כמה הייתם משלמים על פנטהאוז בעיר ללא הפסקה? בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר לאחרונה עסקת מקרקעין למכירת דירת פנטהאוז בשטח של 141 מ"ר עם מרפסת בשטח של 90 מ"ר בסכום של 8.6 מיליון שקל במסגרת הליכי כינוס נכסים בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב ברנדיס 11 בשכונת הצפון הישן בתל אביב. כך נודע ל-ynet. ההחלטה על אישור המכירה התקבלה על ידי נשיא בית המשפט המחוזי, השופט איתן אורנשטיין (שהודיע לאחרונה על פרישתו), וזאת בעקבות בקשת הכונס, עו"ד ליאור מזור ממשרד מזור בית הלחמי עורכי דין.
מדובר בפרויקט יוקרה בן 4 קומות שעליו תוכננה בנייה של 2 דירות נוספות בקומה החמישית ועוד דירת פנטהאוז בקומה השישית. בשנת 2012 החל לבצע את הפרויקט הקבלן איציק שגב ז"ל, ואחרי שנתיים נכנס כשותף לפרויקט יזם הנדל"ן דניאל ליבאי, בנו של שר המשפטים לשעבר, פרופ' דוד ליבאי, באמצעות קבוצת סיטי גרופ בבעלותו.
בסוף שנת 2016 נכנסה לפרויקט קרן וולתסטון, מקרנות המימון הגדולות בתחום התמ"א, אשר הלוותה לליבאי כ-9 מיליון שקל בנוסף להלוואות נוספות שנטל. ליבאי נקלע לקשיים פיננסיים, והעבודות בפרויקט נעצרו ב-2017. באותה השנה הוגשה בקשה לצו כינוס נכסים והכרזת פשיטת רגל נגד ליבאי, ובה נטען כי חובותיו לגורמים שונים הצטברו ל-20 מיליון שקל. ההלוואות ניתנו לו למימון מיזמי תמ"א 38, בהם גם הפרויקט ברחוב ברנדיס.
ב-2018 החל הליך כינוס הזכויות בפרויקט ולפני כחצי שנה התחדשה הבנייה באמצעות חברת דקל הנדסה בע"מ. על פי נסח הטאבו, בין בעלי 8 הדירות בבניין ניתן למנות שופט בבית המשפט העליון (אשר אינו מתגורר בבניין); שגריר ישראל לשעבר באוסטרליה, שמואל בן שמואל; שגרירת ישראל בשנים האחרונות בסרביה, ד"ר אלונה פישר קם; ודירה נוספת בבעלות משפחת הקבלן צבי לנדאו ז"ל, בעלי חברת צ. לנדאו שנקלעה לקשיים.
"הדיירים חיו בתוך אתר בנייה"
מדובר בדירת הגג בבניין שנבנה בשנות ה-30 של המאה הקודמת, הממוקם כ-200 מטר מפארק הירקון וכק"מ מנמל תל אביב. מחיר העסקה משקף שווי של כ-51 אלף שקל למ"ר. בחוות הדעת של שמאי המקרקעין ירון ספקטור, אשר צורפה לבקשת כונס הנכסים לאישור המכירה, מחירי דירות חדשות באזור הרלוונטי נעים בין 45-50 אלף שקל למ"ר. על פי ספקטור, הפרויקט מגלם תוספת זכויות מכוח התמ"א בהיקף משוער של כ-7.8 מיליון שקל. את הדירה רכשו שני אנשי אקדמיה בשנות ה-70 לחייהם.
עו"ד מזור: "אחרי שהפרויקט נתקע, הנכס עמד כפיל לבן והדיירים נקלעו לסיטואציה של חיים בתוך אתר בנייה עם מרפסות לא מחופות ומפגעים בטיחותיים"
לדברי כונס הנכסים, עו"ד מזור, הוא נאלץ להתמודד במסגרת המכירה עם הקשיים האובייקטיביים הנובעים הן ממשבר הקורונה והשפעותיו על שוק מכירת הדירות, לרבות דירות היוקרה, והן אלה הנובעים מהפסיקה האחרונה שיצאה מבתי המשפט בכל הנוגע למעמד הערות אזהרה הניתנות לרוכשי דירות בפרויקטים המבוצעים במסגרת תמ"א 38/1. עם זאת, הוסיף כי נראה שהשפעות המשבר ביחס לשוק דירות היוקרה פחותות יחסית, ומיקומו האטרקטיבי של הפרויקט לצד ייחודיות הדירה סייעו לאתר רוכשים למרות המגבלות במחיר המגלם שווי לא מבוטל.
"מדובר בבניין שנמצא במיקום פרימיום עם מחירים גבוהים", אומר עו"ד מזור. "אחרי שהפרויקט נתקע, הנכס עמד כפיל לבן והדיירים נקלעו לסיטואציה של חיים בתוך אתר בנייה עם מרפסות לא מחופות ומפגעים בטיחותיים. אחרי דין ודברים בין קרן ההשקעות לחברה, למעלה מ-6 שנים אחרי חתימת ההסכם ויותר מ-3 שנים מאז החל הפרויקט להיבנות, אנחנו פועלים לסיום הפרויקט". לגבי המחיר הוסיף עו"ד מזור: "מחיר המכירה משקף סכום של כ-51 אלף שקל למ"ר ועומד בהלימה עם מחירי מכירה של נכסים מקבילים. יש משמעות למכירה מכונס ולהיעדר ליווי בנקאי, אך לא מדובר במחיר נמוך ממחירי השוק".
את העסקה ליווה משרד התיווך יש נדל"ן בתל אביב שפועל למכירת 2 הדירות הנוספות בפרויקט המיועדות למכירה. לדברי המתווך אודי בש, "פנה אלינו מפקח הבנייה מטעם הדיירים, דודי לנדאו (בנו של הקבלן צבי לנדאו המנוח - ה.צ). התחלנו את עבודת השיווק ממש רגע לפני שפרצה מגפת הקורונה בתחילת חודש מרץ. הצגנו את הנכסים לעשרות לקוחות ורובם נמנעו מרכישה בעקבות העובדה שמדובר בעסקה מכונס וכן בשל ההיסטוריה וכך נפלו כמה עסקאות, אולם בסופו של דבר מצאנו את הרוכשים המתאימים".
