סודות המתווכים: כך תוציאו את המיטב מהתווך שלכם
(צילום: שחר גולדשטיין)
התפשטות וירוס הקורונה בישראל הובילה להשלכות על שוק השכרת הדירות. בשיא תקופת הסגר בגל הראשון שכר הדירה באזורי הביקוש ירד, הביקושים הצטמצמו ויכולת המיקוח של השוכרים מול בעלי הבתים גברה. בדיקה עדכנית של חברת WeCheck (וויצ'ק) לגבי שוק השכירות מגלה כי הגל השני כאן כדי להישאר, ואם אפשר לתלות בעונת הקיץ את הסיבה המרכזית לכך שמחירי השכירות חזרו לטפס, הרי שנראה כי גובה שכר הדירה צפוי להישאר יציב גם עם הכניסה לחודשי הסתיו.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי נתוני החברה, הפועלת בשוק השכרת הדירות ומציעה שירותים לשוכרים ולמשכירים, בעוד שבתחילת חודש מרץ השנה נרשמה עלייה של כ-5% בהיקף הדירות שהוצעו להשכרה, לאחר תקופה חלשה עם היקף פעילות נמוך בחודשי החורף, נגיף הקורונה טרף את הקלפים. היקף הפעילות היה צפוי לגדול לקראת חודש אפריל ומשם להמשיך ולצמוח עד לחודשי הקיץ, אולם מרגע שהחל הסגר בגל הראשון, השוק איבד כ-50% מהביקושים שלו. לאחר כניסת הממשלה להיערכות לחזרה לשגרה, חזר השוק לנורמליזציה מסוימת.
גם סקר שערך משרד המשפטים בחודש אוגוסט האחרון בקרב שוכרי דירות, שעסק בהשפעת הקורונה על חוזי שכירות, לא מצא בעיות חריגות ביחסי השוכרים מול בעלי הבתים. הסקר העלה כי אחוז זניח יחסית של בעלי הבתים הגיש תביעות פינוי נגד שוכרים שלא שילמו שכר דירה. על פי הסקר, כ-30% מהשוכרים ביקשו מבעלי הבתים הפחתה בשכר דירה, ו-20% נענו. לפיכך שוקלים במשרד לייצר התערבות חקיקתית שתפעל בצורה מינורית בנושא, שתבחן גמישות ביציאה מהחוזה שכירות בהתראה של חודש ללא קנס, במקום שלושה חודשים כמקובל.
לדברי עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), "מצאנו לנכון לערוך סקר ביחס לשוק השכירות למגורים כדי לבדוק עד כמה הקורונה משפיעה על היכולת לקיים את חוזה השכירות. התוצאות שקיבלנו לא מובהקות לכיוון חריגות - רואים שאין מאסות של פינוי דיירים ויש אחוז זניח של תביעות פינוי. יש ניסיון של חלק מהשוכרים לקצר את תקופת השכירות, ניסיון שלא תמיד מצליח. לכן החלטנו שאם תהיה התערבות בנושא, היא תהיה מינורית אולי על דרך של מתן אפשרות לשוכר לקצר את התקופה".
לגל השני אין את אותה ההשפעה כמו לגל הראשון
בדיקת שוק הדירות להשכרה בין 15 במרץ עד 15 באוגוסט השנה על ידי וויצ'ק מעלה כי לגל השני של וירוס הקורונה אין אותה השפעה כשם שהיה לגל הראשון. למעשה, שוק ההשכרה התייצב ברמת פעילות גבוהה, כאשר בחודש יוני רמת הפעילות הייתה כ-15% מעל השנה שעברה. בחודש יולי שיעור הפעילות בשוק טיפס ב-10% יותר לעומת אשתקד. הסיבה: הגל השני לא הביא איתו, נכון לחודש אוגוסט, הגבלות תנועה או תעסוקה מהותיים, כך ששוק השכרת הדירות לא נפגע ממנו בצורה משמעותית.
אחת השאלות שנבדקו היא האם וירוס הקורונה משפיע על שכר הדירה שמבקשים בעלי הנכסים. על פי הנתונים, שכר הדירה הממוצע המבוקש על ידי בעלי דירות בחתך ארצי עלה מכ-3,900 שקל בחודש בשיא הסגר הראשון ל-4,100 שקל בחודש לאחר היציאה מהסגר. מתקופה זאת ואילך גובה שכר הדירה נע בין 4,000 עד 4,100 שקל בחודש ושומר על רמה זו, שהיא מקבילה או גבוהה בשיעור מתון של עד 2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
בתחילת אוגוסט נרשמה ירידה בממוצע שכר הדירה, אולם עורכי הבדיקה מסבירים כי הסיבה לכך היא שמכיוון שחודשי הקיץ הם החמים ביותר בשוק השכירות, רוב הדירות הגדולות כבר הושכרו למשפחות, ויחידות הדיור שנותרו אלה נכסים קטנים וזולים יותר. שאלה נוספת היא כיצד משפיעה הקורונה על שוק השכירות באזורי הביקוש. המגמה הראשונית שהוצגה הייתה של ירידה בגובה שכר הדירה בתל אביב, לעומת עליית מחירים בערי הפריפריה ובערים עם ביקושים יותר קשיחים, עולם בהמשך העיר ללא הפסקה חזרה להתחזק. הנתונים הללו מצביעים על מגמה מעורבת בשינויים באזורי ביקוש.
לדברי רמי רונן, מנכ"ל וויצ'ק, "אנחנו רואים שהמגמה של חזרה לאזורי הביקוש הגדולים נמשכת. תל אביב ממשיכה לצמוח ולעלות חזק, חיפה, באר שבע וגם ירושלים (במידת מה) במגמת התחזקות, כאשר ערי הפריפריה כמו חדרה, אשקלון ואפילו נתניה ופתח תקווה במגמה הפוכה. דבר זה מצביע על חזרה לדפוס הפעילות הנורמלי".
4 צפייה בגלריה
"המגמה של חזרה לאזורי הביקוש הגדולים נמשכת". מנכ"ל WeCheck, רמי רונן
(צילום: פוטופרג')
אבל מה קורה בערים האדומות (לפי הגדרות משרד הבריאות)? הבדיקה, שבחנה מה היקף היצע הנכסים בערים אדומות מול ממוצע השוק, הראתה באופן ברור שההיצע בערים אלה גדול מול ממוצע ארצי. הדבר מצביע על כך שיותר דיירים עזבו ופחות דיירים נכנסים. "ניתן לראות בבירור שהתופעה החלה לאחר סיום הגל הראשון, כאשר במהלך הגל הראשון ערים אלו היו בסוג של 'הקפאה' בגלל הסגרים השונים", מסביר רונן.
לשם השוואה, השוק בתל אביב נמוך או עוקב אחר המגמה הארצית, מה שמראה שהוא נשאר חזק. בגל הראשון היה שלב של עודף היצע שהתאזן לאחר הסיום של גל זה, ובקיץ השוק התנהג "נורמלי" עם עלייה בביקושים. "אין ספק שערים אדומות מאופיינות כרגע בהיצע גדול וביקוש נמוך. זה לא המאפיין של שאר השוק בו הביקוש נשאר יציב וחזק", מוסיף רונן.
גם בסגר: "מעריכים שהשוק ימשיך בפעילות ברמה גבוהה"
במסגרת הבדיקה נבחנו הביקושים לשכירות על ידי עצמאים מול שכירים. על פי הממצאים, אצל מגזר השכירים לא באמת הייתה השפעה על גובה שכר הדירה לאורך תקופת הגל הראשון, והשינויים היו קטנים יחסית עם ירידה של כ-2% בביקושים לשכירות, עם התעצמות בגל השני. אצל העצמאים ניתן לראות בבירור את הגל הראשון עם ירידה חזקה באפריל והתאוששות אחר כך.
"שני המגזרים נמצאים כיום ברמות שכירות כמעט זהות ונראה שלאחר החשש הראשון אצל העצמאים, חל שינוי שהוביל לעלייה במחירים המשולמים על ידי עצמאים, בעוד אצל השכירים התחושה הראשונית של ביטחון ותמיכה ממשלתית מתפוגגת קצת בצל התמשכות הגל השני", אומר רונן. "התמיכה הממשלתית ברוב המגזרים (למעט עצמאים, הזוכים לתמיכה חלקית) מסייעת לאנשים לעבור את התקופה ולשלם את שכר הדירה. ככל שהתמיכה תמשיך בשנה קרובה, כך היא תסייע לאנשים לשלם את ההוצאות הבסיסיות שלהם וביניהן דיור".
לדברי רונן, שוק השכרת הדירות ממשיך להציג היקפי פעילות ורמות מחירים דומות ואף גדולות משנה שעברה. "בנוגע למחירי הדירות, למרות שהתנודה במחירים לא גבוהה, יכולת המיקוח של הדיירים מול בעלי נכסים גדלה, זאת בשל הרצון להכניס שוכרים עם הכנסה יציבה ויכולת להעמיד ערבויות מתאימות במעמד חתימת החוזה".
אשר לחודש ספטמבר תחת הסגר הנוכחי הוא מוסיף כי "חודש ספטמבר של שנת 2020 מתאפיין בשני אלמנטים משמעותיים: החגים מצד אחד וסגר מצד שני. עד לראש השנה, השוק התנהג בהמשך לציפיות שלנו - גידול צפוי בפעילות סטודנטים ובשגרה של דירות שותפים בהיקף יותר נרחב, בעיקר בערים הסטודנטיאליות, כמו באר שבע, חיפה, תל אביב וירושלים. לאחר ראש השנה ונכון לשלב זה, יומו הראשון של הסגר, אנחנו מעריכים שתהיה ירידה קלה בהיצע הדירות בחודש ספטמבר, גם בגלל החגים, אבל השוק ימשיך בפעילות ברמה גבוהה".
