ביקושים גבוהים למגורים - הן מצד משקיעי הנדל"ן, שחזרו לשוק בעקבות הפחתת מס הרכישה, והן מצד רוכשי דירה ראשונה, שכבר הפסיקו כנראה להאמין בתוכניות לפתרון משבר הדיור - ממשיכים לתדלק את מחירי הדירות גם ב־2021. אומנם החשש מירידה דרסטית בהתחלות הבנייה בעקבות משבר הקורונה התבדה, לאחר שעל־פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), אלה ירדו בשנת 2020 בשיעור של 3.5% בלבד לעומת 2019; אבל אין להתעלם מהעובדה שבכל זאת מדובר בשפל של חמש שנים בהתחלות הבנייה בישראל, וכן בירידה התלולה יותר, בשיעור של 8%, שנרשמה בהיקף היתרי הבנייה שניתנו ליזמים בשנה החולפת.
בענף מעריכים שהמחירים ימשיכו לטפס, בעיקר על רקע ההיצע הנמוך אל מול הביקושים הקשיחים, ולא ממש רואים דרך שבה הממשלה תוריד את מחירי הדירות. אומנם רשות מקרקעי ישראל החלה לשווק לאחרונה במרץ מכרזים להקמת דירות, הן במסגרת תוכנית דיור מופחת והן בשוק החופשי, אולם ב־2020 רשמה נתון נמוך במיוחד במספר הקרקעות ששווקו. זאת לצד ירידה במספר התוכניות המאושרות לבניית דירות על ידי מינהל התכנון בשנה החולפת. גם הטלטלה הפוליטית שליוותה את השוק ודאי לא הועילה.
אם בספטמבר 2020, אחרי ירידות מעטות במחירי הדירות, נרשמה עלייה מתונה של 0.4% לפי מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, הרי שבשלושת החודשים האחרונים נרשמו עליות של קרוב ל־3%. הזינוק במחירים נצפה בכל המחוזות בארץ, בעיקר במחוזות צפון ותל אביב, שהובילו את העליות עם שיעור של 6% ו־5.2% בהתאמה. גם מדד מחירי הדירות החדשות הציג עלייה שנתית של 3.3%, ומלבים אותם גם מחירי הברזל בעולם, שזינקו בחודשים האחרונים בשיעור של 35%, ומדד תשומות הבנייה (העלויות הנדרשות לבניית דירה), שעלה בחודשיים בלבד ב־1.1%.
"המפתח לניהול משבר הדיור נמצא שוב בידי הממשלה", אומר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו בשיחה עם "ידיעות הנדל"ן". "החלטת הממשלה להגדיר, לבקשתנו, את ענף הבנייה והתשתיות כחיוני בתקופת הקורונה הייתה קריטית למשק כולו, ואפשרה את המשכיות העבודה בחלק גדול בענף. אולם במקביל הממשלה עצמה הפחיתה מאוד את שיווק הקרקע לבנייה, ולא הצליחה לטפל בעיכובים בירוקרטיים נרחבים, שמנעו או האטו את הבנייה בשנה האחרונה".
לדבריו, "הממשלה הבאה תהיה חייבת להרחיב דרמטית את היצע הדיור וההשקעה בתשתיות, כדי לסגור את הפער הענק בין ההיצע לביקוש. הגשנו תוכנית לטיפול בכשלים המרכזיים בענף, שבראשה הקריאה שלנו לממשלה לתכנן מיד תוכנית ארוכת טווח, וממנה לגזור את הפעולות המיידיות בשנה־שנתיים הקרובות. הממשלה הנכנסת חייבת לשווק יותר קרקע, להסיר חסמים רגולטוריים בלתי נסבלים בענף, להפסיק את הנוהג החולה של העדפת חברות זרות על פני ישראליות בהקמת תשתיות, שמרחיב עוד יותר את האבטלה, לסייע לענף ביצירת מקומות עבודה והכשרה מקצועית, ולטפל במחסור בחומרי חציבה, המאיים להפוך למכה ארוכת טווח".
"בינתיים", ממשיך סרוגו, "אנחנו רואים איך המחסור בכל אלה הביא להמשך עליות מחירי הדיור בשנים האחרונות, ואני מעריך שהשנה הן יגברו. אם הממשלה אכן תשלים במהירות תוכנית ישימה, יהיה ניתן לראות את השפעתה במיתון, אולי בעצירת עליות המחירים בשנת 2022 ואילך".
"כוחות מנוגדים"
השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מעריך אף הוא כי השוק הולך כלפי מעלה. לדבריו, "בשנת 2020 פעלו בשוק הנדל"ן כוחות מנוגדים, שנדמה כי נלחמו זה בזה על כיוונו. בצד הכוחות שפעלו לירידות מחירים, ניתן למנות את הסגרים וההגבלות, שמטבע הדברים הקשו על ביצוע עסקאות, המיתון המעמיק במשק ויציאת מאות אלפי עובדים לחל"ת ולאבטלה, נדידת שוכרים רבים וצעירים חזרה לבתי ההורים והיעדר ודאות וביטחון בריאותי, שממנו סבלו כולם".
ואכן, על־פי דו"ח מרכז אדוה שפורסם לאחרונה, ב־25% ממשקי הבית שרכשו דירה בחמש השנים האחרונות שקדמו למשבר, הוצא אחד מבני הזוג לחופשה ללא תשלום או פוטר בגל הראשון של המשבר. הכנסתם של משקי בית אלה (57 אלף) ירדה ב־19.6% בממוצע. החשש הוא כי הם יתקשו מעתה בהחזרי המשכנתה. גם מספר המשפחות הזכאיות לסיוע בשכר דירה, 172 אלף בינואר 2020, עלה ל־178 אלף בינואר 2021. מספר המשפחות הממתינות לדיור ציבורי של משרד השיכון עלה מ־3,722 בינואר 2020 ל־4,208 בינואר 2021.
בצד הכוחות שפעלו לטובת עליית מחירים, מונה דנוס את "ההאטה בהיקפי התכנון והבנייה, הריבית האפסית במשק, היעדר יכולת לביצוע השקעות ריאליות בחו"ל, חיסכון שגדל, הקלות למשקיעים ולנוטלי משכנתאות ואווירה כללית שישראל היא מקום שדי טוב להיות בו בעיתות משבר, בעיקר בריאותי".
לטענתו, "בחודשים האחרונים אנו עדים לכך שהכוחות התומכים בהמשך עליות המחירים מתחזקים. ואם נצרף לכך את היעדר היציבות הפוליטית, נגיע לכלל מסקנה, כי 2021 היא שנה אבודה מבחינת מי שבכלל מעניין אותו להוריד מחירים. אני אומר מי שבכלל מעניין אותו, מאחר שכיום אין בעל בית לשוק הדיור, כשכל מי שעוסק במלאכה מכיוון מקבלי ההחלטות מבין ויודע שמדובר בבית קברות פוליטי. עליות מחירים חזויות של 8%-5% בשנת 2021 יימשכו בקלות גם בשנת 2022. אוסיף רק הסתייגות אחת: השוק אינו אחיד, וצפויים הבדלים בהתנהגותו באזורים שונים, בכפוף לפערי ביקוש והיצע בכל אזור ואזור. ההמלצה למי שמחפש כיום דירה היא לקנות ולא להסס. מדינת ישראל והפוליטיקאים שלה עסוקים כרגע בעיקר בעצמם".
ובצד ההמלצות נראה, כי הרוכשים עצמם כבר לא ממש מחכים לבשורות וממהרים לקנות. לפי נתוני הלמ"ס, בחודש ינואר האחרון נמשכה העלייה במכירת דירות חדשות לציבור הרחב עם זינוק של 20% לעומת ינואר 2020. אף שהנתונים של הלשכה המרכזית אינם תואמים את הנתונים של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, גם האחרון הציג עלייה במכירת דירות בחודש הראשון של 2021. הבעיה היא שלצד תקופה כל כך ארוכה של אי ודאות, גם ריבוי נתונים ממוסדות המדינה השונים מבלבל את הרוכשים ועלול להעמיק את חוסר האמון שלהם במקבלי ההחלטות.
"אחד המאפיינים העיקריים של הממשלה היוצאת הוא חוסר חשק לעסוק בענף הנדל"ן, דבר שהוביל להיעדר מדיניות קוהרנטית ומשנה סדורה לטובת קידום סוגיות חשובות שעל הפרק", אומר ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר. לדבריו, "ענף הנדל"ן נדחק מסדר היום המרכזי לשוליים, אלא שלקטר של המשק ראוי יחס מכבד יותר".
ענף הנדל"ן הוא אכן כזה עבור המשק. הוא מהווה 6.4% מהתמ"ג (תוצר מקומי גולמי) בישראל, היקף האשראי השנתי שלו עומד על כ־88 מיליארד שקל, שהם 16% מהיקף האשראי העסקי במדינה, והוא מעסיק באופן ישיר למעלה מ־208 אלף עובדים, כ־100 אלף עובדים זרים ופלסטינים ועוד 165 אלף מועסקים באופן תקיף בתעשיות תומכות דיור, כגון אינסטלציה, חשמל, מטבחים ועוד.
הבעיה: פקק תקציבי
בראיון ל"ידיעות הנדל"ן" אומר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יאיר פינס, נכון למועד כתיבת שורות אלה, כי הדרך להגדלת היצע המגורים מתחילה בתשתיות תומכות דיור. "המציאות שבה אנו חיים מורכבת יותר ממספרים וגרפים, התחלות בנייה ומחירי דיור", הוא אומר. "ביכולתו של ענף הנדל"ן לתת מענה למצב הכלכלי במדינה, במיוחד בימים אלה, כשאנו בעיצומו של משבר כלכלי. כל תוספת של יחידת דיור חדשה מעסיקה מעגל רחב של עובדים, החל מפועלי הבנייה ומנהלי העבודה ועד מעצבי ומעצבות הפנים ועוד".
לדבריו, "כדי לקדם תוכניות לבניית מאות אלפי דירות חדשות יש לדאוג בראש ובראשונה לתשתיות תומכות מגורים. כאשר שכונה חדשה נבנית, יש לתת דגש על בניית תשתיות תומכות בהתאם - הן בפן התחבורתי והנגישות לשכונה ממנה ואליה והן בדאגה לניקוז ולביוב, ברמה שתתאים לכמות האוכלוסייה שתתגורר במקום. כמו כן חשוב לקדם ולפתח מבני ציבור, המהווים גם הם תנאי וצורך בהקמת שכונות מגורים חדשות. כל אלו מהותיים עבור הצלחת שיווק שכונה חדשה למגורים". אלא שהבעיה, לפי פינס, נעוצה בפקק התקציבי: "בשנים האחרונות התקיימו מספר מערכות בחירות, שבמהלכן לא הועבר תקציב מדינה, ומדפי התקנות התקציביות לתשתיות תומכות דיור התרוקנו".
"כשאנו פונים לראשי רשויות מקומיות במטרה להקים שכונה חדשה או להוסיף דירות לשכונה קיימת, אנו נתקלים לא פעם בסירוב, ואני חייב לומר שאני מבין אותם", מוסיף פינס. "לא ניתן לאכלס דירות, כאשר ברשות לא יודעים היכן ומתי יוקם בית הספר עבורם או מעון או האם מערכת הביוב תעמוד בתוספת. ברגע שיקודמו תקציבים עבור תשתיות תומכות דיור, נוכל להתקדם עם מספר רב של פרויקטים שרק מחכים על קו הזינוק, ובכך גם לתת מענה לביקוש העולה לדירות וגם לספק מקור פרנסה ועבודה למעגל רחב מאוד של מועסקים. השקעה בתשתיות תומכות דיור מייצרת אפקט כלכלי כפול ומכופל מול השקעה אחרת".
בחזרה למסיקה, הוא סבור כי אחת הסיבות להמשך עליות המחירים נעוצה בהחלטה שהתקבלה לפני מספר חודשים על ידי מועצת מקרקעי ישראל. "מדובר בהחלטה לחזור ולמכור את הקרקעות שבבעלותה לכל המרבה במחיר (הכוונה לא במסגרת מסובסדת על ידי המדינה, כפי שהיה נהוג במסגרת תוכנית מחיר למשתכן – ה.צ). אומנם ההחלטה התייחסה רק לקרקעות שנמצאות באזורי הביקוש ולא בפריפריה, אך שינוי המדיניות החד הזה עלול להיות הרה אסון ולדחוף את המחירים בכל הארץ מעלה", הוא אומר.
"כך למשל", ממשיך מסיקה, "היזמים שזכו במכרז ברמת השרון לפני מספר חודשים (הכוונה למכרז להקמת שכונה חדשה בגבול שבין רמת השרון לשכונת תל ברוך צפון בצפון מזרח תל אביב – ה.צ), שילמו עבור הקרקע מחיר גבוה מאוד, שמגלם עליית מחירים חדה. ללא ספק, המפסידים העיקריים משינוי מדיניות זה הם הזוגות הצעירים, התרים אחר קורת גג במחיר הוגן. למי שכבר הספיק לשכוח, בקיץ הקרוב ימלא עשור למחאת הדיור הגדולה, שהחלה באופן ספונטני בלב תל אביב וגלשה במהירות ליישובים נוספים, הן במרכז והן בפריפריה. כל שנותר כעת הוא לתת להיסטוריה לשפוט האם ההחלטה הזאת תקעה את היתדות של האוהל הראשון במחאת הדיור הבאה. אני תקווה שהממשלה הבאה תשכיל לשנות במהרה את ההחלטה".
