צפו: האם יש דרך לעצור את עליית מחירי הדירות?
(צילום: משה מזרחי)
תוכניות קונקרטיות עדיין אין - אבל הצהרת כוונות יש: הגדלת היצע הדיור בעיקר באזורי הביקוש ולא רק בפריפריה באמצעות יעד של הקמת 300 אלף דירות; הקצאת סל תקציבי לפיתרון בעיות תשתית ברשויות המקומיות לצורך קידום הסכמי הגג שנחתמו עם המדינה; קידום פרויקטים של שכירות ארוכת טווח; אפשרות להמשך תוכנית מחיר למשתכן; העלאת מס הרכישה למשקיעי נדל"ן; והגדלת קצב הגידול של מלאי התכנון, בין היתר באמצעות הארכת חוק הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) - ועדת העל שעוקפת את הוועדות המחוזיות ומאשרת תוכניות רחבות היקף בהליך מזורז. אלה רק חלק מהצעדים שמתכננים לנקוט שרי השיכון, הפנים והאוצר כדי להתמודד עם הזינוק במחיר הדירות.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
שרי הממשלה החדשים העוסקים בתחום הנדל"ן – זאב אלקין, איילת שקד ואביגדור ליברמן – נכנסים למשבר דיור חמור, תוצאה של אי-משילות, משבר הקורונה ושיתוף פעולה לא מספק בין המשרדים האמונים על השוק. מאז פורק מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר בתום הקדנציה של השר לשעבר משה כחלון, הוחזרו מטות התכנון והדיור למשרדי הפנים והשיכון, ובתקופה של השרים ישראל כץ, יעקב ליצמן ואריה דרעי ביקורת רבה נמתחה על היעדר "בעל בית" שירכז את הענף.
3 צפייה בגלריה
שרי הפנים, האוצר והשיכון: איילת שקד, אביגדור ליברמן וזאב אלקין
(צילומים: הדר יואביאן, קובי קואנקס, כנס לשכת עורכי הדין)
אתמול (ג') הודיעה השרה שקד על מינויו של עו"ד שלומי הייזלר ליו"ר מטה התכנון הלאומי במשרד הפנים, שיהיה אחראי על המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הותמ"ל והות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) – סנונית ראשונה בדרך לריכוזיות מסוימת שעשויה להיטיב את הטיפול בענף. בנוסף, הוא יפקח על יושבי ראש הוועדות המחוזיות לצידה של מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, וכן על ועדות הערר המחוזיות - תחום שלא היה לו "בעל בית" עד כה.
השרים עוד לומדים את התמונה המלאה, אך שקד מצידה כבר בוחנת אפשרות להארכת תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, שתבוטל באוקטובר 2022. זאת על מנת שלא ייווצר "ואקום" עד כניסתו לתוקף של תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, במסגרתו מוצעת התוכנית החלופית לתמ"א, המתמקדת בהתחדשות עירונית ולא בהתחדשות ברמת המבנה הבודד.
שקד אף בוחנת אפשרות לקדם את רפורמת הרישוי העצמי, שמאפשרת הוצאת היתר בנייה בהליך עצמאי - כלומר על ידי אדריכל או מהנדס באופן שמייתר את התהליך מול הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה. הרפורמה, שנועדה לקצר את לוחות הזמנים לבנייה באופן דרמטי, הייתה אמורה להיכנס לחוק ההסדרים.
צניחה שנתית בהתחלות הבנייה
אלא שבינתיים מחירי הדירות מזנקים ברציפות מאז אוקטובר אשתקד, ועד כה השלימו עלייה שנתית של למעלה מ-5%. בענף כבר העריכו שצפויה השנה עלייה גבוהה יותר, דו ספרתית, ואת ההערכה הזו חיזקו אלקין ושקד כאשר הזהירו בשבוע שעבר שמדד מחירי הדיור האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הוא "אופטימי" וכי אנו צפויים לראות עליות נוספות במחירים.
במקביל נרשמה צניחה שנתית של כ-10% בהתחלות הבנייה של דירות חדשות ובירידה של כ-4% במתן היתרי בנייה. על פי נתונים עדכניים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בשנת 2020 היה מחסור מצטבר של 184 אלף דירות בישראל וב-2019 היו חסרות 190 אלף דירות – מדובר בנתונים דרמטיים ביחס לעשור האחרון. כך למשל, ב-2018 היו חסרות בישראל 161 אלף דירות, ב-2017 היה מחסור של 137 אלף דירות, ב-2016 היו חסרות 147 אלף דירות וב-2015 היו חסרות 135 אלף דירות.
נשיא התאחדות הקבלנים: מחירי הדירות יעלו
(צילום: משה מזרחי)
מניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין עבור "ממון" ו-ynet, עולה תרחיש פסימי לגבי המחסור בדירות. הניתוח בחן את התחלות הבנייה משנת 2020 ועד סוף הרבעון הראשון של 2021 כיחס בין שיעור התחלות הבנייה עבור כל 1,000 תושבים (בערים שבהן החלה בנייתן של כ-1,000 דירות חדשות לפחות).
על פי הממצאים, בכפר סבא החלו להיבנות רק 1.8 דירות חדשות ל-1,000 איש; בחיפה רק 2 דירות ל-1,000 איש; בירושלים, העיר המאוכלסת ביותר, נרשם נתון נמוך מאוד של 2.8 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; פתח תקווה עם 3.9 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; בני ברק עם 6 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; רחובות עם 7.3 דירות חדשות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; חולון עם 8.5 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; ונתניה עם 9.5 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש.
גם במקומות שבראש הרשימה עדיין מדובר בחוסר גדול. למשל, אור עקיבא עם 57.4 דירות שהחלה בנייתן לכל 1,000 איש; אחריה באר יעקב עם 44.8 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; קריית אונו עם 30 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; נתיבות עם 28.3 דירות חדשות שהחלו להיבנות ל-1,000 איש; אשקלון עם 26.3 דירות שהחלה בנייתן ל-1,000 איש; נהריה עם 25 דירות שהחלה בנייתן; קריית גת עם 22 דירות; תל אביב-יפו עם 21.1 דירות; רמלה עם 19.2 דירות; ורמת גן עם 18.7 דירות חדשות שהחלה בנייתן ל-1,000 דירות.
נחמה בוגיןצילום: עמית ישראלי"לא מעט ערים מרכזיות באזורי הביקוש מציגות מחסור משמעותי בהתחלות הבנייה, ובעקבות זאת גם הפער בין ההיצע לביקוש גדל ומשפיע ישירות על המחירים", מסבירה בוגין. "במקומות אלה נמשיך, כנראה, לראות עליית מחירים גבוהה יותר מאשר בערים אחרות. הממשלה החדשה צריכה לקדם מהלכים קצרי טווח שיובילו להגדלה מהותית בהתחלות הבנייה במספר רב של יישובים כדי למתן את עליות המחירים ולספק פתרון לחסרי דיור".
"המדינה חייבת להתעשת ומהר", מוסיף עידו קינאר, סמנכ"ל הנדסה בחברת אפי קפיטל. "אנחנו אחרי כאוס פוליטי של שנתיים וחצי, שנת קורונה והצהרות שהובילו לכך שמשך זמן קבלת היתרי הבנייה התארכו ונהיו מסורבלים. כמו כן, לאור כניסתם של רוכשי מחיר למשתכן שלא תכננו להיכנס לשוק הדיור לולא ההטבה שקיבלו, הביקושים המשיכו לעלות, קהל הצרכנים גדל ואילו ההיצע הלך וירד. כדי לתת פתרון אמיתי למחסור בדירות, חייבים לקדם רפורמה בשלבי התכנון".
קינאר מתייחס ליוזמה של שרת הפנים לקדם את רפורמת הרישוי העצמי. "לא מספיק לצאת למכרזים על קרקעות ולתכנן תב"עות (תוכניות בניין העיר - ה.צ), אלא להוביל לקיצור של תהליכי הרישוי", הוא אומר. "היזמים מחפשים לקנות קרקע, לבנות מהר, למכור מהר ולהמשיך לעסקה הבאה. העיכובים בדרך לקבלת ההיתר גורמים להם להפסיד זמן וכסף. הליכי הבירוקרטיה, מנגנוני הפיקוח הרבים ואפשרויות לבקשת הקלות - כל אלה גורמים לתקיעת תהליכי הבינוי, וכך נוצר כדור שלג שבא לידי ביטוי בהאמרת מחירי הדירות והרחקת חלום הדירה".
"היזמים רוצים לקנות קרקע, לבנות ולמכור מהר ולהמשיך לעסקה הבאה. העיכובים בדרך לקבלת ההיתר גורמים להפסד זמן וכסף"
לדברי צבי וינר, מנכ"ל קבוצת מגידו, "למעלה משנתיים אין ממשלה יציבה והדבר ניכר בשטח, כיוון שהמדינה כמעט ולא שיווקה קרקעות לבנייה. גם תוכנית מחיר למשתכן, בה הושקעו מיליארדי שקלים כשלה כישלון חרוץ, ליבתה את הביקושים וגרמה להפנמה אצל הרוכשים שלא תהיה תוספת דירות משמעותית. כיוון שעליות המחירים הן כלל ארציות, ונדרש סכום גבוה יותר לרכישת דירה בישראל, העליות במחיר מורגשות יותר מבעבר גם בפריפריה".
