אחת מתוכניות הדיור שמגבש משרד האוצר כדי להתמודד עם משבר הנדל"ן היא קידום היוזמות להסבת משרדים למגורים והקמת דירות במתחמי תעסוקה במקום משרדים בחוק ההסדרים. בעוד שברור שמהלך להגדלת היצע הדיור יכול ואמור לסייע להדבקת הביקושים הקשיחים למגורים, הרי שכלל לא בטוח שמדובר ביוזמה מעשית נטולת מכשולים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בסוף השבוע פרסמו כלכלני בנק לאומי את הסקירה השבועית של אגף הכלכלה בחטיבת שוקי הון בבנק, שם התייחסו לפערים בין הביקושים למגורים לבין היצע הדירות. "2021 צפויה להסתיים עם עליית מחירי הדירות בשיעור גבוה", כתב הכלכלן ד"ר גיל מיכאל בפמן. הסיבה לדבריו: "הדשדוש בקצב בינוי הדירות במשק, שמשמעותו היצע שאינו גדל בקצב רצוי, מתקיים במקביל להשתחררות ביקוש כבוש משמעותי, בפרט בפלח הדירות החדשות, ועל כן יש בו כדי להגדיל את עודפי הביקוש בשוק הדיור".
הביקוש עולה, קצב הבנייה לא
ברקע תהליכים אלה, מחירי הדירות נמצאים בהאצה משמעותית - בשנה האחרונה הם עלו בקצב שנתי של 5.6%, הגבוה ביותר זה כחמש שנים. ההערכות המומחים הן שבחודשים הקרובים הביקוש יישאר גבוה, בעוד שקצב הבנייה לא צפוי לעלות משמעותית. בכל מקרה כתוצאה מהחמרת צווארי הבקבוק בצנרת התכנון בשנתיים האחרונות המחסור בדירות חדשות במשק רק מחמיר וכל זה צפוי להביא בטווח הבינוני להאצה מחודשת בעליית מחירי הדירות.
אחת התוכניות שנמצאות בצנרת התכנון וממתינה לחוק ההסדרים, שמטרתה להגדיל את היצע הדיור, היא יוזמה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, שאושרה במאי האחרון על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, המאפשרת הקמת דירות קטנות במתחמי תעסוקה באזור המרכז (שבו הביקושים הקשיחים ביותר למגורים) במקום משרדים. התוכנית קודמה, בין היתר, בעקבות ההבנה שמינהל התכנון אישר מיליוני מ"ר של מתחמי תעסוקה שטרם נבנו וייתכן שאין בהם צורך, בגלל המעבר של רבות מהחברות לעבודה מהבית.
יוזמה נוספת של משרד האוצר שממתינה בצנרת היא הסבת משרדים למגורים, שקיבלה משנה תוקף בתקופת משבר הקורונה, אז מרבית העובדים עברו לעבוד מהבית. מאז תום המשבר רוב החברות עברו למודל היברידי של עבודה משולבת.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), בשנים 2018 ו-2019 נבנו יותר ממיליון מ"ר של שטחי משרדים מדי שנה. בשנה החולפת אמנם חלה ירידה בהתחלות הבנייה בעקבות הקורונה, אולם מבחינת שטח המשרדים עדיין מדובר בכמות גדולה ביחס לעשור האחרון. כך, ב-2018 החלה בנייה של כ-1.04 מיליון מ"ר של משרדים וב-2019 של כ-1.29 מיליון מ"ר. ב-2020, לעומת זאת, החלה בנייה של כ-962 אלף מ"ר למשרדים וברבעון הראשון של 2021 רק כ-186 אלף מ"ר.
לדברי האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד "טיטו-אומן אדריכלים", שכבר מקדם תוכניות להסבת מיזמי מגורים לטובת מגורים, אף שהמהלך טרם אושר, "יותר ויותר יזמים מבקשים לבחון דרכים לשנות ייעוד באופן מלא או חלקי בפרויקטים שנמצאים באזורי תעסוקה, או כאלה המיועדים לעירוב שימושים. בטיוטת חוק ההסדרים ביקש האוצר לתת פתרון חלקי למצוקת הדיור ולעודפי הביקוש לדירות, ומצד שני מענה לירידה בביקושים לשטחי משרדים שהתגברה בקורונה. האוצר התייחס למתחמי מסחר ותעסוקה ענקיים שנבנים בישראל וכאלה שכבר קיימים, וביקש להסב עד 50% ממבני המשרדים לדירות מגורים.
"במהלך שנת הקורונה חל שינוי משמעותי בדפוסי העבודה, ורבים מהעובדים עברו לעבודה מרחוק, מהבית ולא מהמשרדים. לאחר המשבר חלק מהחברות החליטו לאמץ מודל עבודה משולב, וההערכות הן שמהלך זה ייצור עודפי היצע גדולים של שטחי תעסוקה בשוק המשרדים, שכבר היה רווי עוד לפני הקורונה. על רקע זאת, הסבת שטחי משרדים למגורים יכולה לסייע לטפל בעודפי ההיצע של המשרדים מצד אחד, ובמחסור החמור בדירות מצד שני".
חדר כושר וחלל עבודה
האדריכל גיא מילוסלבסקי, מנכ"ל ובעלי "מילוסלבסקי אדריכלים", מוסיף: "בהסבת מגדלי משרדים ריקים, או ריקים חלקית, יש היגיון רב, שכן מהלך כזה יכול לתת מענה מהיר להגדלת היצע הדירות החסרות. מאחר שברוב האזורים בהם מרוכזים מגדלי משרדים אין תשתית מפותחת של שירותים ציבוריים כמו בתי ספר, גני ילדים, טיפת חלב, מתנ"ס וכדומה, עדיף לייעד את הסבת מגדלי המשרדים לדירות קטנות עבור דיור בר-השגה, למשל פרויקטים של השכרה ארוכת טווח שמתאימים לצעירים רווקים או למבוגרים שרוצים לחזור לגור במרכז העיר, קרוב למקום העבודה, ולא זקוקים לשירותים הציבוריים שנדרשים למשפחות עם ילדים".
"מכיוון שמדובר בדירות קטנות, יש לשלב בבניינים אלו שטחים לשימושים משותפים כמו מכבסה, חדר כושר, חלל עבודה משותף לדיירי המגדל, חלל אירוח שיתופי, שטח ירוק פתוח להתאווררות ועוד. אם משלבים בבניין גם משרדים וגם מגורים, חשוב לתת את הדעת גם לתכנון לובי נפרד לשני השימושים, כדי לתת לדיירים תחושת פרטיות".
2 צפייה בגלריה
"מכיוון שמדובר בדירות קטנות, יש לשלב בבניינים שטחים לשימושים משותפים כמו מכבסה, חדר כושר, חלל עבודה משותף לדיירי המגדל ועוד"
(צילום: shutterstock)
חיים קראדי, מנכ"ל חברת "פרשקובסקי", מסביר שמהלך של הסבת משרדים למגורים או הקמת דירות במתחמי תעסוקה משתלם ליזמים, משום שהשווי למ"ר נמוך משמעותית מהשווי של מ"ר למגורים. כך למשל, בתל אביב השווי למשרדים עומד על ממוצע של 17 אלף שקל למ"ר, ולעומת זאת במגורים השווי קופץ ל-25 אלף שקל למ"ר ויכול להגיע גם ל-130 אלף שקל. "קרקע למשרדים שווה פחות משליש מקרקע למגורים", הוא אומר. "לכן הסבה למגורים משתלמת ליזמים, אם כי צריך לזכור שיש צורך לשלם היטל השבחה משמעותי לרשות המקומית, שמהווה מחצית מהשווי".
עו"ד ענת בירן: "ברור שהעיריות יתנגדו לשינוי, משום שארנונה למגורים נמוכה משמעותית מזו לעסקים"
אף שבתקופת הקורונה מרבית שטחי המשרדים עמדו ריקים, לדברי השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "קיימת שונות גבוהה בשיעורי התפוסה במבני המשרדים לאחר המשבר, הנובעת בעיקר מהעובדה שתמהיל השימושים אינו אחיד. בעוד שבמבנים המאכלסים נותני שירותים מהמגזר הפרטי שיעורי התפוסה כמעט מלאים, הרי שבמבני משרדים המאכלסים חברות היי-טק וגופים ציבוריים השתנו דפוסי העבודה, גם אם לא לתמיד, וכיום ניתן למצוא אותם שוממים חלקית".
אלא שלדברי דנוס, היוזמה להסב משרדים כנראה רחוקה מאוד מלקבל אישור. "אין ספק ששינוי ייעוד מסיבי של שטחי תעסוקה למגורים עשוי לסייע להגדלת ההיצע ולהפחתת מחירי הדיור, זה תלוי בהיקף ובשאלה עד כמה השינויים התכנוניים יהיו מוצלחים", הוא אומר. "לא בכדי היוזמה הזאת טרם מומשה, כתוצאה מצבר חסמים שלא יאפשרו לה לקרום עור וגידים. החסם העיקרי הוא ראשי הערים. כל עוד מודל גביית הארנונה לא ישתנה, והמשרדים הם אלה שימשיכו לסבסד את המגורים, צפויה התנגדות מצידם".
מחירי הדיור ממשיכים לעלות: אוהד דנוס באולפן ynet
(צילום: משה מזרחי)
היתר לשימוש חורג
דנוס מוסיף כי "עוד חסם הוא העובדה שמבני משרדים נבנים באזורי תעסוקה – ומי ירצה לגור באזור שלרוב שומם בלילות? גם התכנון אינו תואם למגורים, לא מבחינת שטחי ציבור נדרשים (כגון גינות וכדומה) ולא מבחינת פונקציות ציבוריות נדרשות (כגון בתי ספר וגני ילדים)".
עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה, מחזקת את הדברים: "יזם שרוצה להסב מגורים למשרדים צריך לקדם תוכנית בניין עיר, לבקש היתר לשימוש חורג והתאמת המשרדים לתקנים של מגורים. גם מתעוררת שאלת התשתיות, ומעל הכל מרחפת השאלה לגבי הארנונה שתשולם, שכן ברור שהעיריות יתנגדו להפחתת התשלומים מאחר שארנונה למגורים נמוכה משמעותית מארנונה לעסקים".
