בסר פלייס? מגדלים פורחים באוויר - צפו בכתבה
(צילום: ירון ברנר, עריכת וידיאו: עמרי צוינגל)
זה נשמע כמו העסקה המושלמת. דירת ארבעה חדרים במרכז תל אביב, באחד המקומות היקרים ביותר בארץ, עם נוף לפארק וחניה - בפחות משלושה מיליון שקל. עסקה טובה מדי מכדי לפספס, וגם קצת טובה מדי מכדי להיות אמיתית. ואכן, מהר מאוד התברר למאות חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", שהדרך להגשמת החלום על בוננזה נדל"נית רחוקה מאוד: הפרויקט נתקע לשנים ארוכות.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עוד בטרם החלה הבנייה על הקרקע, שנרכשה בשנת 2016 תמורת 1.24 מיליארד שקל - הסכום הגבוה ביותר שהוצע עבור קרקע כלשהי בישראל - נקלעה הקבוצה לגירעון של מאות מיליונים. בנוסף, הסוגיה התגלגלה לבית המשפט בנסיבות שונות, בין היתר לאחר שחלק מחברי הקבוצה סירבו להוסיף את התשלומים הנדרשים ואחרים טענו כי שילמו יותר מחברי הקבוצה הוותיקים.
5 צפייה בגלריה
מימין: מיכל רייס ותמר בן פורת, חברות בקבוצת הרכישה "בסר שרונה" (לשעבר "יונייטד שרונה")
(צילום: אביגיל עוזי)
אבל עכשיו הם רואים סוף-סוף אור בקצה המנהרה: אחרי חמש שנים ארוכות של חוסר ודאות - המנופים עלו על הקרקע. עבודות ההקמה של הפרויקט (המכונה כיום "בסר שרונה") יצאו החודש לדרך. מדובר בשלושה מגדלי מגורים בני 40 קומות על שטח של תשעה דונם, עם 420 יחידות דיור חדשות, כ-8,000 מ"ר של משרדים, כ-4,000 מ"ר שטחי מסחר, ועוד כ-4,000 מ"ר של שטחי ציבור, באחד הפרויקטים הגדולים והמורכבים שקמו בישראל.
ברוח הקומבינה
קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים המתאגדת כדי לבנות פרויקט מגורים במטרה להוזיל עלויות. היא יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת, המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. אלא שמנהלי קבוצות רכישה לא מעטות, שהחלו כיוזמה לחיסכון בעלויות קניית נכס, הפכו ברוח הקומבינה הישראלית לאנשי מכירות שמוכרים חלומות.
מיכל רייס, נשואה פלוס שלושה, היא אחת מחברות קבוצת "בסר שרונה" ומתגוררת כיום בשכירות ברמת השרון: "כשהצטרפתי למכרז ב-2016 הציעו לנו דירת ארבעה חדרים בקומה ה-18 ב-2.5 מיליון שקל, אבל מהר מאוד התברר שזה לא המחיר הסופי", היא מספרת. "אמרו לי שאין ברירה: הצטרפתי לקבוצה ואני צריכה למלא את חובתי להשלמת החסר. עכשיו אנחנו מחכים. לאורך המון זמן היו הרבה שאלות שלא היו להן תשובות. לא ידענו אם הכסף אבוד או לא, אם נצליח להציל אותו".
מיכל רייס: "אנחנו גרים בשכירות ולא לקחנו בחשבון את ההוצאות האלה. לקחנו הלוואות והתאמנו את אורח החיים. כרגע הדירה נאמדת ב-4.3 מיליון שקל, ואנחנו בודקים מאיפה נגייס את הכספים"
לדבריה, "היום ברור כבר שיש לנו דירה שתחכה לנו. אבל אנחנו מתגוררים בשכירות ולא לקחנו בחשבון את ההוצאות האלה. לקחנו הלוואות ועשינו ויתורים והתאמות לאורח החיים שלנו. כרגע הדירה נאמדת ב-4.3 מיליון שקל ואנחנו הולכים שלב אחר שלב, בודקים מאיפה נגייס את הכספים. השאיפה שלנו היא לגור בדירה".
נחשון קיויתי, יו"ר ובעלי קבוצת בסר, שמנהלת את הקבוצה בשלוש השנים האחרונות, מודה בראיון לממון ו-ynet כי מדובר במיזם מאתגר ובמחירים שקפצו בעשרות אחוזים. "לקח לנו זמן רב לקבל את היתר הבנייה המלא. מדובר בפרויקט מאוד מורכב, בין היתר מבחינת ההקלות שנתבקשו עבורו, כמו הגדלת צפיפות הבנייה ב-30% ותוספת של 20% לשטחים הקיימים. בסופו של דבר התאפשר לנו לבנות 420 דירות במקום 320, ושטחי הציבור הורחבו".
אחת הסוגיות שמטרידות את קיויתי היא העובדה של-180 דירות בפרויקט לא יוצמדו חניות, בעקבות המדיניות החדשה של העירייה לצמצם תקני חניה. "יהיה מנגנון של הגרלה. זה אבסורד: תחשבי על משפחה שרכשה דירת 5-4 חדרים ויש לה שתי מכוניות. פתאום היא תמצא את עצמה בלי חניה בפרויקט?".
כשלים ניהוליים
קבוצת "יונייטד שרונה" הוקמה על ידי חברת "מינהל מגורים ישראל" של מוטי פלד, שלמה ונטורה ויאיר מורט, שעזבו אותה לבקשת חבריה על רקע פערים כספיים בין מצגי החברה לעלות האמיתית של הדירות. פלד הוביל בזמנו כמה מקבוצות הרכישה מהגדולות בארץ - בהן קבוצות בחריש, במודיעין, בפתח תקווה ובקריית גת, כאשר גם בחריש המאוחדת הוא הוחלף בעקבות קשיים בהשגת ליווי בנקאי ועלייה של כ-30% במחיר הדירות. הקבוצה התארגנה במטרה להתמודד במכרז של רשות מקרקעי ישראל על מגרש ששימש בעבר את רשות השידור במתחם שרונה.
על המכרז התמודדו חברות מובילות כמו "אקרו נדל"ן" וקבוצת חג'ג' שהגישו הצעה משותפת, "אפריקה ישראל", ו"גינדי החזקות", שעלתה להתמודדות הסופית מול "מינהל מגורים ישראל" עם הצעה של 976 מיליון שקל. אולם הצעת רכישת הקרקע שהגישה יונייטד שרונה עמדה אז על הסכום הגבוה ביותר שהוצע עבור קרקע כלשהי בישראל, שזכתה בתואר הקרקע היקרה ביותר בארץ.
כחודש לאחר הזכייה במכרז הוגשה עתירה לבית המשפט בטענה כי הקבוצה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה. כשנה לאחר מכן החלו להתעורר סימני שאלה לגבי יכולת המימוש של הקרקע, וחלק מחברי הקבוצה סירבו להמשיך להזרים כספים לפרויקט. עוד התגלו פערים כספיים בין מצגי החברה לבין העלות האמיתית הצפויה של הדירות: ברור היה כי חברי הקבוצה יידרשו להוסיף עשרות אחוזים לסכום שהוערך תחילה.
בנוסף, החברים חויבו במס רכישה לא רק עבור דירותיהם אלא גם על הדירות שלא שווקו עדיין (ואושרו במסגרת הקלות "שבס-כחלון"). החברים החליטו לממש את הקרקע, להחליף את הנהלת הקבוצה בקבוצת בסר, ואף ליטול הלוואת ענק לצורך כך. פלד ו"מינהל מגורים ישראל" נאלצו לעזוב את "יונייטד שרונה".
אולם גם בשלב הזה הפרשה הייתה רחוקה מלהסתיים. ב-2019 הטיל הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, קנס תקדימי על חברי הקבוצה בהיקף של 4.25 מיליון שקל לאחר שהתברר כי חלקם מכרו דירות לרוכשים חיצוניים באופן דומה למכירה על ידי יזם אך מבלי שניתנו לרוכשים הגנות שבהן מחויבים יזמים, כמו הבטחת כספם. בתביעות משפטיות שהתנהלו באותה שנה נחשפו כשלים ניהוליים נוספים. כשנה לאחר מכן הוחלט להפחית את הקנס משמעותית בכפוף לתיקון הליקויים, כך שהקבוצה תשלם 600 אלף שקל בלבד.
בכך לא הסתכמו הצרות: בשנים האחרונות התנהלו הליכים משפטיים והליכי בוררות בין חברי הקבוצה עצמם. חלק מהחברים טענו כי חברים אחרים לא שילמו את התשלומים הנדרשים ולא עמדו בסעיפי הסכם השיתוף; חברי הקבוצה שנכנסו אליה לאחר הזכייה במכרז טענו כי שילמו יותר מהחברים הוותיקים. הסוגיה עדיין נידונה בבית המשפט.
"מי שישרוד יהיה מרוצה"
למה החליט נחשון קיויתי להכניס את ראשו בפרויקט שנקלע לגירעונות עצומים? לדבריו, "הקמנו כבר למעלה מ-140 פרויקטים בשיטה הזאת, אז הסכמתי. זאת חוויה לא קלה. יש פה דיירים שחושבים שסידרו אותם, שלא משלמים כמו האחרים בקבוצה, אבל קשה לי להאשים אותם, כי כשחלמו על הדירה לא התכוונו להוסיף 50%-55% למחיר. הם צריכים לעשות חישוב מסלול מחדש ולראות אם הם יכולים לעמוד בזה".
5 צפייה בגלריה
נחשון קיויתי, בעלי קבוצת בסר. "בסך הכל רוב הקבוצה מורכבת מאנשים עם יכולות כספיות"
(צילום: עמית שעל)
עם זאת, לדברי קיויתי, "בסך הכל, רוב הקבוצה מורכבת מאנשים עם יכולות כספיות. המחירים ששווקו בהתחלה היו נמוכים מאוד - בהיקף של 27-28 אלף שקל למ"ר - ואלה מחירים שלא מתאימים למיקום הזה ולמחיר הקרקע הגבוה. בסוף התהליך המאתגר נגיע להוצאה של 42-41 אלף שקל למ"ר, כאשר בסביבה המחירים פה מגיעים כבר ל-50 אלף שקל למ"ר".
לדבריו, "יש דיירים שהרימו ידיים ולא יכולים לשלם, אז אנחנו מוכרים את הדירות שלהם לאחרים שנכנסים לקבוצה. כרגע יש לנו כ-70 דירות למכור. ההכנסות ייכנסו לקופה המשותפת ויקלו על תקציב הפרויקט, שמגיע לסדר גודל של 2.6 מיליארד שקל, כולל הקרקע. זהו מגה-פרויקט עצום, שנמצא בלב הפועם של תל אביב, ומי שיצליח לשרוד ולשלם את הכספים ולחכות עד סופו יהיה מאוד מרוצה. אנחנו צופים, שבתוך 3.5 עד ארבע שנים נסיים את הבנייה".
על ביצוע הפרויקט אחראית חברת "אלקטרה בנייה" ועל התכנון הופקדו אדריכלים ערן לשם וערן שקד, בעלי משרד האדריכלים CityBee, ואדריכל משה צור, בעלי משרד משה צור אדריכלים. עם הרוכשים המוכרים יותר בפרויקט ניתן למנות את רמי שביט, בעלי קבוצת "המשביר לצרכן", שרכש שלוש דירות, ואת איש העסקים אהוד בן ש"ך, שרכש שתיים.
גם רעות (שם בדוי), בת 55, גרושה עם שני ילדים מאזור השרון, חברה בקבוצת הרכישה. לדבריה, "חתמתי על דירת ארבעה חדרים עם שתי חניות ומחסן בקומה ה-23 בשווי 3.8 מיליון שקל. כבר בהתחלה המחיר קפץ בלפחות 10%. אחרי כשנה ביצעו הערכה מחודשת, והתברר שלמחיר שהוצע לנו אין שום קשר למציאות. נאלצתי לקחת משכנתה אחרי שכבר הגעתי לשלב בחיים שבו סיימתי לשלם משכנתה. מצאתי את עצמי רודפת אחרי כסף. היום הדירה מוערכת ב-5.5 מיליון שקל והמחיר כנראה עדיין לא סופי. יש תחושה של החמצה וקצת חרטה".
"לא פועלים מנקמנות"
"אין הרבה עתודות קרקע כאלה בתל אביב", מבהירה תמר בן פורת, חברת נציגות בקבוצת הרכישה, "זאת אולי הגדולה ביותר בעיר והיא מהווה 'פריים לוקיישן'". בן פורת, נשואה פלוס שלושה מהרצליה, רכשה דירת חמישה חדרים בשווי התחלתי של ארבעה מיליון שקל. כיום, היא אומרת, הדירה נאמדת ב-7-6 מיליון שקל. לדבריה, "חלק מחברי הקבוצה היו מודעים מלכתחילה לזה שמדובר בעסקה קצת טובה מדי, ואפשר היה להניח שיהיו התייקרויות".
"היום הבעיה היחידה היא הקונים שלא משלמים עבור הדירות שלהם", היא טוענת. "הגענו למצב אבסורדי שבו חלק מחברי הקבוצה מממנים מכיסם את האחרים, שלא משלמים כבר תקופה ארוכה. נציגות הקבוצה הגיעה להחלטה: מי שלא משלם - מוחלף. יש שתי אפשרויות: לשלם ולחזור להיות חבר קבוצה, או למכור את הנכס, לשאת בנזקים ולצאת מהקבוצה. אנחנו לא פועלים מתוך נקמנות אלא מתוך גישה עסקית פרקטית".
תמר בן פורת: "הגענו למצב אבסורדי שבו חלק מחברי הקבוצה מממנים מכיסם את האחרים שלא משלמים כבר תקופה ארוכה. נציגות הקבוצה הגיעה להחלטה: מי שלא משלם – מוחלף"
לדברי עו"ד ניר סברוב, המייצג את נציגות קבוצת הרכישה, "הפרויקט מצוי בשלב שבו ניתן היתר בנייה, לאחר שלפני כשנה ועדת הערר לתכנון ולבנייה אישרה תוספת של דירות במסגרת הקלות כחלון-שבס. בפרויקט קיימות מחלוקות בין הקבוצה לחלק משותפיה - מחלוקות שיש לקחת בפרופורציה הראויה בראי היקפו האדיר של הפרויקט - כ-2.6 מיליארד שקל.
"רוב השותפים בקבוצה פועלים לפי הסכם שיתוף. מספר לא גדול של שותפים מטעמים כאלה ואחרים ביקשו להשתחרר מהקבוצה או הפסיקו לשלם בשלב כלשהו את התשלומים הדרושים להוצאת הפרויקט לפועל. בהתאם יש עדיין מספר הליכי בוררות שמתנהלים בעניין. אני מעריך שמחלוקות אלה יוכרעו בהקדם, ושממילא ובראי התקדמות הפרויקט שותפים שונים ימלכו בדעתם במובן זה שיקיימו ללא סטיה את מלוא הוראות הסכם השיתוף כפי הרוב המוחלט של חברי הקבוצה".
לדברי עו"ד עדי כהן, המייצגת 10 דיירים "דור ב'" שרכשו זכויות מחברי הקבוצה המקוריים (כלומר לא במסגרת המכרז מרשות מקרקעי ישראל), "דיירי דור ב' רכשו, למעשה, דירות יד שנייה. הקבוצה מבקשת להחיל עליהם את אותה חריגה בעלויות באותם אחוזים שמוחלים על הקבוצה המקורית. הבעיה היא שהקבוצה המקורית שילמה מחצית ממה שהם שילמו. אם חברי הקבוצה המקורית רכשו דירות תמורת סכום של כ-25 אלף שקל למ"ר, הרי שחברי דור ב' רכשו את הדירות בסכום של כ-45 אלף שקל למ"ר. כלומר, כאשר יש חריגה בעלויות של עד 60%, מטבע הדברים יש משמעות שונה לגדילה בסכומים האלה.
"חברי דור ב' עמדו בכל ההתחייבויות החוזיות שלהם עד למועד הגשת התביעה. הם טוענים שהונו אותם ופעלו נגדם בחוסר תום לב כי אמרו להם שמחירי הדירות שלהם לא יעלו על המחיר ששילמו. בפועל, מחירי הדירות מגיעים למעל 65 אלף שקל למ"ר - סכום שעולה על כל סכום סביר, שכן אפילו דירות קבלן בלב תל אביב נמכרות בפחות, לא כל שכן דירות שמחכים להן עשור. היום אנו נמצאים בסטטוס שבמסגרתו הגשנו בקשה לביטול פסק הבוררות של הבוררת הילה גרסטל ואנו מחכים להחלטה".
לעניין תקני החניה בפרויקט, מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה כי "תוכנית הפרויקט קובעת שחלק מהחניות על פי התקן יהיו חניות ציבוריות. תוכנית זאת תואמת את מדיניות החניה העירונית בכלל, ובפרט בקרבת צירי תחבורה ציבורית רבת נוסעים כדוגמת הרכבת, הקו האדום ונתיבי תחבורה ציבורית המתוכננים לאורך ציר מנחם בגין. חניות ציבוריות לא צמודות מאפשרות ניהול חניה יעיל יותר לקהל משתמשים גדול יותר".
קבוצת רכישה - ממה להיזהר
תחום קבוצות הרכישה טומן בחובו סכנות לא מעטות. בדרך כלל מארגני קבוצות הרכישה יטענו, שאת פרויקט המגורים ניתן יהיה לבנות בהפחתה של עד כ-20% בעלויות. להבדיל מיזמי נדל"ן, הם אינם מחויבים לספק בטוחות כמו ערבות בנקאית, הערת אזהרה על הנכס, העברת בעלות ועוד. הם כן חייבים לאפשר לקבוצת הרוכשים את החופש לפטר אותם ולבחור בעצמם את הספקים.
ב-2019 פרסם משרד הבינוי והשיכון הנחיות המאפשרות לרוכשי הדירות להבדיל בין קבוצות רכישה אמיתיות ליזמים מתחזים. בין הסימנים המחשידים: המארגן הוא הבעלים של הקרקע לפני גיבוש הקבוצה; המארגן ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות טרם הקמתה; גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט, כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו', נקבעו מראש, והחלפתם כרוכה במנגנון סבוך שאינו מאפשר זאת למעשה. בנוסף, יש לוודא שהקבוצה אכן מקבלת זכויות קנייניות בקרקע.
סימן מחשיד נוסף הוא כאשר המארגן, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שומר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה; וכן כאשר המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל בנציגות הקבוצה. כמו כן, יש לבחון מי נושא בסיכונים הכלכליים של הפרויקט: לרוב, בקבוצת רכישה הפועלת כיזמית, מוטל הסיכון הכלכלי על חברי הקבוצה, ככל יזם. כשהמארגן מתחייב לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור יחידות הדיור, מתחזק החשד שמדובר ברכש דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה.
טרנד קבוצות הרכישה החל עוד ב-2008, אז החלה ענבל אור לקדם פרויקטים במסגרת של קבוצות רכישה אולם הותירה רוכשים רבים ללא דירה. בין היתר הואשמה כי הציגה דירות על הנייר, אף שבדיעבד קודמו על ידה במסגרת של קבוצות רכישה. אישומים נוספים נגעו לאי סדרים, מעשי מרמה וזיוף. בשנה שעברה התפוצצה פרשה נוספת בסוגיית קבוצות הרכישה, לאחר שקבוצת הנדל"ן אלדד פרי, המעורבת בשיווק של כ-3,000 דירות, נכנסה להליך הקפאת הליכים אחרי שנקלעה לחדלות פירעון.
בענף הנדל"ן השוו את הפרשה של פרי לזו של אור, שכן על פי החשד, בין היתר פעלה הקבוצה כיזמית המוכרת דירות גם בפרויקטים אשר הוגדרו על ידה כקבוצת רכישה. בנובמבר אשתקד פתח משרד השיכון נגד הקבוצה בהליך פלילי בטענה כי ביצעה עבירות על חוק המכר, במסגרתן גבתה כספים מרוכשי דירות, מבלי להבטיח את הכספים בהתאם לחוק המכר. בפברואר האחרון הגישו נאמני הקבוצה דו"ח בו ציינו כי חלק מחברי קבוצות הרכישה של פרי נדל"ן הסתמכו על חומר פרסומי ומסמכי הצטרפות ראשוניים שיצרו ציפייה ל"מחיר פיקס" – שהתברר כחלומות באספמיה.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 הסתכמו התחלות הבנייה במסגרת קבוצות הרכישה ב-1,217 דירות לעומת 2,700 דירות ברבעון השני של 2019. למרות זאת, פרשת אלדד פרי מוכיחה שהרוכשים עדיין פונים למסגרות אלה, ולכן הצורך ברגולציה ברור וקיים תזכיר חוק בנושא של משרד המשפטים, שעוסק בעיקר באופן שבו על המארגנים להבטיח את כספי הרוכשים. ואולם, בשנים האחרונות הסדרת התחום הייתה תקועה בעקבות משבר הקורונה והיעדר המשילות. ניתן לקוות כי עם כניסת הממשלה החדשה היא תפעל, בין היתר, גם על מנת להסדיר את שוק קבוצות הרכישה הפרוץ.
