סערת הנדל"ן בערים המעורבות: "ביטלו לנו עסקאות". צפו
(צילום: שחר גולדשטיין)
המתח הערבי-יהודי בערים המעורבות בישראל, בדגש על העיר לוד, התפוצץ בשיא הלחימה בשבועיים האחרונים. אך בענף הנדל"ן סבורים שהביקושים בשוק לא צפויים לרדת בעקבות ההתפרעויות האלימות. "החודש האחרון היה החודש הכי טוב מבחינת מכירת דירות", אומרת ל"ממון" ו-ynet שבי שניאורסון, זכיינית רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון בלוד וחברת הנהלה של לשכת מתווכי הנדל"ן במחוז השפלה. לדברי שניאורסון, המתגוררת בעיר, אמנם אי אפשר היה להתעלם מהמצב בשבועיים האחרונים, אולם ההשפעה על הרוכשים הייתה מינורית.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"בתחילת החודש סגרנו מספר עסקאות ועוד 13 טיוטות של זיכרון דברים שכבר היו אצל עורכי דין. בעקבות הפרעות בוטלו 6 חוזי מכר - ממש יום אחרי יום התקשרו לבטל. מי שהתקשרו היו משקיעים שלא גרים בעיר, שחששו והעדיפו לחכות עד יעבור זעם. אבל שני רוכשים חזרו בהם ובסוף השבוע האחרון כן השלימו את העסקאות", היא אומרת. "היו לי גם ביטולים של שמאים שהתקשרו לבטל הגעה לנכסים, בוטלו פגישות, למעשה המשרד היה סגור ונפתח רק השבוע".
"משקיעים דווקא התעניינו"
"במשך כמעט שבועיים לא יצאנו מהבית, אבל ברגע שפתחנו את המשרד כבר היו טלפונים, בעיקר מצד משקיעים שדווקא התעניינו בהשקעות נדל"ן בשכונת רמת אשכול, שעמדה במוקד המהומות", היא ממשיכה. "זאת משום שזה אזור זול מאוד עם תוכניות עתידיות לפינוי-בינוי. במסגרת הסכם הגג שחתמה עיריית לוד עם המדינה הוזרמו מיליונים רבים, בין היתר גם לשכונה, וערכי הנכסים שם צפויים לטפס".
לדברי שניאורסון, מחירי הדירות מיד שנייה ברמת אשכול נעים בין 850 אלף שקל לדירות 3 חדרים ועד למיליון שקל לדירות 4 חדרים. "לא קונים בשכונה הזאת דירות בגלל התשואה, אלא בגלל העלייה העתידית של ערך הנכס", היא טוענת. "דירות כאלה מושכרות סביב 2,500 שקל והתשואה נעה סביב 4%. אבל ערך הדירות צפוי לקפוץ ב-80% ויותר בעוד כ-5 שנים. זו שכונה מעורבת - 70% מהאוכלוסייה ערבית והשאר יהודים ברמה חברתית-כלכלית נמוכה. עם זאת, הגיע לכאן גרעין תורני, כולל סטודנטים, שהצליח לחזק את האזור".
"בטווח הקצר זה כן הזמן למשקיעים לקנות דירה בלוד, אבל לא להרבה זמן", אומר השמאי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "בשלב הזה, בעקבות הפרעות שהיו בשכונות המעורבות, משקיעים שמעוניינים למכור את הדירות שלהם לא יתעקשו על המחיר המבוקש ויהיו מוכנים לרדת כדי להיפטר מהדירה ולהשקיע את הכסף בעיר אחרת, אם בשל חשיבה אידיאולוגית משום שלצערי איבדו את האמון בדו-קיום ואם ברמה הכלכלית, משום שהיו רגילים להשכיר את הדירות ופתאום מבינים שיש סיכוי נמוך יותר להשכיר".
השמאי חיים מסילתי מעריך כי מחירי הדירות בעיר יירדו ב-15%-10% בחצי השנה הקרובה, "אבל מהר מאוד יחזרו לרמתם הנורמלית"
מסילתי מעריך כי מחירי הדירות בעיר יירדו ב-15%-10% בחצי השנה הקרובה, "אבל מדובר בטווח של כמה חודשים בלבד. מהר מאוד המחירים יחזרו לרמתם הנורמלית", הוא מדגיש. "המחירים צפויים לרדת בעיקר בבניינים הישנים בשכונות המעורבות שנקלעו לתסיסה. משקיע שרוצה לרכוש דירה להשקעה יכול לנצל את המצב". מבדיקת יד2 עולה כי מספר המודעות לדירות להשכרה בלוד בזמן המהומות (20.5-11.5) עלה ב-28, גידול של 9% לעומת התקופה שלפני המהומות (20.4-11.4). מסילתי מעריך כי נצפו יותר מודעות להשכרה משום שלא הצליחו להשכיר את הדירות או משום שהדיירים החליטו לעבור והציעו אותן להשכרה.
"זה הזמן לרכוש דירה בלוד": צפו בריאיון עם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין באולפן ynet
(צילום: ירון ברנר)
באולפן ynet התייחס מסילתי לערים מעורבות נוספות (ראו טבלה) וציין כי ברמלה הסמוכה, למשל, צפויה ירידת מחיר של כ-10% בטווח הקצר ובעכו, שגם היא נקלעה למהומות, צפויה ירידת מחיר של כ-5%. דקל רץ, זכיין רשת התיווך "רימקס חלוצים" בעכו סיפר באולפן ynet כי לא נתקל בבקשות לביטול חוזי מכר. "בשבוע שעבר ביצענו עסקה עם משקיע שלא גר בעכו, שאמר לנו שהוא מבין שמדובר באירוע נקודתי לא מייצג שיחלוף ונחזור לשגרה. אני חושב שלמרות האירועים הקשים, עכו מייצגת דו קיום לאורך שנים רבות. העסקים מבחינתנו ממשיכים כרגיל".
בחזרה למסילתי, על פי ההערכות השמאיות, בחיפה, טבריה וצפת צפויה ירידת מחירים של 2%-3%; בעפולה צפויה ירידת מחיר של 2%; ואילו בתל אביב-יפו ובירושלים, לעומת זאת, לא צפויה ירידת מחירים. בנוסף, הוא התייחס גם לערים אשקלון ואשדוד, שאמנם אינן מוגדרת ערים מעורבות אך היו מטווחות לאורך כל ימי הלחימה. "אני אומר את זה בצער רב - באשקלון, אשדוד ועוטף עזה הרקטות כבר מגולמות במחירים".
"לציבור יש זיכרון קצר"
יונתן כץ, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות לידר שוקי הון, סבור שמרקם החיים המשותף בעיר לוד יחזור לקדמותו, ומעריך שהביקושים לא צפויים להשתנות. "זו עיר עם תשתיות חדשות, שכונות חדשות ויתרונות תחבורתיים כמו קרבה לכביש 6 ושתי תחנות הרכבת", הוא אומר. "יש גם שכונות חזקות כמו גני אביב או אחיסמך, שמאופיינות באוכלוסייה חזקה ומשכילה. כשמסתכלים על שוק הנדל"ן במבט-על ביחס לאפיקי השקעות אחרים כמו שוק המניות התנודתי, רואים שזהו שוק מומלץ להשקעה. העובדה שלוד נמצאת במרכז, ועשויה להיות במצב זמני של ירידות מחירים בגלל המצב, יכולה להיות ראויה לניצול על ידי משקיעים".
קבלנים שבונים פרויקטים חדשים בעיר כמובן מנסים להגן על ההשקעה שביצעו בקניית הקרקעות ומשדרים אופטימיות. הם בעיקר בונים על הזיכרון הקצר של הציבור, ומאמינים שלמרות שבטווח הקרוב לוד נצרבה בתודעה כעיר מסוכסכת ובעייתית - העתיד שלה צפוי להיות טוב יותר.
"אני לא מכיר יזמים שלא בונים בלוד", אומר דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת, שרק לאחרונה רכשה במשותף עם סלעית קרקע של 12.5 דונם להקמת פרויקט בן 96 יחידות דיור בשכונת גני איילון (הידועה גם כשכונת אחיסמך). על הקרקע שילמו החברות כ-80 מיליון שקל כולל הוצאות הפיתוח. זהו מחיר גבוה לקרקעות בלוד, 850 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. לשם השוואה, בעסקה שבוצעה לאחרונה בגני אביב, שבה נרכש מגרש לבניית צמודי קרקע ובחלק אחר מקודם פרויקט מחיר למשתכן, המחיר לקרקע ליחידת דיור קטן מ-500 אלף שקל.
"אחיסמך ממוקמת בחלקה הדרום מזרחי של העיר לוד ודי מנותקת מהשכונות הישנות של העיר. מדובר בשכונה הכוללת אוכלוסייה דתית לצד אוכלוסייה חילונית, אשר החלה להתאכלס לפני כ-5 שנים במשפחות צעירות ובמשפרי דיור מהסביבה הקרובה וממרכז הארץ", מסביר נמרוד. "על אף המהומות, לציבור יש זיכרון קצר. להערכתי דווקא מה שלא יושפע מהמהומות אלה הביקושים הקשיחים לדירות. מדובר באירוע שיחלוף. בסופו של דבר יש מחסור בדירות, בעיקר במרכז הארץ, והשוק יחזור למצבו הקודם הרבה יותר מהר ממה שאנחנו חושבים".
לדברי נתי גלבוע מחברת שיכון ובינוי נדל"ן, שצפויה לבנות פרויקט של 530 דירות, מתוכן 159 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, בשכונה חדשה ליד אחיסמך, מדובר באזור עם הפוטנציאל הנדל"ני הגבוה ביותר ביחס לערים הסמוכות. "משפחה של משפרי דיור או זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה במרכז הארץ – לוד מהווה עבורה את המקום עם הכי הרבה פוטנציאל התפתחותי. יש נגישות למתחמי תעסוקה שמתפתחים בשנים האחרונות וגם מתפתחת תעשייה פיננסית – כל הבנקים הגדולים בונים שם", הוא אומר. "גם אזור התעשייה הצפוני של העיר הולך ומתפתח ולוד עצמה קרובה לאייר פורט סיטי ולשדה התעופה. יש נגישות לצירים מרכזיים ולתחנות הרכבת והעיר מצויה במרחק של 15-20 דקות נסיעה בלבד מהצנטרום".
לדבריו, "יש הגירה חיובית לעיר, תופעה שלא הייתה כאן הרבה שנים, והקהל מגוון. במבט מלמעלה אפשר לראות שיש חיבור של כל המדדים החשובים למגורים – לצד התעסוקה גם נבנים מוסדות קהילה, בתי ספר והאוכלוסייה מתחזקת. גם ברמת המחיר למ"ר לוד מהווה אלטרנטיבה לכל ערי המרכז. ברור שבימים סוערים ייתכן שלא יגיעו לרכוש דירות, אבל הצורך במגורים והצעת הערך גוברים על 'מצבי רוח' רגעיים".
