באילו מקרים תיאלצו לשלם דמי תיווך כפולים עבור הדירה שלכם? באילו מקרים מתווך יכול דווקא להכשיל את העסקה ולהפסיד את דמי התיווך שלו? כדי שלא תעשו טעות שתעלה לכם עשרות אלפי שקלים (ובדירות יוקרה אף מאות אלפי שקלים), הנה המדריך שיעשה לכם סדר, ויגן עליכם לא מפני מוכר הדירה, אלא דווקא מפני המתווך.
בכתבה הקודמת, הרחבנו על כל מה שחשוב לשים לב אליו בשלב קבלת שירותי התיווך מהמתווך. בכתבה זו, נרחיב על מקרים שיכולים להתעורר אחרי שאתם כבר בעיצומו של הליך חיפוש הדירה.
המגשר מחתים אתכם על זיכרון דברים? זה חוזה מחייב לכל דבר
המתווך להוט באופן טבעי לקדם את העסקה במהירות. "מתווך לא מקצועי עלול לשלוף נוסח של זיכרון דברים ולעודד אתכם ואת המוכרים לחתום עליו, עוד בטרם נסגרו הפרטים המהותיים", אומר עו"ד ד"ר אריק אריאל העוסק בדיני מקרקעין ובדיני תיווך. "זאת, תוך ציון העובדה שהסכם מפורט ייערך בהמשך בידי בא כוח הצדדים".
לדברי עו"ד אריאל, "אסור למתווך לעשות כן. אסור לו לעסוק בייעוץ משפטי או לסייע בניסוח מסמכים משפטיים. התערבות שכזו, עלולה להכניס אתכם לצרות צרורות ולהתחייבות משפטית שיהיה קשה להשתחרר ממנה בהמשך. כך לדוגמה, אם סברתם שזיכרון הדברים הוא שלב ביניים לא מחייב, עלול להתברר לכם להפתעתכם, שזיכרון הדברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין".
"האינטרס העיקרי של מתווך הוא שהדירה תימכר כמה שיותר מהר", מסכים אסי אבני, שמאי מקרקעין באתר "המקצוענים". "עבורו מדובר בסכום של 15-30 אלף שקל בדרך-כלל, אך עבור הקונה או המוכר המהירות והלחץ המופעל יכולים לגרום לכך שאחד הצדדים יעשה טעות שתעלה לו בכמה מאות אלפי שקלים".
לדברי אבני, כשקונה או מוכר לא מספיקים לבדוק את השוק היטב, הם יכולים למכור או לקנות את הנכס בפער גדול ממחיר השוק, לרעתם. עבור המוכר, זה יכול לגרום לו לקנות דירה מבלי שבדק האם יש בה ליקויים חמורים, שיכולים להוריד את השווי שלה משמעותית (למשל, בעיות רטיבות בעיות של יציבות מבנה). כמו כן, הוא יכול לגלות אחרי החתימה על זכרון דברים שיש בעיות משפטיות הקשורות בדירה. מרגע שחתם על זכרון הדברים, זה חוזה לכל דבר. יש מעט מאוד פתחי מילוט ממנו, וזה סיכון שממש לא שווה לקחת".
זהירות, שני מתווכים לאותה דירה
מתווך הציג בפניכם דירה, אך מסיבות שונות החלטתם שלא לרכשה? קורה. "לעתים זה קורה בגלל שהמצב הכלכלי או נסיבות אישיות גורמות לעצור את התהליך", מדגים עו"ד אריאל. "אם, כעבור מספר חודשים תחזרו לחפש דירה, כדאי מאוד שתפנו תחילה אל משרד התיווך, ובדקו האם הדירות שעניינו אתכם, עדיין עומדות למכירה".
חשוב מאוד שלא תנסו לפנות למשרד תיווך חדש, לגבי אותן הדירות. "גם אם נדמה לכם שאולי תוכלו לזכות בשיעור דמי תיווך מופחת יותר, זה לא יעבוד לכם", מוסיף עו"ד אריאל. "אם תעשו זאת, תהיו חשופים לתביעה מצד שני משרדי התיווך".
ומה קורה אם כעבור שנה, פונים למשרד תיווך אחר, והוא מציע לנו דירה שכבר ראינו?
עו"ד אריאל: "במקרה כזה, חשוב מאוד שתהיו הגונים ותאמרו למתווך החדש, שכבר ראיתם את הדירה. גם אם הוא יבטיח לכם שלא תוגש נגדכם תביעה לתשלום דמי תיווך, מצד המתווך הראשון שהראה לכם את הדירה, אל תסתפקו בהבטחה בעל-פה.
"דרשו ממנו לכתוב לכם מסמך המכונה 'מסמך שיפוי'. כלומר, התחייבות בכתב מצד המתווך החדש, שבמקרה ותתבעו בידי המשרד שהראה לכם קודם את הדירה, הוא זה שידאג לכיסוי של מלא של הוצאות המשפט וכן לכל ההוצאות שיגרמו לכם, כולל דמי תיווך נוספים למשרד התיווך הראשון".
המתווך רק נתן לכם כתובת? לא בטוח שמגיע לו דמי תיווך
חשוב לשמור ולתעד את המגעים ביניכם לבין המתווך. "ישנם מקרים, שבהם מתווך מוסר לכם כתובת של דירה או בית פרטי, ושולח אתכם לראות את הדירה באופן עצמאי וללא ליווי שלו", אומר עו"ד אריאל. "הוא הוא אינו טורח להגיע אתכם, לפנות אליכם לאחר הביקור בדירה וכלל אינו מעורב כלל במשא ומתן.
"ואז, מספר חודשים לאחר הרכישה, הוא מתקשר אליכם ודורש שתשלמו דמי תיווך, למרות שהחלק שלו בהתקשרות היה מאוד קטן, ולמעשה הוא כלל לא היה ה'גורם היעיל' בעסקה.
חשוב שתדעו, שעל פי לשון החוק, על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, עליו להיות ה'גורם היעיל' בעסקה. כלומר, שרק בעקבות הסיוע שלו ומעורבותו, בסופו של דבר נרקמה העסקה".
אבל הוא זה שהפנה אותנו ונתן לנו את הכתובת לדירה. איפה עובר הגבול שמזכה או בדמי תיווך?
עו"ד אריאל: "זו סוגיה משפטית סבוכה. אין בעובדה שחתמתם על הזמנת שירותי תיווך והמתווך הסתפק בלתת לכם כתובת, מבלי שגילה בעסקה כל עניין, כדי לחייב אתכם לשלם דמי תיווך.
"כמובן שאם רק נתן לי כתובת ולא עשה שום דבר מעבר לכך, הוא לא יהיה זכאי. אבל יהיו מקרים שהם יותר מעורפלים. למשל, שהוא גילה מעורבות כלשהי, אבל מעורבות מינימלית. כאן, בית-המשפט הוא שיקבע האם מגיע לו כסף או לא".
יהיו מקרים שבהם בכל זאת יגיע לו דמי תיווך למרות שהוא רק נתן טלפון?
עו"ד אריאל: "כן. אם למשל המתווך נתן למתעניין כתובת, אותו אדם הגיע לדירה ותוך יומיים נסגרה עסקה, זה יזכה אותו בדמי תיווך. במקרה זה, לא היה משא ומתן ממושך, מדובר ב'מכירה קלה', ובמקרה זה יגיעו לו כסף רק על סמך העובדה שהוא נתן את הכתובת. זה הכל תלוי נסיבות.
לדבריו, "אם המשא ומתן נמשך זמן רב יותר, לאורך כל אותה תקופה המתווך כלל לא יצר קשר עם הרוכש, לא היה מעורב בשום שלב, וצץ פתאום לאחר הרכישה עם דרישת תשלום לדמי תיווך, הסיכוי שהוא יקבל אותם קטן".
זה לא יכול ליצור מצב שבו רוכשים ינסו להתנער מתשלום דמי תיווך, ויגררו את המתווכים לבית-משפט?
עו"ד אריאל: "אני לא מאמין שזה יקרה. הליך משפטי כרוך בהוצאות משפט, בבזבוז זמן, בהמתנה של מספר שנים. רוב האנשים פועלים בצורה הוגנת, וזה מאוד לא כלכלי להסתכן במצב שבו בית-המשפט יפסוק שלא רק שעליכם לשלם לו את דמי התיווך, אלא גם לכסות את הוצאות המשפט של המתווך. כאן, ההפסד הוא גדול משמעותית, ובהחלט לא משתלם, מעבר לכך שזה לא מוסרי".
היו ערניים: האם המתווך מקדם את העסקה או מכשיל אותה?
ערבו את המתווך כך שיוכל לפעול כ"מגשר" בכדי לקדם את העסקה.
מעורבותו ומקצועיותו יכולים לסייע בצמצום הפערים. ואולם, יש לגלות ערנות בתהליך זה. אם המתווך הופך מגורם 'יעיל' לגורם 'מכשיל', הוא בהחלט יכול להפסיד את דמי התיווך שלו.
תוכל לתת דוגמה למצב שבו מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, למרות שנתן למתעניין כתובת של דירה העומדת למכירה?
"אם המתווך לא מסכים לאדם שמתעניין בדירה להיפגש עם הקונה, ומבקש שהכל ייעשה רק דרכו, הוא נחשב לגורם מכשיל", מפרט עו"ד אריאל. "מתווך לא אמור לנהל את המשא ומתן לרכישת הדירה, ובטח ובטח אסור לו למנוע פגישה בין הצדדים.
"אם הוא עושה זאת, אין להקשיב לו, ויש להתעקש לדבר ישירות מול המוכר, או להפסיק את ההתקשרות עם המתווך. יש ליידע אותו שזו הפרת החוק, ושאם ימשיך להתנהג ככה, לא תשלמו לו את דמי התיווך".
עוד כתבות בנושא:
מדוע שהמתווך ינסה למנוע את המשא ומתן בעצם?
"ישנם מקרים שבהם מוכר הדירה מבטיח למתווך שכל סכום שיתקבל מעבר לסכום הנדרש, ילך ישירות אליו", מסביר עו"ד אריאל. "למשל, אם מדובר בדירה ששווה מיליון שקל, והמתווך יצליח למכור אותה ב1.2 מיליון, אז יתרת הסכום תלך לכיסו. במקרה כזה, יש לו אינטרס ברור לנהל את המשא ומתן, כי הרווח שלו ממנו הוא גדול".
האם החוק מאפשר מצב כזה?
עו"ד אריאל: "לצערי החוק בישראל מאפשר מצב שכזה, אבל רק אם הקונה יודע על כך. אם הוא לא יודע שחלק מסכום הדירה הולך למתווך, זה לא חוקי".
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
פורסם לראשונה: 15:49, 22.10.20
