איך הקורונה משפיעה על הנדל"ן שלכם? צפו בריאיון עם אוהד דנוס באולפן ynet
(שמוליק דודפור)
במשך חמש שנים דחף שר האוצר, משה כחלון, את מחיר למשתכן, תוכניתו להורדת מחירי הדיור, אבל על פי דו"ח מבקר המדינה שפורסם היום (ב') - העלויות הכלכליות של התוכנית מעולם לא נבחנו לעומק. כמו כן, אף שהתוכנית נועדה להציע פתרון מגורים זול לעשרות אלפי צעירים חסרי דירה, מעולם לא נעשה ניתוח מעמיק של צרכיהם, ולכן שווקו להם דירות גדולות ויקרות השוכנות בפריפריה ואינן מתאימות להם.
על הדו"ח חתום מבקר המדינה החדש, מתניהו אנגלמן, אבל ערך אותו מבקר המדינה הקודם, יוסף שפירא, מפברואר עד ספטמבר 2018. בתקופה זו בדק שפירא את משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל ומטה הדיור במשרד האוצר, וערך ביקורת מדגמית של מימוש התוכנית בנתניה, מודיעין, אופקים וקריית ביאליק.
ספק אם זכאי מחיר למשתכן יפיקו מהדו"ח תועלת, משום שהוא מפורסם כעת - שנה וחצי לאחר שהסתיימה הבדיקה; ואחרי שכ-70 אלף דירות כבר שווקו לפני שתוקנו הליקויים, בתקופה שבה מספר הדירות שמשווקת המדינה בשיטת מחיר למשתכן מצטמקת, וכלל לא ברור אם התוכנית תמשיך במתכונתה הנוכחית כשימונה שר אוצר חדש.
עד מועד סיום הביקורת בספטמבר 2018, עלתה התוכנית לקופת המדינה כ-5.9 מיליארד שקל - סכום הכולל אובדן הכנסות בעקבות הנחה על הקרקע, עלות מענקים לרוכשי הדירות וסבסוד עלויות פיתוח הקרקע על ידי חברות הבנייה. לאחר שנחתם הדו"ח, ביולי 2019 העריך החשב הכללי באוצר כי עלות מחיר למשתכן חצתה את הרף של שבעה מיליארד שקל.
על פי המבקר, ביוני וביולי 2015, כשקבינט הדיור החליט להשיק את תוכנית מחיר למשתכן, המידע על העלות הגבוהה שלה כלל לא הוצג לשרים. לא הוצג מידע על ההפחתה הצפויה בגביית מיסים כמס ערך מוסף ומס רכישה על הדירה, ולא על עלות ההנחות על הקרקע וההשפעה שתהיה לכך על עלות יישום התוכנית.
בהצעת החלטה להארכת תוקף התוכנית, שהוגשה לקבינט הדיור בינואר 2018, הוצג מידע על ההשפעה שתהיה לסבסוד הפיתוח ולמתן המענקים לרוכשים על עלות התוכנית. ואולם, לא נכלל בה מידע על אובדן ההכנסות בגין ההנחות על הקרקע שתשווק על פי התוכנית באותן השנים.
בנוסף, הצעת ההחלטה להארכת התוכנית לא כללה סקירה מפורטת על ביצועיה ותוצאותיה עד עד לאותו מועד ועל הדברים שיש לשנות בה. על פי המבקר, גם בהחלטות שהתקבלו במועצת מקרקעי ישראל לשנות את כללי המכרזים של מחיר למשתכן לא צורפו נתונים כלכליים.
המבקר מציין כי הנתונים אף לא צורפו בשתי ישיבות שעסקו בהחלטות שלהן היבט כלכלי מובהק: האחת, באפריל 2016, עסקה בתמריצים שיינתנו לרשויות מקומיות שבתחום שיפוטן ישווקו דירות מחיר למשתכן; והישיבה האחרת, בנובמבר 2016, שבה הוחלט כי במקומות שבהן ערך הקרקע נמוך תהיה הנחה של 80% על הקרקע גם אם חלק מהדירות משווקות בשוק החופשי.
מבקר המדינה כותב על דרך קבלת ההחלטות כי "על מנת לקבל החלטה מושכלת, ראוי כי כלל העלויות וההשפעות התקציביות יקבלו ביטוי בהצעות ההחלטה, וכי ישותפו בגיבוש ההצעות כלל המשרדים הרלוונטיים. מצופה כי בדיוני הממשלה על הארכת תוקף החלטותיה, ייבחנו תוצאותיהן של החלטות קודמות בנושא לצורך הפקת לקחים וקבלת החלטות מיטביות".
שיווק לא יעיל ובזבזני
מדו"ח המבקר עולה כי המדינה שיווקה במחיר למשתכן את כל הקרקעות שהיו בשלות לבנייה, מבלי לעשות תעדוף ולבחון מהם הצרכים האמיתיים של הזכאים. לא מיפו את אזורי הביקוש וסוגי הדירות המבוקשות, ולכן לא הייתה התאמה בין היקף השיווקים לאזורי המגורים של הזכאים.
בעוד ש-58% מהזכאים מתגוררים במחוז מרכז ותל אביב, בשנים 2018-2016 שווקו באזורים האלה בהתאמה רק 34%, 27%, ו-29% מהדירות. אבל במחוז דרום, שבו מתגוררים רק 6% מהזכאים, שווקו בשנים אלה בהתאמה 15%, 22% ו-18% מהדירות.
כ-80% מהזכאים הם בני 40 ומטה וכמחציתם בני 30 ומטה. למרות זאת, על פי המבקר, רוב הדירות ששווקו יקרות, גדולות ולא מתאימות לקהל היעד. בניתוח של קרוב ל-12 אלף דירות ששווקו ב-32 יישובים נמצא כי 86% מהדירות גדולות מדי. ב-41% מהן 5 חדרים או יותר והמחיר הממוצע שלהן 1.29 מיליון שקל; 42% מהדירות עם 4 או 4.5 חדרים והמחיר הממוצע שלהן 1.138 מיליון שקל; ב-14% יש 3 או 3.5 חדרים והמחיר הממוצע שלהם 942 אלף שקל, 6% עם 6 חדרים ויותר נמכרו במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל.
בעוד ש-58% מהזכאים מתגוררים במחוז מרכז ותל אביב, בשנים 2018-2016 שווקו באזורים האלה בהתאמה רק 34%, 27%, ו-29% מהדירות. אבל במחוז דרום, שבו מתגוררים רק 6% מהזכאים, שווקו בשנים אלה בהתאמה 15%, 22% ו-18% מהדירות
זאת ועוד, לרבות מהדירות הקטנות והזולות הוצמדו מרפסת וגינה שגרמו להתייקרותן. בכמה פרויקטים שבדק המבקר עלה מחיר הדירה ב-461-177 אלף שקל לאחר שהוצמדה אליה מרפסת או גינה. התוצאה של חוסר ההתאמה בין מאפייני הדירות לצורכי הזוכים בהגרלות היא ביטולים רבים. על פי בדיקה אקראית של 18 הגרלות שבהן היו 4,050 דירות, 8,257 זוכים ביטלו את זכייתם. 53% מהם ציינו כי ביטלו משום שהדירה אינה מתאימה לצרכיהם, יקרה מדי או גדולה מדי.
בעיה נוספת שעולה בדו"ח היא העיכוב הרב במתן היתרי בנייה, עיכוב שמכביד מאוד על זכאי מחיר למשתכן. במועד הדוח רוב הדירות הוגרלו בין זכאים לפני שחברות הבנייה קיבלו היתר בנייה, אף שבתקנות התוכנית נקבע כי הגרלה תבוצע בכל פרויקט רק לאחר שחברת הבנייה תקבל היתר. מבדיקת המבקר עולה כי בדרך כלל העיכוב במתן היתר בנייה נובע מדרישות שונות שמפנות הרשויות המקומיות לחברות הבנייה כתנאי לקבלת ההיתר. נכון לספטמבר 2018, הוגרלו 54 אלף דירות, מהן 31 אלף לפני שהתקבל היתר בנייה. בעבור 9,700 דירות לא התקבל היתר בנייה גם כשחלפה שנה ממועד ההגרלה.
על פי המבקר, הבעיה בהגרלה מוקדמת לפני היתר בנייה היא "אי ודאות לגבי יכולתם הכלכלית של הזוכים בהגרלה לרכוש את הדירה, הנובעת מאי-הוודאות לגבי מחירה הצפוי, התלוי בגודלה, במדד תשומות הבנייה, בתנאים לקבלת משכנתה ובעלותה. יתר על כן, שלבי הבנייה עד לאכלוס עלולים להימשך זמן רב, וגם עלול לעבור זמן רב עד המועד שהזוכים יוכלו לבחור בו את הדירה בפרויקט ולדעת אם היא מתאימה לצרכיהם, כאשר כל אותו זמן הם מנועים מלהשתתף בהגרלות אחרות".
המבקר אף מצטט חוות דעת של היועץ המשפטי לממשלה מינואר 2019, ולפיה "ההחלטה לבצע את ההגרלות מיד לאחר זכיית היזם במכרז וזמן רב לפני קבלת היתר מעמידה את זוכי התוכנית במצב של חוסר ודאות שנמשך זמן רב, ולעיתים בלתי מוגבל".
אי שוויון בגובה ההנחות
סוגיה נוספת שמעלה המבקר, ורק בתחילת 2020 החלה רשות מקרקעי ישראל לתת לה מענה, היא הפער בין גובה ההנחות בפריפריה לגובה ההנחות במרכז. מניתוח שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שמצוטט בדוח, עולה שמחיר דירה בתוכנית נמוך ב-21% בממוצע ממחיר השוק. סכום ההנחה הממוצע בתוכנית הוא כ-175 אלף שקל באזור הדרום, כ-195 אלף שקל באזור הצפון וכ-600 אלף שקל באזור המרכז.
הפער בין ההנחות בפריפריה למרכז היה ידוע כבר בדיון שנערך בקבינט הדיור ביולי 2015, הסוגיה עלתה שוב בדיון בוועדת הכלכלה בפברואר 2017, ולמרות זאת, בדיון שנערך בקבינט הדיור בינואר 2018 על הארכת התוכנית לא נדונה הסוגיה.
במשרד הבינוי והשיכון הסבירו למבקר כי בחנו פתרונות, בין היתר בפיילוט שבו חברות בנייה שזכו במכרז באזורי ביקוש התבקשו לבנות 5% מהדירות לדיור ציבורי כדי לכרסם בגבוה ההטבה והשקעת חלק ממנה במטרה חברתית. אבל הפתרון הזה יושם רק בירושלים, אבן יהודה ובאר יעקב.
תגובות
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "עמדת המבקר כי היה צריך לצמצם את מחיר למשתכן כך שתותאם באופן מלא לצרכים של הזכאים, בין במיקום גיאוגרפי ובין במאפייני הדירה, הייתה עלולה לפגוע במאמצים הממשלתיים להורדת מחירי הדיור. ההחלטה לבצע את ההגרלות לזכאים עוד טרם הוצאו היתרי הבנייה תרמה לצינון הביקושים, משום שכל זכאי שזכה בהגרלה יצא למעשה משוק הביקושים וסייע לצנן את רתיחת מחירי הדיור.
"מדובר במדיניות שננקטה לאחר שנשקלו כל היתרונות והחסרונות ביחס אליה. רמ"י ומשרד הבינוי יישמו תוכנית עבודה משותפת בשים לב לכללים ליישום תוכנית מחיר למשתכן כפי שהוגדרו בהחלטות המועצה וליעדים שנקבעו בהחלטות הממשלה. הפעלת מחיר למשתכן במתכונת שבה בוצעה מאז 2015 כמעט הכפילה את הכנסות רמ"י, ציננה את הביקושים בשוק הדיור וסגרה את הגירעונות בקרקע זמינה לדיור שהצטברו בתחילת העשור".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "משרד הבינוי והשיכון, רמ"י ומטה הדיור משווקים את היצע הדירות בתוכנית מחיר למשתכן על פי תוכניות קיימות. כדי לתת מענה מרבי לצורכי השוק, ובלוח זמנים מהיר ככל הניתן, שווקו בפרויקט כלל המגרשים הזמינים במרכז ובפריפריה. במקביל נקט משרד הבינוי והשיכון צעדים כדי להנגיש לזכאים את כללי התוכנית ואת מגוון הדירות המוצעות. המשרד פעל בשקיפות ופרסם מידע רב ונרחב על האפשרויות העומדות בפני הזכאים
"במסגרת זאת ניתנה למשתתפים בתוכנית האפשרות לרכוש דירות ממגוון עצום של אפשרויות - ביישובים שונים, בגדלים שונים וכדומה, כך שכל זכאי יכול להתאים לעצמו את הרכישה בהתאם לצרכיו וליכולותיו הכספיות. רוב הדירות שהוגרלו (61%) הן באזורי ביקוש בירושלים וסביבתה, ומחיפה דרומה ועד אשדוד. בנוסף, אם נכליל במפת הביקושים גם ערים גדולות כאשקלון ובאר שבע, הממוצע עומד על 74% - עוד בלי שכללנו יישובים כאילת, שדרות ונתיבות, שבהן קצב המכירות הוא מעל 90% מדירות מחיר למשתכן.
"אם הגרלות היו מתקיימות רק לאחר קבלת היתר בנייה, מלאי הדירות היה מצטמק. הקדמת מועד ההגרלה איפשרה לעשרות אלפי זכאים לתכנן את צעדיהם לטווח הבינוני והארוך, כשהם יודעים כי תימכר להם בשלב כזה או אחר דירה במחיר מוזל, בהתאם למפרט המחייב ובמחיר אטרקטיבי. הפער בגובה ההנחה בין אזורי ביקוש לפריפריה מוכר ומטופל במועצת מקרקעי ישראל, שאמורה לדון בנושא במועד הקרוב".
ממשרד האוצר נמסר: "התקיימו דיונים מקיפים על מחיר למשתכן בפורומים שונים, לרבות מועצת מקרקעי ישראל וקבינט הדיור בראשות שר האוצר, בשילוב דיונים רבים עם גורמי המקצוע ברשות מטה הדיור הלאומי. במטרה להסיר חסמים ולקדם ככל הניתן פרויקטים לדיור, המדינה בחרה להוציא לשיווק כמה שיותר קרקעות זמינות. תהליך שינויי תוכניות והתאמתן לצורכי הזכאים היה נמשך זמן יקר ומונע פתרון בעיצומו של המשבר. עם זאת, ניתנו פתרונות אחרים דוגמת שורת הקלות לתמרוץ בניית דירות קטנות יותר במסגרת הליך הרישוי, תוך שילוב תמהיל דירות שוק חופשי שאפשרו למדינה לייעד את הדירות הזולות יותר לציבור הזכאים.
"מטה הדיור הלאומי מפעיל צוות עובדים שכל תפקידו לייעל ולקצר את הליכי הרישוי בתוכנית מחיר למשתכן. לראיה, רק לפני כמה חודשים פירסם הבנק העולמי את השיפור העצום שחל בפרק הזמן הדרוש להנפקת היתרי בנייה כתוצאה ישירה מפעילות תוכנית מחיר למשתכן. בעניין הפערים בגובה ההנחות, התקיימו דיונים בנושא במשרד המשפטים ובמועצת רמ"י. נבחנות כמה אפשרויות להתמודדות עם הסוגיה. מפגש בנושא צפוי להתקיים בקרוב".
