לא מעט התנגדויות הוגשו בחודשים האחרונים לתוואי המטרו, שמקודם ומתוכנן על ידי חברת נת"ע במטרופולין תל אביב, בטענה שפרויקט התשתית הענק יוריד את ערך הנכסים הסמוכים לו. הטענות ברורות: הקמת התחנות החדשות עבור המיזם השאפתני, של רכבת תחתית הנוסעת לאורך כ-150 ק"מ ב-24 רשויות מקומיות, תוביל להפקעות עצומות של שטחים (מצב שעלול להקפיא פרויקטים עתידיים למגורים), לעבודות הקמה שיימשכו שנים ארוכות ולחסימה דרמטית של צירים מרכזיים פקוקים ממילא - מה שיקשה על איכות חיי התושבים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
המיזם כולל שלושה קווים של רכבת תחתית (1M, 2M ו-3M), שיפעלו בהפרדה מלאה ממערכות התחבורה האחרות (רכבת ישראל, הרכבת הקלה ואוטובוסים), אך ייפגשו איתן בתחנות לאורך המסלול. מהירות הנסיעה של קווי המטרו צפויה להיות גבוהה יותר מזו של הרכבת הקלה, הקיבולת תהיה גדולה יותר, ותדירות הנסיעות תכופה יותר. המטרה: ליצור רשת תחבורה מסונכרנת, שאמורה להביא להקלה משמעותית בהגעה מערי גוש דן אל מרכזי התעסוקה הגדולים בארץ.
10 צפייה בגלריה
הדמיה של תחנת המטרו המתוכננת בראשון לציון
(הדמיה: אדר׳ טל אייל ושרון שפירא עריכה גרפית: שירה שטינברג)
למרות הטענות על ירידת ערך הנכסים, בענף הנדל"ן מעריכים שכאשר הרכבת תושלם בעוד 10-15 שנים, ערכי הדירות הסמוכות לתוואי צפויים לטפס. ההשבחה צפויה להקיף את כלל הערים שבהן יעברו קווי המטרו, אך נראה שדווקא הערים במעגל השני יהיו המרוויחות הגדולות יותר.
שמאי המקרקעין אוהד דנוס: "מדובר בתהליך שיימשך כמה שנים טובות, אבל מחקרים בינלאומיים מוכיחים: קווי המטרו משדרגים את ערכי הנכסים הסמוכים להם. העובדה שאדם לא יידרש לרכב כדי להגיע לעבודה, ויוכל לנהל את חייו בצורה נוחה וחסכונית יותר, תשפיע על ערכי הנדל"ן. פרויקט המטרו הוא 'דיל ברייקר', משנה את המשחק, משום שהוא לוקח מקומות שעד היום המחשבה לגור בהם נתפסה כסיוט לחלק מהאנשים כתוצאה מהפקקים, ופתאום הם יהיו אדישים לכך".
לדברי אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל חברת "סביבות מגורים", "המטרו יגרור פריחה נדל"נית חסרת תקדים, שתתבטא בתוספת זכויות בנייה מסיבית בסביבת התחנות, וגם בהשבחה משמעותית של נכסים שבמרחק הליכה מהתחנות. בשטח כבר מורגשת פעילות של משקיעים ליד תחנות מטרו מתוכננות, אך הדרך להשבחה עדיין ארוכה. תוכניות המטרו השונות הופקדו אך טרם אושרו".
לדבריו, "מחקרים שנערכו בעולם הראו שההשבחה של נכסי מגורים במרחק של 100-500 מטר מתחנת מטרו לרוב נעה בין 10%-25%". לעומתם, נכסים המצויים בצמידות לתחנה ייהנו מנגישות מקסימלית, אבל גם יסתכנו במטרדים סביבתיים. על נכסים המצויים במרחק של 500 מטר ומעלה ההשפעה תהיה נמוכה. ניתן לחזות שהמטרו יגרור עליות מחירים בעיקר בערי הלוויין, המאוכלסות במאות אלפי יוממים שמבצעים נסיעות לריכוזי התעסוקה הגדולים", מוסיף גרינברג. "ההשבחה תורגש פחות בתל-אביב ובגרעין הפנימי של המטרופולין". אז מי הן הערים שעשויות להרוויח מהתוכנית הגרנדיוזית?
מרכז העיר, הוד השרון
"עיריית הוד השרון החליטה לאחרונה לעצור או להגביל תוכניות בנייה גדולות המתוכננות בעיר, ולא בכדי: כיום היא נחשבת לאחת הערים הכי פחות נגישות במרכז הארץ", אומר גרינברג. את הוד השרון משרתות שתי תחנות של רכבת ישראל, אך הן ממוקמות בפאתי העיר ומרוחקות מריכוזי האוכלוסייה. בנוסף, היציאות לכבישים מהירים ובין-עירוניים אינן נוחות. "פרויקט 'מהיר לעיר', שבמסגרתו נסלל נתיב תחבורה ציבורית בדרך רמתיים, ימתיק במעט את הגלולה המרה, אך יספק פתרון חלקי בלבד", מוסיף גרינברג.
חלק גדול מעתידה של העיר נשען על ארבע תחנות מטרו של קו 1M שיוקמו בשטחה. מבין הארבע, בעלת הפוטנציאל הגבוה ביותר להשבחת נכסי המקרקעין שבסביבתה היא התחנה שמתוכננת ממש במרכז העיר, בצומת רחוב הבנים ודרך רמתיים. מחירי דירות יד שנייה במרכז עומדים בממוצע על כ-1.7 מיליון שקל לשלושה חדרים ו-1.95 מיליון שקל לארבעה חדרים. העיר מבוקשת מאוד בקרב משפחות צעירות ומבוססות, אך כיום רובן מעדיפות להתגורר בשכונות החדשות. המטרו עשוי לשנות את התמונה ולהטות ביקושים לכיוון מרכז העיר, תוך שדרוג המרחב הציבורי והתחדשות המרקם הבנוי. דנוס מעריך כי עשויה להיות השבחת מחירים בשיעור של כ-15% באזור זה.
מרכז העיר, כפר סבא
גרינברג: "בדומה לערים ותיקות אחרות בארץ, גם בכפר סבא חלה בעשורים האחרונים הידרדרות במצבו של מרכז העיר. הפיתוח המסיבי במזרח ובמערב כפר-סבא פגע בתפקודו של ציר ויצמן כרחוב מסחרי ראשי. עם זאת, בשנתיים-שלוש האחרונות אזור המרכז זוכה לעדנה מחודשת בזכות מיזמים של התחדשות עירונית. אך מתיחת פנים מהותית צפויה להתרחש רק בעתיד, בזכות פרויקט 'מהיר לעיר' הכולל סלילת נתיבי תחבורה ציבורית".
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלי חברת ינוב, הבונה פרויקט התחדשות עירונית ברחוב: "ברחוב ויצמן מתוכננות כמה תחנות של קו 1M, כשהבולטת תמוקם בליבה הפועם של העיר - צומת הרחובות ויצמן וסוקולוב, ליד קניון ערים". מחירי הנדל"ן באזור נעים בין 1.65 מיליון שקל לדירות שלושה חדרים יד שנייה ל-1.9 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים יד שנייה. בנוסף תקום תחנה בפינת רחוב תל-חי. דנוס מעריך כי הנכסים באזור יושבחו בכ-15%.
רמת הדר, גבעת שמואל
גבעת שמואל הקטנה צפויה להכפיל את אוכלוסייתה מכ-26 אלף תושבים לכ-55 אלף בשנת 2040. העיר נהנית ממיקום מרכזי במטרופולין תל אביב, ותוואי המטרו שיעבור בשטחה צפוי לשדרג את נגישותה, שכיום היא בינונית. בעיר מתוכננת תחנה בודדת של קו 2M - ברחוב ז'בוטינסקי ליד אוניברסיטת בר אילן. את התחנה עוטפות שלוש שכונות: השכונה הוותיקה, רמת הדר הוותיקה ורמת הדר החדשה.
לדברי גרינברג, רק רמת הדר החדשה סמוכה גם לתחנת הקו הסגול של הרכבת הקלה, שצפוי לפעול ב-2026. בשכונה מתוכננות יותר מ-2,000 יחידות דיור במגדלים, לצד מרכז מסחרי, 70 דונם שטחים פתוחים ו-45 דונם למבני ציבור. דירות שלושה חדרים נמכרות בה בכשני מיליון שקל; ארבעה חדרים ב-2.3 מיליון שקל; וחמישה חדרים ב-2.6 מיליון שקל.
לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ הבונה בשכונה, "מפרויקטים חדשים המוקמים בחלקה המערבי של השכונה, המרחק לתחנת המטרו יהיה 5-6 דקות הליכה, מה שצפוי להעניק נגישות גבוהה ממנה לערי המרכז". דנוס מוסיף כי מכיוון שהשכונה תהווה צומת של שני קווי רכבת, "ניתן להעריך שתוספת ההשבחה תגיע ל-20%. ככל שמתרחקים מהתחנה, תרד ההשבחה לכ-10% ופחות".
קיראון, קריית אונו
קריית אונו נחשבת לעיר הלוויין המושכת את המעמד הסוציו-אקונומי הגבוה במטרופולין תל אביב. היא צומחת בקצב מואץ, ללא גיבוי מספק של תשתיות תחבורתיות. בצפון-מערב העיר נבנית שכונת נאות אריאל שרון, שתכלול כ-750 יחידות דיור; בדרום העיר, באזור צומת סביון, מוקמת שכונה שתכלול כ-1,300 יחידות דיור, ובסמוך לה שכונה נוספת שמתוכננת על שטחי בסיס תל השומר; גם במרכז העיר נבנים עשרות פרויקטים חדשים.
לדברי גרינברג, "אזור צומת סביון יזכה למענה בדמות הקו הסגול של הרכבת הקלה, אך המהפך האמיתי טמון בקו המטרו 3M שישרת את מרכז העיר. תחנת שלמה המלך ולוי אשכול תפעל בתוך שכונת קיראון הגדולה והוותיקה, ליד קניון קריית אונו, שמצויה בעיצומו של תהליך התחדשות ופינוי בינוי". מחיר דירות ארבעה חדרים בשכונה עומד על כ-1.95 מיליון שקל ליד שנייה ו-2.25 מיליון שקל לדירות חדשות. לדברי דנוס, "בניגוד לגבעת שמואל, כדי להגיע מכאן למרכז תל אביב צריך להחליף רכבת. בנוסף, מדובר באוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, שמתאפיינת בשימוש תכוף יותר ברכב. לכן ניתן להעריך שבאזור זה תהיה השבחה בסדר גודל של 5% בלבד".
פארק הים, בת ים
שכונת פארק הים הנבנית בבת ים נחשבת ל"סיטי" החדש של העיר. מדובר בשטח עתיר בנייה המוקם בדרום-מערב העיר ומאופיין בנגישות בעייתית, אך לא לאורך זמן. ברחוב הקוממיות פינת הנביאים מתוכננת תחנת קצה של קו המטרו 3M. עוד לפני כן, צפויה להיפתח בעוד כשנתיים תחנת רכבת קלה של הקו האדום, כ-800 מטר בלבד ממזרח לתחנת המטרו. גרינברג: "שתי התחנות יספקו מענה תחבורתי הולם לרובע העסקים והמגורים של בת-ים, שיכלול שני מיליון מ"ר של מסחר ותעסוקה, 10,000 יחידות דיור ו-2,000 חדרי מלון. זה פרויקט דגל בעל חשיבות עצומה לעיר, ויאפשר לה עצמאות כלכלית".
מחירי הדירות במתחם עומדים כיום על כ-2.6 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים ו-3.3 מיליון שקל לחמישה חדרים. דנוס מעריך כי השכונה הצרה והמוארכת שמציגה חזית לים עשויה להציג השבחה בטווח שבין 10%-15% בערכי הנכסים הסמוכים לקווים המתוכננים.
נחלת יהודה, ראשון לציון
לדברי אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין, הבונה בשכונת נחלת יהודה, השכונה קרובה לתחנת הרכבת החדשה של העיר, כמו גם לכבישים ראשיים - 4, 44, 431, 1 והנתיב המהיר לתל אביב, מה שמספק לה נגישות טובה כבר היום. עם זאת, לדברי גרינברג, שירותי התחבורה הציבורית בשכונה לוקים בחסר.
גרינברג: "תחנת המטרו בנות-חיל, בקו המטרו 1M, תמוקם כ-5-7 דקות הליכה משני אזורים יוקרתיים בדרום השכונה: נחלת יהודה א' הכפרית, ונחלת יהודה מערב, שבה נבנות כ-950 יחידות דיור במגדלים. התחנה, בקו המטרו הארוך והחשוב מבין שלושת הקווים, תגרום למהפכה תחבורתית באזור. היא תספק מענה גם למתחם נחלת יהודה עילית, שיכלול למעלה מ-4,000 דירות".
להערכתו של דנוס, באזורים שבהם קיימת בנייה רוויה בשכונה, עשויה להיות השבחה של כ-10% בערכי הנכסים. באזורים של צמודי קרקע ההשבחה תגיע ל-5%.
יפו א', תל אביב-יפו
גרינברג: "שכונת יפו א' נהנית מנגישות טובה כבר כיום. היא סמוכה לתחנת רכבת ישראל ולנתיבי איילון, מאופיינת בשירות יעיל של אוטובוסים ומקושרת לרשת של שבילי אופניים. אך בעתיד היא צפויה להיות אחת משכונות המגורים הנגישות ביותר בארץ, הודות לתחנת מטרו ושתי תחנות רכבת קלה. ליד מתחם מכבי יפו, המוקם בצפון השכונה, מתוכננת תחנה של קו המטרו 2M בצומת הרחובות נס לגויים והיינריך היינה. בצידה השני של השכונה, לאורך שדרות ירושלים, מוקמות שתי תחנות רכבת קלה של הקו האדום, שצפוי לפעול בסוף שנת 2022".
מתחם מכבי יפו צפוי לכלול כ-1,500 יחידות דיור, לרבות דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. המתחם, הסמוך למכללת תל אביב-יפו, מצטרף לתוכניות מגורים גדולות נוספות. מחירי הנדל"ן באזור עומדים כיום על כ-31 אלף שקל למ"ר בממוצע, לעומת כ-45 אלף שקל בצפון יפו ובשוק הפשפשים. לדברי גרינברג, לאור השינויים הצפויים בשנים הקרובות, נראה כי פער המחירים יצטמצם. דנוס מעריך כי שיעור ההשבחה עשוי להגיע עד 10%.
