תזכורת: הרפורמות שמתכנן שר השיכון החדש בשוק הנדל"ן
(צילום: אורי דוידוביץ)
מחיר לפריפריה: במכתב ששלח השבוע שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, לשר האוצר, ישראל כץ, הוא הציג תוכנית שהוא מבקש לקדם לתחום הדיור ושוק הנדל"ן.
>>לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
רבים מהסעיפים בתוכנית כתובים באופן כללי, ולא ברור איך ייושמו. מה שבטוח - היא כוללת שינויים משמעותיים לעומת תוכנית מחיר למשתכן שננקטה בשנים האחרונות.
3 צפייה בגלריה
בנייה באופקים. המתנגדים טוענים שכשחוזרים למכור קרקעות במרכז במחירים גבוהים, המשמעות היא הרחבת הפערים והורדת שווי הנכסים בפריפריה עוד יותר
(צילום: אלכס פוטייבסקי)
המרכז יסבסד את הפריפריה
מחיר למשתכן נועדה להוזיל את מחירי הדירות החדשות בלבד, באמצעות מכרזים על קרקעות המדינה ברחבי הארץ, כשהזוכים היו יזמים שהציעו את מחיר הדירה הנמוך ביותר. לעומת זאת, התוכנית החדשה תיועד גם לרוכשי דירות יד שנייה, ולא רק דירות חדשות, והיא תתמקד בעיקר בפריפריה ובאזורים ושכונות במרכז שאינם אזורי ביקוש. באזורי הביקוש ישובו לשווק קרקעות מדינה ליזמים שיציעו את המחירים הגבוהים ביותר במכרזים.
הרעיון הוא למקסם את ההכנסות מקרקעות המדינה באזורי הביקוש - ולהסיט חלק מהן למימון התשתיות והפיתוח בערי הפריפריה, במטרה להוריד את מחירי הדיור שם. מחירי הדירות, מסבירים במשרד השיכון, ייקבעו על בסיס שמאויות והחלטות הדרג המקצועי במשרד.
במשרד מוסיפים, כי התוכנית מיועדת גם להוזלת מחירים למעמד הביניים במעגל השני של אזורי הביקוש, בערים כמו רמלה, ראש העין, יבנה וכדומה, בין השאר באמצעות מחיר מוזל לדירה קבוע מראש, וכן תחרות על ערך הקרקע. באזורים המוגדרים במשרד "אזורי יוקרה", כמו תל אביב, גבעתיים ורמת גן, יתקיימו מכרזי קרקע רגילים כאמור. כדי שלא לעודד קניית דירות באזורי ביקוש, מבקש ליצמן ששר האוצר לא יממש את כוונתו להפחית את מס הרכישה לרוכשי דירה להשקעה באזורים אלו.
אוהד דנוס: "אומרים לצעירים ממעמד הביניים לעבור לפריפריה, אבל מי יעשה את זה? מי שמלכתחילה לא חשב לקנות במרכז, כמו מעוטי יכולת, שעכשיו ייתקעו שם לנצח"
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, שמתנגד לתוכנית, טוען כי "המשמעות היא שחוזרים לספסר בקרקעות באזורי הביקוש. כל ההצדקה לפינוי מחנות צה"ל למשל, או לנזק שנגרם לאילת בשל פינוי שדה דב, הייתה לשחרר קרקעות למחיר למשתכן באזורי ביקוש. זה היה אמור לממש את החלום של הצעירים ממעמד הביניים לדירה במרכז במחיר מוזל של 20% ממחירי השוק, ועכשיו החלום נגוז. אומרים להם לעבור לפריפריה, אבל מי יעשה את זה? מי שמלכתחילה לא חשב לקנות במרכז, כמו מעוטי יכולת, שעכשיו ייתקעו שם לנצח".
לדברי דנוס, "הבעיה של מחיר למשתכן הייתה שהיא לא כללה משפרי דיור ומשקיעי נדל"ן. רובה ככולה כוונה למחוסרי דיור, ולכן היא כשלה. אם היא הייתה משולבת, אולי הייתה מצליחה להביא לירידת מחירים. עכשיו, כשחוזרים למכור קרקעות במרכז במחירים גבוהים, המשמעות היא שמחירי הדיור יעלו באופן כמעט אוטומטי. למעשה, זה ירחיב את הפערים בין המרכז לפריפריה. זה יגרום למעוטי יכולת לעבור לפריפריה, וגם יוריד עוד יותר את שווי הנכסים בפריפריה".
יאיר פינס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מסר כי "התוכנית מאפשרת סל של אמצעים לדיור בר השגה באזורי ביקוש מחד, ותחרות על מחיר הקרקע בשכונות יוקרה מאידך. כך נגדיל את היצע הדירות בהישג יד במרכז, ומאידך נוכל להגדיל משאבים לטובת הפריפריה".
מענקים והלוואות מסובסדות
שינוי משמעותי נוסף בתוכנית לעומת מחיר למשתכן הוא מתן מענקים וכן הלוואות מסובסדות לזוגות צעירים לרכישת דירות חדשות ודירות יד שנייה בפריפריה. עם זאת, במכתב של משרד השיכון לא מפורט אילו הלוואות ומענקים יינתנו, איך ולמי. "בשנות ה-90 נתנו 'מענקי מקום' לצעירים שעברו לגור ביישובים בפריפריה, אבל זה לא עבד", מזכיר דנוס.
השקעה בתשתיות, הסרת הגבלות תכנון
סעיף נוסף מדבר על הגדלת היצע הדיור במעגל השני של אזורי הביקוש באמצעות השקעה בתשתיות תומכות דיור (למשל חינוך, תעסוקה ותחבורה), הגדלת היקף התכנון, והסרת התניות מגבילות בתוכניות בנייה. במילים אחרות - מדובר על הקלת הביורוקרטיה, אבל הלכה למעשה, אין פירוט איך הדבר יתבצע. במשרד השיכון אומרים כי הדרכים המעשיות מנוסחות בימים אלו.
עקיפת הרשויות המקומיות בפיתוח
ליצמן מציע שמשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל יבצעו באופן ישיר תשתיות פיתוח בפרויקטים בפריפריה ובמעגל השני של אזורי הביקוש, תוך מתן פטור ליזמים מתשלום היטלי פיתוח עירוניים לרשויות המקומיות. במשרד השיכון מחדדים כי הדבר נועד למקרים בהם נדרשת התערבות המדינה בשל קשיי ביצוע, תקציב או חיכוך גובר עם הרשות המקומית. דנוס סבור שסעיף כגון זה לא יעבור: "הכוונה היא לעקוף למעשה את הרשויות המקומיות, שתקעו הרבה תוכניות של מחיר למשתכן. אבל שוכחים שמי שנותן היתרי בנייה זה ראש הרשות, והמשמעות היא להיכנס למלחמות עם ראשי הרשויות ולעשות פיתוח מעל הראש שלהם".
התייעלות ורפורמות
המכתב כולל הצעות נוספות, בהן ביצוע התייעלות נוספת והפחתת הביורוקטיה ברשות מקרקעי ישראל, רפורמה משמעותית בהקצאת מקורות ממשלתיים לעידוד התחדשות עירונית תוך צמצום השימוש בקרקע משלימה (פיצוי ליזמים עבור פיתוח באזורים בהם שווי הקרקע נמוך באמצעות הקצאת קרקעות באזורי ביקוש) ותמיכה ישירה ליזמים בפריפריה מתקציבי המדינה. דנוס מביע פקפוק בסיכוי של הצעה זו להתקבל. "אני לא רואה איך מעבירים דבר כזה. אם פרויקט מסוים לא כלכלי ויציעו ליזמים כסף - ישאלו למה נותנים דווקא להם".
דנוס חושב שהתוכנית שהוצגה רחוקה מלהיות בשלה. "נראה שיש פה ניסיון לקצר הליכים וללכת על הדברים הקלים יותר, לצד דברים שלא חשבו עליהם עד הסוף. אני מאוד רוצה לקוות ולהאמין שהתוכנית לא נובעת מחשיבה מגזרית. הרעיונות הללו נראים לי רעים כלפי כלל האוכלוסייה, שכן מגורים בפריפריה ללא פתרונות תעסוקה, חינוך ותשתיות משמעותם לגזור את דינם של התושבים לחיי מצוקה ועוני".
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הנדל"ן צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, תומך בביטול תוכנית מחיר למשתכן ותומך במתן תמריצים לבנות ולרכוש דירות בפריפריה, וכן בביטול מס רכישה למשקיעים באזורי ביקוש, אם כי להערכתו אין באלה די. "השלטון המקומי אינו ערוך ואינו מעוניין לספק פתרונות דיור ל-9 מיליון תושבים נוספים הצפויים להצטרף לאוכלוסיית המדינה בעשורים הקרובים. רק תכנון מיידי של שתי ערי מטרופולין איכותיות, אחת בנגב ואחת בגליל, ייתנו את המענה הדרוש ויהפכו את 'הפריפריה' לאזורי הביקוש החדשים", אומר פייגלין. לדבריו, דרושות גם רפורמות רחבות ועמוקות בהרבה מאלו המוצגות על ידי משרד הבינוי והשיכון.
