היסטוריה בתל אביב: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב אישרה להפקדה תוכנית ראשונה לאיחוד וחלוקה בשכונת התקווה בדרום מזרח העיר, שמטרתה להסדיר את הבעלות על הנכסים בשכונה ולבצע רישום של המגרשים בטאבו לראשונה מזה כ-90 שנה. לאורך השנים נרתעו רוכשי דירות ויזמים מלהיכנס לשכונה בשל סוגיית הרישום, מצב שהיווה חסם בפיתוח עירוני והגביל את האפשרות ליטול משכנתה על הנכסים באזור. לכן המחירים בה נמוכים ביחס לשכונות אחרות בתל אביב. התוכנית תפורסם להערות הציבור בנובמבר.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
שכונת התקווה הוקמה בשנות ה-30 של המאה הקודמת על בסיס חלקות חקלאיות בבעלות משותפת ("מושע") ללא פרצלציה (כלומר ללא חלוקה למגרשים נפרדים הרשומים בפנקס רישום המקרקעין). ב-1978 הוכרזה כשכונת שיקום על ידי משרד הבינוי והשיכון וב-1992 אושרה תוכנית שיקום, שעסקה בתכנון השכונה והגדרת שימושי הקרקע - מגורים, דרכים ושטחי ציבור - וקביעת זכויות הבנייה. עם זאת, התוכנית לא עסקה בנושא הסדרת רישום הקרקעות, שיוכן וחלוקתן למגרשים.
היעדר הפרצלציה מקשה עד היום על מתן היתרי בנייה והתחדשותה של שכונת המגורים. ב-2019 אישרה הוועדה המקומית לתכנן מתווה שיציג פתרון לסוגיית הרישום וכעת, כאמור, אושרה תוכנית ראשונה מתוך סדרת תוכניות להסדרת הבעלות בחלקות, תוך הקצאת תאי שטח לבעלים השונים, הסדרת הדרכים והוספת שטח ציבורי פתוח.
התוכנית מתייחסת לשטח של כ-111 דונם, כולל שטחי ציבור בבעלות עירונית ועוד 192 בעלים פרטיים (מתוכם אותרו בשלב זה 187 בעלי זכויות) ברחובות גן התקווה ומושיע בצפון, רחוב הרן בדרום, רחוב שבתאי במערב ורחוב בועז במזרח. הסדרת החלקות תיעשה באמצעות השלמת שטחי מדינה, כאשר רשות מקרקעי ישראל אישרה מכירת השלמת זכויות הבנייה למתגוררים בנכס בעלות מופחתת.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר כי הרשות החליטה לאפשר רכישת זכויות והסדרת חוזי חכירה בשכונת התקווה. זאת במקביל לקידום תוכנית פרצלציה על ידי עירית תל אביב. ההחלטה טעונה את אישור מועצת מקרקעי ישראל והיא נועדה לאפשר לתושבי שכונת התקווה להסדיר את זכויותיהם בקרקע.
יקבלו משכנתה
לדברי אייל רונן, ראש צוות מזרח במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב-יפו, "התוכנית אושרה להפקדה אחרי הליך ארוך מאוד של שיתוף התושבים. מדובר בתוכנית חריגה בנוף התכנוני הארצי והמקומי בפרט והמשמעות שלה היא חברתית. שכונת התקווה, וכמוה שכונות נוספות כמו שפירא ועזרא, תוכננה עוד בתקופה העותמאנית ובסוף שנות ה-80 נערכה תוכנית להפיכת יעוד הקרקעות החקלאיות שבה למגורים. אולם מאז ועד היום לא ניתנה האפשרות לכל הבעלים לרשום את החלק היחסי שבו הם מתגוררים בטאבו. מדובר בסנונית ראשונה של תוכניות שיובאו לאישור במהלך השנה הקלנדרית והבאה, ואנו פועלים לאיתור כלל הבעלים בחלקות".
גל שרעבי, חבר מועצת העיר ת"א: "התוכנית מאפשרת לכל אדם את הזכות הבסיסית לקורת גג בטוחה הרשומה על שמו בטאבו, ולדור הצעיר המעוניין להמשיך ולהישאר בשכונה תתאפשר נטילת משכנתה"
גל שרעבי, חבר מועצת העיר ויו"ר הקואליציה מבין מקדמי התוכנית המתגורר בשכונה, הוסיף כי בשנה האחרונה השקיעה העירייה משאבים רבים כדי לייצר פתרון בירוקרטי שיטיב עם תושבי השכונה, במסגרתו יחברו בין הבעלים הנוכחיים של הנכס לרישומו בפועל. לדבריו, באופן כזה, כל בעלים יוכל לקבל משכנתה על הנכס, להוציא היתר בנייה מסודר או להוריש נכס בצורה ברורה.
"התוכנית מאפשרת לכל אדם את הזכות הבסיסית לקורת גג בטוחה הרשומה על שמו בטאבו, ולדור הצעיר המעוניין להמשיך ולהישאר בשכונה תתאפשר נטילת משכנתה. לאורך הדרך האינטרס של התושבים עמד לנגד עינינו, וגם כעת אנו פתוחים לקבלת הסתייגויות פרטניות".
"קשה לדעת איזה שטח שייך למי"
שכונת התקווה מאופיינת בבנייה נמוכה ישנה ובחלקה גם בבנייה פיראטית. "חלק מהתושבים השתלטו על חלק מהקרקעות וקשה לדעת איזה שטח שייך למי", אומר אביחי מור, מנהל סניף נחלת יצחק אנגלו סכסון תל אביב. "דירות 2 חדרים בשכונה בשטח ממוצע של 40 מ"ר עולות כיום סביב 1.1 מיליון שקל, סכום המשקף שווי של כ-27 אלף שקל למ"ר. ככל שעולים בגודל הדירה, כך יורד המחיר למ"ר. דירות 3 חדרים בשטח 60 מ"ר עולות 1.3 מיליון שקל, סכום המשקף שווי של 20-21 אלף שקל למ"ר. לשם השוואה, דירה דומה בשכונת יד אליהו תעלה 1.9 מיליון שקל".
לדבריו, "מרבית הבנייה בשכונה ישנה, אולם במגרשים ששטחם מעל 110 מ"ר יש זכויות בנייה ואפשר לראות בניינים חדשים יחסית בני 3 קומות עם 2-3 דירות, מעלית וחניה במחיר ממוצע של 1.7-1.8 מיליון שקל. מדובר בפרויקטים של יזמים קטנים מאוד או בעלי קרקע שהחליטו לבנות בניין. זכויות הבנייה צפויות להיות מוגבלות כי מדובר בשכונה מאוד צפופה. אף שהיא מאופיינת באוכלוסייה ותיקה, חידוש שוק התקווה הביא לכאן צעירים. הסדרת הקרקעות יכולה להביא לעלייה של 10% בערך הנכסים, וייתכן שתהיה בועה שתתעורר ויגיעו משקיעים, כך שהמחירים אף יטפסו מעל 10%".
"כיום רכישת נכס בשכונה מהווה סיכון בשל העובדה שאין הסדרה של הבניין בטאבו", מוסיף שמאי המקרקעין אוהד דנוס, "רוכשים מעדיפים להגדיל את מקדם המחיר כדי לרכוש דירה רשומה. אם אכן יוסדרו הקרקעות בשכונה, אפשר לדבר על השבחה בערך הנכסים בשיעור של לפחות 10% וייתכן בשיעור של עד 20% לקראת סוף התהליך. ברגע שהנכסים יהיו רשומים, גם תהליך נטילת המשכנתה יהיה קל יותר וניתן יהיה לתכנן בנייה על הקרקע, לקבל עוד זכויות - ואז תתאפשר השבחה נוספת של המחירים".
