תוכנית הענק להקמת אלפי דירות בצפון מערב תל אביב צפויה להתעכב - אך גם להניב תוספת של זכויות בנייה בשווי מיליארדי שקלים לבעלי הקרקעות. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו תדון ביום ראשון הבא במסקנות שפרסמה שמאית המקרקעין לבנה אשד, שמונתה כחוקרת לבחינת 130 ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית מתחם תא/3700.
מדובר בתוכנית בנייה רחבת היקף, המשתרעת על שטח של כ-1,900 דונם בצפון תל אביב, שגבולותיה הם דרך נמיר במזרח, חוף הים במערב, הגבול עם העיר הרצליה מצפון ורחוב פרופס מדרום.
התוכנית במתחם חלה על קרקעות פרטיות עם ריבוי בעלויות ומאפשרת בנייה של עד 13 אלף יחידות דיור, כ-150 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-70 אלף מ"ר למסחר, כ-60 אלף מ"ר לשימושי מלונאות וכ-200 דונם לשטחי ציבור. היא אושרה כבר בינואר 2015, אך התעכבה מספר פעמים בשל סאגת סגירת שדה התעופה דב הוז. במסגרת התוכנית, חולק השטח לחמישה מתחמי בנייה, שלכל אחד מהם הופקדה תוכנית מפורטת.
"הלכו לאיבוד שנים רבות של דיונים בהתנגדויות"
לתוכנית הוגשו התנגדויות רבות, בעיקר על רקע הקצאה בעייתית של הזכויות בין בעלי הקרקע, וכן על רקע סגירתו בפועל של שדה דב ודרישה של בעלי הקרקעות להגדיל את הזכויות באזורים הסמוכים לשדה שהתפנה ולבטל את מגבלת הגובה של הבניינים.
הוועדה המקומית מינתה חוקרת לבחינת ההתנגדויות, ולאחר המתנה של כשנתיים היא פרסמה את המלצותיה, שכאמור ידונו בוועדה. בין היתר, בעקבות ביטול מגבלות הגובה שהיו קשורות לפעילות שדה דב, בענף מעריכים כי ניתן יהיה להגדיל את זכויות הבנייה באחד המתחמים – מה שכאמור יוכל להניב לבעלי הקרקעות תוספת של כמה מאות דירות בשווי רב.
עוה"ד שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', המייצגים מאות בעלי קרקעות בשטח התוכנית, מסרו כי בעלי הקרקעות שמחים שסוף סוף הוחלט לדון בנושאים שונים לאחר זמן כה רב, אך הבהירו כי "במסגרת המלצות החוקרת, היא המליצה לפתוח מחדש את הקצאת זכויות הבנייה בכל המתחמים. המשמעות היא חלוקה מחדש של הזכויות – הליך שמחייב שמיעה נוספת של המתנגדים. הן החוקרת והן צוות התכנון ברשות המקומית מסכימים שלא ניתן להתעלם לגמרי מפינוי שדה דב, ולכן ממליצים על שינוי התכנון במתחם 1 הדרומי, הסמוך לשדה דב, ותוספת זכויות".
לדבריהם, "עקב מגבלות שנקבעו בעבר בתוכנית וקבעו כי את תוספת הזכויות שיינתנו במתחם 1 יש לחלק בין כל בעלי הזכויות בכל המתחמים, הרי שבמתחם 1 לא ניתן לממש הזכויות עקב השבחה – אך מהפירות ייהנו כלל המתחמים, כלומר סיבוך בעלויות. מאחר שממילא הליכי האישור ייקחו זמן לאור שינויי ההקצאות, מן הראוי היה כי כל התוכנית תועבר לוועדה המחוזית שלא תהיה מוגבלת בסמכויותיה. הטיפול בוועדה המקומית פותר רק חלקית את הטעויות והמגבלות בתוכנית, ובנוסף לאחר ההחלטות הסופיות ניתן יהיה להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית".
עו"ד צבי שוב, המייצג אף הוא בעלי זכויות בתכנית, סבור כי אין ספק שניתן היה לנצל את התכנון בדרך מהירה יותר ולקבל החלטות בזמן סביר יותר מאשר הצעדים שננקטו עד כה. לדבריו, "הכיוון של מקסום הזכויות והגדלתן במתחם 1 הצמוד לשדה דב המתפנה נדרש וחיוני, שכן לא סביר שבעת שקיים חוסר כה גדול של יחידות דיור, תיקבע בלב העיר הגדולה צפיפות כה נמוכה כפי שנקבעה במתחם זה. עם זאת, עמדת החוקרת מביאה לשינוי דרסטי של טבלאות האיזון שהופקדו, ולמעשה מחזירה את התוכניות המפורטות וקביעת חלוקת הזכויות לתחילתה – באופן שיגרור דחייה משמעותית בבנייה".
עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה שייצגה חלק מהמתנגדים בתוכנית, מציינת כי "נכון עשתה החוקרת שהמליצה שלא להתעלם מפינוי שדה דב ולעדכן את התוכנית בהתאם למצב בשטח, שמאפשר יותר זכויות ובנייה גבוהה יותר באזור השדה שהתפנה".
לדבריה, "נראה כי מוסדות התכנון היו להוטים לאשר את התוכנית כפי שהייתה רק כדי לסמן וי, למרות שהתוכנית כבר לא הייתה רלוונטית. הלקח למוסדות התכנון הוא לחשוב קדימה ולא להתעקש לקדם תכנון ארכאי. במקרה זה הלכו לאיבוד שנים רבות של דיונים בהתנגדויות והמתנה להמלצות החוקרת, רק כדי להתחיל את התכנון כמעט מחדש. יש מקום לשקול בחיוב העצמת זכויות בכל המתחמים ולא רק במתחם אחד".
