השכונות שעתידות להיות להיט נדל"ני
(צילום: ליהי קרופניק, ירון ברנר, בראל אפרים, משה מזרחי, שחר גולדשטיין)
לא רק תל אביב (אבל גם): אחרי שנה לא פשוטה, גם בענף הנדל"ן, ולקראת כניסת השנה האזרחית החדשה - נשאלת השאלה אילו ערים צפויות לעבור מתיחת פנים ולרכז עניין בקרב רוכשי הדירות.
בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין עבור ynet בחנה אילו שכונות עתידות לעשות קפיצה נדל"נית בחמש השנים הקרובות. באמצעות מנהל מחלקת המחקר וסקרי שוק בלשכה, יריב דרורי, נאסף מידע אודות עשרות שכונות ברחבי הארץ, ולאחר שקלול הנתונים נבחרו שש שכונות שבלשכה מעריכים כי הן בעלות פוטנציאל נדל"ני גבוה. צפו באולפן ynet.
נאות שמיר, רמלה
שכונת נאות שמיר ממוקמת בחלק המערבי של העיר רמלה, בחיבור לשכונות גני דן ורמת דן ובסמוך למועצה המקומית באר יעקב. מדובר בשכונה חדשה בשלבי פיתוח ובנייה, שהגישה אליה היא דרך הכבישים הפנימיים מהשכונות הוותיקות של העיר וכן דרך כביש חדש (200), שנפתח לתנועה ומחבר את השכונה ממערב לכביש 431. בעתיד אמור להתחבר בסופו לכביש 44 מצפון.
לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, השכונה מתאפיינת בעיקר בבניה רוויה של מגדלי מגורים בני 15-25 קומות, כאשר חלק מהבניינים כוללים שימוש מעורב של מסחר ומשרדים. התכנון כולל גם מגרשים למבני ציבור ושטחים ירוקים לגני משחקים ופנאי. "הרוכשים העיקריים בשכונה הם צעירים בפרויקטים של מחיר למשתכן וכן של משפרי דיור בשוק החופשי", הוא אומר.
רמות המחירים הממוצעות באזור בשוק החופשי נעות בין 1.4 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, 1.7 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-1.85 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. לדברי מתניה בדיחי, שמאי מקרקעין ממשרד השמאות אילי סוויד, "העובדה כי מדובר בשכונה חדשה עם גישה נוחה לכבישים ראשיים, מאפייני האוכלוסייה הצעירה והקרבה לבאר יעקב, יגרמו לעליית מחירים בשכונה בשנים הקרובות".
קריית יובל, ירושלים
שכונת קריית יובל ממוקמת בדרום מערב ירושלים, מדרום לשכונת בית וגן, ממזרח לשכונת עין כרם, מצפון לשכונת עיר גנים וקריית מנחם וממערב לשכונת רמת דניה. השכונה הוקמה בתחילת שנות ה-50 של המאה ה-20, בשנת היובל לקק"ל, ומכאן שמה. לאורך שנותיה היא נחשבה שכונה חילונית ברובה, בעלת דירוג סוציו-אקונומי נמוך עם מחירי נדל"ן נמוכים. האטרקציה היחידה בשכונה הייתה "המפלצת" - מגלשת ילדים מיתולוגית, הקיימת עד היום ולאחרונה עברה שיפוץ מקיף.
הבינוי בשכונה מאופיין ברובו במבני שיכונים בני 3-4 קומות ללא מעלית וללא חניות מוסדרות לדיירים. לאחרונה ניכר כי בשכונה מגמת התחדשות עירונית, המשלבת פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). בנוסף, אושרו בה מספר תוכנות לפינוי בינוי, דוגמת פרויקט שדרות היובל ברחוב טהון ופרויקטים נוספים בהתהוות ברחובות מאיר אבנר, בוליביה, שטרן, קליינמן וחיים חביב.
לדברי השמאי ראובן כהן, הליכי התחדשות אלו, והעובדה כי ברחוב הנטקה, המהוה את עורק התחבורה הראשי לשכונה, עתידה לפעול הרכבת הקלה, גורמים לעליות מחירים בשכונה. כך, למשל, אם לפני כעשור ניתן היה לרכוש דירת 3 חדרים ו-4 חדרים בסכומים של כ-900 אלף שקל וכ-1.2 מיליון שקל בהתאמה, הרי שכיום מחיר דירות כאלה עומד על כ-1.3 מיליון שקל וכ-1.9 מיליון שקל בהתאמה. להערכתו, הליכי ההתחדשות העירונית, לצד קו הרכבת הקלה, יביאו להמשך עליית מחירים בשנים הקרובות.
בני ישראל, קריית גת
שכונת בני ישראל ממוקמת בכניסה הראשית לעיר קריית גת. השכונה הוותיקה כוללת את האזור שמצפון לרחוב שבטי ישראל, אשר מתאפיין בפרויקטים של פינוי בינוי; האזור מדרום, שאין בו כרגע התחדשות עירונית; והאזור המזרחי, המתאפיין בבנייה נמוכה (קוטג'ים טוריים).
לדברי דרורי, בגוש 1914, האזור המתחדש, קודמה תוכנית תמ"ל 2010 (מתחם "שבטי ישראל") על ידי החברה היזמית אפיקי הירדן. התוכנית קיבלה תוקף בדצמבר אשתקד וכוללת תכנון לבנייה של 2,728 יחידות דיור, תוך פינוי של 372 דירות שנמצאות כיום בבניינים באזור הוותיק. במסגרת התוכנית, יוקמו 17 בניינים, כאשר המבנים הראשונים מיועדים תחילה לאכלוס המפונים (כיום כבר הוגשו בקשות להיתרים לשבעהת המבנים הראשונים).
הדירות שיפונו הן דירות קטנות בנות 2-3 חדרים, שנמכרו בעבר תמורת 500-600 אלף שקל. "כיום ניתן לראות עסקאות במחירים של 650 אלף שקל לדירות 2 חדרים ו-750 אלף שקל לדירות 3 חדרים", אומר השמאי אריאל עזרא. עזרא מעריך שהאזור המיועד לפינוי בינוי נמצא במגמת עליית מחירים, שסביר שתימשך.
קריית שלום, תל אביב
שכונת קריית שלום בתל אביב הוקמה לאחר קום המדינה, ורוב התושבים המתגוררים בה הם יוצאי בוכרה. השכונה מתאפיינת בחלקה בבנייני רכבת ובבתים בבנייה נמוכה. בשנים האחרונות משכה אליה משפחות רבות בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים יחסית לעיר. השכונה עוברת תהליך של התחדשות עירונית, ומקודמים בה פרויקטים שונים של פינוי בינוי, הכוללים 350 יחידות דיור לצד פרויקטים נוספים.
מחיר למ"ר בשכונה עומד על 24 אלף שקל. כך למשל, ברחוב קמינסקה נמכרה ביולי השנה דירת 4 חדרים חדשה בקומה החמישית בפרויקט תמ"א 38, בשטח 94 מ"ר, תמורת 2.025 מיליון שקל. ברחוב משגב עם בשכונה נמכרה ביוני השנה דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין המיועד להתחדשות עירונית, בשטח כ-59 מ"ר, תמורת 1.685 מיליון שקל.
על פי השמאי אושרי אהרוני, "קידום מיזמי התחדשות עירונית של מאות יחידות בשכונה, עלייה בביקושים לשכונות מזרח העיר תל אביב, יחד עם הקרבה לרכבת הקלה, עשויים לתרום לעליית מחירים בחמש שנים הקרובות".
רמת שקמה, רמת גן
שכונת רמת שקמה ממוקמת בחלקה הדרומי של העיר רמת גן. בסמוך לשכונה ניתן למצוא את הספארי, הפארק הלאומי, פארק המכביה ופארק אריאל שרון. השכונה ממוקמת דרומית לשכונת רמת חן היוקרתית ברמת גן, המתאפיינת ברובה בווילות ובצמודי קרקע.
רמת שקמה משתרעת על שטח של כ-460 דונם ומתגוררים בה כ-7,200 תושבים. היא כוללת שבעה גני ילדים, שני בתי ספר יסודיים, תיכון ומועדון גימלאים. רוב הבניינים בשכונה נמוכים, וכוללים בעיקר שיכונים עם 4 או 8 כניסות בגובה שתי קומות, וכן בנייני שיכון טוריים בני 3-4 קומות. בשנים האחרונות נבנו מגדלים לצד הפארק הלאומי.
רמות המחירים הממוצעות באזור בשוק החופשי לדירות 3 חדרים נעות בגבולות 1.6 מיליון שקל; לדירות 4 חדרים סביב 1.8 מיליון שקל; ולדירות 5 חדרים סביב 2 מיליון שקל. לדברי מסילתי, התשואה השנתית משכירות עומדת על 2.5%-3%, ופוטנציאל ההתחדשות העירונית גבוה, שכן ישנם מספר מיזמי התחדשות עירונית בשכונה, שניים מהם בשלבי תכנון מתקדמים והיתר בהתהוות.
אור ים, אור עקיבא
שכונת אור ים, הממוקמת בחלקה הדרומי של אור עקיבא בין כביש 2 לכביש 4, היא אחת השכונות החדשות הגדולות שנבנות כיום. היא ממוקמת על קרקע בשטח 1,100 דונם, אשר עד לפני מספר שנים הייתה בשימוש חקלאי, וצפויה לכלול כ-3,500 דירות שיאכלסו כ-12 אלף איש. בסמוך אליה תחנת רכבת ופארק התעשייה קיסריה.
השכונה מאופיינת בבנייה מגוונת של צמודי קרקע ומגדלים בני 15 קומות. כ-10% מסך יחידות הדיור שייבנו יהיו קטנות (עד 80 מ"ר). השכונה נבנית על קרקעות של החברה לפיתוח קיסריה, שאחראית על פיתוחה. מחיר דירת 4 חדרים טיפוסית חדשה עומד על כ-1.5 מיליון שקל.
חלק מהיזמים שמשווקים דירות בשכונה מנסים לצייר כאילו מדובר בשכונה בקיסריה, אולם על אף שהיא קרובה ליישוב היוקרתי ונבנית על קרקעות החברה לפיתוח קיסריה, היא שייכת מוניצפלית לעיריית אור עקיבא. לשכונה יתרונות נוספים, כגון חוף הים שנמצא במרחק הליכה, והיא צפויה לכלול תשתיות חדשות ותכנון מתקדם הכולל שטחי ציבור וריאות ירוקות.
לדברי שמאי מקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות, "מחירי הדירות בשכונה החדשה טרם מיצו את מלוא הפוטנציאל. להערכתי, בבנייה רוויה צפויה עליית מחירים של כ-5% בשנה, כאשר בבנייה צמודת קרקע הפוטנציאל גבוה עוד יותר בשל מחסור בהיצע בצמודי קרקע באזור והקרבה לקיסריה. אני מעריך שמחירי צמודי הקרקע יעלו עד כ-15% בשנה".
