צפו: הילה ציאון על השנה הצפויה בענף הנדל"ן
(צילום: שחר גולדשטיין)
שוק הנדל"ן בישראל הספיק לעבור טלטלה אחר טלטלה בתוך כמה חודשים ספורים מאז הוקמה הממשלה החדשה אחרי תקופה ארוכה ללא שלטון, ובחסות משבר הקורונה. החל מהאטה בעסקאות נדל"ן בעקבות הסגר הקודם; דרך עיכובים בבניית פרויקטים בשל מחסור בעובדי בניין וצניחה בהתחלות הבנייה; ועד התפטרותו של שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, אחרי קדנציה של חמישה חודשים בלבד.
שר הבינוי והשיכון הוא אחד משלושה שרים שהוחלט כי יקדמו יחד את תוכניות הדיור במדינה ישראל: שר הפנים, אריה דרעי, ושר האוצר, ישראל כץ. זאת לאחר שבשנים האחרונות השוק רוכז בידי שר האוצר היוצא משה כחלון
במהלך כהונתו הקצרה הספיק ליצמן לקדם תוכנית שתחליף את מחיר למשתכן (שבחלקה עדיין תקועה בהמתנה לתקציב המדינה), אך טרם הקים את מטה הדיור החדש, שאמור להחליף את זה שסגר באחרונה את האור במשרד האוצר. בינתיים מחירי הדירות המשיכו לטפס, וקשה יהיה להעריך שהן יירדו בשנה שתבוא בזכות יוזמת "דיור במחיר מופחת", שאמורה להחליף את תוכנית מחיר למשתכן.
התוכניות: בלי הנחה במרכז, בלי מרפסת בתמ"א
העיניים בינתיים נשואות לאותה תוכנית, שכבר אושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל, ואם לא יהיה שינוי משמעותי, אמורה לצאת בכל זאת לדרך (על אף שתוכניות מסוג זה הן לרוב פרסונליות לשר שמקדם אותן). עיקרה חלוקת ישראל לשלושה אזורים לפי ערך הקרקע: פריפריה, ביקוש ויוקרה. באזורי הפריפריה ובאזורי הביקוש ישווקו מכרזים להקמת דירות במחיר מופחת לזכאים חסרי דירה בשיטה של הגרלות, כאשר בפריפריה הסבסוד של המדינה יהיה עמוק יותר והקבלנים ייקחו על עצמם את עלויות פיתוח התשתיות.
באזורי היוקרה ישווקו מכרזים לקבלנים בשוק החופשי בשיטת כוחות השוק - כלומר כל המרבה במחיר. כדי להבדיל בין אזורי הביקוש ליוקרה – שנמצאים במעגל הראשון והשני של מרכז הארץ – הוחלט כי באזורי הביקוש ייבנו דירות שמחיריהן לא יעלו על סכום של יותר מ-22 אלף שקל למ"ר. זאת בניגוד לתוכנית מחיר למשתכן, שסיפקה הנחות באזורים שבהם דירות עלו יותר מהסכום הזה.
תוכנית השיווקים החדשה עושה את ההפרדה הזאת על רקע הביקורת שנמתחה על תוכנית הדיור המוזל הקודמת, שסיפקה הנחות גדולות באזורים הנחשבים יוקרתיים. כעת יינתנו הנחות רק מחוץ למעגל הראשון במרכז הארץ, כך שמי שמעוניין לרכוש דירות חדשות בערים כמו נתניה, ראשון לציון או מודיעין כבר לא יקבל הנחה גדולה כפי שהיה יכול לקבל במחיר למשתכן, ואילו בערים כמו הרצליה, רמת השרון ותל אביב לא יינתנו הנחות כלל.
ובזמן שהשיווקים באזורי הביקוש והיוקרה צפויים לצאת לפועל, הדירות המסובסדות בפריפריה יאלצו, כאמור, לחכות לתקציב המדינה, שכן רק עם קבלת מקור תקציבי יחלו השיווקים של מכרזים להקמת דירות מוזלות באזורים אלה. בינתיים במשרד השיכון מחויבים להמשיך למסור דירות לזכאים שזכו בהגרלות מחיר למשתכן, כאשר עד כה זכו כ-78 אלף משקי בית בהגרלות ב-86 יישובים ברחבי הארץ. 9,500 יחידות דיור כבר אוכלסו, 1,700 דירות קיבלו טופס 4 (טופס אכלוס) או בהליך בקשה לטופס 4, 57,096 דירות קיבלו היתר ומעל ל-36 זוכים כבר חתמו על חוזה מכר.
תוכנית אחרת שנוגעת לשוק ומקודמת השנה על ידי שר הפנים, אריה דרעי, מציעה תקנות חליפיות לתמ"א 38 שתוקפה צפוי לפוג בעוד כשנתיים. תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים קיימים מפני רעידות אדמה לא הצליחה להשיג את היעד העיקר שלה - חיזוק בפריפריה, והתקנות החדשות אמורות לקדם פרויקטים בצורה בטיחותית ומהירה יותר, בעיקר באופן שישתלם לרשויות המקומיות. זאת לאחר שאלה הבינו שהסוד להישרדות כלכלית הוא גביית ארנונה ממשרדים ומסחר, ומהסיבה הזאת עד היום הן עיכבו פרויקטים שלא כללו מתחמים ואילו התוכנית החדשה תאפשר הקמה שלהם.
רק שתקציב ראוי כדי לענות על הצורך המהותי ביותר של התוכנית – התחדשות עירונית בפריפריה – אין והמדינה תצטרך להכניס את היד עמוק לכיס, כאשר ההיסטוריה מלמדת שהיא לא בטוח תעשה זאת. גם היזמים לא ממש מרוצים משום שלא יוכלו עוד לבקש הקלות כמו תוספת של דירות ויאלצו לשלם מס לעיריות, מה שלא היה נהוג עד עכשיו. האם הם יוציאו לפועל פרויקטים? סביר מאוד שלא. אשר לדיירים, בסופו של דבר את ההסכמה שלהם צריך לקבל – רק שלא בטוח שהתקנות החדשות ישתלמו להם: שטח הדירות שיקבלו צפוי להצטמצם והן יכללו רק ממ"ד, לא בהכרח מרפסת שעליה יצטרכו להתמקח.
6 צפייה בגלריה
הסמכויות התפצלו לשלושה שרים, בינתיים אחד התפטר. יעקב ליצמן, אריה דרעי וישראל כץ
(צילום: אלכס קולומויסקי, אוהד צויגנברג ואבי מועלם)
המשקיעים יחזרו, הדירות יתייקרו, השכירות תישאר בזיג זג
אשר למחירי הדירות, על פי מדד מחירי הדיור האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין החודשים יוני ויולי חלה עלייה של אחוז במחירי דירות חדשות ויד שנייה לעומת החודשיים שקדמו להם. בחודשים מאי ויוני נרשמה עלייה של כחצי אחוז. בכך השלימו הדירות בישראל התייקרות שנתית של כמעט 3%.
בענף מעריכים שכל עוד המשק יהיה במיתון מחירי הדירות ידשדשו, אולם צפויה עלייה בשנה הקרובה. יש לכך כמה סיבות, בין היתר הקיפאון בענף, שנאלץ לסגור אתרי בנייה בשל התפשטות הנגיף וכך נעצרה הבנייה, מצב שעלול להוביל לירידה חדה בהיצע הדירות החדשות. גם נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, המעידים על ירידה משמעותית במחצית הראשונה של השנה, מחזקת את ההערכה הזו.
לכל אלה ניתן להוסיף את החלטתו של שר האוצר הנוכחי ישראל כץ להחזיר את משקיעי הנדל"ן אל השוק באמצעות סוכרייה: הפחתת מס הרכישה למשקיעים מ-8% ל-5%. מצד אחד, כך יתחרו המשקיעים בזוגות הצעירים חסרי הדירה או במשפרי הדיור, מה שעלול להוביל לקפיצה במחירים בשל עודף ביקוש. מצד שני, רכישת דירות על ידי משקיעים יכולה להגדיל את היצע הדיור להשכרה. בינתיים נתונים של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מצביעים על כך שהיקף פעילותם של המשקיעים נכון לחודש הקיץ היה נמוך עדיין, ככל הנראה בהמתנה לכניסת החוק של כץ לתוקף; ומשקיעים בפריפריות אפילו מכרו דירות לאחר שהוצאו לחל"ת.
ואם בשוק השכירות עסקינן, נראה כי צפויה בו נורמליזציה, שכן בניגוד לגל הראשון שהוביל לסגר וחתך את מחירי השכירות, נראה שהגל השני כאן כדאי להישאר. מחירי השכירות חזרו לטפס, משקי הבית החלט להתאושש על רקע תשלום המענקים לעצמאים והארכת דמי האבטלה לשכירים והביקושים למגורים בשכירות חזרו לעלות. בערים האדומות לעומת זאת ההיצע עקף את הביקוש ובענף מציירים תמונה לפיה השוכרים נוטשים אותן. כל עוד תימשך אי הוודאות, עולם השכירות למגורים צפוי להישאר בזיג זג.
פורסם לראשונה: 14:18, 17.09.20
