"כנראה היינו ממש מוצלחים אם החליטו לא להכפיל אותנו, אלא לשלש אותנו בשלושה משרדי ממשלה שונים. אולי כדאי שמישהו שם למעלה ישקול הקמה של מטה רביעי שיעסוק בתיאום בין כל המטות הללו" - כך אומר בחיוך אירוני הכלכלן ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, המסיים בימים אלה את תפקידו לאחר חמש שנים של קדנציה סוערת. מסיקה (40), תושב כפר ורדים, מזדכה על הציוד לאחר החלטת הממשלה, שהורתה על פירוקו של המטה ועל הקמתם של שלושה מטות חדשים: מטה שיכון במשרד הבינוי והשיכון, מטה תכנון במשרד הפנים, ומטה תשתיות במשרד האוצר.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מטה הדיור היה הגוף המתאם של ארגז הכלים של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, בטיפול במצוקת הדיור. בסופו של יום הוא לא הגיע ליעד של הגדלת היצע והורדת מחירים. נכון להיום, ולמרות הקורונה, מחירי הדירות ממשיכים לטפס, ותוכנית מחיר למשתכן מפרפרת את נשימותיה האחרונות, דווקא כשהביקושים גדולים מתמיד: 17 אלף זכאים נרשמו להגרלות בשבוע שעבר.
מסיקה הוא האיש האחרון שמכבה את האור במטה הדיור הלאומי. לפניו עזבו אביגדור יצחקי וזאב בילסקי, שעמדו בראש המטה, ואנשי מקצוע נוספים. במבט לאחור על חמש השנים שחלפו מדבר מסיקה על עבודה בסביבה יצרית ושאפתנית מאוד: "השחקנים שהיו איתנו בארגז הכלים של השר היו לעיתים פועלים ללא עכבות. אתן לך דוגמה מהתקופה שבה עמדתי בראשות הוועדה לתכנון ופיתוח (הות"פ), שהייתה אחראית על אישור תקציבי פרויקטים, הסכמי גג, כללי מדיניות מחיר למשתכן ועוד, והיו חברים בה משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, אגף החשב הכללי ואגף התקציבים.
"בישיבת הות"פ קיבלתי שיחה זועמת מבכיר שהתנגד למהלך של הוועדה. אח"כ בוטלה ההזמנה שלי לכל הישיבות של אותו גוף, והחל לחץ להדיח אותי"
"בישיבות הייתי צריך לנווט בין האינטרסים של השחקנים השונים. אחת הישיבות עסקה בהקצאת יחידות דיור למערך הדיור הציבורי במסגרת מחיר למשתכן. במהלך הישיבה קיבלתי שיחה זועמת מאוד מצד גורם בכיר בגוף החבר בוועדה, שהתנגד למהלך. השיחה הסתיימה בטריקת טלפון", מספר מסיקה.
"בשעה 22:00 החל הטלפון שלי לרטוט וקיבלתי ביטול לכל הישיבות שהייתי מוזמן אליהן של אותו גוף. אחר כך הופעלו מצד אותו גורם לחצים משמעותיים על שר האוצר להדיח אותי מראשות הוועדה. החלטתי לא להיכנע, ובתמיכתו של בילסקי שיכנעתי את שר האוצר שנכון שאמשיך לכהן, וכך היה. אבל מאז אותו היום לא הוזמנתי לאף ישיבה בלשכתו של אותו גורם בכיר".
על תוכנית מחיר למשתכן אומר מסיקה כי "הביקורת המרכזית כוונה לעלויות שלה, שעל פי תחשיבים שונים נעה בין 5 ל-7 מיליארד שקל, אבל מבדיקה שערכתי עלה שהרווח הכולל של הציבור מהתוכנית מסתכם בסכום אסטרונומי של 22-21 מיליארד שקל, ועל זה לא ממש דיברו. אני מאחל להנהלת האוצר החדשה להצליח ליזום תוכניות משמעותיות לטובת הציבור, שעל כל שקל שהמדינה תשקיע בהן הציבור ייהנה בסכום כפול פי שלושה".
כשמסיקה נשאל אם יש משהו שהיה יכול לעשות אחרת, הוא מתוודה: "יש מישהי שאני רוצה להתנצל בפניה במיוחד - פרופ' קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל לשעבר. כולם זוכרים את העימות החריף שהתחולל בינה לבין שר האוצר סביב הדו"ח השנתי של בנק ישראל בזמנו" (הדו"ח מ-2018, שמתח ביקורת חריפה על תוכנית מחיר למשתכן, גרר מתקפה חזיתית של כחלון נגד הבנק, ומספר חודשים לאחר מכן הודיעה הנגידה כי לא תמשיך לכהונה נוספת - ה.צ).
"הדו"ח הגיע לידי ערב לפני פרסומו לציבור ואני תיווכתי אותו לשר האוצר לפני שהנגידה הגיעה להגיש לו את הדו"ח. מספר שעות לאחר שהגישה אותו החל עימות תקשורתי בין האוצר לבנק ישראל. להפתעתי התחוור לי שגורמים בכירים באוצר פועלים במודע לתקוע טריז ולסכסך בין השר לנגידה.
"ראיתי שהדברים יוצאים מפרופורציות, ניסיתי להגיע ישירות לשר ולנסות להנמיך את גובה הלהבות, אבל הייתי עוד בתחילת דרכי ונחסמתי על ידי 'שומרי הסף'. לא הייתי יכול לצפות באותה נקודת זמן שהעימות יגיע למחוזות כאלה, אך לצערי הרב הוא יצא משליטה, ואני זוכר את התחושות הקשות שליוו אותי בחזרה הביתה באותו היום. את הלקח שלי למדתי - מאז הקפדתי להיות בקשר ישיר עם השר בכל הסוגיות הרלוונטיות שעל הפרק".
בניגוד "לחריקות" עם בנק ישראל במהלך הקדנציה, עם הפיקוח על הבנקים מספר מסיקה "זה היה סיפור אהבה ממבט ראשון. המפקחת על הבנקים דאז, ד"ר חדוה בר, שיתפה פעולהה מתחילת הדרך ויחד יצרנו מהלכים משמעותיים, שבראשם היענות לבקשה שלנו להנחות את הבנקים כי במחיר למשתכן גובה המשכנתה ייגזר משווי הדירה ולא ממחיר קנייתה בפועל. הדבר יצר תנאי מימון מצוינים לזוכי התוכנית, אני זוכר זוכים שהיו שולחים לי הצעות מימון למשכנתה שהיו חוצות את רף ה-90%. היא סייעה בהקלות על אשראי בענף והסכימה להכיר במענק המדינה בפריפריה כחלק מההון העצמי".
"מי אומר שמחירי הדירות עולים?"
מסיקה, נשוי ואב לשתי בנות, נולד וגדל בעיר עכו ותכנן לפנות ללימודי המדעים כאשר חלומו היה ללמוד רפואה. החלום קיבל תפנית בעקבות שירותו הצבאי כקצין המשטרה הצבאית במחנה מטכ"ל בקריה. במהלך שירותו הצבאי למד תואר ראשון בניהול ומדע המדינה באוניברסיטה הפתוחה ולאחר שחרורו למד שני תארים שניים באוניברסיטה העברית בירושלים - MA בחקר סכסוכים ו-MBA בהתמחות במימון וחשבונאות.
את הקריירה המקצועית החל בגיל 26 כלוביסט במשכן הכנסת. "עבדתי בחברת לובינג שיצגה ערב רב של גופים וחברות מתחומים שונים, אחד הלקוחות שלנו היה התאחדות הקבלנים, אבל יצגנו גם גופים חברתיים לצד חברות מסחריות גדולות", הוא נזכר. "זה היה טרום התקופה שהחלו להסדיר את מעמד השתדלנים בכנסת, אני זוכר את הימים הללו כתקופה די פרועה, ללא כללים מוגדרים והחיכוך הבלתי פוסק של הון ושלטון היה במחשכים ועדיין לא עלה על סדר היום הציבורי".
את משה כחלון הכיר לראשונה עת שימש יו"ר ועדת הכלכלה, ומסיקה השתתף בישיבות שנערכו בראשותו בנוגע לחוק זכויות יוצרים. לאחר כשנה החל לשמש יועץ מקצועי לשרה המקשרת בין הממשלה לכנסת, רוחמה אברהם בלילא. "מבחינתי זו הייתה הגשמת חלום. כעובד משרד ראש הממשלה השתתפתי בכל אותם הישיבות שכלוביסט חלמתי להיות בהן זבוב על הקיר. זו הייתה תקופה משמעותית, שהסתיימה עם הבחירות בשנת 2009".
ההיכרות עם עולם התכנון והבנייה החלה בשנת 2010 בעיריית ירושלים, כאשר שימש יועצו של מ"מ וסגן ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, קובי כחלון, מיד לאחר התפוצצות פרשת הולילנד. "גילנו שם מינהל הנדסה מפוחד, מבוהל ובעיקר מתגונן, אך אני חושב שבשלוש השנים בהן הייתי בעירייה הצלחנו, ביחד עם מתכננת המחוז דאז וכיום מנהלת מינהל התכנון דלית זילבר, לחולל שינויים מהותיים בשוק הנדל"ן בירושלים. אלה היו שנים במהלכן למדתי מבראשית מה זו תב"ע (תוכנית בניין עיר – ה.צ), איך קוראים נספחים של תוכנית ומהם השלבים להוצאת היתרי בנייה".
לאחר כעשור בירושלים עבר מסיקה צפונה לכפר ורדים בעקבות הצעה שקיבל מראש המועצה ומ"מ יו"ר דירקטוריון אשכול גליל מערבי דאז, סיון יחיאלי, לשמש מנהל פרויקטים באשכול ובמועצה. באמצע 2015 קיבל את ההצעה להצטרף להקמת מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר. בנוסף על תפקידו במטה, שימש גם תקופה קצרה כיו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז חיפה.
עד 2018 עמד בראש המטה יצחקי, ומסיקה שימש יועצו הבכיר. "הוא ביצועיסט חסר תקנה, שלא היה מוכן לקבל לא כתשובה", מעיד עליו מסיקה. עם פרישתו של יצחקי מונה בילסקי, ראש עיריית רעננה לשעבר, ומסיקה קודם והפך לסמנכ"ל. "לא יכולתי לבחור לעצמי מנטורים טובים יותר", הוא אומר.
אחת הבעיות המרכזיות שאיימה על תוכנית מחיר למשתכן בתחילת דרכה הייתה סירובם של הבנקים להעניק משכנתאות לזוכים. מסיקה מספר איך התגברו על הבעיה: "ישבנו אביגדור יצחקי ואני בלשכתו המפוארת של אחד ממנכ"לי הבנקים הגדולים. הסירוב שלהם נבע מכך שאיפשרנו ליזמים להעמיד בטוחה לרוכשים בצורת הערת אזהרה. אבל אי אפשר היה להתעלם מהעובדה שהשיחה התנהלה גם על רקע החלטתו של השר כחלון באותה התקופה להגביל את שכר הבכירים במערכת הבנקאית.
"מנכ"ל הבנק הישיר מבט לעבר יצחקי ואמר ללא היסוס: אנחנו לא ניתן משכנתאות לזוכים שלכם. יצאנו מהבניין, יצחקי הסתובב אליי ואמר: אם לא נתעשת - זה הסוף של מחיר למשתכן. מיד לאחר מכן הוא התקשר למיכל עבאדי (החשבת הכללית באוצר דאז - ה.צ) וקבע איתה ישיבה למחרת בבוקר. במהירות שיא הקמנו מערך ליווי פרויקטים שאיפשר למדינה להעניק ערבות לבנקים על כספי המשכנתה - והאיום על התוכנית הוסר".
במבחן התוצאה נכשלתם - מחירי הדירות ממשיכים לעלות.
"מי אומר?"
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
"אני אומר זאת בצורה הכי ברורה: החלטת הממשלה ב-2016, שקבעה כי הלמ"ס תהיה הגורם היחיד שיציג את השינויים במחירי הדירות (וגופים אחרים, כמו לשכת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, לא - ה.צ) הייתה טעות".
אבל זאת הייתה החלטה שלכם שקידם אגף התקציבים בגיבויו של כחלון.
"נכון, וזאת הייתה טעות שלנו. ביג מיסטייק, יוג'. בשלב מוקדם למדי זיהינו שמשהו לא עובד בהפקת המדד. ראינו את האינדיקציות הכלכליות - נטישה המונית ועקבית של ציבור המשקיעים חודש אחר חודש, ראינו את הקשיים במכירות של הקבלנים, ניתחנו את הדו"חות הכספיים של החברות הציבוריות, הזמנו עבודות שבדקו את ההשפעה על החברות הפרטיות - והתמונה הצביעה על כיוון אחד בלבד, למטה.
"התוכנית עלתה 7-5 מיליארד שקל, אבל הציבור הרוויח 22-21 מיליארד. אני מאחל להנהלת האוצר החדשה להצליח ליזום תוכניות כאלה"
"הסברתי לאנשי הלמ"ס שהם חייבים להרים את הראש מעל הנוסחאות ולהביט למציאות ישירות בעיניים. למדד מחירי הדירות יש השפעה פסיכולוגית אדירה על הציבור. אם הציבור יאמין ויצפה שהמחירים יעלו, בסופו של דבר הם יעלו. לצערי, השיחות נפלו על אוזניים ערלות", טוען מסיקה.
את ניתוח מחירי הדיור מבססת הלמ"ס, בין היתר, על נתונים שהיא מקבלת מרשות המסים. מסיקה אומר כי בשלב מסוים יזם תוכנית שנועדה לטפל בנתונים האלה באופן שלדבריו "יחשוף לציבור את האמת לגבי מחירי הדירות". אולם התוכנית נגנזה: "באמצע הלילה קיבלתי שיחה בהולה ממנהל רשות המסים, רגע לפני שעלה על טיסה, שאמר כי הוא חושש מהשלכות רוחב שיהיו לשינוי על הפקת הנתונים הטכניים על ידי הרשות. בעצתו גנזתי את התוכנית, ועברתי לתוכנית קטנה יותר עם צוות בין-אגפי מצומצם באוצר, שתפקידו היה לסייע בהפקת המדד ולאתר טעויות שלא אותרו על ידי הלמ"ס כמו שטח הדירה, גיל וסוג הנכס. למשל, וילה שנרשמה בתור דירת שלושה חדרים. לצערי, במאזן השיקולים בין עצמאות הלשכה, שמהווה ללא ספק ערך חשוב מאוד, לתמונת המציאות, היא בחרה בערך הראשון".
"כחלון היה שר אוצר חברתי אמיתי"
אחת הבעיות במחיר למשתכן הייתה שדווקא באזורי הביקוש היו הנחות גבוהות יותר, ובאוצר מצאו שחלק מהרכישות נעשו על ידי הורי הזכאים.
"מי שרוצה לקמבן, יעשה זאת. אבל עדיין, התוכנית איפשרה לחסרי דיור לקנות דירה חדשה. מ-2015, אחרי עשור של עליות מחירים שלא ראו את הזוגות הצעירים ממטר, המדינה שינתה סדרי עדיפויות. אני לא אומר שהתוכנית הייתה מושלמת, עשינו הרבה שינויים, והחשיבות היא שהיא הייתה מהירה ליישום בלי הרבה בירוקרטיה. זוג שיהיה לו נכס משלו בארץ, לדעתי זה בסדר גמור גם אם הוא להשקעה".
הרשת מלאה במשפחות שמצטערות שהשתתפו בתוכנית - חלק קנו דירות במקומות שהם לא מתכננים לגור בהם, והם די תקועים עכשיו.
"אני מכיר הרבה יותר משפחות שמאושרות על העובדה שלראשונה זה עשור ניתנה להם האפשרות להגיע לקורת גג במחיר הוגן".
זוכים רבים התלוננו על איכות בנייה ירודה ומפרטי דירות בעייתיים. תחושה של חוסר מקצועיות.
"אולי היינו צריכים לחשוב בהתחלה על כל מיני ניואנסים כמו חלון במטבח. אבל המפרטים של דירות מחיר למשתכן לא נופלים מהמפרטים שיש בשוק החופשי. בתחילת הדרך זיהינו כשלים ובעיות במפרט ושיפרנו אותו. שמנו גבול עליון ותחתון למספר החדרים לפי שטח הדירה. הלכנו על סטנדרט אחיד ולא אישרנו ליזמים שדרוגים. אף קבלן לא יכול היה לשחק עם שולי הרווח. לגבי איכות הבנייה, יש בארץ תופעה כללית שחלק מהקבלנים לא מקפידים על איכות הדירות, אין זה אומר שהמגמה אפיינה את מחיר למשתכן".
יצא לך לרדת לשטח ולדבר עם זוגות?
"נפגשתי עם זוגות רבים בכנסים, באירועי בחירת הדירות והחתימה על החוזים. אני יודע שמספר הטלפון האישי שלי מסתובב בקבוצות ווטסאפ שונות של הזוכים, ורבים היו מתקשרים אליי. למרות שבדרך כלל רוצים להתלונן, מרבית השיחות היו מתחילות בזה שהם מרוצים מהזכייה ומההזדמנות שנפלה בחיקם".
יש מי שכינה את השכונות "שיכונים מודרניים".
"אני מזמין את כולם לבקר בשכונות של מחיר למשתכן. הן לא נופלות ברמתן משכונות בשוק החופשי. כל הניסיונות לתת להן כינויים נובעים במקרה הטוב מבורות, ובמקרה הרע מאינטרסים ורצון לפגוע בשמה הטוב של התוכנית".
שר השיכון עוצר את התוכנית.
"מחיר למשתכן מזוהה מאוד פרסונלית עם שר האוצר הקודם כחלון, וזה לגיטימי ששר חדש מעדיף תוכניות חדשות משלו. מובן שהמדינה אמורה להמשיך להיות מחויבת וללוות את הקבלנים והזוכים".
שיווקתם את רוב הקרקעות בפריפריה, היכן שיש פחות ביקושים - ובסופו של יום לא בניתם מספיק דירות.
"בצפון ובדרום הארץ משבר הדיור נפסק, כי הייתה הגדלה מאוד משמעותית של היקפי הבנייה – תסעי ותראי את המנופים. בכל מקום שבו הייתה קרקע מדינה העברנו תוכניות מתוכננות לשיווק מיידי. באזור המרכז רוב הקרקעות כבר שווקו או היו בבעלות פרטית או בידי חברות.
"הנתון של התחלות הבנייה מתייחס לקרקע מדינה וקרקע פרטית יחד, ודווקא השוק הפרטי הוריד את הרגל מהגז. לכן, למרות שהגדלנו את השיווקים זה נראה שנבנו פחות דירות במרכז. היעד היה הגדלת התחלות הבנייה ל-60 אלף יחידות דיור, והגענו ל-55-50 אלף. אכן לא חצינו את היעד. הפתרון הוא התחדשות עירונית ודיור להשכרה לטווח ארוך, ואני מקווה שהממשלה החדשה תקדם זאת".
אתה חושב שהציבור היה כפוי טובה כלפי כחלון?
"במהלך עבודתי גיליתי שר נחוש, מחויב למטרה, שיורד לפרטים הכי קטנים ומאמין בלב שלם שהוא מביא פתרון חברתי אמיתי לזוגות צעירים רבים. הוא היה שר אוצר חברתי והאמין מאוד בצמיחה מכלילה, כלומר שפירות הכלכלה החופשית יגיעו לכל שכבות האוכלוסייה".
תוכניות להמשך?
"התקופה באוצר הייתה מדהימה אך גם מאוד שוחקת. בעתיד ארצה לחזור למגזר הציבורי, אבל כעת אשמח להשתלב במגזר הפרטי. הצעות ראשוניות כבר יש".
לעניין מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "לשכות סטטיסטיות מרכזיות הן הגוף האמון על ההפקה והפרסום של מדדי מחירי הדירות ברחבי העולם. מתודולוגיית חישוב המדד על ידי הלמ"ס, המתבססת על שיטות מדעיות מקובלות ובהתאם למדריכים בינלאומיים, נועדה לשקף את השינויים במחירי הדירות שאינם מוסברים על ידי שינויים באיכותן. המתודולוגיה שבה הלמ"ס נוקטת זכתה לגיבוי מלא בוועדה לנושאי מחירי דיור ונדל"ן שהוקמה על ידי המועצה הציבורית לסטטיסטיקה ושכללה חוקרים מהאקדמיה ומומחי נדל"ן מהמגזר הממשלתי והציבורי. הבעיה בכל מקרה אינה בשימוש במשוואות כאלו או אחרות.
"בניגוד לטענה המרומזת שחישוב שונה של המדד היה מראה ירידת מחירים, מחירי הדירות בישראל עלו בתקופה האחרונה גם לפי המדדים המתפרסמים על ידי גופיים פרטיים (מדד גזית גלוב, מדד השמאים ועוד). בשנים האחרונות חישבה ופרסמה הלמ"ס לא רק מדדים ארציים אלא גם מדדים עבור שישה מחוזות שונים (על דעתו ובתמיכתו של שר האוצר), ובכולם קיימת עליית מחירים לאורך זמן. לגבי טעויות בדיווחים של רשות המיסים, הבהרנו למר מסיקה לא אחת שהדרך בה הונחו עובדי האוצר לאתר טעויות אינה נכונה והיא אף טומנת בחובה הטיות נוספות. הדרישה לפסול ולתקן תצפיות חריגות באופן אוטומטי, או לספק דו"ח שוטף אודות היקף התצפיות אשר תוקנו אל מול אלו שהאוצר העביר נדחתה על הסף בשל הפגיעה שהייתה נגרמת עקב כך בעצמאות והעקביות של עבודת הלמ"ס, שהיא אבן יסוד בעבודתנו".
