"עברתי בגלל האהבה, נשארתי בגלל המחיר". נשמע קלישאתי, אבל זו בדיוק הסיבה שהובילה את זוהר (27), נשואה ליאיר + בן בגיל שנה וחצי, לעזוב את עיר ילדותה ירושלים ולרכוש דירה חדשה באופקים - המרוחקת כשעה ורבע נסיעה מהעיר שבה מתגוררת משפחתה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"אחרי שהתחתנו גרנו תקופה קצרה בבית בבעלות המשפחה בירושלים, אבל מהר מאוד חזרנו להורים כי רצינו לחסוך על מנת לקנות נכס משלנו", היא מספרת. "בעלי מאופקים ולכן החלטנו לקנות שם, לחזור לשורשים. רכשנו דירת גן עם 5 חדרים תמורת 1.36 מיליון שקל. בירושלים מחיר דירה כזאת כפול אם לא יותר, כך שאפילו לא התאמצתי לחפש שם".
בני הזוג, שניהם משרתי קבע, קנו דירה בפרויקט אפיקי דמרי של חברת י.ח דמרי בשכונת הפארק החדשה בעיר: "התלבטנו אם לרכוש שטח כדי לבנות בית צמוד קרקע בשיטת בנה ביתך או דירת גן בפרויקט חדש. מחירי השטחים באופקים קפצו אז הבנו שעדיף שנתעניין בפרויקטים למגורים. רכשנו נכס בשכונה חדשה בכניסה לעיר, בקרבת כביש הגישה החדש שמחבר את אופקים עם באר שבע תוך שבע דקות נסיעה בלבד".
לפני חמש שנים, היא מספרת, שטח לבנייה עלה כ-180 אלף שקל. "לפני שנה וחצי המחירים טיפסו ל-300 אלף שקל והיום קרקע בשיטת בנה ביתך כבר עולה 580 אלף שקל", הוסיפה. גורמים בענף שבונים בעיר מציינים שמחירי הקרקעות טיפסו אף יותר ומגיעים כיום לסכומים של כ-650 אלף שקל עבור שטח של כ-400 מ"ר.
6 צפייה בגלריה
"בירושלים היינו משלמים כפול, אם לא יותר". זוהר ויאיר, שעברו לאופקים
(צילום: עמית שאבי)
זוהר ובעלה אינם היחידים שהחליטו לעבור לאופקים, העיר הדרומית שמספקת ל-35 אלף תושביה הטבת מס בשיעור של 18% (הפחתה משמעותית בתשלום מס ההכנסה), לצד סבסוד גנים וצהרונים. בארבע השנים האחרונות נרשמה עלייה של כ-23% בהגירה החיובית לעיר, בעיקר בגלל פתיחת תחנת הרכבת ב-2016.
השנה, אומר רוני פלמר, מייסד ומנכ"ל תנועת אור הפועלת ליישוב ופיתוח הנגב והגליל, הביקושים זינקו משמעותית: "בשנה שעברה עברו דרכנו לעיר 41 משפחות, והשנה מדובר כבר ב-162 משפחות - קפיצה של 390% בביקושים. הרבה זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן מגיעים לערים כמו אופקים וערד. תחילה בזכות פרויקט מחיר למשתכן, אך בשלב מסוים הרוכשים הבינו שהמחירים בשוק החופשי לא רחוקים מהמחירים בפרויקטים המוזלים והתחילו לקנות ישירות מהקבלנים. ההנחה כאן נמוכה מההנחה באזורי הביקוש בגוש דן".
פלמר מספר שבתנועה מזהים חזרה של צעירים שעזבו את הדרום לטובת המרכז, בעיקר בגלל יוקר המחיה. "הערים הללו הופכות להיות אלטרנטיבה ראויה שכבר לא נשמעת כמו משהו הזוי. הפקקים במרכז הולכים וגדלים, ולעומת זאת הנגישות באזורים האלה הלכה והתפתחה, כמו גם אזורי התעסוקה", הוא אומר. "הקורונה נתנה לכל זה בעיטה חיובית - היום אנשים אומרים לעצמם: אני עובד מהבית ויכול לקנות נכס ברבע, שליש וחצי מחיר מאשר באזור גוש דן ולקבל נופים לאוויר פתוח. תוסיפי לזה את הטבות המס - והרוכש מקבל תמורה יותר גדולה לכסף שלו. אופקים טובלת בירוק ויש בה ואדיות, מרחבים גדולים ופארקים. גם בערד, שהיא עיר מדברית, יש חשיפה לטבע ולשדות חקלאיים. גם הנגישות שודרגה: הכביש המוביל לערד הוכפל לארבעה נתיבים".
הביקושים באופקים עלו מאז משבר הקורונה. "אנשים אומרים לעצמם, 'אני עובד מהבית ויכול לקנות נכס ברבע מחיר מאשר בתל אביב'"
על פי נתוני מרכז המידע לנגב ולגליל, כ-400 דירות נמכרו באופקים השנה במחיר ממוצע של 1.123 מיליון שקל (שקלול של דירות חדשות ויד שנייה), כאשר מחיר השכירות עומד על כ-2,500 שקל בחודש - תשואה שנתית של כ-2.4%. כיום עומדות למכירה בעיר 156 יחידות דיור נוספות ומתוכננים מכרזים למכירת קרקעות להקמת בתים פרטיים. השכונות בבנייה ברחבי העיר הן בעיקר נוח, אפיקי נחל והפארק.
פנטהאוז במיליון וחצי שקל
"אופקים נהנית מביקוש די גבוה בשנים האחרונות, שמגיע בעיקר מבאר שבע והסביבה בזכות המחירים והטבות המס", אומר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת י.ח דמרי. "זוג שמרוויח 15 אלף שקל בחודש מקבל הטבה של כמה אלפי שקלים בחודש - זה שווה לו את המשכנתא. השכונות החדשות באופקים מודרניות, ירוקות, מי שמגיע מבחוץ לא מרגיש שהוא נכנס לעיר".
לדברי כהן, מחיר ממוצע של דירה חדשה בשכונת הפארק עומד על 1.3 מיליון שקל. לשם השוואה, לפי נתוני חברת madlan, מחירי דירות יד שנייה בשכונות הוותיקות נעים בין 1.2 מיליון שקל לנכס בשכונת קריית מנחם, שמושכר תמורת 4,050 שקל בחודש בממוצע (תשואה של 3.9%), לבין 760 אלף שקל לנכס בשכונת הריף, שמושכר תמורת 2,050 שקל בחודש בממוצע (תשואה של 3.3%).
"אופקים סבלה לאורך השנים ממחסור בנגישות תחבורתית ובגישה למקומות תעסוקה, אך חיבורה לרשת הרכבות מאפשר פיתוח ותוספת של אלפי דירות ושטחי תעסוקה", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan.
תזכורת: הערים שצפויות לשנות את פניהן
(צילום: אורי דוידוביץ)
משה וקנין וזוגתו בר, בני 25, רכשו גם הם דירה חדשה בשכונת הפארק באופקים. "החלטנו לעבור לאופקים כי רכשנו שם פנטהאוז במחיר של דירת שלושה חדרים בבאר שבע. העובדה שסללו כביש גישה שמקצר את הנסיעה בין שתי הערים עזרה בהחלטה. שילמנו 1.5 מיליון שקל עבור חמישה חדרים בשטח של 160 מ"ר עם מרפסת של 85 מ"ר".
וקנין ובת זוגו בר, שעובדת בתעשייה האווירית, רכשו את הנכס בפרויקט אולה פארק של קבוצת מגידו. הם כבר מחזיקים בדירה נוספת בעיר שרכשו ב-930 אלף שקל ומשכירים בכ-3,000 שקל בחודש. "קנינו דירה קטנה יותר, ואז הבנו שתמורת המחיר הזה אנחנו יכולים לגור בדירה מרווחת הרבה יותר", הוא מסביר. "הבחירה הייתה או וילה בשיטת בנה ביתך או פנטהאוז מהניילונים. החלטנו ללכת על הפנטהאוז".
וקנין מספר שהבחירה לעבור מבאר שבע לאופקים נעוצה בין השאר גם בעובדה שבני משפחתה של בת זוגו מתגוררים בעיר והם כבר חושבים על הרחבת המשפחה, אבל יש עוד קשר משפחתי: "אני מאוד מחובר לעיר. בעלה של אחותי נהרג מפגיעת גראד במבצע צוק איתן והוא במקור מאופקים. החלטנו שאנחנו רוצים להיות קרובים למשפחה".
המשקיעים נוהרים לערד
"ערד היא סוג של מיקרו קוסמוס ישראלי", אומר סמי כנפו, זכיין אנגלו סכסון בערד. "יש בה את האוכלוסייה המבוגרת הוותיקה, שמתגוררת בווילות שבנו בשנות ה-70 ובדרך כלל מוכרת את הנכסים ועוברת לגור ליד הילדים, לרוב במרכז הארץ; ולצידה משפחות צעירות שמגיעות מהמרכז כי הן רוצות לקנות את אותן הווילות במחירים נמוכים", הוא אומר. "הנסיעה מערד לתל אביב אורכת כשעה ורבע, אבל היה לנו זוג מראשון לציון שהבין את הפוטנציאל ומכר את הדירה שלו לטובת וילה מוכנה למגורים פה באותו מחיר - 180 מ"ר על חצי דונם ב-1.6 מיליון שקל".
בנוסף, לבתים צמודי הקרקע, השכונות בערד שמרכזות עניין בקרב משקיעים הן גבים ומעוף, שמאוכלסות בעיקר על ידי עולי ברה"מ לשעבר, שעלו בתחילת שנות ה-90. "מדובר בבתים בבנייה קלה, המשתרעים על רבע דונם בשטח ממוצע של 70 מ"ר. אותם עולים הופכים להיות משפרי דיור, קונים דירות בפרויקטים חדשים בעיר, ומוכרים את הנכסים למשקיעים שמשכירים אותם לצעירים שמגיעים לעבוד במלונות ים המלח", הוא מסביר.
6 צפייה בגלריה
מימין: רוני פלמר, מנכ"ל תנועת אור, וטל קופל, המשנה למנכ"ל madlan
(צילום: עמית שעל, שרון אלדר)
על פי נתוני madlan, מחיר ממוצע לנכס בשכונת גבים עומד על 992 אלף שקל. הוא מושכר תמורת 3,200 שקל בחודש (תשואה של 3.9%). לשם השוואה, מחיר ממוצע לנכס בשכונת חלמיש, שבה מתגוררת בעיקר אוכלוסייה חרדית, נמוך יותר ועומד על 546 אלף שקל. הוא מושכר ב-1,900 שקל בחודש ומניב תשואה גבוהה יותר של 4.2%. שכונות נוספות שמרכזות עניין הן טללים ויעלים הוותיקות, שבהן המחירים הממוצעים נמוכים מאוד ומציעים תשואה של מעל 5%. בשכונת יעלים למשל, דירה ממוצעת עולה 368 אלף שקל ומושכרת ב-1,910 שקל בחודש – תשואה של 6.23%.
כנפו מוסיף שבשכונות גבים ומעוף יש נכסים הבנויים בשיטת הבנייה הקלה (שמבוססת על הרכבה מהירה של רכיבי בניין מוכנים המיוצרים במפעל ומובאים לאתר). לדבריו, בתים דו-משפחתיים בבנייה קלה בשטח של 65 מ"ר על רבע דונם עם שלושה חדרים נמכרים סביב 600 אלף שקל ומושכרים ב-2,500 שקל בחודש.
"הצעירים גם שוכרים דירות ישנות שנבנו לפני 40 שנה במרכז העיר", מתאר כנפו. "דירות ישנות בנות שני חדרים בבניינים ללא מעלית עולות 280 אלף שקל ומושכרות ב-1,300-1,400 שקל בחודש, דירות ארבעה חדרים עולות 550 אלף שקל ומושכרות סביב 2,000 שקל בחודש". ויש גם דירות חדשות שנבנו בחמש השנים האחרונות במסגרת פרויקטים חדשים. בין היתר, אומר כנפו, נבנו כ-400 יחידות דיור חדשות, מחציתן נרכשו על ידי משפרי דיור והשאר על ידי משקיעים. לדבריו, הביקושים לשכירות מרוכזים בעיקר אצל צעירים שעובדים בבתי המלון בים המלח, בעלי מקצועות שמגיעים לעיר לעבודה במפעלי ים המלח ואזור התעשייה בערד.
חצי מהדירות שנבנו בערד בשנים האחרונות נרכשו ע"י משקיעים. הביקושים לשכירות מגיעים בעיקר מעובדי מלונות ומפעלי ים המלח
שבתאי קרלינר מתל אביב הוא אחד מאותם משקיעים. "קניתי דירה בערד כי המחירים נמוכים, והעדפתי שיהיה לי נכס מניב בלי משכנתא במקום כסף שישכב בחשבון", הוא אומר. "שיפצתי את הדירה ובינתיים אני מחכה לשוכר. חיפשתי גם נכסים בבאר שבע ובקריות אבל לא התחברתי. הגעתי לערד, קבעתי עם המתווך, עשיתי סיבוב של כמה דירות ובאותו היום כבר קניתי. אמנם אנחנו בתקופה לא טובה, אבל אני מאמין שיגיעו שוכרים בקרוב".
קרלינר סבור שהרכישה מהווה עבורו הזדמנות. "אני מעריך שבעוד שנה יהיו מחירים אחרים, נראה שערד הולכת ומתפתחת, יש הרבה בנייה והרבה שטחים פתוחים. לדעתי הרבה אנשים יגיעו להשקיע שם. דירת 2-3 חדרים בדרום תל אביב עולה בממוצע שני מיליון שקל ומושכרת במינימום של כ-4,000 שקל. בערד אפשר לקנות בסכום הזה 3-4 דירות שיניבו 8,000 שקל בחודש".
על פי נתוני מרכז המידע לנגב ולגליל, בערד מתגוררים כ-27 אלף תושבים ונרשמה עלייה בביקושים למגורים שם בשיעור של 230% (מ-13 משפחות שפנו למרכז ב-2019 ל-30 משפחות שפנו אליה לצורך הגירה לעיר השנה). בשנה האחרונה נמכרו בעיר כ-600 דירות במחיר ממוצע של כ-700 אלף שקל. מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-2,100 שקל בחודש. שכונות חדשות בבנייה הן שכונת רננים ורובע 12 לאנשי קבע.
"כ-15% מהאוכלוסייה הם חרדים שמהווים כוח קנייה לא מבוטל בשוק הדיור", מוסיף כנפו. "הם מרוכזים לרוב בשכונת חלמיש ויש משפחות שמפוזרות גם בשכונות הווילות שהן לרוב חילוניות. בחלמיש יש בניינים ישנים ויש בניינים בני 15-20 שנה והדירות שם קצת יותר יקרות, למשל נכס בן ארבעה חדרים יעלה 650 אלף שקל. לרוב במגזר משכירים ושוכרים בעיקר בתוך הקהילה".
לדברי כנפו, המחירים בעיר נמצאים בעלייה של כ-7% מדי שנה בחמש השנים האחרונות. "לפני שנה היית קונה דירת שני חדרים ב-255 אלף שקל. לפני שלוש שנים ב-220 אלף שקל. לפני חמש שנים וילות היו עולות מיליון שקל", הוא אומר. ומה לגבי הקורונה? לטענת כנפו אין לה ביטוי. "בגלל שהעיר זולה, היא מושכת משפחות צעירות עם כוח קנייה קטן".
