מאבק התושבים כשל: ועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה היום (ה') לדחות פה אחד את העררים שהוגשו נגד התוכנית להרחבת שכונת הוד הכרמל דניה בחיפה. בכך נתנה הוועדה, בראשות עו"ד שמרית גולן, תוקף להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז חיפה לקדם את התוכנית הכוללת 226 יחידות דיור חדשות. שכונת דניה נמצאת בדרום חיפה וכוללת כיום כ-1,500 וילות.
התוכנית, שקודמה על ידי חברת דניה הירוקה שבשליטת מנחם כרמל וגלעד קוגלמן, כוללת הקמת מתחם מגורים שיהיה המשך לבינוי הקיים בשכונת דניה בעיר על שטח של 107 דונם. על פי התוכנית, הדירות, חלקן צמודי קרקע, יוקמו בצפיפות של כ-5.1 יחידות דיור לדונם (כפול מהבינוי הקיים כיום בשכונה). מתוך כלל יחידות הדיור, 46 יוקצו עבור דירות קטנות. בנוסף, התוכנית קובעת כ-3,500 מ"ר עבור שטחי מסחר, כ-3,400 מ"ר עבור מבנים ומוסדות ציבור, כ-14,072 מ"ר עבור שטחי מלונאות וכן כ-35 דונם עבור שטחים פתוחים.
בפברואר אשתקד החליטה הוועדה המחוזית חיפה, בראשות איתמר בן דוד, לאשר את התוכנית. בעקבות ההחלטה הוגשו עררים לוועדת הערר של המועצה הארצית על ידי עמותת "שומרים על דניה", תושבי השכונה, חברי מועצת העיר חיפה מטעם סיעת "הירוקים של חיפה", עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה. עוד קודם לאישור התוכנית ניסתה רשות מקרקעי ישראל לקדם על הקרקע בניית 300 יחידות דיור, אך בעירייה ובשכונה התנגדו.
לפני שש שנים שווקה הקרקע, ולפני כשנתיים הגישו היזמים תוכנית ל-130 יחידות דיור - שנדחתה בוועדה המחוזית בשל צפיפות נמוכה מדי. הפעם ביקשו היזמים לבנות 256 בתים, אך לבקשת החברה להגנת הטבע, הורתה הוועדה להפחית מגרשים הגובלים בגן עם כ-50 יחידות דיור.
"רצון העוררים לשמר את אופי הבנייה הקיים אינו נסמך על ציפייה לגיטימית"
לעניין טענות על סתירה לתוכנית המתאר הכוללנית של חיפה, החליטה הוועדה כי התוכנית אכן סוטה מהוראות התוכנית הכוללנית ביחס לבנייה בשכונת דניה, לרבות בשטח התוכנית. אולם, הוראות אלה בתוכנית הכוללנית אינן יכולות לגבור על הוראות תוכניות אחרות, באותו מדרג או במדרג גבוה יותר.
למרות אי התאמתה לתכנית הכוללנית, נקבע כי הוועדה המחוזית רשאית לאשרה בהתאם להוראת המעבר; וכן שחוסר ההתאמה לתוכנית הכוללנית נובע מהחובה להתאים את התוכנית לתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית לפריסת היישובים בישראל). כמו כן, הוחלט כי ההוראה שנכללה בתוכנית ביחס לשטח התוכנית לא נועדה, ולמעשה כלל לא היה ביכולתה, לקבע מגבלת צפיפות של שתי יחידות דיור למגרש שתחול ביחס לכל תוכנית מפורטת שתוגש ביחס לשטח התוכנית.
לעניין טענות בדבר הצפיפות, הוועדה לא מצאה לנכון להורות על הגדלת הצפיפות בתוכנית. היכולת לקבוע צפיפות גבוהה יותר בשטח זה מוגבלת מסיבות רבות, ונקבע כי החלטת הוועדה המחוזית מאזנת בין הצורך לעמוד בצפיפות שנקבעה בתמ"א 35, הרצון לייעל את השימוש בקרקע, והשיקולים המגבילים צפיפות אינטנסיבית יותר בשטח זה.
"רצונם של העוררים לשמר את אופי הבנייה הקיים בסביבה גם בשטח התוכנית שבשכנות להם, או בעירם, או לשמר קיפאון תכנוני, אינו נסמך על ציפייה לגיטימית", נכתב בהחלטה. על פי ההחלטה של ועדת הערר, העובדה ששטח התוכנית סמוך לבניה קיימת בצפיפות נמוכה אינו מחייב לתכננו בצפיפות זהה.
הוועדה דחתה טענה כי יש לשמור בשטח התוכנית על צפיפות נמוכה זהה לזו של השכונה הקיימת רק בשל הרצון לשמור על אופי השכונה, והדגישה כי גם כפי שאושרה, הצפיפות בתוכנית נמוכה ביותר. בנוסף, ציינה הוועדה כי אין היגיון תכנוני בעמדת העירייה, לאשר יחידות דיור נוספות תוך הותרתן בבעלות קניינית אחת.
לעניין הטענה כי יש להותיר את שטח התוכנית כשטח פתוח, וטענות סביבתיות ואקולוגיות, הוועדה לא מצאה מקום להתערב בהחלטת המחוזית, המבוססת על חוות דעת היועצים מטעמה ועל עמדת רשות הטבע והגנים ביחס לנספח הנופי-סביבתי שהוגש לתוכנית, ועל המלצותיהם שעוגנו בהוראות התוכנית. כמו כן, נדחתה טענת התושבים לפיה התוכנית אושרה מבלי שהושלמה התשתית העובדתית הרלוונטית. יצוין כי את חברת דניה הירוקה ייצג בערר עו"ד אסף עירוני ממשרד עוה"ד ש. פרידמן.
