בשיתוף מרכז הנדל"ן
בקרוב יצטרפו תוכניות המטרו בישראל לתוכנית הרכבת הקלה, שבעתיד יצרו מארג של תשתיות תחבורה ציבורית נגישה. מטרת התכניות הללו היא לשפר את הדרך של כולנו ממקום למקום והמטרה היא לקצר משמעותית את זמני הנסיעה למרכזי התעסוקה במרכז ומהם חזרה.
תוכניות המטרו כבר הופקדו ובקרוב יצאו העבודות לדרך. בנוסף, תכנית תמ"א 70 - תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב - הטילה מגבלות בניה קשות והביאה להקפאת פרויקטים רבים. האם הציבור מודע לריבוי התכניות ולהשלכות שלהן על החיים של כולנו בשנים הקרובות?
מהי תכנית המטרו?
"תכנית המטרו היא השלמה של תכנית הרכבת הקלה. אפשר לומר שרכבת המטרו היא האח הגדול של הרכבת הקלה", אומר עורך הדין צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה.
"הרכבת הקלה תהיה בעיקרה יותר עילית והנסיעה שלה תהיה איטית יותר. יהיו בה יותר תחנות והיא יותר תהיה נגישה לרחוב עצמו. מולה המטרו היא תת קרקעית והמהירות שלה רבה יותר. אופן הפיזור של השתיים יהיה כשתי וערב בכל גוש דן המורחב - תל אביב, רחובות, רעננה, פתח תקווה - שילוב בין הרכבת הקלה לבין המטרו.
"בעתיד, אם תושב ברעננה או בפתח תקווה ירצה להגיע לתל אביב, סביר שהוא יעלה על המטרו ותוך זמן לא ארוך יגיע ליעדו, ממש כמו שאנחנו רואים במדינות אחרות".
עד כמה מודעים התושבים לתכנית המטרו?
אמנם התכניות מוכנות, אבל לא בטוח כלל שתושבים ובעלי קרקעות מבינים את מורכבותן והשלכותיהן על חייהם ורכושם.
"יהיו מי שייהנו מהמטרו, אין ספק", אומר עו"ד שוב. "אבל בעשור הקרוב או בעשרים השנים הקרובות ירגיש האזרח את נושא המטרו מצדו השני, הפחות חיובי.
"לצערי, קיימת בעיה של מתן הודעה מוקדמת למי שעלול להיפגע מהבנייה. למעשה, אין שום חובה לתת הודעה אישית על תוכנית פוגעת דוגמת הרכבת הקלה, המטרו וכדומה.
"יש פקודות של המנדט, שבזמן ההפקעה, כשלוקחים לך את הקרקע נותנים לך הודעה אישית. המשמעות היא, שהנפגע הפוטנציאלי עלול לאחר את המועדים וחייב לבדוק את הדברים מיוזמתו כי ייתכן ואף אחד לא יודיע לו. אין חוק מטרו, למרות שלדעתי היה צריך להיות חוק מטרו ייעודי. יש את חוק התכנון והבנייה, אבל לא על זה אנחנו מדברים אלא על פקודות הפקעה מנדטוריות.
"קיימת הזכות להתנגדות והזכות לתבוע פיצויים, אבל בפועל, לגבי התנגדויות זה כבר מאוחר עבור חלק מהתכוניות ועבור חלקן זה תקף ממש בימים אלה".
המרוץ לפיצוי
לגבי נושא הפיצויים, אומר עו"ד שוב, שמהרגע שתאושר התוכנית יתחיל מרוץ לגבי פיצויים. "מי שלא ידע שהבית שלו מסומן, למשל, להריסה מפני שהוא מתוכנן להיות הכנה או אזורי עבודות של המטרו, עלול למצוא את עצמו בלי כלום", הוא אומר.
"כל אחד יכול לבוא ולהגיש התנגדות, אבל ברור שהפגיעה שונה בין מי שהמטרו יעבור לידו ובין מי שהמטרו יעבור מתחתיו. מי שרכושו ממש מעל המטרו, ייתכן שגם הבית שלו לא יהיה קיים מחר בבוקר, בין אם לתקופה חלקית או לתקופת העבודות מפני שהולכים להשתמש בקרקע שלו לעבודות.
"שאלות הפיצוי הן שאלות כלכליות ואנחנו לא יודעים היום מה הולך להיות כי בתוכניות האלה יש הרבה ערפל. רק בהמשך נדע לגבי התכניות, כשנוציא את היתרי הבנייה ולשם כך צריך יהיה לקחת אנשי מקצוע ולהתחיל לבדוק התנגדויות ולתבוע פיצויים. זה מחייב לעקוב כי הדברים הם מאוד דינמיים", הוא מסביר.
מה יהיה על דיירים שיפגעו?
"חייבת להיות חובת הודעה כלשהי לאנשים שהמטרו 'נופל' על הבית שלהם או נופל בצורה שמשפיעה על סביבת החיים שלהם", אומרת מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב יפו.
"אני מכירה את זה כבר מהרכבת הקלה - יש אנשים שמודעים, שמגישים התנגדויות לתוכנית כזאת דרמטית ויש אנשים שלא יודעים עד היום שמגיעים אליהם לחצר ורוצים לקחת להם את המטבח".
להבי מצביעה על הפגיעה דווקא במוחלשים "אותם אנשים שחיים עם פחות מודעות לתוכניות בניין עיר. עבור מי שהדבר נופל על הבית שלו, לאו דווקא בתל אביב, לדעתי צריך לתת לו דיור חלופי. כיום, מדברים על פיצוי ש-70% מתוכו מממנת המדינה ו-30% מתוכו מממנת העירייה. יש הרבה מאוד ויכוחים סביב העניין הזה. לדעתי, רוב הציבור לא מודע למטרו, רוב הציבור הפסיד את תקופת הגשת ההתנגדויות ורוב הציבור, אם לא ייקח עו"ד שיעמוד לצידו, יפסיד את הזכות שלו לפיצויים".
להבי מדגישה את חשיבות המודעות הציבורית: "אי אפשר לומר מודעות בלי לייצר חוק, שבאמצעותו מחייבת מדינת ישראל להודיע, לכל מי שתוכנית כזאת משפיעה עליו, שיש לו זכות להגיש התנגדות ושיש לו זכות לדרוש פיצויים. אנשים צריכים לדעת מה עומד לקרות ולא שזה יגיע להם בהפתעה".
השפעת המטרו על ענף הבנייה
לרכבת הקלה חיכינו 60 שנה ולא ברור כמה שנים נחכה למטרו. "ברור שתהיה לנו פה הקפאת בנייה שקודם כל תפגע בכל מי שרצועת התכנון נופלת עליו ובסביבתו", אומרת להבי. "הקפאת הבנייה תפגע ביזמים, תפגע בבעלי בתים, תפגע בתמ"א 38, בהתחדשות העירונית והבעיה היא שאין פרק זמן מוגדר בחוק שהמדינה חייבת לעמוד בו".
וכאן מדגישה להבי את בעיה מרכזית נוספת – מגבלת הזמן. "צריך לחייב את המדינה לקבוע לוח זמנים ועל כל סטייה מהלוח זמנים האלה לתת פיצוי למי שנפגע מכך. לא ייתכן שכל זה מתנהל בערפל, ללא מגבלת זמן על הגבלות בנייה בשטח. בינתיים, מה שהמדינה עושה מתוקף התמ"א 70, היא מתכננת כיצד להעצים את זכויות הבנייה מסביב, כשלא ברור כלל אם היא תבצע הפקעות, האם בעלי הנכס שממנה הופקעה האדמה או הבניין, ייהנו מהזכויות או שהמדינה מתכוונת להפקיע ולהקנות זכויות מאוחר יותר והיא עצמה תהנה מההשבחה תוך שהיא נוקטת בגישה של מתן פיצוי מוקדם למי שהפקיעו ממנו.
"העיריות יודעות איפה עוברת רצועת התכנון ולא תמיד אלה תואמות את תוכניות המתאר שלהן. לפעמים השיקולים הם שיקולים כלכליים בהם אולי ניתן יהיה לתת יותר השבחה ויותר זכויות בנייה. העיריות גם לא יודעות כמה זמן זה ימשך ואפילו לא יודעת מתי תיגמר הביצוע של הקו הירוק (של הרכבת הקלה, ל.ז.), שהתחילו כבר לעבוד עליו".
תקציב של 150 מיליארד שקלים
עו"ד שוב מתייחס לתקציב הגדול המתוכנן לפרויקט זה. "אנחנו יודעים שגם ברכבת הקלה דיברו על תקציבים מסוימים והמספרים אחר כך היו אחרים לגמרי", הוא אומר ומתייחס לתכניות התקציב של הרכבת הקלה, שהתחילה מ-7 מיליארד שקלים והגיעה כבר לכ-20 מיליארד. "המספרים נזילים ואף אחד לא יכול לדעת באמת כמה זה יעלה", הוא אומר.
"איך אתה באמת יכול לדעת מה התקציב שתצטרך אם אתה עוד לא יודע בדיוק כמה בתים תפקיע, בכמה תכניות תפגע ואם התוואי שלך ישתנה וכדומה? המדינה הייתה צריכה לעשות שיעורי בית הרבה לפני שמתחילים. ברגע שאתה מתחיל את הניתוח אתה לא עושה את הבדיקות תוך כדי הניתוח", הוא אומר.
"בעל דירה בפתח תקווה או בתל אביב, שפתאום מוציא תכנית ורואה שהוא מסומן להריסה, החיים שלו בשנים הקרובות יתהפכו. הוא לא יכול לעשות שום דבר - לא למכור, לא להשכיר, הוא לא יודע מה יקרה מחר, אם יקבל פיצוי ואיזה פיצוי יקבל", אומר עו"ד שוב, "עכשיו בודקים מאיפה יגיע הכסף, אבל הקפאת הבנייה כבר פורסמה אז אולי כדאי לבדוק מהיכן יגיע הכסף".
מהו מס המטרו?
מסתבר שהרעיון למימון הוא הרצון להרחיב וליצור בנייה יקרה מסביב לתחנות והרשויות והמדינה יקבלו מכל זה 70-75%. "זה יהיה מס מטרו ועל זה יהיה גם מס שבח. "בשורה התחתונה, המדינה תיקח בפועל את הכל לעצמה וכך, לא נתנה דבר לאותם נפגעים להם מגיעים פיצויים", הוא אומר.
"בפועל, יש פה הרבה אי וודאות, שהיום היא על השטח אבל אף אחד לא באמת יודע מה הוא הולך לעשות עם זה, שלא לדבר על הכותרות שצצות, על כך שאולי יבוטל פרויקט המטרו. אז מה, סתם שיחקנו והוצאנו כך וכך מיליארדים ועכשיו לא ברור מה יהיה? התב"ע לקראת אישור, אז צריך כמה שיותר מהר להתעשת ולחוקק חוקי מטרו - איך מודיעים, איך תובעים, איך משלמים ותוך כמה זמן", אומר עו"ד שוב.
מה נותר לאזרח הקטן לעשות?
"האזרח הקטן, שיודע שהמטרו עובר עליו או לידו, חייב להתארגן עם עורכי דין. אין לו שום עזרה מהרשויות, לא מהרשויות הממלכתיות אולי אפילו להפך, יכול להיות שלא מחשבנים כמה זה יעלה בתקווה שהרבה לא ידעו ולא ידרשו את הפיצויים בזמן", אומרת מיטל להבי.
"צריך קודם כל להתעשת, לקחת עורכי דין ולעמוד בחזית. גם אם הפסידו האזרחים את הזמן להגיש התנגדויות, עדיין לא הפסידו את הזמן לדרוש פיצוי, וזה דבר מאוד חשוב. עכשיו המדינה הולכת ומממנת פרויקט על חשבון היטלי השבחה, על חשבון זכויות בנייה. ההיבט התכנוני פתאום הופך להיות כלכלי, וגם חושבים על כל מיני מיסים כמו אגרות גודש וגזרות נוספות על הציבור, שאולי חלקן נכונות או לא נכונות, אבל לבטח לא זו הדרך לקדם פרויקט בסדר גודל כזה. כשאתה עובר עם פרויקט כזה במטרופולין הכי גדול במדינה אתה צריך לעשות את זה בצורה מסודרת".
"סוף מעשה במחשבת תחילה", מסכם עו"ד שוב. "כולם יודעים שצריך להיות מטרו, השאלה היא הדרך - כמה ישלמו את המחיר בשביל הניסוי הזה שעושים כרגע. צריך קצת הפקת לקחים מההתנהלות סביב הרכבת הקלה. לצערי הרב, גם עכשיו אף אחד לא יודע בדיוק איך זה יגמר ואיך זה יהיה. שיתעשתו, ישבו, ינתחו. לא יכול להיות שבן אדם עם דירת מגורים לא ידע בוודאות שהוא יקבל לפחות דירה חליפית, אם לא פיצוי בתוך הדבר הזה. זה לא יכול להיות נתון לפרשנויות וצריך להיות מאוד ברור מה הדרך שאף אחד לא ייפגע. החובה היא לתת פיצוי ולא לדרוס את האזרח הקטן בעת שעושים פרויקט לאומי".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
פורסם לראשונה: 10:10, 09.12.20
