5 צפייה בגלריה
בתי המריבה ברחוב גולומב: במרכז - כביש הגישה. מימינו סמוך לכביש - 5א' ומאחוריו 5. משמאל לכביש הגישה - גולומב 3
(צילום: יאיר שגיא)
פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, במיוחד בשכונות ישנות, מקודמים על ידי המדינה על מנת להפוך בניינים ישנים ומוזנחים, למבנים חדשים ומתוחזקים. ואולם, למרות מתיחת הפנים ועליית ערך הנכסים, לא תמיד תושבי השכונות שבהם נעשים הפרויקטים מרוצים מהשינוי הצפוי להגיע. אחד החששות הוא מפני עלייה בצפיפות האוכלוסייה ועומס התחבורה באזור. בנוסף, ישנם בניינים שאינם זכאים למתיחת פנים לפי חוק תמ"א 38 (המאפשר קידום פרויקטים עבור מבנים שנבנו לפני 1980), בעוד שהמבנים הסמוכים כן. התוצאה: חיים בתוך אתר בנייה והיתכנות לירידה בערך הנכס.
זה המקרה ברחוב גולומב ברובע הדר במרכז רמת השרון, שבו יש תושבים החוששים כי מיזמי פינוי-בינוי המקודמים ברחוב יובילו לבעיות תשתית ולמחנק תחבורתי. באחרונה הגישו 12 הדיירים של הבניין ברחוב גולומב 5א', יחד עם דיירים משלושה בניינים נוספים ברחוב וברחובות סמוכים (דבורה הנביאה וסולד), ערר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נגד פרויקטים המתוכננים בבניינים סמוכים - גולומב 5 וגולומב 3.
בערר טוענים הדיירים, בין היתר, כי ברדיוס של כ-500 מטר בלבד מהבניין שלהם, מתוכננים כעשרה פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), וכי המתחם לא יוכל להכיל את מספר הדיירים והמכוניות החדשות שיתווספו לרחוב, שמהווה לדבריהם חלופה בזמן עומס לרחוב סוקולוב הראשי.
"אנחנו גרים ברחוב קטן, שקט ונחמד, שבו עשרה בניינים עומדים להיהרס ולהיבנות מחדש", מסבירה שלומית (שם בדוי), דיירת גולומב 5א', מהבניינים היחידים שאינם זכאים להתחדשות עירונית מכוח תמ"א משום שנבנה לאחר 1980. "התחדשות עירונית זה דבר מבורך, אבל כל מקרה לגופו. המתחם שבו אנחנו גרים מאוד מצומצם, ומערך התחבורה לא בנוי לכל כך הרבה פרויקטים. התחושה היא שהיזמים מנסים למקסם רווחים ולהוסיף כמה שיותר דירות שמותר להם במסגרת החוק, לפני שתוקף התמ"א יפוג בקרוב.
"במקרה שלנו, יש לידינו בניין שהחזית שלו אינה נמצאת מול הרחוב, והוא למעשה ממוקם מאחורי שני בניינים במעין חלקה כלואה. בבניין הזה מתוכנן פרויקט תמ"א 38/2 שבמסגרתו הבניין בן שלוש הקומות ייהרס לטובת מבנה בן שמונה קומות עם חנייה תת-קרקעית. אבל ציר הגישה אליו מאוד צר, ברוחב של 3.5 מטרים בלבד, ויועץ תחבורה שגייסנו מצא כי שביל כזה לא יוכל להכיל מספר גדול של מכוניות".
"זה הופך להיות דורסני"
בעקבות ההתנגדות שהגישו הדיירים אושרה פשרה מול הוועדה - תוספת של מטר לציר הגישה על חשבון שטח הבניין הסמוך, גולומב 3. אך לדברי ישראל זילברשטיין, המייצג את הדיירים בגולומב 5א', מדובר בפתרון שאינו מספק: "בציר הגישה אין שדה ראייה, והמצב הזה עלול להיות מסוכן. הבנייה שאושרה בגולומב 5, כמו גם בגולומב 3, תוביל למציאות של הרבה מאוד מכוניות".
לדבריו, "ציר הגישה לא יצליח להכיל כל כך הרבה כלי רכב, ויש כאן סכנה בטיחותית. בנוסף התברר ששני בניינים צמודים צפויים לעבור גם הם מתיחת פנים, וכך גם בניין נוסף מעבר לכביש. ברגע שיתקבלו היתרים לכל הבניינים, המצב ברחוב יהיה בלתי נסבל מבחינת תשתית".
"התחדשות עירונית זה מבורך, אך כל מקרה לגופו. המתחם לא בנוי להרבה פרויקטים. התחושה היא שהיזמים מנסים למקסם רווחים"
זילברשטיין קובל על איכות החיים שתשתנה: "אנחנו גרים ברמת השרון 47 שנים, מתוכן 33 שנים בבניין הזה. נכנסנו אליו כשהוא היה חדש ובאנו לגור ברחוב שקט וקטן. עכשיו רוצים להפוך אותו לרחוב רועש סואן ולא בטיחותי. איכות החיים שלנו תרד פלאים. הקומות שיתווספו יסתירו לנו את הנוף. חבל שאין התחשבות בדיירים שאינם זכאים להריסה ובנייה".
5 צפייה בגלריה
כוכבה קורן וישראל זילברשטיין. הבניין שלהם נבנה אחרי 1980 ולא זכאי לתמ"א 38
(צילום: יאיר שגיא)
לדברי עו"ד יעקב כהן ממשרד יעקב כהן עורכי דין, המייצג את הדיירים בגולומב 5א', "מדובר בבניין שלא חל עליו דין תמ"א והוא סובל מפרויקטים עתידיים מסביבו. ועדות התכנון דחו עד כה את התנגדויות הדיירים. המצב הספציפי בבניין שמצוי בחלקה הכלואה ייצור מצב בלתי נסבל מבחינה תחבורתית. התחדשות עירונית היא מגמה חשובה, אבל היא הופכת להיות דורסנית".
עו"ד כהן מוסיף כי "אם העירייה תתחשב בבניין שלא חל עליו החוק, ותקדם תכנון מחדש גם מולו, זה יהיה תכנון אורבני מושכל ונכון יותר. הבעיה מחריפה משום שברחוב יש עוד בניינים שצפויים לעבור הריסה ובנייה, וברחוב הניצב - מבנים נוספים. אין התחשבות בכך שחלק מהדיירים יצטרכו לחיות באתר בנייה".
נחלת אזור המרכז בלבד
מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מבחינה סיסמית, ולכן יש בה מבנים רבים החשופים לסכנת פגיעה וקריסה בעת רעידת אדמה. לצד זאת חשופים מבנים רבים גם לפגיעות טילים בצל המצב הביטחוני. באפריל 2005 אישרה הממשלה את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים, בפני רעידות אדמה, או בקצרה תמ"א 38, שהוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.
תחילה, המטרה הייתה חיזוק מבנים ישנים שהיתר הבנייה להקמתם התקבל לפני 1980. בהמשך ניתן דגש להקמת מרחבים מוגנים, ולאורך השנים הבינה המדינה שלתמ"א 38 יש גם משמעות חברתית מהותית. שכונות ותיקות רבות זקוקות למתיחת פנים משמעותית, וההתחדשות העירונית באמצעות התמ"א מסייעת למשפחות בשכונות כאלה לשדרג את רמת הדיור שלהן.
בנוסף התוכנית יכולה לסייע למצוקת הדיור שכן היא מאפשרת תוספת דירות. לתוכנית נוספו לכן תיקונים, שהתמקדו לא רק בחיזוק המבנים ומיגונם, אלא גם בהריסה ובבנייה מחדש. על מנת לאפשר תמריצים כלכליים ותכנוניים ליזמים נוספו זכויות להרחבה יחידות הדיור הקיימות ובניית דירות חדשות שיעמדו למכירה בשוק החופשי.
אף שפרויקטים של תמ"א 38 מניבים פרנסה לקבלנים, כמו גם לגורמים נוספים כגון עורכי דין, שמאים וכדומה - דווקא באזורי הפריפריה לא נמצאה להם היתכנות כלכלית. בשורה התחתונה, התוכנית התקדמה רק במרכז הארץ, ולא בערים שבקרבת קו השבר הסורי-אפריקני. בעקבות זאת החליטה המועצה הארצית ב-2019 לבטל את התוכנית, ותוקפה צפוי לפוג באוקטובר 2022.
בספטמבר האחרון הנחה שר הפנים את מנכ"לית מינהל התכנון לקדם תזכיר חוק תכנון ובנייה, שמציג חלופה אחרת לתוכנית הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת החלופה הוצע ליישם עקרונות חדשים, ולפיהם בבניינים שיחוזקו ניתן יהיה להוסיף בקומות העמודים שטחי מסחר וציבור. עם זאת, התוספת הקבועה של 25 מ"ר לדירה תבוטל - וההחלטה תתבסס בהתאם לגודל המגרש.
החלופה אמורה להגדיל את הכדאיות הכלכלית ליזמי התחדשות עירונית גם בפריפריה, אולם בענף חוששים כי היא לא תיכנס לתוקף בזמן, בהיעדר ממשלה קבועה, שצריכה לאשר את התקנות. זאת הסיבה שבצל המצב הביטחוני בחודש האחרון, יצאו הקבלנים בקמפיין נגד סיום תמ"א 38. במקביל, חלק מראשי הרשויות המקומיות במרכז הארץ החליטו להקפיא פרויקטים של תמ"א 38, לצד פרויקטים של פינוי בינוי, בטענה כי לא ניתן לקדם הקמת יחידות דיור חדשות ללא הקמת תשתיות ראויות כמו כבישים, מוסדות ציבור, בתי ספר וכדומה.
על פי נתונים עדכניים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2020, בשנת הקורונה נרשמה ירידה של כ-20% במספר ההיתרים שניתנו עבור הקמת דירות במסגרת מיזמי תמ"א 38. בעוד שב-2019 התקבלו היתרים ל-14,203 דירות, ב-2020 התקבלו היתרים רק ל-10,517 דירות. גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מצביעים על ירידה במספר התחלות הבנייה במיזמי תמ"א 38, בין היתר בשל קושי בקבלת היתרי בנייה במהלך משבר הקורונה. בנוסף, נרשמה ירידה בבקשות להיתרים לפרויקטים של תמ"א 38: ב-2020 התקבלו 636 בקשות חדשות, לעומת 649 בקשות חדשות ב-2019.
העירייה: "מבינים את אי הנוחות הזמנית"
לפי אתר madlan, רובע הדר נחשב לאחת השכונות המובילות בהיקף ההיתרים והבקשות לתמ"א 38 ברמת השרון. זאת לאחר שב-2017 אישרו ועדות התכנון תוכנית חדשה למימוש תמ"א 38 בעיר, שמטרתה קביעת סל זכויות מקסימלי לבנייה חדשה ולתוספות בנייה בעיר.
מעיריית רמת השרון נמסר בתגובה: "מרכז רמת השרון נבנה ברובו בשנות ה-70, ובניינים רבים זקוקים לחיזוק ולשדרוג. העיר מעודדת הריסה ובנייה של בניינים ישנים, אך לפי תוכנית מסודרת. לאור זאת, קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תב"ע (תוכנית בניין עיר) עירונית לחיזוק מבנים - רש/3838. התוכנית מגדירה את מספר יחידות הדיור שייבנו במסגרת תמ"א 38 ל-1,500 יחידות. התוכנית יצאה לפועל רק אחרי בדיקה מעמיקה של נושאים מהותיים כמו תחבורה ופרוגרמה לצורכי ציבור.
"כל מיזמי תמ"א 38 בעיר כפופים למגבלות שקבעה התוכנית. לגבי גולומב 3 ו-5, מדובר בשתי חלקות צמודות שאישור התמ"א ניתן להן רק לאחר שפתרו את דרכי הגישה ובעיות ניקוז. הוועדה בחנה את כלל הפרמטרים והחליטה לאשר את התוכנית בכפוף לפרמטרים ותיקונים. אנחנו מבינים את אי הנוחות הזמנית. עם זאת, כשיושלם תהליך התמ"א השכונה כולה תשתדרג. העירייה מוסיפה בהתאם לתוספת היחידות מבני ציבור וחינוך על מנת לתת מענה לתושבים שיגיעו".
פורסם לראשונה: 08:29, 28.05.21
