שוק הדיור בוער: בכמה יעלו המחירים?
(צילום: שמוליק דודפור)
אחת הסיבות לירידה בהתחלות הבנייה בשנת 2020 בעקבות מגפת הקורונה הייתה הקושי במתן היתרי בנייה ליזמים. רק לפני שבוע פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דו"ח, לפיו בשנה החולפת נרשמה ירידה תלולה במספר היתרי הבנייה שסופקו לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. כעת סקירה שמאית שנערכה עבור ynet ו"ממון" בחנה באילו ערים חלה צניחה במתן היתרי בנייה לכלל הפרויקטים למגורים והיכן דווקא נרשם זינוק במתן היתרים.
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ב-2020 חלה ירידה של כ-8% במספר היתרי הבנייה שניתנו לדירות חדשות בישראל: בכל שנת הקורונה ניתנו היתרים לבנייה של 51,600 דירות חדשות, לעומת היתרים ל-56 אלף דירות ב-2019. ניתוח נתוני הנפקת היתרי בנייה בעשור האחרון, שערך שמאי המקרקעין שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על מיזמי נדל"ן, מעלה כי בלא מעט ערים נרשמו ירידות תלולות במספר היתרי הבנייה שניתנו ליזמים.
כך, ביבנה חלה צניחה של 82% במספר ההיתרים שניתנו ב-2020 לעומת 2019 – מ-1,201 היתרי בנייה ב-2019 ל-222 היתרים בלבד ב-2020. בהרצליה חלה נפילה של 79% - מ-2,088 היתרים ב-2019 ל-432 היתרים בלבד ב-2020. בבאר שבע מדובר בירידה של 70% - מ-2,179 היתרים ב-2019 ל-654 היתרי בנייה ב-2020. בקריית ים חלה ירידה של 67% - מ-794 היתרים שניתנו לפני שנתיים ל-261 היתרים בלבד אשתקד.
עוד ברשימה: רעננה עם ירידה של 64% (מ-851 היתרים ל-307 היתרים); עכו עם ירידה של 57% (מ-1,057 היתרים ל-459 היתרים); אור יהודה עם ירידה של 53% (מ-1,254 היתרים ל-588 היתרים); אור עקיבא עם ירידה של 52% (מ-821 היתרים ל-391 היתרים בלבד); שוהם עם ירידה של 48% (מ-860 היתרים ל-445 היתרים); חדרה עם ירידה של 47% (מ-662 היתרים ל-351 היתרים); בת ים עם ירידה של 46% (מ-748 היתרים ל-406 היתרים); קריית גת עם ירידה של 42% (מ-1,385 היתרים ל-798 היתרים); ואשדוד עם ירידה של 39% (מ-1,160 היתרים ל-702 היתרי בנייה).
"מגמת הירידה בכמות היתרי הבנייה בכלל, ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, צפויה להביא להמשך הקטנת היצע הדיור, ולאור הביקוש הקשיח לדירות התוצאה תהיה המשך התייקרות", אומר כהן. "ב-2020 חלה ירידה של 3.5% במספר התחלות הבנייה ואם לא יהיה שינוי בקצב הנפקת ההיתרים ובכמות התחלות הבנייה, עליות המחירים יתגברו".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיורד צרפתי זבולון, סגנית נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ וסמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, מוסיפה כי "חוסר היציבות השלטונית הרסני לענף הבנייה. מאז שבוטל מטה הדיור אין גוף שמתכלל את מלוא השיקולים הנדרשים ונותן פתרונות לבעיות השונות ובקורונה זה קיבל משנה תוקף. בישראל חסרות כ-190 אלף דירות ובכל שנה המחסור גדל, בעיקר בגלל ירידה במתן היתרי בנייה שנובעת מסרבול והתמשכות תהליכי הרישוי". עם זאת, כהן מדגיש כי "ייתכן שבערים בהן ייווצר עודף היצע נראה עלייה מתונה של מחירי הדיור ואולי אפילו עצירה. בבית שמש, למשל, ניתן לזהות עלייה של כ-30% בכמות ההיתרים זו שנה שנייה ברציפות".
ואכן, בחלק מהערים חלה עלייה במתן היתרי בנייה בשנה שחלפה, לעיתים אף של אלפי אחוזים, אך מדובר בהיתרים למאות דירות חדשות ב-2020 לעומת עשרות בודדות ב-2019. כך למשל, ביוקנעם עילית כמות ההיתרים שניתנו זינקה בכ-13,000% ל-521 היתרים לעומת 4 היתרים בלבד ב-2019. באזור נרשם זינוק של 1,847% ל-292 היתרים לעומת 15 היתרים בלבד ב-2019; בקריית שמונה חלה קפיצה של 1,106% ל-579 היתרי בנייה לעומת 48 היתרים.
עוד ברשימה: פרדס חנה-כרכור עם עלייה של 771% (מ-70 היתרים ב-2019 ל-610 היתרים ב-2020); מודיעין-מכבים-רעות עם עלייה של 710% (מ-97 היתרים ל-786 היתרים); צור יצחק עם עלייה של 209% (מ-87 היתרים ל-269 היתרים); מעלות-תרשיחא עם עלייה של 192% (מ-101 היתרים ל-295 היתרים); חיפה עם עלייה של 111% (מ-391 היתרים ל-826 היתרים); אשקלון עם עלייה של 103% (מ-1,308 היתרים ל-2,660 היתרים); וחולון עם עלייה של 100% (מ-824 היתרים ל-1,651 היתרים).
"בחולון יש כיום תנופת בנייה ופיתוח, הכוללת בניית אזורי מגורים חדשים, שדרוג השירותים העירוניים, חידוש המרחב הציבורי ופיתוח שטחי התעסוקה", אומרת ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם הפועלת בעיר. לדבריה, "תוכנית המתאר העירונית הותאמה לשנת 2040 ולוקחת בחשבון שינויים תכנוניים ותחבורתיים כבדי משקל, כמו גידול חד באוכלוסיית העיר, שינויים במרחב המטרופוליני סביב חולון כגון הרכבת הקלה והמטרו, ותוכניות משמעותיות שאושרו כמו פרויקט התחדשות עירונית המאפשר בנייה של עד 60 אלף דירות חדשות".
ערים נוספות שבהן חלה צמיחה בכמות היתרי הבנייה הן אילת עם עלייה של 97% (מ-143 היתרים ל-282 היתרים); דימונה עם עלייה של 95% (מ-237 היתרים ל-461 היתרים); גני תקווה עם עלייה של 91% (מ-144 היתרים ל-275 היתרים); רמלה עם עלייה של 90% (מ-763 היתרים ל-1,448 היתרים); וגבעת שמואל עם עלייה של 81% (מ-211 היתרים שניתנו ב-2019 ל-381 היתרים שניתנו ב-2020).
"אילת עוברת מהפכה נדל"נית בעידוד העירייה, הכוללת השקעה של מיליארדי שקלים בבנייה למגורים, הקמת שכונות חדשות, אזורי מסחר, תעסוקה ומלונאות בהיקף עשרות אלפי מ"ר", מסביר את הנתונים אבי כראל, מייסד קבוצת כראל אחזקות הבונה בעיר. לדבריו, "גם הפעלת שדה התעופה הבינלאומי רמון מוביל להאצת פיתוח העיר בעשורים הקרובים".
מי שחוותה ירידה מתונה של 8% בלבד במספר ההיתרים אבל עדיין מובילה בכמות היא תל אביב, שב-2020 ניתנו בה 4,037 היתרים להקמת דירות חדשות. אחריה ירושלים שבה חלה ירידה מינורית של 1% אך ניתנו בה 2,636 היתרים. ברמת גן חלה עלייה של 12% בלבד במתן היתרים, אולם היא נחשבת לאחת הערים המובילות בכמות (2,501 היתרי בנייה). בראשון לציון חל זינוק של 80% בהיתרים וגם בה יש מספר גבוה מאוד ביחס לערים אחרות – 2,309 היתרי בנייה.
גם בסיכום העשור האחרון תל אביב מובילה בכמות ההיתרים עם כ-34 אלף היתרי בנייה שניתנו בעיר מאז 2011. אחריה מדורגות ירושלים עם כ-29 אלף היתרים, רמת גן עם כ-15 אלף היתרים, אשקלון עם כ-14,500 היתרים; נתניה עם כ-14 אלף היתרים; ראשון לציון עם כ-13,600 היתרים; באר שבע עם כ-13,300 היתרים; פתח תקווה עם כ-12,500 היתרים; יישובי יהודה ושומרון עם כ-11 אלף היתרים ורחובות עם כ-10,600 היתרי בנייה שניתנו בעיר בעשור האחרון.
