תוכנית מחיר למשתכן אמנם בוטלה על ידי שר השיכון היוצא יעקב ליצמן, אך לתשומת ליבו של שר הבינוי והשיכון הנכנס זאב אלקין - בשנתיים האחרונות היא תפסה תאוצה: פרויקטים רבים קיבלו טפסי אכלוס אחרי המתנה ממושכת מאז שיצאה לפועל ב-2015. מדובר בפרויקטים שהקבלנים המקדמים אותם זכו במכרזים עבורם עוד לפני ביטולה, וחלקם אוכלסו רק כעת.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עד כה הוגרלו למעלה מ-80 אלף יחידות דיור במסגרת התוכנית ב-90 יישובים (מתוך כ-100 אלף דירות ששווקו לקבלנים). נכון להיום, למעלה מ-65 אלף יחידות דיור קיבלו היתרי בנייה או היתרים בתנאים והתקבלו טפסי אכלוס עבור כ-14 אלף יחידות דיור.
"ספק שהזוכים יראו את המחיר שבנו עליו"
אף שהתוכנית מאפשרת לחסרי דיור לרכוש דירה בהנחה מהמדינה, לאורך השנים נמתחה עליה ביקורת. בין היתר נטען כי התוכנית תהפוך את הזכאים למשקיעי נדל"ן, שיעדיפו לרכוש נכסים בהנחה ולהשכיר אותם - במקום להתגורר בהם. המקטרגים טענו כי במצב כזה התוכנית, למעשה, פספסה את הייעוד שלה: מתן הזדמנות למגורים לחסרי דירה.
בשיחה עם ynet מספר יובל (שם בדוי), נשוי עם שני ילדים המתגורר בשכירות בשוהם, כי הופתע מאוד לגלות שבפרויקט מחיר למשתכן שאוכלס לאחרונה בעיר, לא פחות מ-13 דירות הוצעו להשכרה בבניין אחד. "חיפשנו דירה גדולה יותר לגור בה וראינו באותה הכתובת - האתרוג 1 - לא פחות מ-13 דירות להשכרה. גילינו שמדובר בפרויקט של מחיר למשתכן - בדירות שאנשים היו אמורים לגור בהן", הוא אומר. "הייתה פה תחרות עזה על ההגרלה, הרבה אנשים לא זכו, יש לנו חברים שניגשו אליה ולא הצליחו לזכות. ומתברר שמי שזכה - בעצם קנה דירה להשקעה".
"מבאס לגלות שמי שקנה דירת מחיר למשתכן משכיר אותה. המדינה קידמה את הפרויקט בלי להתייחס להשפעה על הזוגות הצעירים"
יובל מודה כי ייתכן שמדובר ביתרון עבור שוכרי הדירות ביישוב. "בסך הכל יש היצע גדול של דירות להשכרה ואולי המחירים יירדו", הוא אומר. "למעשה, אני בספק שהמשקיעים יראו את המחיר שהם בנו עליו, כמו בערים אחרות, למשל, בעפולה, שם הייתה תקופה של הצפת השוק בדירות להשקעה. אני מניח שגם פה זה ישפיע. רק שאם המחירים יירדו - תהיה גם אוכלוסייה אחרת. כמובן שמי שבא ברוך הבא, אבל צריך לקחת את זה בחשבון".
לדבריו, המחירים המוצעים נעים בין 5,500 שקל לדירת שלושה חדרים בשטח של כ-80 מ"ר ועד ל-7,200 שקל בחודש לדירת ארבעה חדרים. "כנראה חושבים שזה המחיר שאפשר להשיג פה, אבל לדעתי התמחור גבוה מדי. בתור חסר דירה בבעלות, זה מאוד מבאס לגלות שבסוף מי שקנה דירת מחיר למשתכן - מתכוון להשכיר אותה. בעצם מי שזכה לא צריך את הדירה וקיבל מהמדינה מתנה בהיקף של כמה מאות אלפי שקלים. התחושה היא שבשנים האחרונות המדינה קידמה את הפרויקט בלי לחשוב קדימה, בלי להתייחס להשפעה על המשק ועל הזוגות הצעירים".
זינוק של מעל 500% במספר המודעות להשכרה
המקרה של שוהם אינו היחיד. על פי נתוני יד2, בשלוש השנים האחרונות גדל ההיצע של דירות להשכרה בשכונות מחיר למשתכן באופן גורף. במסגרת הבדיקה נבדקו שכונות שרובן חדשות יחסית ונבנו בהן יחידות דיור רבות במסגרת תוכנית הדיור המוזל, ונבחן השינוי בהיצע הדירות להשכרה בשכונות אלה בין השנים 2019-2021, בדגש על דירות חדשות מקבלן. במקביל נבדקו מחירי ההשכרה של דירות אלה באותן שכונות, בהשוואה למחירי השכירות בשכונות אחרות בעיר.
על פי הממצאים, בשכונת סיגליות בבאר שבע הוצגו 164 מודעות להשכרה בשנת 2020. בשכונת רמת בית שמש ד' בבית שמש הוצגו אשתקד 34 מודעות להשכרה ואילו ב-2021 המספר טיפס ל-53 מודעות - קפיצה של 55%. בשכונת גדרה מזרח בגדרה הוצגו בשנה שעברה 41 מודעות להשכרה ואילו השנה נרשמה עלייה ל-126 מודעות - זינוק של 207%.
עוד עולה מהנתונים כי במתחם גליל ים בהרצליה הוצגו 74 מודעות להשכרה ב-2019 לעומת לא פחות מ-231 מודעות ב-2020 - עלייה של 212%. בשכונת בצוותא בחריש הוצגו השנה 57 מודעות להשכרה, ואילו בשכונת מעו"ף שאוכלסה לפני כן הוצגו 180 דירות להשכרה בשנת 2020. בשכונת נאות שמיר ביבנה הוצגו 97 מודעות להשכרה ב-2019 לעומת 313 מודעות להשכרה ב-2020 - עלייה של 223%.
בשכונות נאות אפק בקריית ביאליק נרשם זינוק של 558% במספר המודעות שהוצגו להשכרה. כך, ב-2019 הוצגו 81 מודעות ואילו ב-2020 הוצגו 533 מודעות. בשכונת משכנות האמנים בעיר מדובר בעלייה של 100% - מ-131 מודעות להשכרה ב-2019 ל-262 מודעות להשכרה ב-2020. בשכונת נאות השקמה בשדרות חלה קפיצה של 86% במספר המודעות להשכרה - מ-100 מודעות ב-2019 ל-186 מודעות ב-2020. ובשכונת הרקפות בראשון לציון בשנת 2019 פורסמו 346 מודעות להשכרה לעומת 396 מודעות להשכרה בשנת 2020 - עלייה של 14%.
"אנחנו בהחלט רואים גידול בהיצע של דירות להשכרה בשכונות של מחיר למשתכן", אומר ניר חן, מנהל מחקר ביד2. "מדובר בשכונות שעיקר הדירות שקיימות בהן שייכות לתוכנית, והמגמה הזאת התחילה עוד באכלוס הראשון בראש העין לפני מספר שנים, המשיך ללוד ולהרצליה ולערים נוספות שנמצאו ברשימה".
ירידה במחירי השכירות - בעיקר בפריפריה
ממצא נוסף שעלה מבדיקת יד2 מראה כי ככל שנבנו יותר דירות מחיר למשתכן בשכונה המאופיינת בפרויקטים מסוג זה, כך ירדו מחירי השכירות באותה השכונה. כך למשל, בשכונת סיגליות בבאר שבע דירות ארבעה חדרים הוצעו להשכרה בשנת 2019 תמורת 3,980 שקל בחודש ואילו ב-2020 ירדו המחירים ב-2% ל-3,894 שקל בחודש. בשכונת רמת בית שמש ד' בבית שמש מחיר השכירות עמד על 4,118 שקל בחודש - וכעבור שנה ירד ב-3% ל-3,979 שקל.
גם בשכונת נאות שמיר ביבנה חלה ירידה של 3% במחירי השכירות - מ-5,022 שקל בחודש ב-2019 לסכום של 4,863 שקל ב-2020. שיעור ירידה דומה נרשם בקריית ביאליק ובקריית מוצקין - מ-3,541 שקל ב-2019 ל-3,436 שקל ב-2020; ומ-4,119 שקל לפני שנתיים ל-3,983 שקל אשתקד - בהתאמה. בשדרות חלה ירידה של 2% במחירי השכירות - מ-3,364 שקל ב-2019 ל-3,289 שקל ב-2020.
לעומת זאת, במרכז הארץ אף שנרשמה ירידה, היא מינורית יותר בשיעור של 1% בלבד. בהרצליה, למשל, ירדו מחירי השכירות מ-7,280 שקל בחודש ב-2019 ל-7,184 שקל ב-2020 (מחירים גבוהים משמעותית בכל מקרה משאר הערים שנבדקו בפריפריה). בראשון לציון ירדו המחירים מ-5,430 שקל לפני שנתיים ל-5,396 שקל אשתקד.
"דווקא בפריפריה יש ירידת מחירים משמעותית יותר, ולמרות שהביקושים לדירות להשכרה בהרצליה, למשל, גבוהים מאוד - הירידה במחיר מינורית. בפריפריה, לעומת זאת, כשיש היצע גדול רואים ירידה", אומר שמאי המקרקעין ישראל יעקב. "בפועל אנחנו רואים שזכאים רבים רכשו דירות מחיר למשתכן בפריפריה כדי להשכיר אותן - ולשכור דירות למגורים בפריים לוקיישן".
חן מוסיף, כי "מנתונים ניתן להסיק שהתוכנית לא היטיבה עם השוק ברמת המאקרו אלא היטיבה עם פלח שוק מאוד קטן - זוגות צעירים שזכו בהגרלות ביישובי הביקוש. מי שזכה בפריפריה, אלא אם הוא בן מקום שתכנן לגור בה, כנראה הפך למשקיע".
"בלי מחיר למשתכן לא הייתי מגיעה לדירה"
אלא שכאמור, לא רק מי שרכש דירת מחיר למשתכן בפריפריה החליט להשכיר אותה - גם במרכז יש לא מעט דירות כאלה להשכרה. שלומית (שם בדוי), בת 41 נשואה פלוס שניים מאזור שרון שעובדת בהייטק, מספרת: "שמעתי על תוכנית מחיר למשתכן לפני כמה שנים טובות, נרשמתי להגרלה בראשון לציון וזכיתי בדירה. הגעתי לפגישה הראשונית עם הקבלן וראיתי שבעצם ההון הראשוני שלי היה נמוך מדי, החזר המשכנתא היווה שני שליש מהמשכורת שלי - אז זה היה לא רלוונטי וירדתי מזה לחלוטין בתחילת התהליך. ואז נחשפתי לפרויקט גליל ים בהרצליה, שם זכיתי בדירת שלושה חדרים".
"היה לי ברור שעם ההון הראשוני שלי לא יהיה לי סיכוי לרכוש דירה שאוכל לגור בה עם על המשפחה שלי אלא אוכל לקנות רק דירת שלושה חדרים להשקעה, שהיא קטנה מדי עבורנו", ממשיכה שלומית, שזכתה בדירת 76 מ"ר תמורת 1.4 מיליון שקל. "בכל מקרה לא הייתי מעוניינת להעביר את הילדים שלי מסגרות, מה גם שרוב המשפחה שלי גרה ביישוב שבו אני חיה. אבל כמובן שאם היה לי הון ראשוני גבוה יותר והייתי מצליחה לרכוש דירת ארבעה חדרים בפרויקט, הייתי עושה מאמץ לעבור".
לדבריה, "מאוד שמחתי שזכיתי, ואז עוד לא הבנתי שמדובר באחד הפרויקטים הנחשקים. הדבר היחיד שהטריד אותי היה איך אני עומדת בהחזר החודשי של המשכנתא כי גם עם ההון הראשוני הייתי צריכה לקחת הלוואת גישור מקרוב משפחה. נטילת משכנתא עם הלוואה, פלוס מסגרות לילדים - כל התהליך הזה מתלווה בהמון חששות, אבל זאת הייתה האפשרות היחידה לרכוש נכס. התעניינתי גם בדירות יד שנייה, אבל הבנק לא אישר לי משכנתא. כשהגעתי עם טופס הזכייה של מחיר למשתכן - היה קל יותר להתקדם".
שלומית אמורה לקבל את המפתח בסוף שנת 2022. "אני מתכננת להשכיר אותה בצורה הוגנת, שתכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא", היא אומרת. "אני מודעת לטון המצקצק לפיו הממשלה נתנה לאנשים במרכז דירות עם הנחה מטורפת ואני מבינה שיש מי שחושב שזה לא הוגן. באופן אישי, כאישה בת 41, אני חייבת להגיד שזאת הייתה הדרך היחידה שלי לקנות דירה, ולדעתי זה בסדר שהיא להשקעה כי ביום מן הימים היא תשמש את הילדים שלי".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "ראשית נציין כי המונח משקיעי נדל"ן אינו חל ולא יכול לחול על זכאי תוכנית מחיר למשתכן שהרי תנאי להשתתפות הוא היותם חסרי דירה. משקיע נדל"ן הוא אדם אשר בבעלותו למעלה מדירה אחת. על כן, הבדיקה שהכתבה מציגה אינה ברורה ולהבנתנו המסקנה לפיה זכאי התוכנית הפכו למשקיעי נדל"ן אינה במקומה.
"יתרה מכך, לא צוין הסך הכולל של הדירות בשכונה בכל שנה, שכן מספר זה עלה גם כן לאור אכלוסי הפרויקטים החדשים, ומכאן הגיוני מאוד שמספר הדירות המוצעות להשכרה יעלה. כמו כן, חשוב לציין כי לפי הבדיקה נראה כי כניסתן של דירות נוספות לשוק השכירות באזור הוריד את מחירי השכירות באזורים רבים, ואנו מברכים על כך.
"נבהיר שנית, כי תוכניות דיור בר השגה נועדו לאפשר לזכאים את רכישת דירתם הראשונה על פי רוב וההשתתפות בהגרלות, ומימוש הזכייה בהן אפשרי לזכאים בלבד בהתאם לכללי התוכניות. אין כל מניעה לרוכשי דירתם הראשונה בתוכנית להשכירה, אך נזכיר כי לפי תנאי המכרז אין באפשרותם למכור את דירתם במשך חמש שנים מיום קבלת חזקה בדירה או שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה".
