חברת השוק הסיטונאי רשמה רווח יוצא דופן של 716.6 מיליון שקל מעסקת מכירת קרקעות השוק הסיטונאי לחברת גינדי. כך עולה מנתונים שהגיעו לידי כלכליסט.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מהנתונים עולה כי נכון לסוף 2019, ולאחר שחברת השוק קיבלה בפועל את מלוא הכספים מכמה עסקאות שביצעה למכירת הקרקעות וזכויות הבנייה, התמורה שלה עומדת על 2.095 מיליארד שקל. לפי הדיווח לרשות המסים הרווח לחברת השוק, בניכוי עלות הקרקע (579.6 מיליון שקל), הוצאות העסקאות (438.2 מיליון שקל) ותשלומי המס בשומה העצמאית (360.6 מיליון שקל), עומד על 716.6 מיליון שקל.
כלומר 34% מהתמורה תישאר בסוף הדרך בידי החברה ואמורה לעבור לבעלי המניות בחברה. מדובר, על פי גורמים בתחום, באחת מעסקאות הנדל"ן הפרטיות הגדולות והרווחיות שהיו בישראל בעשור הקודם. מכאן שגם אם חברת השוק תשלם תוספת מס של עוד 100 מיליון שקל, יישאר בידה רווח גבוה מאוד לעסקת נדל"ן - 616.6 מיליון שקל. כלומר שיעור רווח של 29%.
רשות המסים וחברת השוק הסיטונאי, שבשליטת קונצרן המזון ומונופול החלב תנובה (57%), נמצאות במשא ומתן להסדר על תשלום מס נוסף מהעסקאות למכירת כ-50 דונם לפרויקט המגדלים היוקרתי של חברת גינדי במרכז תל אביב. דרישות המס הנוספת, עשרות מילוני שקלים, נובעת מהפער בין השומה העצמאית, הסכום שחברת השוק שילמה עד היום, לבין זה שרשות המסים סבורה שהחברה צריכה לשלם. על הקרקעות נבנו ארבעה מגדלים בני כ-40 קומות, 11 בניינים בני כ-14 קומות ועוד מגדל בן כ-25 קומות, קניון, פארק ומבני הציבור - בית ספר, גני ילדים, קאנטרי ומבנה תרבות. ארבעה מגדלי המגורים הם של גינדי. היתר היו בשותפות של גינדי וריבוע נדל"ן, אך גינדי מכרו לריבוע נדל"ן את החצי שלהם כך שכל היתרה מוחזקת כיום על ידי ריבוע נדל"ן.
מחלוקת המס
הנתונים בשילוב רשימת בעלי המניות בתיק החברה ברשם החברות המאפשרת לחשב את חלקם היחסי בתמורה מעסקת השוק הסיטונאי, חושפים לראשונה את הרשימה המלאה של המרוויחים. אלה שלאחר שתסתיים המחלוקת עם רשות המסים, יהיו זכאים לקבל סכומים שינועו בין מילוני שקלים לעשרות מיליוני שקלים אחרי מס.
על פי התחשיב הרווח אחרי מס למניה עומד על 5.1 מיליון שקל. במידה וחברה השוק תשלם לאחר המו"מ עם רשות המסים עוד 100 מיליון שקלים מס, יעמוד הרווח למניה על 4.4 מיליון שקל. לכל בעל מניות יש כמובן גם את שווי ההשקעה ברכישת המניה, וההשקעות נעשו במספר סבבים ותאריכים שונים, כך שלא ניתן לדעת מה התשואה בפועל של כל אחד מהם בסופו של דבר.
רשימת בעלי המניות המלאה בחברת השוק הסיטונאי, שמתפרסמת כאן לראשונה, כוללת שורה של חברות בתחום המזון ושיווק תוצרת חקלאית כגון תנובה, שופרסל וביכורי שדה, עורכי דין כגון השותפים במשרד שרגא בירן ומנהל רשות מקרקעי לשעבר אבי דרכסלר, חברת נדל"ן כגון רבוע כחול, יזמים פרטיים כגון סוכן השחקנים והמפיק שי נשר, שורה של משפחות מוכרות וותיקות בתחום התוצרת החקלאית, השיווק וקירורה, וכן שותפויות של סוחרי פירות וירקות שפעלו בעבר בשוק הסיטונאי בת"א.
הוצאות במחלוקת
המחלוקת על תשלומי המס נובעת מהויכוח משווי העסקה לצרוך חישוב המס. הפערים בין רשות המסים לחברת השוק נובעים משתי סיבות עיקריות. הראשונה: שווי הקרקעות בעת ביצוע העסקאות השונות שנעשו במספר חוזים, ובשנים שונות, במהלך העשור הקודם. חלק מהזכויות בקרקעות הוחכרו לחברת השוק בשנת ה-50' וחלק נוסף הוחכרו בשנת 2002, מה שעומד בלב המחלוקת על שווי הקרקעות וזכויות הבנייה לצורך העסקה, שמהם נגזר תשלום המס.
מחלוקת נוספת נוגעת להכרה בהוצאות שלטענת חברת השוק היו לה על פיתוח אזור הפרויקט ביחד עם עירייה ת"א. גם לסוגיה זו יש השלכות על שווי העסקאות, ומכאן על תשלום המס בשומות הסופיות. בשנים הרלוונטיות לעסקאות שיעור מס השבח, המחושב כאחוז מהתמורה בעסקאות בניכוי עלות הקרקע וההוצאות, נע בין 23%-25%.
המרוויחים הגדולים
תנובה
בראש רשימת המרוויחים נמצא כמובן מונופול החלב וקונצרן המזון תנובה, שבשליטת התאגיד הסיני ברייט פוד, עם רווח אחרי מס של 408 מיליון שקל. תנובה כאמור מחזיקה ב-57% מחברת השוק, שולטת בה, והדירקטורים וההנהלה הם מטעמה. מתנובה לא נמסרה תגובה.
ארבעה שותפים במשרד עורכי הדין שרגא בירן
מספר 2 ברשימת המרוויחים, לפי חלוקת בעלי המניות (6.6% אחזקה בחברת השוק), הם ארבעה שותפים במשרד עורכי הדין שרגא בירן ושות' המתמחה בנדל"ן. הם חולקים באמצעות חברות שבשליטתם סכום של 43.7 מיליון שקל. כלומר 11.8 מיליון שקל בממוצע לכל חברה שבבעלותם.
ארבעת המחזיקים הם שרגא בירן עצמו, באמצעות חברת שיבג (ראשי התיבות של שמו ושם ילדיו – יפתח, בועז וגרא); חברת קיי 21 אחזקות שבשליטת (50%) בנו עו"ד בועז בירן; חברת דיוויד אמיד שירותים משפטיים שבשליטת עו"ד אמיד השותף במשרד שרגא בירן ושות'; ומאיר פורגס חברת עורכי דין, שבשליטת עו"ד מאיר פורגס השותף גם הוא במשרד שרגא בירן ושות'.
אלה אגב לא הכספים היחידים מהעסקה שמהם ייהנו השותפים במשרד שרגא בירן ושות', שייצגו את חברת השוק בעסקאות הנדל"ן. על פי חשבון הוצאות ההעסקה שהגישה חברת השוק לרשות המסים, המשרד זכאי לשכר טירחה של 35 מיליון שקלים. כלומר שביחד עם המניות שמחזיקים השותפים בחברת השוק, שרגא בירן ושותפיו יקבלו מהעסקה 80 מיליון שקלים.
מטעם משרד שרגא בירן נמסר: "מדובר בייעוץ משפטי שנפרס על פני למעלה מ-20 שנה ושהיה מבוסס על הצלחה ובמשך כל אותם שנים הענקנו את שירותנו במאמץ אדיר, וביחד עם אחרים הבאנו לתוצאה מרשימה גם בהיבט הציבורי האורבני וגם בהיבט הכלכלי עבור בעלי המניות ותוגמלנו בהתאם".
רבוע כחול נדל"ן
במקום השלישי ברשימת המרוויחים הגדולים, עם 3.6% אחזקה בחברת השוק, נמצאת חברת רבוע כחול נדל"ן הבורסאית, שעל פי אחזקותיה בחברת התמורה שמגיעה לה היא 25.5 מיליון שקלים אחרי מס. בעל השליטה (57%) ברבוע כחול נדל"ן הוא איש העסקים מוטי בן משה. החלק התיאורטי שלו בתמורה, אם לא יהיה תשלום מס נוסף, הוא 14.1 מיליון שקלים.
נציין כי רבוע כחול נדל"ן העריכה בדו"חות 2019 את השקעתה במניות חברת השוק בשווי של 11.975 מיליון שקל. מרבוע כחול נדל"ן לא נמסרה תגובה.
ורשי שלמה שרון "מלך תפוחי האדמה"
במקום הרביעי ברשימת המרוויחים, עם 2.8% אחזקה בחברת השוק וסכום של 20.4 מיליון שקלים אחרי מס, נמצאים יורישו של שלמה שרון - מי שזכה לכינוי "מלך תפוחי האדמה" בקרב סיטונאיים. שרון היה מהמגדלים והמשווקים הגדולים ביותר בישראל בתחום תפוחי האדמה, והוא החזיק בין היתר נדל"ן לצורך קירור, אריזה ושיווק התוצרת. חלקם של שרון ויורישו בחברת שוק הסיטונאי, באמצעות החברות ש.י.ל.ה סחר וקירור בע"מ ויובלים נכסי ש. שרון, משקף להם רווח נאה של 20.3 מיליון שקל. את תגובת משפחת שרון לא היה ניתן להשיג.
משפחת שבע
במקום החמישי, עם 2.1% אחזקה בחברת השוק, נמצאת אחת המשפחות שדרך כוכבה בשנים האחרונים, לאור כוחה הרב הן מול חקלאים והן מול רשתות השיווק. מדובר באחים אילן וששי שבע, בעלי השליטה בחברת ביכורי שדה – מהחברות המובילות בארץ לגידול, שיווק והפצה של ירקות ופירות טריים. משפחת שבע המורחבת, דרך ביכורי שדה ודרך אחזקות פרטיות, תקבל לידיה סכום של 15.3 מיליון שקלים אחרי מס, במידה והמחלוקת עם הרשות תסתיים ללא תוספת מס שבח. ממשפחת שבע לא נמסרה תגובה.
שופרסל
עוד במקום החמישי עם סכום של 15.3 מיליון שקל נמצאת שופרסל, שנסחרת בבורסה של ת"א לפי שווי של 5.7 מיליארד שקל, ועוסקת במכירה קמעונאית של מזון ומוצרי צריכה ובנדל"ן מניב. שופרסל מחזיקה באופן ישיר 1.4% מחברת השוק הסיטונאי, ועוד 0.7% באמצעות חברת הבת שלה (100%) קטיף (2.1% בסה"כ) - זרוע רכש הפירות והירקות של החברה. משופרסל לא נמסרה תגובה.
אורי ודליה סמולר
שניים נוספים שחולקים את המקום החמישי עם 15.3 מיליון שקלים ו-2.1% אחזקה בחברת השוק, הם אורי ודליה סמולר. השניים הם היורשים של אחד מראשוני החקלאיים באבן יהודה, יוסי סמולר, שהיה דמות מוכרת בגידול והפצה של תוצרת החקלאית והחזיק במניות בחברת השוק. את תגובת האחים סמולר לא היה ניתן להשיג.
דניאלה ולר והאחיות קפוסטה
במקום השישי ברשימת המרוויחים נמצאות, על פי מרשם בעלי המניות (1.4% אחזקה בחברת השוק), שלוש נשים - דניאלה ולר והאחיות פדרה ורנה קפוסטה המנוחות – עם סכום של 10.2 מיליון שקל אחרי מס. מעיון ברשימת האחזקות שלהן ברשם החברות, עולה שהאחיות קפוסטה שותפות בין היתר של משפחת שרון בעסקי הקירור של תוצרת חקלאית. את תגובת ולר לא היה ניתן להשיג.
שי נשר
במקום השביעי, ומי שנראה קצת זר בחתך בעלי המניות, הוא סוכן השחקנים והטאלנטים שי נשר (בעלה של העיתונאית איילה חסון) עם 5.1 מיליון שקלים. נשר אומנם מוכר בעיקר מתחום התקשורת, אבל מעיון ברשם החברות עולה שהוא מעורב גם במיזמי נדל"ן שונים. ההחזקה שלו בחברת השוק הסיטונאי היא באופן ישיר. נשר מחזיק במניה אחת של חברת השוק, המשקפת אחזקה של 0.7% וכאמור שווה כרגע 5.1 מיליון שקלים. משי נשר לא נמסרה תגובה.
אבי דרכסלר
דמות נוספת, מעולמות הנדל"ן והמשפט, הוא עו"ד אבי דרכסלר שהיה מנהל רשות מקרקעי ישראל בעבר. דרכסלר מחזיק ביחד עם שלושה נוספים מניה אחת השווה כיום לתמורה של 5.1 מיליון שקלים אחרי מס. דרכסלר ושלושת שותפיו רכשו את האחזקה בחברת השוק (0.7%) ב-2008 בשווי לא ידוע, כך שלא ניתן לחשב מה התשואה שלהם על ההשקעה. מאבי דרכסלר לא נמסרה תגובה.
30 סוחרים ושותפויות לשיווק פירות וירקות
רשימת שאר בעלי המניות, כ-20% מהאחזקות בחברת השוק, כוללת 30 חברות ואנשים פרטיים שמחזקים במניה אחת, המשקפת תמורה של 5.1 מיליון שקל אחרי מס לכל אחד (0.7% אחזקה בחברת השוק לכל אחד). מדובר על פי בדיקה ברשם החברות בשותפויות של סוחרי ירקות ופירות, יורשים של סוחרים. חלקם אנונימיים לחלוטין כגון חנות ירקות באילת או חנות לציוד חקלאי במירון.
