האם ישראל באמת מצויה בבועת נדל"ן? לפי מחקר עולמי המפורסם אחת לשנה על ידי בית ההשקעות השוויצרי UBS, מחירי הדירות בתל אביב מפגינים חוסר איזון ומוערכים הרבה יותר משוויים האמיתי. כלומר, העיר ללא הפסקה עדיין אינה בסכנה ממשית של בועה, אבל המחירים בה גבוהים מערך הנכסים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
במסגרת המחקר שפורסם היום (ד'), ניתחה מחלקת מינהל ההשקעות הראשית בבית השקעות UBS Global Wealth Management את מחירי הנדל"ן למגורים ב-25 ערים מרכזיות ברחבי העולם וחילקה אותן למעין "רמזור" בועה: אדום לערים בסכנת בועה, צהוב לערים שמחירי הדירות בהן גבוהים מעבר לשווין וירוק לערים שאינן בסכנת בועה ומחיריהן נמוכים.
תל אביב, אם כן, "צהובה". מהמחקר עולה כי במהלך 30 השנים האחרונות, העיר חוותה את צמיחת מחירים הגבוהה ביותר מקרב הערים המשתתפות במחקר. עורכי המחקר מסבירים כי העובדה שהממשלה הפחיתה את מס הרכישה למשקיעים תורמת לכך.
לידיעת משקיעי הנדל"ן שמתעניינים בחברה החדשה של ישראל - גם שוק הנדל"ן בדובאי נבדק. על פי הממצאים, מחירי הדיור באיחוד האמירויות צנחו ביותר מ-35% בשש השנים האחרונות, והם מוערכים בצורה הוגנת - כלומר מחירי הדירות מתאימים לשווים האמיתי. מדובר בעיר ירוקה שאינה בסכנת בועה.
באירופה נמצאים שוקי הדיור "הלוהטים" ביותר. כך, הערים מינכן ופרנקפורט שבגרמניה הן בראש טבלת מחירי הדירות, פריז בירת צרפת ואמסטרדם שבהולנד נמצאות צמוד מאחור - כולן ערים אדומות בסכנת בועה. גם ציריך, טורונטו והונג קונג מפגינות חוסר איזון ומציגות מחירי נכסים הגבוהים משוויים. גם שוק הדיור בוונקובר, קנדה, נמצא כעת בטווח שעורכי המחקר מכנים "הערכת יתר" - כלומר מחירים גבוהים משוויים, אבל היא כבר נחשבת צהובה. שוק זה חולק את אותה הטריטוריה עם לונדון, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, ובמידה פחותה יותר, ניו יורק.
הערכת מחירי הדיור בבוסטון, סינגפור והעיר ורשה, שנכללה במחקר זו בפעם הראשונה, נותרה הוגנת. כלומר, מחירי הדירות מתאימים לשווים. שיקגו סובלת מהערכת חסר, משמע מחירי הדירות נמוכים משוויין. על פי המחקר, עליות מחירי הדירות בערים שנבדקו הואצו בממוצע בארבעת הרבעונים האחרונים. בערים רבות באירופה המחירים זינקו בלמעלה מ-5%, כאשר מינכן, ורשה ופרנקפורט צועדות בראש. עליית המחירים בערים באסיה והפסיפיק (למעט סידני) ובאמריקה נותרה בטווח החד-ספרתי. מדריד, סן פרנסיסקו, דובאי והונג קונג הן היחידות שבהן חלה ירידת מחירים. זה מספר הערים הנמוך ביותר שהציגו ירידות מחירים מאז 2006.
"יכולת רכישת הדירות נמתחת עד הקצה - אך גם סמן לצמיחה כלכלית"
קרוליין קונהרט, מנהלת אזור מרכז ומזרח אירופה, יוון וישראל ב-UBS, ציינה כי "במהלך 30 השנים האחרונות חוותה תל אביב צמיחת מחירים שהייתה בין הגבוהות מקרב הערים המשתתפות במחקר זה. למרות אי הוודאות בטווח הקצר, תנאי המימון הנוחים והיצע הדיור המוגבל אמורים לשמר את עליית מחירי הדירות. אף שהמשמעות היא שיכולת רכישת דירות נמתחת עד הקצה, זה גם סימן לצמיחה הכלכלית של תל אביב".
לדברי מרק האפלה, מנהל השקעות ראשי ב-UBS, "בנקודת הזמן הנוכחית לא ידוע באיזו מידה העלייה באבטלה והצפי העגום בנוגע להכנסות משקי הבית ישפיעו על מחירי הדיור. אך ברור שההאצה הנוכחית לא תהיה בת קיימא בטווח הקצר. דמי השכירות כבר נמצאים בצניחה ברוב הערים, מה שמצביע על שלב תיקון אפשרי לאחר שהסובסידיות יתאיידו והלחץ על ההכנסות ילך ויגבר".
קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן, הוסיף כי "עלייתו של המשרד הביתי מעמידה בסימן שאלה את הצורך לגור קרוב למרכזי הערים. הלחץ על הכנסות משקי הבית גורם לרבים לעבור לאזורי הפרברים הזולים יותר. מעבר לכך, ערים שכבר לכודות בחובות וחלשות מבחינה כלכלית יצטרכו להגיב למשבר הכלכלי הזה בעזרת העלאות מיסים וקיצוץ ההוצאה הציבורית, שני אמצעים שאינם מבשרים טובות עבור מחירי הנכסים".
לדברי מתיאס הולז'י, המחבר הראשי של המחקר וראש תחום השקעות הנדל"ן בשווייץ ב-UBS, "נראה שהערים הנמצאות כעת בסיכון לבועה מתמודדות עם משבר הקורונה טוב יחסית. סביר שהכלכלות המקומיות של מינכן, טורונטו והונג קונג יתאוששו במהירות. למרות החולשה הצפויה בטווח הקצר בעקבות משבר הקורונה בשוק הדיור למגורים - המחירים בכל הערים בדרכם לשיא כל הזמנים בטווח הבינוני".
