סערת חוק קמיניץ: "כשאתה שומע על ידיעות כאלה בתקשורת, אתה מתחיל לחשב את דרכך המקצועית - איך מתמודדים עם מהלך כזה", כך אמר היום (ה') עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) במשרד המשפטים, בהתבטאות ראשונה לגבי דרישה של חברי כנסת כתנאי לתמיכה בממשלת בנט-לפיד לבטל את "חוק קמיניץ", שהחמיר את הענישה על עבירות תכנון ובנייה.
התיקון לחוק, שקרוי על שמו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, מחמיר ענישה ומהדק אכיפה של עבירות בנייה - ומרגיז בעיקר את הציבור הערבי. בינתיים הוא מוקפא חלקית. "יש עדיין שיח קואליציוני", אמר קמיניץ בוועידת "פסגת הנדל"ן" של מרכז הנדל"ן שנערכה בתל אביב. "המתווה שאליו מתייחסים ההסכמים הקואליציוניים התייחס לבנייה קיימת עד שנת 2018".
הוא הוסיף: "לפי מה שאני מבין, ואנחנו לא חלק מהמשחק הפוליטי, זה שרוצים להמשיך עם ההקפאה. ההקפאה שמדברים עליה אינה מוחלטת ומלאה, אפשר יהיה להגיע להבנה מה ניתן להקפיא ואיפה צריך להמשיך להתעקש לאכוף. אנחנו משקיעים שעות בפתירת עשרות חסמים, ולא שווה שכל העבודה תיזרק לפח".
"התיקון בא להתמודד עם התופעה של עבירות בנייה בצורה יעילה, בגלל קושי באכיפה", המשיך קמיניץ. "בית המשפט העליון כבר הגדיר את התופעה כמכת מדינה". על הטענה לפיה עבירות בנייה בחברה הערבית מתבצעות משום שלא מאשרים תוכניות בנייה השיב: "מדינת ישראל השקיעה מאות מיליונים בחברה הערבית ובחברה הדרוזית כדי לשנות את המציאות הקיימת. הציבור שם פשוט לא רואה את זה. הוא רק רואה שבאים להרוס. אבל הורסים את מה שמפריע לתכנן. אם אני הורס זה כדי שאוכל לתכנן יחידות דיור חדשות. אם מתכננים כביש שאמור לשרת שכונה חדשה, יש אנשים שמגיעים לבצע בנייה לא חוקית על הקרקע שבה מתוכנן הכביש, כי הם יודעים שכדי לפנות אותם, המדינה תיתן להם פיצוי".
"חלק מהבעיה היא כלכלית וצריך לייצר כלים יותר יעילים ומהירים כדי להתמודד עם הבנייה הבלתי חוקית", ציין קמיניץ. "החברה הערבית עוברת מהפכה תכנונית, יש מאמץ תכנוני אדיר ומדינת ישראל השקיעה מיליארדים כדי לשנות מציאות של היעדר תכנון ביישובי המגזר. אנחנו רואים התקדמות, אך הציבור לא רואה אותה כי היא נראית כרגע על שולחן השרטוטים. יש צורך למנוע בנייה בלתי חוקית - ואם נבנתה, להרוס במהירות".
לדבריו, "המאמצים לקדם תכנון ולממש אותו ולייצר סביבה מודרנית עבור החברה הערבית, כמו גם במקומות אחרים, כוללים ציפוף. יש משבר דיור חמור במגזר זה וצריך להתמודד איתו עם כלים מודרניים". קמיניץ הוסיף כי אחד האתגרים החשובים ביותר של הממשלה הבאה היא קידום ההתחדשות העירונית, בין היתר באמצעות בנייה לגובה במרקם הקיים. "אחד החסמים במגזר הוא היעדר בנייה לגובה, אנחנו עובדים על זה אבל צריך להתחשב באופי האוכלוסייה".
בדרך למשבר תכנון?
מוקדם יותר התייחסה מנהלת מינהל התכנון, דלית זילבר, לבעייתיות שבקידום תוכניות בנייה רחבות היקף ללא תשתיות תחבורתיות נאותות. כפי שאמרה בראיון מיוחד ל-ynet לפני כחודש, "הממשלה צריכה לשים בראש סדר העדיפויות מענה לתשתיות - החל ממענה לתשתית מסליתית ועד לתשתית תחבורה ציבורית, לא צריך עוד כבישים. משבר הביצוע כבר כאן, משבר התכנון לא קיים - אבל צריך להתעשת כדי שלא נחזור לימים עברו. בשנים האחרונות אנחנו לא מתכננים באופן משברי אלא בראייה אסטרטגית להקמה של 2.6 מיליון דירות בשנת 2040".
זילבר התייחסה לעבודת הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), שמאשרת תוכניות גדולות בהליך מזורז, שהוראת השעה שמאפשרת לה לפעול פגה כבר ב-2020, ואמרה: "הוועדה חייבת לחזור לעניינים". נזכיר כי בימים האחרונים פורסמו חלקי ההסכמים הקואליציוניים שמצביעים על רצון להאריך את תוקף הותמ"ל - מהלך שארגונים פרטיים וירוקים מתנגדים לו.
כמו קמיניץ, גם זילבר התייחסה לסוגיית ההתחדשות העירונית והבהירה כי "בארבע השנים האחרונות אישרנו יותר מחצי מיליון דירות, מתוכן 100 אלף דירות במסגרת התחדשות עירונית. היום ברור לכולם שהתמ"א היא רעה ולא נכון לתכנן בניין בודד בלי תשתיות הולמות. אנחנו דואגים לטווח הארוך - להכפיל את מטרופולין גוש דן - וזה לא יקרה עם תמ"א 38. המדינה תשקיע מיליארדים ברכבת קלה ובמטרו ובכך תאפשר גם העצמת זכויות בנייה ועירוב שימושים". היא הוסיפה: "רכבת קלה צריך גם בפריפריה - לא רק במרכז הארץ".
"הסכמי גג צריך לכבד"
בפאנל בנושא עתיד הנדל"ן התייחס מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יאיר פינס, לקצב גידול האוכלוסייה ולעובדה שיש להדביק את היצע הדיור לביקושים הגדולים הצפויים. "מדינת ישראל ייחודית בשני דברים - בעלות על הקרקע וגידול בקצב מסחרר. אין אף מדינה מערבית שצומחת בקצב הזה", אמר. ברקע ההיערכות לממשלה החדשה אחרי שנתיים לפחות של היעדר משילות, הוא הבהיר: "ענף הנדל"ן הוא כמו נמר שעומד על קו הזינוק - ברגע שיהיה לנו אישור נאשר תוכניות בנייה שממתינות. יש בשוק אפשרות להפציץ את המשק ביחידות דיור נוספות".
פינס התייחס לעימות בין עיריית הרצליה לרשות מקרקעי ישראל: "הרשויות המקומיות חתומות על הסכמי גג מול הממשלה, והסכמים צריך לכבד. מי שלא יכבד - הממשלה תתקשה לבצע את ההסכמים האלה. עיכוב תוכנית קריית שחקים הוא מהלך בריוני שלא צריך לקרות. הממשלה תהיה מאוד נחושה בעניין הזה: מי שלא יעמוד בהסכמים חתומים, יקבל סנקציות". על כך השיב משה פדלון, ראש עיריית הרצליה, בפאנל מאוחר יותר: "הסכמים עם הממשלה הם בגדר המלצות בלבד. התחלתי לקדם את נושא הדיור כחלק ממה שהממשלה התחייבה לי במסגרת הסכמי הגג. קידמתי תמ"א 38 ב-200 בניינים עם כ-1,500 יחידות דיור, פינוי בינוי ב-30 מתחמים עם 13 אלף דירות פוטנציאליות, מחיר למשתכן, דיור להשכרה. מה קרה בפועל? הכל התפוצץ. המדינה מתנערת מההסכמים, שום דבר לא מתקיים".
מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עו"ד יעקב (ינקי) קוינט, טען כי הקושי בקידום פרויקטים חדשים נעוץ דווקא בתכנון ולא בשיווק קרקעות. "יש קושי בתכנון היום, אנחנו מזהים ורואים שהיקפי התכנון יורדים, אם השנה תמשיך ככה אנחנו בהיקפים נמוכים בהרבה", אמר. "רואים חוסר שיתוף פעולה בתכנון. לא אנחנו אחראים על התכנון. אני מניח שייעשה מאמץ ממשלתי כדי לשפר את זה, אבל על בסיס הנתונים שיש אצלנו, המצב לא מרנין. יש מי שנוח לו שהמחירים עולים ויש מי שנהנה מזה. אנחנו עושים כל מה שניתן כדי לעמוד ביעדים".
קווינט הוסיף: "אנחנו משווקים גם קרקע לא מתוכננת, אני רואה בזה סוג של הפרטה. הוצאנו כמה מתחמים למכרזי קרקע לא מתוכננת, אנו נותנים לשוק הפרטי לקבל מתחמים ולתכנן אותם. בקרוב נשווק עם רכבת ישראל מתחמי נדל"ן ברכבת, גם במטרו זה מתוכנן. אני מאמין שבחודש הקרוב יצא מכרז ראשון במודיעין, יצמצם את הנסיעה, יוביל ליעילות משקית ויקל על האנשים להגיע למקומות העבודה בצורה יעילה וטובה".
שלומי הייזלר, מנהל הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין במשרד המשפטים, התייחס לצורך לזרז את רישומי הטאבו: "הנושא שהכי מטריד אותנו זה איך אנחנו מפחיתים את התהליכים ומקצרים בירוקרטיה. הסיפור של הטאבו הפך לצומת גבייה במדינת ישראל ואותי זה מטריד. לא צריך אישור רשות מקומית כדי לרשום בית משותף".
"משרד השיכון טעה לגבי סוגיית איחור מסירת הדירות"
דיון מעניין התפתח בפאנל בנושא רגולציה, שם דנו פקידי ממשלה בכירים בנסיבות בגינן לא קודמה חקיקה שאפשרה דחייה בת 40 יום במסירת דירות ללא פיצוי בשל משבר הקורונה, אף שזו הייתה עמדת אנשי המקצוע. עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, אמר כי "נושא האיחור במסירת דירות מעסיק אותנו הרבה זמן, עוד לפני הקורונה שרק שמה עליו זרקור. שר השיכון החליט להמליץ לציבור לדחות את כלל מרכיבי החוזה ב-40 יום, ככל שהצדדים מעוניינים. אף אחד לא הסמיך אותי לקבוע אם הקורונה היא כוח עליון או לא. אנחנו מחכים לפסיקה משמעותית בנושא".
עו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן, יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, הוסיפה: "ההמלצה שלנו בסופו של דבר הייתה שיש צורך בחקיקה בנושא, אך החוק היה באחריות שר השיכון, שלא רצה לקדם חקיקה. בסוף, מו"מ לקיום חוזה צריך לחסות תחת תום לב. אני מקווה שהנורמה הזו מחלחלת לשוק".
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ"ל חברת צמח המרמן, חיים פייגלין, התייחס לסוגיית האיחור במסירת דירות וסיפר כי "הופענו בפני ועדה בין משרדית ושטחנו את טענותינו בנושא. צידדנו בעמדת משרד המשפטים, לפיה יש לחוקק את הארכת לוחות הזמנים, ולא להשאיר את כל השוק בחוסר ודאות ולהציף את בתי המשפט בתביעות קטנות. משרד המשפטים צדק ומשרד השיכון טעה - אסור היה להשאיר את הנושא הזה ללא פתרון".
לקראת הקמת הממשלה החדשה אמרה יוליס כי "ניצלנו את התקופה כדי למקסם את המסמכים שנרצה להביא לממשלה כשתקום. ההתחדשות העירונית היא הכרח. בתוכנית האסטרטגית חלק גדול מהדירות צריך לבוא מההתחדשות. אני מקווה שכשנגיע עם החקיקה החדשה לכנסת, תחלחל ההבנה שצריך לנקוט צעדים כמו הפחתת הרוב הדרוש. מעל 66% הסכמה ניתן יהיה לתבוע דייר סרבן. מצד שני יוגדלו ההגנות על הדיירים. אי אפשר יהיה להחתים החתמה לא מובנת על חוזים תוך הפעלת לחץ או להסתיר מידע".
"החשיבות של תמ"א 38 ברורה לכולנו"
פייגלין אף התייחס למאמצי הקבלנים להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ואמר: "תהיו אופטימיים. לדעתנו תמ"א 38 תוארך. זו תהיה החלטה של הממשלה הנכנסת ולא של הפקידות". בניגוד לדבריו, יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי אאורה ישראל, דווקא טען: "תמ"א 38 היא היסטוריה, ארכיאולוגיה, צריך להפסיק אותה וטוב שהמדינה החליטה לסיימה. היום כולם מבינים כבר שהתחדשות עירונית אמיתית היא פינוי בינוי".
סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, הודתה: "החשיבות של תמ"א 38 ברורה לנו. כולנו יודעים שהתחליף שהממשלה הכינה עדיין לא מונח על השולחן בצורה אפקטיבית. מקווים שביום ראשון נתחיל לעבוד. יש פער זמנים שצריך לגשר עליו. צריך לזכור שיש במערכת הרבה היתרים שאפשר עדיין להגיש, וזה לא מעט. התמ"א לא כזו זריזה כמו שחשבנו, הסטטיסטיקות אומרות שהזמן הממוצע הוא 3.5 שנים להוצאת היתר בנייה. ציפינו לשנה".
יו"ר הרשות להתחדשות עירונית הנכנס, עו"ד אלעזר במברגר, הוסיף: "אנחנו מאמינים שההתחדשות העירונית תפרוץ בשנה הקרובה, משתי סיבות: ראשית, זה כבר כאן, זה נהיה בון-טון. שנית – אנו מזהים את קו המגמה. הסתכלתי על נתוני 2020: אושרו תוכניות שמאפשרות הוצאת היתרים בהיקף עשרות יחידות דיור, שעומדות להיבנות בשנים הקרובות. מספרים מדהימים, שיעלו ויצמחו עוד יותר ב-2021".
ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר, התיייחסה לסוגיית דיור להשכרה לטווח ארוך: "ברבות ממדינות המערב שוק השכירות הממוסד מחזיק עשרות אחוזים משוק הדירות להשכרה. כדי לעשות שינוי שוק, לא מספיק לערוך רק מכרזי בסיס ממשלתיים, אלא האמצעי החשוב זה עידוד השוק הפרטי. צריך את השותפים הטבעיים שלנו – היזמים והמוסדיים שירצו לשים את הכסף על שכירות ארוכת טווח בישראל ולא באירופה. היזמים צריכים לעשות את זה כי זה משתלם להם - גם לתקופות ארוכות יותר, לעשרות שנים, ולא רק ל-20 שנה. כשיצאנו לדרך היה חשש גדול, היום כל הקבלנים הגדולים במכרזים שלנו".
יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות, חיים ביבס, התייחס להיעדר המשילות ואמר: "כשאין ממשלה ותקציב, מרכז השלטון המקומי תפס את התפקיד המרכזי לאור העובדה שהשלטון המרכזי חלש מאוד. השלטון המרכזי מנותק מהציבור, אנחנו החיבור האמיתי. במשך שנים בנו רק יחידות דיור, לא פארקים, לא תשתיות, ואתה רואה את התוצאות". ביבס, איש ליכוד שנחשב מקורב לראש הממשלה בנימין נתניהו, הפתיע כשאיחל הצלחה לממשלה החדשה: "אני מקווה שהממשלה החדשה של ישראל תסתכל על המדינה בצורה רחבה ולא סקטוריאלית ושתהיה ממשלה יציבה עם תקציב. המדינה לפני הכול, ורק אחר כך הפוליטיקה".
"שנה חסרת תקדים בהיקפי נטילת משכנתאות"
אורי יוניסי, סמנכ"ל משכנתאות וקשרי לקוחות בבנק לאומי, התייחס לשיא בנטילת משכנתאות בחודשים האחרונים. "2021 מסתמנת כשנה חסרת תקדים בהיקפי נטילת משכנתאות חדשות וגם בקצב מיחזורי משכנתאות קיימות", אמר. "אם קצב נטילת המשכנתאות החדשות שאנו רואים מתחילת השנה יימשך, בסוף השנה אנחנו עשויים להגיע לקרוב ל-100 מיליארד שקל - עלייה של כ-16% לעומת השנה הקודמת, שגם בה נשבר שיא כל הזמנים".
לדבריו, "הרקע לכך הוא כמובן הגאות בשוק הדיור, שנובעת מכמה גורמים, ובהם העובדה שתוכנית מחיר למשתכן יורדת מהמדף בהדרגה, חזרה של משקיעים לשוק על רקע הורדת נטל מס הרכישה והתעניינות גוברת של יהודים מחו"ל ברכישת דירה בישראל כהכנה לעלייה אפשרית. במקביל, אנו עדים למספר שיא של בעלי משכנתאות שמתעניינים במיחזור משכנתא, בהיקפים שעולים פי כמה על שנים קודמות. זאת, על רקע הרפורמה שהוביל בנק ישראל במסלול הפריים ורמות הריבית הנמוכות בכל המסלולים. הציבור מנצל את הרפורמה כדי להגדיל את חלקו של רכיב הפריים במשכנתא ולהוזיל משמעותית את ההחזר החודשי".
מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, הבהיר כי קיים משבר בשוק הדיור: "המשבר שנוצר, שמוביל לעליות מחירים חריגות, עלול להיהפך למשבר חברתי עמוק. בשיטה הנוכחית, שחרור קרקעות לשיווק ישפיע בעוד חמש שנים ויותר ובינתיים זו פצצה חברתית מתקתקת. רק צעד דרסטי לחיסול הבירוקרטיה המיותרת באופן מיידי ישפיע בטווח הזמן הקצר. זהו צעד שיכול להוביל לחיסכון משמעותי במחיר של כל דירה. אני לא מדבר על קוסמטיקה. אני מדבר על אסדרה שתכתיב פרק זמן מקסימלי של 30 יום מהגשת תוכניות לתחילת בנייה, עם מנגנון של הכרעה מחייבת בכל המחלוקות. באנגליה זה עובד, אין סיבה שזה לא יעבוד גם כאן. זה כנראה לא פופולרי כי כל אחד מגורמי הרגולציה בטוח שהביורוקרטיה שיצר ממש חשובה, אך בסוף יש ציבור הולך ומתרחב שנפגע ולא בצדק".
מנהל רשות המיסים, ערן יעקב, דיבר על הצורך בהגדלת הוודאות בענף הנדל"ן, בין היתר באמצעות המיסוי: "צריך ודאות, לייצר מדיניות ברורה לאורך זמן, שלפיה הגורמים בעולם הנדל"ן יקבעו התנהגות. שיעורי המס שייקבעו יהיו לאורך זמן. כך נוכל לממש את אחד הפוטנציאלים הכי משמעותיים בענף - ההתחדשות העירונית - ונאפשר אכלוס באזורים הרבה יותר אורבניים", ציין.
על הגירעון אמר: "בהשוואה בינלאומית אנחנו לא במקום מאוד רע. התחלנו את המשבר טוב, עברנו אותו בסדר בסך הכול, בהסתכלות קדימה צפויה צמיחה של סביב 5%. צבר ההכנסות מדהים, בחודשים האחרונים רשות המיסים עומדת ביעדי ההכנסות וגם מעל זה, במיליארדים. אני חושב שכרגע אין צורך להעלות מיסים". על תרבות התשלום בשחור אמר: "זה אחד המאבקים הגדולים שלנו. יש תרבות של תשלום מיסים שונה בין המגזרים, ואנחנו לוקחים את זה בחשבון בפעילות שלנו. בניית אמון מול הציבור חשובה מאוד בתשלום מיסים. התרבות בישראל קלוקלת יותר מאשר במדינות אחרות".
