המדינה נגד אישור פרויקט תמ"א: 138 בעלי דירות ישנות במתחם גאולה ברעננה, מתקשים להאמין שאחרי למעלה מעשור שבו קודמה תוכנית תמ"א 38 במתחם, ואושרה על ידי בית המשפט המחוזי רק בחודש ספטמבר האחרון - המדינה היא זו שעותרת לבית המשפט העליון כנגד אישור הפרויקט.
מסתבר שבחודשים האחרונים, ועדת הערר של מחוז המרכז, הפועלת תחת משרד האוצר, הגישה ערעור לבית המשפט העליון כנגד אישור הפרויקט, שמוגדר פרויקט התמ"א 38 הגדול ברעננה, ושניתן בתום הליכי תכנון שנמשכו למעלה מעשור בשל התנגדויות שכנים. הערעור הוגש כנגד החלטת בית המשפט המחוזי מחודש ספטמבר האחרון אשר נתנה אור ירוק לפרויקט. כעת, עם ערעור המדינה לעליון, שוב עומד מימוש הפרויקט בסימן שאלה.
בעלי הבתים לא מוכנים לוותר
מדובר בפרויקט שיזמה חברת רסקו במתחם גאולה בעיר, שבו שלושה בנייני רכבת ישנים, הכוללים 138 דירות. בשנת 2017 בתום הליך תכנוני ממושך, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להיתר בנייה שהגישה החברה לפרויקט תמ"א 38 במתחם, במסגרתו ייהרסו בנייני הרכבת ויוקמו שישה בניינים חדשים בני תשע קומות ו-355 דירות.
במסגרת ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר, הוועדה המקומית גם דחתה התנגדויות שהגישו שכנים המתגוררים בסמוך למתחם. ההתנגדויות נדחו בנימוק כי מצב הבניינים רעוע, וכי רוב הדירות הקיימות הן בשטח מזערי של 35 מ"ר. בנוסף, נקבע כי חניון תת קרקעי רחב היקף בן 540 חניות שייבנה במסגרת הפרויקט יענה על מצוקת החנייה באזור. חישוב זכויות הבנייה שביצעה הוועדה המקומית כלל מלבד השטחים ו-2.5 הקומות שמוסיפה התמ"א גם זכויות בנייה בלתי מנוצלות והקלות שהסתכמו בשלוש קומות נוספות.
בעלי הבתים הסמוכים לא ויתרו והגישו ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית, שבו טענו כי זכויות הבנייה שאושרו על ידי הוועדה המקומית מופרזות, והיקף הבינוי שאושר צפוי לפגוע קשות באיכות חייהם.
באוקטובר 2018 החליטה ועדת הערר לקבל את טענות השכנים, וקבעה כי למרות שהיא ערה לחשיבות הפרויקט ולמצוקת הדיירים, יש לערוך תחשיב מחדש של זכויות הבנייה, בין היתר כי היקף ההקלות שאישרה הוועדה המקומית מהווה סטייה ניכרת מהתוכנית, והוא לא מצוי בסמכותה. על כן קבעה כי יש לבצע חישוב זכויות חדש מבלי להוסיף זכויות בנייה מעבר לאלה שמקנה תמ"א 38.
על החלטת ועדת הערר הוגשו שלוש עתירות לבית המשפט המחוזי מטעם הוועדה המקומית, מטעם הדיירים, ומטעם חברת רסקו. בעתירות נטען כי ההחלטה מסכלת בפועל את מימוש הפרויקט, מאחר ומשמעות ההחלטה היא הפחתה של 4,722 מ"ר מהפרויקט וצמצום של 52 דירות מתוך 355 דירות שנכללו בבקשה להיתר. צמצום זה, טענה רסקו, יהפוך את הפרויקט לבלתי כלכלי ולמעשה יטרפד אותו.
בספטמבר 2019 נשמו לרווחה הדיירים במתחם גאולה, כאשר השופט עוז ניר נאוי קיבל את העתירות וביטל את החלטת ועדת הערר שאותה הגדיר כבלתי סבירה. "אינני מקבל את עמדת ועדת הערר, לפיה אין מנוס מהחלטתה, אפילו במחיר הפרויקט כולו", קבע נאוי. "המסקנה היחידה המתבקשת היא שההחלטה שנתקבלה בסופו של יום חורגת ממתחם הסבירות באופן קיצוני, משלא נלקחו בחשבון באופן ברור כלל השיקולים הנוגעים בדבר, ובהם משמעות ההחלטה על הפרויקט".
עוד קבע נאוי כי הפרויקט ממתין למעלה מעשור לאישור ותכנונו נעשה בשיתוף הרשויות המקומית והמחוזית. פסק הדין נתן למעשה אור ירוק לממש את החלטת הוועדה המקומית משנת 2017 לאשר את הפרויקט ולהוציא לו היתר בנייה.
אלא שהפעם, הייתה זו ועדת הערר שהגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון, במסגרתו טענה כי זכויות הבנייה בפרויקט אושרו באופן שגוי, וכי לא ניתן להוסיף זכויות בנייה מעבר לזכויות שנותנת התמ"א. עוד טענה ועדת הערר כי להכרעה בסוגיה יש השלכות רוחב לא מבוטלות, לגבי חישוב זכויות בנייה של פרויקטים מסוג תמ"א 38.
ועדת הערר אף טענה כי תוכנית בסמכות ועדה מקומית לא יכולה להוסיף שטחים עיקריים לתוכנית, והוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לאשר הקלות כמותיות במתחם. זאת משום שהסעיף שמאפשר הקלות כמותיות אושר בשנת 1989 בעוד בשנת 1993 אושרה למתחם תוכנית שיקום שכונות שמאפשרת תוספת של 25 מ"ר לכל דירה.
ועדת הערר אף טענה כי בית המשפט שגה כשנסמך על טענת הוועדה המקומית וחברת רסקו, כי החלטת ועדת הערר ממוטטת כליל את מימוש הפרויקט. זאת מאחר ומשמעות ההחלטה הייתה לערוך חישוב זכויות בנייה מחדש, ולא לאסור על הוצאת היתר בנייה. "אף אם נניח כי הפרשנות שניתנה על ידי ועדת הערר מסכלת את ביצוע הפרויקט בדרך של תמ"א 38, אין הדבר יכול לאפשר מתן היתר בנייה בניגוד לדין", נטען בערעור, כאשר ועדת הערר הוסיפה שבפני הדיירים וחברת רסקו פתוחה הדרך לקדם פרויקט בדרך של תוכנית פינוי בינוי.
"יש בבניין אנשים מבוגרים שגרים בקומה רביעית ולא יוצאים מהדירה חודשים. כל כמה חודשים הביוב מוצף, ופשוט קשה לחיות כאן. יש דברים שאי אפשר לתקן עוד פעם ועוד פעם. אני לא מבינה למה המדינה עושה לנו את זה? למה שלא נחיה בכבוד?"
דליה נעים (77), דיירת המתגוררת במתחם, מתארת באכזבה: "יש בבניין אנשים מבוגרים שגרים בקומה רביעית ולא יוצאים מהדירה חודשים. כל כמה חודשים הביוב מוצף, ופשוט קשה לחיות כאן. יש דברים שאי אפשר לתקן עוד פעם ועוד פעם. אני לא מבינה למה המדינה עושה לנו את זה? למה שלא נחיה בכבוד?".
"עושים עוול לאוכלוסיה קשת יום"
ראש עיריית רעננה חיים ברוידא אמר כי יגיע בעצמו לדיון בבית המשפט העליון: "עושים עוול לאוכלוסיה קשת יום, 138 משפחות שמתגוררות בתת תנאים עם נזילות, ביוב עולה ועובש בקירות, ועל הגב שלהם המדינה מנהלת מערכה לא הוגנת. התוכנית שכבר רצה המון שנים, הייתה בהתחלה פינוי בינוי שכלל 440 דירות, וצומצמה לתמ"א 38 עם 335 דירות. התוכנית כוללת חניות ושטחים ציבוריים, ותיטיב עם האזור כולו. איך המדינה מבקשת לבטל פסק דין שיאפשר לאנשים לחיות בצורה ראויה? להתעקש להשאיר את האנשים לגור בתנאים האלה זאת בושה למדינת ישראל.
"דווקא במדינה כמו רעננה, המצב של הדיירים האלה זועק לשמיים. אני עצמי מתכוון להגיע לבי המשפט העליון ולעמוד מול השופטים, ולהזמין אותם להגיע למקום לראות איך חיים אנשים בשנת 2020. גם אני גרתי בבית הכי גבוה ברחוב קלאוזנר ברעננה, ובמשך שנים היה לי נוף פתוח וראיתי נחיתות משדה התעופה של הרצליה. מה לעשות שהמציאות השתנתה והיום אני לא רואה כלום. העולם משתנה ואנחנו חיים בעיר שגם השיקולים התכנוניים שלה מתחדשים כל הזמן".
עו"ד עודד ישראלי, המייצג את הדיירים, מסר בתגובה להגשת הערעור כי "זנחו את האנשים הללו והותירו אותם בבתים מתפרקים, שלא עומדים בתקני רעידות אדמה, אין בהם ממ"דים או מקלטים, ואי אפשר לחיות בהם בצורה ראויה בימינו. במקרה הזה נקלעו הדיירים למלחמה לא להם. ועדת הערר מנהלת מלחמת חורמה כנגד הוועדה המקומית, על גבה של האוכלוסייה החלשה ביותר במדינה בנושאים שוליים. 138 משפחות מתגוררות בדירות מתפוררות בגודל 39 מ"ר, ומבקשות להרוס את הבניינים המתפרקים הללו, ולבנות במקומם בניינים חדשים שעומדים בתקן רעידות אדמה ותקני בטיחות מפני התקפות טילים.
"ועדת הערר נכנסה במקרה הזה להתפלפלויות מול הועדה המקומית בנוגע לחישוב שטחים, כשהיא יודעת שמדובר בהיתר האחרון שרעננה הוציאה לפי תוכנית שכבר אינה בתוקף, ואין כל משמעות רוחבית או תקדימית לאופן חישוב הזכויות שנעשה. כפועל יוצא, ועדת הערר הפחיתה מהפרויקט החדש שתוכנן אלפי מטרים לבנייה. בכך גזרה ועדת הערר גזר דין מוות על הפרויקט והפכה אותו ללא כלכלי. זהו אבסורד ועצוב שבמקום לעזור לאזרח, ועדת הערר, שהיא חלק ממשרד האוצר ורשויות המדינה, פועלת נגד האזרח".
פורסם לראשונה: 08:17, 29.05.20
