תזכורת: הערים שצפויות לשנות את פניהן
(צילום: אורי דוידוביץ)
ברקע הביקורת על ההיקפים הנמוכים של שיווקי קרקעות מדינה לבניית דירות חדשות בשנה החולפת: משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דיווחו היום (א'), בפתח השנה האזרחית החדשה, על השלמת שבעה מכרזים לבנייה של 4,237 יחידות דיור חדשות. זאת לאחר שבשבוע שעבר דיווחו על השלמת מכרזים לבנייה של כ-9,000 יחידות דיור חדשות. לשם השוואה, עד תחילת דצמבר 2020 ננעלו מכרזים לבניית 14 אלף דירות בלבד.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מדובר בחמישה מכרזי דיור מופחת, תוכנית הדיור של שר השיכון, יעקב ליצמן, המחליפה את מחיר למשתכן; ושני מכרזים בשיטת "תכנן ובנה", שקודמה בקדנציה של יואב גלנט לפני כשלוש שנים, ויצאה לפועל עד כה רק בעיר חריש. כל אלה בערים ראשון לציון, רמת גן, לוד, נצרת, בית שמש, שדרות ומעלה אדומים. שיווק הדירות יבוצע לפי אותם קריטריונים לזכאים כמו במחיר למשתכן.
נזכיר כי במסגרת תוכנית דיור במחיר מופחת, נקבעה שיטת מחיר מקסימום למ"ר ומחיר מינימום למ"ר. הזוכה נבחר לפי מבחן דו-שלבי: בשלב הראשון נבחר מי שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר. בשלב השני, מבין מי שהציעו את המחיר הנמוך ביותר שהוא המינימום - נבחרה ההצעה של מי שהציע את התוספת הגבוהה ביותר על הקרקע, כלומר התמורה המופחתת הגבוהה ביותר.
במשרד השיכון מציינים כי בחלק ניכר מהמכרזים שנסגרו עד כה, ניתנה תוספת לתמורה המופחתת על הקרקע, כך שניתנה הנחה מקסימלית לדיירים וכן התקבלה תמורה על הקרקע הגבוהה מערך הקרקע המלא לפי שומה (לפני הנחה). יצוין כי לא כל הדירות במכרז ימכרו במחיר מופחת אלא 50% מהן. השאר ימכרו על ידי היזמים במחירי השוק החופשי.
חצי מהדירות במחיר מופחת וחצי במחירי השוק החופשי
בראשון לציון הושלם מכרז לבנייה של 818 דירות בשכונת הנוריות. כאמור, מחצית מהדירות ימכרו בשיטת דיור מופחת במחיר התחלתי של 1,458,054 שקל עבור דירת 85 מ"ר (הכוללת כשלושה חדרים). דירת 100 מ"ר (הכוללת כארבעה חדרים) תימכר החל מ-1,693,224 מיליון שקל. הסכומים מגלמים הנחה של כ-18% ממחירי דירות בשוק החופשי.
ברמת גן הושלם מכרז לבנייה של 833 דירות, מחציתן ימכרו בשיטת דיור מופחת במחיר התחלתי של 1,552,824 שקל עבור דירת 85 מ"ר. דירת 100 מ"ר תימכר החל מ-1,798,524 שקל. הסכומים מגלמים הנחה של כ-21% ממחירי דירות דומות בשוק החופשי.
בלוד הושלם מכרז לבנייה של 343 דירות, מחציתן ימכרו בשיטת דיור מופחת במחיר התחלתי של 976,739 שקל עבור דירת 85 מ"ר. דירת 100 מ"ר תימכר החל מ-1,132,934 שקל. הסכומים מגלמים הנחה של כ-28% ממחירי דירות דומות בשוק החופשי.
בנצרת הושלם מכרז לבניית 179 דירות בשכונת הגליל, מחציתן ימכרו בשיטת דיור מופחת במחיר התחלתי של 610,878 שקל עבור דירת 85 מ"ר. דירת 100 מ"ר תימכר החל מ-717,933 שקל. הסכומים מגלמים הנחה של כ-38% ממחירי דירות דומות בשוק החופשי בעיר. בנוסף יינתן מענק לרוכשים בסך 60 אלף שקל.
במעלה אדומים הושלם מכרז לבניית 18 דירות, מחציתן ימכרו בהנחה. מחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יעמוד על 1,305,969 שקל ודירת 100 מ"ר תעלה החל מ- 1,508,759 שקל. הסכומים מגלמים הנחה של כ-10% ממחירי דירות דומות בשוק החופשי.
תכנן ובנה: שני מכרזים חדשים אחרי 3 שנים
במסגרת שיטת "תכנן ובנה", החברה הזוכה במכרז אחראית על התכנון, עבודות הפיתוח והבנייה של כלל הדירות והמבנים בשכונה תוך פרק זמן מוגדר מראש (כ-40 חודשים) בשכונות רחבות היקף הכוללות יותר מ-1,000 דירות. זאת במטרה לאפשר לרוכשים להיכנס לשכונה "מוכנה" הן מבחינת יחידות הדיור והן מבחינת תשתיות. בחריש זכתה בסוף 2017 חברת שפיר במכרז בשיטה זו.
בבית שמש הושלם מכרז לבניית 1,036 דירות בשיטת "תכנן ובנה" בשכונת רמת בית שמש ד'5 (המיועדת בעיקר למגזר החרדי), מתוכן 820 דירות יוקמו במסגרת של בנייה רוויה (לגובה). כ-50% מכלל הדירות ימכרו במחיר מופחת. כלומר מדובר במחיר התחלתי של 1,099,054 שקל לדירת 85 מ"ר ומחיר התחלתי של 1,274,063 שקל לדירת 100 מ"ר. הסכומים מגלמים הנחה של כ-15% ממחירי דירות דומות בשוק החופשי. החברה הזוכה היא נתיב חברה לבנין והשקעות.
בשדרות הושלם מכרז לבניית 1,010 דירות במתחם הבוסתנים, מחצית מהן ימכרו במחיר מופחת. מדובר במחיר התחלתי של 611,107 שקל לדירת 85 מ"ר ומחיר התחלתי של 719,760 שקל לדירת 100 מ"ר. הסכומים מגלמים הנחה של כ-23% ממחירי דירות דומות בשוק החופשי בעיר. בנוסף יינתן מענק לרוכשים בסך 60 אלף שקל. החברה הזוכה היא אסום חברה קבלנית לבניין.
נזכיר כי באחרונה הושלמו מכרזי מחיר מופחת באופקים, אילת ובני ברק. בערים באר שבע וטבריה לא הצליחה המדינה להשלים את המכרזים לאחר שלא הוגשו הצעות על ידי יזמים או ההצעות שהוגשו לא היו תקינות. עד כה פרסמה רשות מקרקעי ישראל כ-45 מכרזי דיור מופחת, חלקם טרם הושלמו, למשל בחיפה ואשקלון, וכאמור חלקם לא צלחו. רובם נועדו במקור למסלול מחיר למשתכן ועברו הסבה לתכנית החדשה.
בני ברק: 289 דירות במחיר מופחת
בבני ברק זכתה חברת ארזי הנגב לבניית 413 דירות בשני מתחמים, מהן 70% מהדירות ימכרו במחיר מופחת. דירת 85 מ"ר תימכר החל מ-1,322,042 שקל ודירת 100 מ"ר החל מ-1,535,274 שקל. הסכומים משקפים הנחה של 24% ממחירי דירות דומות בשוק החופשי.
על השאלה מדוע במכרז בבני ברק 70% מהדירות ימכרו במחיר מופחת בעוד בשאר הערים רק 50% מהדירות ימכרו במחיר מופחת, השיבו ברמ"י: "לפי ההחלטה האחרונה של מועצת מקרקעי ישראל, התמהיל הוא שעד 50% מהדירות יהיו במחיר מופחת. המכרז בבני ברק יצא לפני ההחלטה ולפיכך נכנס להוראות המעבר. לכן שם התמהיל הוא 70% מהדירות ימכרו במסלול דיור מופחת".
באופקים זכתה קבוצת מגידו במכרז לבניית 145 דירות וחברת חי רפאל יזמות ובניה זכתה במכרז לבניית 84 דירות בשכונת אפיקי נחל. שני מתחמים נוספים באופקים לא קיבלו הצעות. מחירי הדירות יעמדו על בין 6,078-6,218 שקל למ"ר.
באילת הושלם מכרז לבניית שני מתחמי מגורים ברובע השדה, ששימש את שדה התעופה העירוני, ובו ייבנו 645 דירות על ידי חברת האחים אוזן (שתבנה 275 יחידות דיור) וחברת אייל פרץ יזמות ונדל"ן (שתבנה 140 יחידות דיור). 70% מהדירות ימכרו בשוק חופשי ו-30% במחיר מופחת בסכום המקנה הנחה של 35%. דירת 100 מ"ר תימכר החל ממיליון שקל. מכרז נוסף ל-200 דירות לא הושלם לאחר שלא הוגשו לו הצעות.
גורמים בענף הנדל"ן מתחו ביקורת על תוכנית דיור מופחת, בין היתר בטענה כי מדובר בתוכנית שמספקת הנחות קטנות יותר מהתוכנית הקודמת, מה שעלול להקשות על זכאים לרכוש דירות. בהתייחס למכרז שהושלם בבני ברק נמתחה ביקורת על כך שמדובר בעיר באזור הביקוש, שלא אמורה להיות חלק משיטת הדיור המופחת, ולמרות זאת ניתן אישור לקדם את המכרז עבור קהל עם צביון חרדי - המגזר שמצביע לשר השיכון. ברמ"י הסבירו בתגובה לפניית ynet כי בישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה ירד רף המחירים באזורי הביקוש מ-22 אלף שקל למ"ר ל-20 אלף שקל למ"ר, מה שאפשר את קיום המכרז בבני ברק.
בשבוע שעבר דיווח משרד השיכון על השלמה של 26 מכרזי מדינה נוספים לבנייה של 9,100 דירות, חלקם מכרזים בשוק החופשי. בכך פתחה המדינה את הפקק התכנוני בניסיון להתקדם לעבר יעד השיווקים שלה. בין היתר הושלמו בבאר שבע שלושה מכרזים לבניית 111 דירות בשכונת הפארק, 454 דירות בשכונת הסיגליות ו-523 דירות בשכונת הפארק. באשקלון הושלם מכרז לבניית 180 דירות; בערד הושלם מכרז לבניית 89 דירות; בשדרות ל-100 דירות; בג'סר א זרקא ל-108 דירות; בגבעת זאב ל-552 דירות; בירוחם ל-82 דירות; בנתיבות ל-96 דירות; בפתח תקווה ל-44 דירות; בקריית ביאליק ל-1,214 דירות; ברמת גן ל-340 דירות; בכפר מנדא ל-176 דירות ובמושב אחוזם שבדרום ל-38 דירות.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יאיר פינס, מסר: "ההצלחה האדירה של מכרזי מחיר מופחת מהווים צעד ראשון וקריטי בהחייאת ענף הנדל"ן בישראל. משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל ימשיכו לשווק מכרזים נוספים בקצב מואץ, מתוך הבנה כי תחום הדיור הוא קטר צמיחה של הכלכלה הישראלית".
