תזכורת: הצפי לשוק הנדל"ן אחרי הקורונה
(צילום: שחר גולדשטיין)
בעוד פחות משבועיים, ב-16 ביוני, מספר הדירות שחברות הבנייה יתחילו לבנות עלול לצנוח דרמטית. הסיבה: באותו יום יפוג תוקף הוראת השעה, שזכתה לכינוי "תוספת שבס-כחלון", שאפשרה להן להגדיל את מספר הדירות בבניין בשיעור של עד 30%. עד עתה לא ברור אם הממשלה החדשה מתכוונת לחדש את הוראת השעה הזו, ומה יעלה בגורלם של היתרי הבנייה הרבים שנמצאים בצנרת והוגשו על סמך ההקלה הזו.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הוראת השעה הייתה אמורה להסתיים בינואר 2020, אולם היא הוארכה אוטומטית בשל פיזור הכנסת ולא נערך בינתיים שום דיון בנוגע לעתידה, בה בעת שתחום התכנון עסוק ב"מעבר דירה" ממשרד האוצר בחזרה למשרד הפנים.
דצמבר 2015, כדי לתמרץ יזמים להגדיל את היצע הדירות, אושרו הקלות כחלון, שהרחיבו את הקלות שבס, שנכנסו לתוקף בשנות התשעים, ואפשרו בזמנו תוספת של 20% דירות בפרויקטים למגורים, ללא תוספת זכויות בנייה. על פי הוראת השעה שהכניס שר האוצר לשעבר משה כחלון, ועדה מקומית יכולה לאשר לחברת בנייה תוספת דירות בשיעור של עד 30% ממספר הדירות המאושר בתוכנית תקפה ותוספת שטח בנוי בשיעור של עד 20%, וכל זאת בהליך מהיר של חודשים אחדים.
במשרד האוצר ביקשו לאפשר ציפוף של מספר הדירות מתוך הבנה כי תוכניות בנייה רבות קיבלו תוקף לפני שנים ואינן הולמות את צורכי המגורים כיום. הליך הגשת ההקלות הפך להיות כמעט אוטומטי באזורים של בנייה רוויה, וכמעט כל חברת בנייה ביקשה את תוספת הדירות ולרוב קיבלה אישור, לפחות חלקי.
על פי נתוני מינהל התכנון בדו”ח שהוגש לשר האוצר באפריל השנה, ב-2018 שיעור היתרי הבנייה לבניינים בני יותר מ-8 דירות שכללו הקלות עמד על 67%. ב-2019 השיעור כבר צמח ל-76%. הממשלה מצדה אף היא עשתה שימוש נרחב בהליך ההקלות. למשל, בהסכמי הגג שנחתמו עם 32 ערים התחייבה הממשלה לממן הקמת תשתיות לשכונות מגורים חדשות, שמספר הדירות בהן כבר כלל את ההקלות.
עם זאת, נשמעו קולות של לא מעט מתנגדים להקלות הללו, שבסופו של יום הוסיפו אי-ודאות לענף - הן בנוגע לכמות הדירות שניתן לבנות על כל קרקע והן בנוגע למועד הבנייה והאכלוס, שהתארך בשל הניסיונות לקבל תוספת זכויות. לאחרונה נחשף בכלכליסט כי צוות מקצועי של מינהל התכנון הגיש לאוצר המלצות לבטל את ההקלות, ש"מגדילות את נפחי הבנייה, גורמות לתכנון חסר ופוגעות בתוכניות המאושרות".
חשש מביטול ההקלות בתקופת המשבר
בינתיים בשוק הנדל"ן חוששים כי משבר הקורונה אינו זמן אידיאלי לבטל את ההקלות. כדי לקבל אישור להקלה, חברת הבנייה צריכה להגיש בקשה לוועדה המקומית, אך צעדי החירום שנקטה הממשלה לבלימת המגפה עצרו את הדיונים, ויצרו תור ארוך של בקשות שממתינות לתשובה, שבועיים לפני פקיעת תוקף הוראת השעה.
בעיה נוספת שעלולה להתגלגל לבתי המשפט היא במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל. בשנים האחרונות כמעט כל המכרזים לבנייה למגורים כוללים סעיף שמאפשר ליזם להפיק רווח ממכירה בשוק החופשי של דירות שהתווספו במסגרת ההקלות. בימים אלה קיימים מכרזים פתוחים, שכוללים את סעיף ההקלה, זאת בנוסף לעשרות מכרזים שנסגרו וחברות הבנייה הזוכות בהם הסתמכו על ההקלה הזו.
פרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון הוא דוגמה אקטואלית למאבק הזה על ההקלות. חברות הבניייה עצרו במשך שלוש שנים את הפרויקט, שכבר הוגרלו בו 600 דירות לזכאים, לאחר שהוועדה המקומית הראל דחתה את בקשת היזמים להוסף 150 דירות במסגרת הקלת שבס. ועדת הערר פסקה לטובת היזמים, ואתמול ראש המועצה יורם שמעון הגיש ערעור על ההחלטה. “אם צריך נגיע עד לעליון”, אמר.
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין אמר כי "ישראל מתמודדת עם משבר דרמטי שיביא לירידה דרסטית בהיקפי התחלות הבנייה. זהו עיתוי אומלל לבטל בו את ההקלות ולשנות את כללי המשחק. אם יבוטלו ההקלות שניתנו בתקופת כחלון, פרויקטים שהכלכליות שלהם מבוססת על אותן הקלות לא ייצאו לפועל. הממשלה צריכה לקבוע שתוספת הדירות למשק במסגרת זו תימשך לתקופה של שנתיים-שלוש, ובסופה תחזור לדון בהן".
ממשרד הפנים ומינהל התכנון נמסר: "שר הפנים אריה דרעי לומד את הנושא ויקיים דיון בהקדם".
