היציאה ההדרגתית ממשבר הקורונה, לצד גורמים נוספים כמו מחסור בהיצע דירות ועלייה בביקוש למגורים, גרמו לגאות בשוק הנדל"ן. כתוצאה מכך הציגה המדינה בסוף השבוע נתונים המצביעים על עליות מחירים - אלה טיפסו בפברואר-מרץ ב-0.8% לעומת החודשיים שקדמו להם, וגם בענף מעריכים שהמחירים צפויים לטפס. אז מה עושים כשיותר ויותר זוגות צעירים רואים את חלום הדירה מתרחק? שוחחנו עם מומחים בענף הנדל"ן בניסיון להבין כיצד ניתן לעצור את התייקרות הדירות.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הגדלת ההיצע
אחת הסיבות לעלייה נעוצה במספרים העגומים שהציגו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לפיהם בשנה החולפת נרשמה ירידה בהתחלות בנייה וחל צמצום משמעותי בשיווק קרקעות לבנייה. אם כך, הרי שהדרך לבלימת ההתייקרויות נעוצה בהגדלת השיווק ושחרור קרקעות מדינה לבנייה, לצד הגברת התחלות וסיום בנייה של דירות חדשות, ושחרור חסמים לקבלנים.
"המדינה חייבת להתעשת ולהחזיר את שיווקי הקרקעות להיקף גדול יותר", אומר ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל במטה הדיור הלאומי במשרד האוצר. "בשנים 2019-2016 שיווקה המדינה מדי שנה קרקעות לבנייה של 65-60 אלף יחידות דיור בממוצע, בעוד ששנת 2020 הסתיימה עם שיווק קרקעות לבנייה של 25 אלף יחידות דיור בלבד, וברבעון הראשון של 2021 שווקו קרקעות לבניית אלפים בודדים של יחידות דיור. זאת הירידה החדה ביותר, הן באחוזים והן במספרים מוחלטים - נתון שמשפיע קשות על כל ענף הנדל"ן בישראל".
לדבריו, "בתקופת הממשלה הקודמת, דיוני השיווקים התקיימו בקביעות בישיבות בראשות השר שהיה ממונה על רמ"י (שר האוצר דאז, משה כחלון, ה.צ), וכל המערכת הממשלתית - משרדי האוצר, השיכון והמשפטים - נרתמה לטובת המטרה של הגדלת היקף השיווקים. חשוב להחזיר את המערכת הממשלתית למסלול ושיהיה בעל-בית מרכזי אחד שאחראי על השיווקים בישראל. יש לפעול להסרת חסמים בתוכניות על מנת להגדיל את ההיצע. וככל שיש יותר דירות, כך ניתן יהיה לבלום את עליית המחירים".
ניר מסיקה: "הצירוף ההרסני של ירידה חדה בשיווקים לצד מכירת קרקעות לכל המרבה במחיר הוא הגורם העיקרי כיום לעליות מחירים"
"בנוסף", אומר מסיקה, "חייבים לבטל מיד את שיטת השיווק לכל המרבה במחיר במרכז (הכוונה לתוכנית דיור במחיר מופחת, שמחלקת את הארץ לשלושה אזורים; אחד מהם הוא אזור יוקרה, שבו הקרקע נמכרת לקבלן שמציע את הסכום הגבוה ביותר במכרז. ה.צ). המהלך של רשות מקרקעי ישראל לבטל את תהליך ההתמחרות בתוכנית מחיר מופחת מבורך; הוא יסייע בהורדת מחירי הקרקע וכך גם בהורדת מחירי הדירות. אך השלב הבא, ההכרחי והחשוב יותר, הוא שינוי שיטת שיווק הקרקעות במרכז הארץ.
"הצירוף ההרסני של ירידה חדה בשיווקים לצד מכירת קרקעות לכל המרבה במחיר הוא הגורם העיקרי כיום לעליות מחירים. אני מכיר מצוין את הביקורת של משרד המשפטים על ההנחות הגדולות שניתנו בהרצליה, בראשון-לציון ובמודיעין במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', ולכן אפשר לחשוב על הגבלת גובה ההנחה ושכלול שיטת השיווק, אך אסור לחזור לספסרות בקרקע. בחצי השנה האחרונה מאז שהחלטה זו נכנסה לתוקף היא מחקה הישגים שהגענו אליהם בעמל רב בחמש השנים האחרונות".
פיתוח תשתיות תומכות דיור
אחת הבעיות שתוקעות את הגדלת ההיצע היא חוסר הסנכרון בין כמות הדירות המאושרות לבנייה לבין תשתיות התומכות בהן. "כדי להוציא לפועל תוכניות בנייה גדולות צריך לעמוד בתניות רבות", מסביר עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) במשרד המשפטים. "למשל, בתוכנית הכוללת 10,000 דירות, אפשר לבנות מחצית מהן, אך כדי לבנות את השאר צריך להקים מחלף, מכון טיהור שפכים, או לספק פתרון ניקוז. המדינה צריכה לשחרר את החסמים שמעכבים פיתוח תשתיות, ולעבוד בסנכרון עם משרדי הממשלה - תחבורה, מים, אנרגיה וכדומה".
לדבריו, "בעבר, פעולת ועדת החסמים תחת מטה הדיור באוצר הייתה אפקטיבית. הוועדה בחנה את כל התניות ופעלה למציאת פתרונות לחסמים. כך למשל, סוכם עם משרד התחבורה על תוכנית נתיב לדירה, שפתרה חסמים תחבורתיים בדרך למימוש תוכניות. המדינה צריכה להשקיע שוב תשומות משמעותיות בעבודת הוועדה, לא להסתפק בתכנון על הנייר, לבדוק לעומק את החסמים למימוש תוכניות גדולות ולהציע דרכים לפתרונם. בגלל שהממשלה מפוצלת, גם אם הפקידים הבכירים רוצים לשתף פעולה – הם לא מצליחים לעבוד בסנכרון, כי כל אגף נמצא במשרד אחר. עד שלא תקום ממשלה מתפקדת זה יהיה קשה. צריך לחשוב בצורה מתכללת ולרכז את כל האגפים יחד".
"אנחנו כבר תקופה ארוכה מחכים לממשלה יציבה שמקבלת החלטות ומאשרת תקציבים. כרגע לא ברור מתי זה יקרה ודווקא בגלל זה צריך לקבל החלטות, כי אנחנו בפתחו של משבר אם לא בעיצומו", אומר יאיר פינס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. "החלטות לגבי תשתיות תומכות דיור הן התנאי המרכזי והעיקרי להגדלת היצע. המקורות שעומדים לרשותנו בתקציב המדינה ההמשכי יכולים לאפשר השקעה בתשתיות אלה. חייבים להגדיל את המיקוד ואת המקורות התקציביים לטובת הקמת כבישים, מחלפים, תשתיות ניקוז ומים, מעונות, גני ילדים ועוד".
יאיר פינס: "אנחנו מחכים לממשלה יציבה שמאשרת תקציבים. צריך לקבל החלטות, כי אנחנו בפתחו של משבר אם לא בעיצומו"
ומסיקה מוסיף: "כדאי ללמוד מארה"ב - הנשיא ביידן הציג תוכנית שאפתנית לקידום תשתיות בהיקף של מיליארדים, כגורם מחולל תמיכה לכלכלה האמריקאית. ראוי שגם בישראל יקדמו תוכנית כזאת. מהלך כזה יתרום לבלימת ההתייקרויות, מהלך כזה יתרום לבלימת ההתייקרויות, בין היתר משום שכך יוסרו חסמי תחבורה באזורי הביקוש. כיום יש תוכניות רבות בתוקף במרכז הארץ שלא ניתן לממש, כי אין פתרונות לתשתיות. אם יהיה תקציב, אם פתרונות להסעת המונים ייצאו לפועל, ניתן יהיה לבנות בהיקפים גדולים יותר".
הוצאת היתרים
בשנת הקורונה נרשמה צניחה משמעותית גם במתן היתרי בנייה, שהובילה לירידה משמעותית בהיצע. "לפחות לפי המספרים של מינהל התכנון, המצב דווקא טוב בזכות העבודה היעילה של הוועדות המחוזיות והותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. ה.צ)", אומר קמיניץ. "אמנם צריך לשנות את עבודת הותמ"ל ולהתמקד בעיקר בהתחדשות עירונית במגזר הערבי והחרדי, לצד פרויקטים נקודתיים, אבל כרגע אין בעיה מבחינה כמותית של תכנון יחידות דיור. הבעיה היא בהוצאת היתרי בנייה וקידום הפרויקטים".
לדבריו, בין היתר מדובר בקשיים מול השלטון המקומי, שאחראי על מתן ההיתרים: "הניסיון מלמד שאם ראש רשות לא רוצה להוציא היתר בנייה, הוא כנראה חושש שהמגורים לא יהיו רווחיים מבחינת ארנונה, והעירייה תהפוך לגירעונית. בדרך כלל יש רצון לקבל תוכניות עם שטחי תעסוקה, אבל לא תמיד יש בכלל דרך לממש את כל שטחי התעסוקה הללו. הפתרון האפשרי הוא שינוי אופן חלוקת ההכנסות מארנונה - ככל שישתלם לראש הרשות לאשר הקמת דירות, כך הוא ישחרר מהר יותר היתרים".
עם זאת, קמיניץ מודה, כי "צריך ממשלה חזקה ומתפקדת כדי להעלות ארנונה למגורים. זה לא פשוט, והציבור לא בהכרח יקבל זאת בהבנה. אבל יש דברים שחייבים לעשות כדי להגדיל את ההיצע, והגדלת ההיצע בטווח הארוך בולמת עליות מחירים". בנוסף, הוא מדגיש כי יש צורך בפתרונות לצמצום הבירוקרטיה הסבוכה בדרך למתן היתרים.
פיזור ביקושים
כמות הביקושים למגורים בישראל גדלה מדי שנה על רקע הגידול הדמוגרפי. וכשיש ירידה בהיצע - המחירים עולים. לדברי גילעד אלטשולר, מנכ"ל משותף, בעלים ומייסד משותף בבית ההשקעות "אלטשולר שחם", כדי למנוע מהם להמשיך לטפס יש צורך בפיזור הביקושים ולא בעצירתם. "בעבר היו שני שרי אוצר שניסו להמציא את הגלגל מחדש. יאיר לפיד גרם נזק לשוק עם חוק מע"מ-אפס, משום שההמתנה לחוק הותירה את השוק בחוסר ודאות והרוכשים ישבו על הגדר. גם משה כחלון גרם לשוק לעצור, באמצעות תוכנית 'מחיר למשתכן', וזכאים המתינו עם הרכישות עד לזכייה בהגרלות". "אבל אלה תהליכים לא טבעיים, שלא מאפשרים להוריד מחירים".
יניב אבדי: "לא כל אחד צריך דירה. אם יהיה פה שוק שכירות הוגן, עם הגנה לשוכר ולמשכיר כמו בחו"ל, זה יעצור את סחף המחירים"
לדברי אלטשולר, הדרך הנכונה היא הסתכלות לטווח הארוך באמצעות קידום פרויקטים תחבורתיים שיחברו את הפריפריה למרכז. מהלך כזה ירחיב את ביקושי המגורים גם לפריפריה, שם הקרקעות זמינות יותר והבנייה מהירה יותר. "כיום הביקושים לדירות מתרכזים בעיקר באזור תל-אביב ובעוקף תל-אביב – אנשים לא יכולים להרשות לעצמם לבזבז שעתיים-שלוש כדי להגיע לעבודה ונאלצים לגור כמה שיותר קרוב למרכז. העובדה שאין מספיק קרקע זמינה, שגם כך יקרה יותר, מתגלגלת לכיס הרוכש. לכן יש גם צורך בשיווק מסיבי של קרקעות לבנייה באזורי הביקוש".
מאחר שמרבית הביקושים למגורים, כאמור, מתנקזים במרכז, דרך נוספת להתמודדות עימם היא קידום מיזמי התחדשות עירונית. "הגיעה השעה לעבור לצעד הבא בהתחדשות עירונית: במקום מסירת קרקע משלימה ליזם - שאמורה להגביר את הכדאיות הכלכלית שלו בקידום פרויקטים מסוג זה על ידי בנייה של יחידות דיור נוספות באותה קרקע - עדיף לתמרץ אותו כלכלית", אומר פינס. "הניסיון מלמד, שעבודה עם קרקע משלימה לא עובדת. את הקרקעות צריך לשווק לכל המרבה במחיר, ואת הכסף להכניס לקרן ייעודית להתחדשות עירונית. זה שקוף ושיווני".
"אי-אפשר לנתב את הציבור לדרום ולצפון באופן שיפזר את הביקושים בצורה מספקת", מוסיף קמיניץ. "חייבים להגדיל את היצע הדירות במרכז באמצעות התחדשות עירונית, ולצורך כך לשים בצד תשומות ממשלתיות ולתקן חקיקה. אין ברירה, צריך פתרונות במרכז הארץ, והממשלה צריכה לתמוך בהם. רוב הקרקע הפנויה באזורי הביקוש היא פרטית ויש לתמרץ את השוק הפרטי לפעול בכיוון הזה".
דיור להשכרה
אחת הדרכים לבלום את העליות בענף הדיור היא יצירת סטנדרט של דיור ראוי להשכרה, באופן שיגרום לשינוי תפיסה: אפשר לגור בשכירות ולא רק בבעלות. כיום מקדמת המדינה פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר". גם בשוק הפרטי פועלות חברות, בין היתר באמצעות קרנות ריט. עם זאת, איתן כבל, חבר במטה השכירות הלאומי ויו"ר ועדת הכלכלה לשעבר, טוען שהצעדים הללו לא מספיקים. "אני לא בטוח שהמדינה באמת רוצה להוריד את מחירי הנדל"ן", הוא טוען. "המחירים בישראל נהיו מטורפים. אני שוקל למכור את הבית שלי, אבל כדי לשדרג אותו צריך סכומי ענק - אז מה יעשו הזוגות הצעירים ואפילו משפרי הדיור?".
איתן כבל: "ש אגדה אורבנית, שלפיה אם אני משלם שכירות אז עדיף שאשלם כבר משכנתא. לא לכולם יש את ההון העצמי הדרוש לכך"
לדבריו, "אנשים נוטלים משכנתאות בעיניים פקוחות וכבר רואים את הבעיות שעלולות להגיע בעתיד. המענה האמיתי טמון בדיור להשכרה - צריך לתת תמריץ, לייצר חקיקה חדשה, ולהחדיר מוטיבציה לגור בשכירות. דירה לא צריך לקנות בכל מחיר. יש אגדה אורבנית, שלפיה אם אני משלם שכירות אז עדיף שאשלם כבר משכנתא. לא לכולם יש את ההון העצמי הדרוש לכך. כשיש דיור להשכרה לטווח ארוך, כל הצדדים מנצחים. אפשר לתת הטבות ליזמים בעלי קרקעות פרטיות, שמקדמים פרויקטים של פינוי בינוי, אם יבנו בהם גם דירות להשכרה. אפשר להקצות את הפרויקט כולו או לפחות את חלקו לכך".
יניב אבדי, שותף מייסד חברת הייעוץ בטא פייננס, מחזק את הדברים. "המדינה צריכה לפתח את שוק השכירות ולהפוך אותו ליותר משוכלל. אני לא מדבר דווקא על שוק מפוקח, אבל לא כל אחד צריך שתהיה לו דירה. אם יהיה פה שוק שכירות הוגן, עם הגנה לשוכר ולמשכיר, כמו במדינות אחרות בעולם, זה יעצור את הסחף של המחירים, משום שלא כולם יצטרכו לקנות דירה". בנוסף אומר אבדי, כי יש צורך להתמקד בדיור לגיל השלישי. "האוכלוסייה בישראל הולכת ומתבגרת. ככל שיהיו יותר מקומות מגורים ראויים לגיל השלישי, כך ישתחררו הרבה דירות לשוק, ההיצע יגדל - והמהלך יוכל לסייע לבלימת המחירים".
דחיקת המשקיעים
"הממשלה הקודמת חרטה על דגלה להדיר את ציבור המשקיעים משוק הדיור, בניגוד לממשלה הנוכחית, שעם הפחתת מס הרכישה החזירה אותם לשוק", מזכיר מסיקה. "ההחלטה להחזיר את המשקיעים לשוק כשיש מחסור בהיצע הייתה טעות. המדינה יכולה לפתח כלים אלטרנטיביים להשקעה בדיור מלבד רכישת דירות - וזה יכול לסייע בהורדת הביקוש ובכך לבלום את עליות המחירים".
לדברי פינס, אחד הפתרונות יכול להיות מס רכישה דיפרנציאלי. "אולי הגיעה העת לחשוב על כך מחדש – מס רכישה נמוך באזורי הפריפריה ומס גבוה יותר באזורי הביקוש, על מנת שמשקיעים לא יתמודדו על הדירות מול זוגות צעירים חסרי דירה. הרי לרוב ידם של המשקיעים על העליונה".
אבדי טוען, כי "אם רוצים להאט את עליית מחירי הדירות, אפשר להקשיח את האפשרות לרכוש דירה. השאלה היא עד כמה הציבור ייפגע מממהלך כזה. בטווח הקצר עדיף להקשות על המשקיעים, למשל, על ידי העלאת מדרגות מס הרכישה. אבל אם, למשל, יחזירו את ההגבלות על המשכנתאות, השוק יתקרר אבל המחירים לא יירדו. מצד שני, אם מקשים על המשקיעים, זה עלול לפגוע בשוק השכירות, שכן אם הדירות להשקעה יהיו יקרות יותר - זה יתגלגל להעלאה בשכר הדירה. אם תהיה תוכנית ודאית לטווח ארוך מבחינת הרגולטור לגבי שוק הדיור, המצב ישתפר משמעותית".
