תזכורת: האתגרים של ליצמן במשרד השיכון
(צילום: רן דיקשטיין)
האם דווקא כעת, בזמן שהגירעון מעמיק, יירד מס הרכישה המוטל על משקיעי נדל"ן ומייצר למדינה הכנסות של כ-10 מיליארד שקל בשנה? על פי שר השיכון והבינוי יעקב ליצמן, זה תלוי בעיר שבה הדירה נמצאת. במכתב ששלח ליצמן ביום רביעי בשבוע שעבר לשר האוצר, ישראל כץ, הוא מציע להפחית את מס הרכישה שמוטל על משקיעים שקונים דירה בפריפריה, ולשמור על שיעור מס רכישה גבוה שיוטל על משקיעים במרכז.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
ההמלצה נשלחה משום שבימים אלה בוחנים באוצר אם להאריך את תוקף הוראת השעה שאושרה ב-2015 ותפוג בסוף השנה, המטילה מס של 8%-10% על רוכש דירה להשקעה, לעומת 0%-5% שמשלמים רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור.
להחזיר את המשקיעים, אבל רק לפריפריה
הוראת השעה אושרה בעת שמשה כחלון היה שר האוצר, והיא נועדה להרחיק משקיעים משוק הדיור. עכשיו מבקש ליצמן להחזיר את המשקיעים, אך רק לפריפריה.
במכתב מסביר ליצמן כי לאחר שבחן את הנושא וקיים דיונים מקצועיים, הגיע למסקנה כי להעלאת מס הרכישה שמשלמים משקיעים הייתה "השפעה חיובית על שוק הדיור": הוא ריסן את הביקוש לדירות, בעיקר במרכז, והאט את קצב עליית מחירי הדירות. אבל לדעת ליצמן, בפריפריה המצב שונה. המדינה שיווקה שם בשנים האחרונות מגרשים לבניית מאות אלפי דירות, ונוצר עודף היצע שהוביל את ליצמן למסקנה כי "לא יהיה נכון להמשיך ולרסן את הביקוש בפריפריה. יש מקום להפחית את שיעור מס הרכישה באזורים אלה".
להערכתו, ההבדלים בין מס רכישה גבוה במרכז למס רכישה נמוך בפריפריה יאפשרו להשיג שתי מטרות - לרסן את הביקוש לדירות במרכז ולעודד בנייה חדשה בפריפריה לטובת משקיעים. ליצמן מציין כי עלייה במספר הדירות להשכרה בפריפריה עשויה לספק מענה למשקי בית המעדיפים דירה בשכירות על קניית דירה. ליצמן הבהיר כי "הפחתת מס הרכישה בפריפריה תמריץ את הבנייה והפיתוח בדרום הארץ ובצפונה".
היצע גדול מהביקוש
הצעת ליצמן נועדה להתמודד עם בעיה שנקלעו אליה בשנים האחרונות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וחברות בנייה. בעקבות הצפת השוק במכרזי בנייה למגורים בערים כבאר שבע, קריית אתא, עפולה, שדרות ועוד, מכרזי רמ"י נכשלים משום שחברות בנייה לא מעוניינות בהם או לא מצליחות להראות לבנקים המממנים כי יש ביקוש לדירות האלה. חברות שזכו במכרזים לא הצליחו למכור את הדירות ונותרו עם מלאי לא מכור.
ההצעה של ליצמן יכולה להשפיע שוק הנדל"ן בלי להגדיל את הוצאות הממשלה, בניגוד למענקים לרוכשי דירות שעלותם הכספית נאמדת במיליארדי שקלים. יתרה מזאת, אם הפחתת מס הרכישה תעלה את מספר העסקאות, הכנסות המדינה ממס הרכישה דווקא יעלו.
על פי תקציב המדינה ל-2019, הכנסות המדינה ממס רכישה הן כ-8.9 מיליארד שקל. מי שאין בבעלותו דירה או מוכר את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה לא משלם מס על דירה בשווי עד 1.7 מיליון שקל, 3.5% על חלק השווי שבין 1.7 מיליון לכ-2 מיליון, 5% על חלק השווי שעד כ-5 מיליון. מדרגת המס הבאה היא 8% ו-10% לחלק השווי שמעל 17 מיליון.
לעומת זאת, בהוראת השעה של כחלון, בעלי דירה הרוכשים דירה נוספת או יותר משלמים כבר במדרגה הראשונה 8%. המדרגה השנייה היא 10% שמוטלים על דירה בשווי שמעל לכ-5 מיליון שקל.
המהלך של כחלון הוכיח את עצמו, ומאז שאושר צנח מספר הדירות שנרכשות על ידי משקיעים. הוצאת המשקיעים משוק הדיור אפשרה למתן מעט את עליות המחירים גם משום שבהיעדרם ירד הביקוש לדירות, וגם משום שרבים מכרו את הדירות שבבעלותם וגרמו בכך להגדלת ההיצע. ההערכות הן כי בארבע השנים האחרונות מכרו משקיעים 22 אלף דירות, כ-9% מ-240 אלף הדירות שהיו בבעלות משקיעים בשיא.
