תוכנית מחיר למשתכן שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון סייעה לכל השכבות, לא רק לעשירונים הגבוהים, ושיפרה את היכולת להשיג דירה בקרב משפחות המשתייכות לעשירונים הנמוכים בפריפריה יותר מאשר בקרב משפחות עם הכנסה גבוהה מהמרכז, אבל פחות בקרב המיעוטים. כך עולה ממחקר אקדמי חדש שהגיע ל"ממון" ו-ynet. המחקר בוחן לראשונה אמפירית את יעילות תוכנית הדיור המוזל והשפעותיה על החברה בישראל באמצעות נתוני אמת ממוסדות המדינה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
המחקר פורסם באחרונה על ידי אוניברסיטת הרווארד בבוסטון ונערך על ידי יאיר פינס לפני שמונה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, כשהיה עמית מחקר באוניברסיטה. נבחנו כ-70 אלף זוכים בהגרלות על פי מצבם הכלכלי (הכנסה, מקום מגורים, מצב משפחתי וגובה ההנחה שקיבלו) על בסיס נתונים מהמוסד לביטוח לאומי, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.
על פי הממצאים, ההכנסה החציונית של הזוכים הייתה גבוהה רק במעט מההכנסה החציונית של כלל האוכלוסייה (55%). נרשם ייצוג לכל רמות ההכנסה, עם הטיה מסוימת לייצוג יתר של עשירונים 8-6 (מעמד הביניים). אחת המסקנות העיקריות היא שאף שהתוכנית סייעה לעשירונים הנמוכים בפריפריה לרכוש דירה יותר מאשר לבעלי הכנסה גבוהה במרכז, תמריצים הקשורים למחירי הדיור בלבד בפריפריה אינם מספקים, ונדרשת השקעה ממשלתית בתשתיות תומכות דיור כדי למשוך לשם תושבים ולהביא לכך שיתגוררו בדירות שרכשו בתוכנית. עם זאת, המחקר מצא שרוב הזוכים רכשו דירות באזורים שבהם הם מתגוררים.
תחבורה לא מספקת
המחקר מצא כי אמנם היה ניסיון שיווק אגרסיבי בפריפריה מצד המדינה, לאחר ש-31% מהדירות שהוצעו היו באזורים אלה, יותר מהיקף יחידות הדיור הקיימות בפריפריה כיום (24.5%). עם זאת, הוא קובע כי כדי להגדיל את שיעורי ההצלחה בשיווק באזורים אלה יש צורך ביותר מהיצע קרקעות והורדת מחירים - גם בתחבורה מספקת למי שעובד בגוש דן, מקומות תעסוקה מפתים לאוכלוסייה צעירה, שיפור ושדרוג מערכות החינוך ועוד. כל אלה צריכים להיות מגובים בהעברה נדרשת של תקציבי ממשלה.
יאיר פינסצילום: עמית שעלעוד עולה מהמחקר כי המענק שקיבלו זכאים בפריפריה, 60-40 אלף שקל, צימצם את הפער בגובה ההנחה בין המרכז לפריפריה. שיעור המענקים היה גבוה יותר בקרב משפחות המשתייכות לעשירונים נמוכים. כך, בעוד בעשירונים 8-1 המענק היה 5%-7% מגובה ההטבה, בעשירונים 10-9 המענק היה רק 3%-3.5% מגובה ההטבה.
כמו כן, מבדיקת מספר המשכורות שקיבל כהטבה כל עשירון עלה כי עשירון 10 קיבל כ-6 משכורות כהטבה, עשירון 9 קיבל מעל 9 משכורות כהטבה, עשירון 8 קיבל הטבה בגובה של כ-12 משכורות, עשירון 7 קיבל הטבה של כמעט 15 משכורות, עשירון 6 קיבל הטבה של כמעט 18 משכורות, עשירון 5 קיבל הטבה של יותר מ-21 משכורות, עשירון 4 קיבל הטבה של 27.5 משכורות, עשירון 3 קיבל כ-35 משכורות כהטבה, עשירון 2 כמעט 50 משכורות, ועשירון 1 לא פחות מ-122 משכורות כהטבה לקניית דירה בתוכנית.
המגזר שקופח
מסקנה נוספת מתייחסת לקידום התוכנית בקרב מיעוטים. עולה כי יש ליצור התאמות לאוכלוסיות מיעוטים, שהתוכנית כפי שהייתה עד היום לעיתים פחות התאימה להם. בשיחה עם ynet אומר עורך המחקר פינס כי "האתגר הגדול ביותר של הממשלה בשנים הקרובות הוא להגדיל את היצע הדיור במגזר הערבי ולייצר פתרונות יעילים, על רקע העובדה שבאזורים אלה יש קרקעות פרטיות רבות ביחס למגזר היהודי לצד הצורך ליצור אמון במשרדי הממשלה".
רוכשים עם הכנסה גבוהה יותר ניצלו את ההזדמנות לרכוש את הדירות היקרות יותר במרכז, המגלמות הנחה אבסולוטית (בכסף) גבוהה יותר, אבל נהנו משיעור הנחה נמוך יותר ביחס למחיר ששילמו
המחקר מאשר לראשונה את הביקורת שנטענה נגד התוכנית, ולפיה רוכשים עם הכנסה גבוהה יותר ניצלו את ההזדמנות לרכוש את הדירות היקרות יותר במרכז המגלמות הנחה אבסולוטית (בכסף) גבוהה יותר, אבל נהנו משיעור הנחה נמוך יותר ביחס למחיר ששילמו (למשל, שיעור ההנחה מהמחיר הסופי היה נמוך בהרצליה בהשוואה לירוחם, אף שההנחה האבסולוטית הייתה גבוהה יותר בהרצליה). במקומות כמו הרצליה, רעננה ותל אביב ההנחה הייתה גבוהה מדי ביחס לגובה מחירי הדירות בשוק החופשי באזור.
לפיכך, המחקר לא מצא הצדקה להנחות מהסוג הזה מתוך הבנה שהבסיס הרעיוני של התוכנית כלל צדק חלוקתי, ולכן הומלץ להוציא מתוכניות דיור בר השגה את האזורים המכונים "אזורי יוקרה". בסוף השנה שעברה הודיע שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן על החלפת תוכנית מחיר למשתכן בתוכנית דיור במחיר מופחת, שבה קרקעות לבנייה משווקות לפי אזורים, כך שבאזורי יוקרה - שבהם המחיר למ"ר גבוה מ-22 אלף שקל - הקרקע תשווק במכרז פומבי לכל המרבה במחיר ולא בדיור בר השגה.
בנוסף, מצא המחקר כי יש צורך לערוך את השומה לקרקעות (מה שקובע את מחיר הדירה) בסמוך למועד השיווק של הקרקע, בניגוד למתכונת שהייתה נהוגה בתוכנית מחיר למשתכן ב-5 השנים האחרונות, ולפיה הוקפאה השומה לקרקעות ליולי 2015 כדי לספק את ההטבה לרוכשים, שכן ערכי הקרקע עלו במשך השנים, מה שהגביל את ההטבה. באחרונה קבעה מועצת מקרקעי ישראל כי ערך הקרקע שעל פיו ייקבע מחיר הדירה במכרזי תוכניות דיור בר השגה יבוצע לפני כל יציאה למכרז.
