי ישראל קשורה לסיפור: "בפרויקטים גדולים, גם של פינוי בינוי, בכל הארץ משום מה אין כמעט התייחסות לתפקיד המכריע של רמ"י. נוצר מצב אבסורדי שבו מצד אחד שרי הפנים והשיכון מבטיחים להתניע את ההתחדשות העירונית ולקצר הליכים בירוקרטיים עד כדי שנתיים למתן אישור, אך מנגד הם חסרי אונים לחלוטין אל מול פקידי רמ"י. ברוב המקרים הנפגעים העיקריים הם 'עניי עירך', שמתגוררים באותו מתחם במשך שנים רבות. מדובר לא רק בגורם מספר אחת בעצירת ההתחדשות העירונית, אלא גם בגורם ראשון במעלה לכך שאין היצע דיור בשוק בכלל".
נורות האזהרה: כיצד מזהים ליקויים חמורים במבנה?
לא תמיד אפשר לראות או לדעת שהבניין מסוכן. גם בלי מדבקה של העירייה, יש מספר סימנים שכדאי לבעלי הדירות ולדיירים להיות מודעים אליהם. להלן כמה טיפים חשובים מאנשי מקצוע בתחום.
"באופן עקרוני, מבנים נבנים לתקופה של 50 שנה, כשלאורך השנים הללו הם אמורים לעבור עבודות תחזוקה שוטפות. לצערנו, זה כנראה לא קורה", אומר המהנדס שחר רפאל, חבר בתא הצעירים של איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות".
מה צריך לעורר את תשומת ליבנו?
"כשרואים ברזלים חשופים, התקלפות של הבטון או התנפחות שלו, אז מדובר בשלב מקדים שעשוי להצביע על בעיה. על אף שמדובר במצב לא טוב בכלל, עדיין ישנן פעולות שיכולות לתקן ולהציל את הבניין. באופן כללי, בניינים מתוכננים כך שלא יהיה כשל מיידי, אלא שהכשל, אם יש כזה, יהיה מתמשך. יהיו סימני כשל רבים עד למצב של התמוטטות, אבל אסור בשום אופן להתעלם מהם. אם לאדם יש סדק בקיר דירתו, אין להעלים עין, ויש לפעול לתיקון. כך גם סדקים בתקרות וברזל חשוף בעמודי הבניין".
לדבריו, "ישנו תקן 1525, שאומר שאחת לחמש שנים צריך מהנדס רשוי לבצע בדיקה לכל בניין. האחריות היא על בעלי הנכס, על חברות הניהול, ודווקא לא על הרשויות. אלא שהתקן הזה אינו מחייב, ואני חושב שכדאי להפוך אותו למחייב".
ומה לגבי עלויות? רפאל מדגיש, כי כשתופסים את הדברים בזמן, העלויות לא גדולות. "זה יכול לעלות אלפי שקלים בודדים. בבניינים, שבהם ראינו שלא עשו שום בדיקה, יכול להיות שהתיקון כבר כל כך יקר שזה שווה ערך לעלות בנייה, ועדיף כבר להרוס ולבנות מחדש. מבחינת הדיירים, הם צריכים להזמין תחילה מהנדס רישוי אחת לחמש שנים, עלות שמסתכמת ב-5,000 עד 10,000 שקל. המהנדס נותן חוות דעת, מכין תוכנית עבודה ומסביר לדיירים מה דחוף לתקן וכיצד, איך לנטר את הבעיות, ואיך לראות אם הסדק מתפתח. לפעמים יש צורך רק למרוח חומר על העמוד, כדי שהקורוזיה לא תמשיך להתפתח. אז אפשר עדיין לישון בשקט - כי יש התראה מוקדמת דיה. התיקונים יכולים לנוע בין אלפים בודדים ועד עשרות אלפים, וככל שתופסים מוקדם יותר, ככה העלות נמוכה יותר", מסכם רפאל.
נקודת תורפה נוספת ליציבות מבנים היא מקרה של שקיעת יסודות. גם כאן אפשר לזהות בעיות מראש. גיל גורן, מנהל היחידה לטכנולוגיות ניטור ובטיחות במעבדות איזוטסט, מסביר: "הסיבות לשקיעת מבנים הן רבות - תכנון לקוי של יסודות הבנייה, שיפוץ פנים-דירתי שביצע אחד הדיירים ולא תוכנן כראוי, או שלא בוצעו חיזוקים והכנות נדרשות, שימוש בחומרי בנייה לא תקינים או התעייפותם, בניית פרטיזנית של תוספות ועוד. כדאי שדיירים יהיו ערניים למצב המבנה שהם מתגוררים בו, במיוחד כאשר מדובר במבנה ישן. הסימנים הם הופעה של סדקים בדירה, דלתות שאינן נפתחות ונסגרות בקלות, חלונות שנתקעים – כל אלו עשויים להוות סימנים מקדימים לתופעות חמורות המתרחשות במבנה. דיירים המזהים תופעות כאלו – ואפילו באזור אחד בדירה – מחויבים לגלות ערנות, ולעקוב אחר המתרחש ולבצע בדיקה מקיפה".
גורן מתייחס גם לזהות הגוף הבודק: "לצורך קבלת חוות דעת מומלץ לפנות למהנדס או לקונסטרוקטור. אלו בדרך כלל נעזרים בשירותי ניטור מקצועיים של אחת מהמעבדות לניטור ומעקב אחר תנועות המבנה. לעיתים קרובות ניטור מקצועי יספק תמונת מצב מקיפה על היקף התזוזה ו/או השקיעה, ויסייע לתכנן פתרון הולם. עלות הבדיקה עשויה להשתנות ממבנה למבנה, בהתאם לשטחו, גובהו, מספר הדירות וכו'".
איך מתמרצים ועדי בתים לבדוק את יציבות הבניין?
לא פעם נמנעים ועדי בתים מבדיקה מקיפה של המבנה הישן. ראשית, מדובר במהלך שעולה כסף, ושנית – החשש שהמבנה יתגלה ככזה שזקוק לשיפוץ או חיזוק, עתיד לגרור עלויות כספיות נוספות ובמקרים מסוימים אף פינוי של הדירות. כדי לדרבן את ועדי הבתים, יצאה עיריית רעננה בתוכנית מיוחדת המזמינה בעלי דירות בבניינים ישנים לבצע בדיקה הנדסית מקיפה.
על פי העירייה, "בהתאם לבדיקה שערך אגף ההנדסה, פוטנציאל הבניינים הישנים ברחבי העיר אשר נדרשים לבדיקה הנדסית עומד על כ-2,000-1,500 בניינים, שגילם עולה על 20 שנה. במסגרת תוכנית התמרוץ, ועד בניין העומד בקריטריונים ויציג בדיקה הנדסית מקיפה שבוצעה על ידי מהנדס קונסטרוקציה רשום ומוכר, יקבל זכאות לבחירת מתנה בשווי של 450 שקל לטובת הבניין. בין המתנות שמהן יוכל לבחור הוועד: מצלמת אבטחה אלחוטית מתקדמת, שובר לרכישת ציוד וצמחים במשתלה או סט זרקורי חישה".
במקביל העירייה מקדמת גם הסברה בנושא: "העירייה תקיים בשבועות הקרובים כנס הסברה לוועדי בתים משותפים, שבמסגרתו תתקיים הרצאה של קונסטרוקטור בכיר, שיסקור את המשמעויות, הסימנים המוקדמים לזיהויי ליקויים בתשתית הבניין וחשיבות ביצוע הבדיקה המקדימה".
ראש העירייה, חיים ברוידא, מסביר: "התוכנית החדשה שגיבשנו מיועדת להציל חיים. אנו עדים בתקופה האחרונה למקרים בהם בניינים קורסים עקב תשתיות רעועות ולהתגברות תכיפות רעידות האדמה, והתוכנית מיועדת לאתר מוקדם ככל הניתן את הבעיות ולטפל בהם. אני קורא לוועדי הבניינים הישנים ליטול אחריות, להצטרף לתוכנית ולסייע בהצלת חיים".
לדברי, שלום שטרית, בעלי חברת "שתית", צריכה להיות חשיבה מחדש על כל הנושא וטיפול "שורש" מצד מוסדות רלוונטיים שיכולים לסייע בדבר. "מבנה מסוכן קיבל את התואר המפוקפק, אחרי שמהנדס בניין בדק ומצא, כי הוא מהווה סכנה לדייריו או לעוברי אורח הנמצאים בקרבתו. כפי שאני רואה את הדברים, כיום לא הייתי מחכה להגדרת 'מבנה מסוכן' ו'צו מבנה מסוכן', שמוציאה הרשות. כל מבנה שקיים מעל 50 שנה, הוא מבנה מסוכן. זה אורך החיים המקסימלי של בניין בתנאי האקלים והבנייה הקיימים בישראל, ויפה שעה אחת קודם לטפל בו בתהליך של התחדשות עירונית".
לדבריו, "לפיכך לא הייתי מחכה שהבניין שלי יוכרז כ'מסוכן', אלא פועל באופן נמרץ למצוא חברה יזמית וקבלנית גדולה, בעלת ניסיון בתחום, ומערך הנדסי גדול, כדי לקדם את הפרויקט מהר ובטוח. על מנת שנצליח לטפל בבעיית המבנים המסוכנים, שהפכה לאחרונה למגפה, על הרשויות לייצר 'מסלול ירוק' ומזורז לבניין מסוכן. אם לא תהיה קדימות לבניינים שהוגדרו מסוכנים, אזי לא עשינו דבר עבור הדיירים הגרים בו. אם הם יצטרכו לחכות ולחפש חלופות מגורים לטווח ארוך, כפי שנמשכים כיום תהליכי ההתחדשות העירונית הרגילים, חטאנו עבורם מאוד.
"הרשויות חייבות לייצר בדחיפות מסלול כזה, ולא להקשות. אם ייווצר מסלול מקוצר ומובנה לבניינים מסוכנים או לבניינים שקיימים מעל 50 שנה, הצורך היחיד של הדיירים יהיה לבחור חברה, שיודעת לעבוד מהר ובטוח. חברה בעלת ניסיון בהריסת מבנים, חיזוק מבנים וכו'. גם בנושא הזה הכול תלוי בחקיקה וברשות, אבל בניגוד למקרי חקיקה מסובכים. הרשות יכולה לפתור את הנושא במהירות, יפה שעה אחת קודם, לפני שיקרה האסון הבא,. וכולם ידברו על מה היה ניתן לעשות, ולא עשו".
