מאת: עו״ד אילן שרקון, שותף מייסד, שרקון בן־עמי אשר ושות' ועו"ד חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין
שוק הנדל״ן בשנה האחרונה הוא שוק "רותח". מחירי הנדל"ן זינקו בתקופה זו בכ־15% - מדובר בעליית מחירים מטאורית גם בהתבסס על מה שקורה בעולם.
לאור מלאי דירות קטן לשיווק ביחס לביקוש, המחירים עולים באופן משמעותי באזורי המרכז, אבל לא רק. על כל פרויקט "קופצים" מספר יזמים, וכן חלק מהיזמים מחזיקים את מלאי הדירות כמו "יהלומים" יקרים, וזאת בהמתנה שמחירי הדיור יעלו. כנ"ל גם לגבי שוק הדיור מ"יד שנייה", המחירים עולים והעסקאות נסגרות בפרק זמן קצר מאוד.
דמי השכירות לדיור אף הם עולים בהתאמה לעלייה במחירי הנכסים, דירות להשכרה נחטפות כמו "לחמניות", ועל כל דירה יש מספר לא קטן של מעוניינים המתמודדים עליה. החשש של גורמים רבים בשוק הנדל"ן הינו, כי התופעה של עליית המחירים בצורה דרמטית בזמן קצר כל כך עלולה להפוך ל"בועת נדל"ן", וייתכן שהשוק יחזור למשבר שהתרחש בשנת 2011, אשר בעקבותיו התרחשה "מהפכת הדיור".
הסיבות המרכזיות לעליית המחירים הן בעיקר רגולציה תכנונית מכבידה, אשר גורמת לכך שהיצע הדיור נמוך משמעותית ביחס לביקוש.
הליכי התכנון בישראל, שהם ארוכים וסבוכים ומקשים באופן משמעותי על קידום תוכניות לבנייה וגם על היזמים. נוסף על כך הליך אישור התב"ע מושפע מאינספור גורמים, אשר לכל לאחד מהם עניין ואינטרס שונה מהתהליך, והמורכבות מתעצמת בשלב הוצאת ההיתר בכל פרויקט. תהליכים אלה דורשים ידע תכנוני ומשפטי רב.
בשנתיים האחרונות, ולאור תכיפות מערכות הבחירות בישראל, המדינה לא שיווקה קרקעות במסגרת ״מחיר למשתכן״ (דבר שהחל שוב לאחרונה בפרסומי מכרזים רבים), ופרויקטים ששווקו על ידי המדינה, שווקו לכל המרבה במחיר. התחרות בין היזמים גרמה לעליית מחירי הקרקעות, ולאור המחירים הגבוהים שהוצעו על ידי היזמים, נוצר בסיס גבוה לתמחור יחידת מגורים, וכתוצאה מכך השוק התאים את עצמו למחירים אלו.
בשנת 2011 פרץ משבר דיור משמעותי, שבעקבותיו יצאו לרחובות והצטרפו למחאת האוהלים לא מעט צעירים שלא הייתה בידם האפשרות לרכוש דירה. דו"ח הוועדה לשינוי כלכלי־חברתי (דו"ח ועדת טרכטנברג), אשר נכתב בסמוך ולאחר המשבר, התייחס לנושא הבירוקרטיה התכנונית וסיבותיה ולפתרונות הרצויים על מנת להוציא אל הפועל עשרות אלפי יחידות דיור לשוק, וכן להפחית את מחירי הדיור. במסגרת הדו"ח הוצעה רפורמה בתכנון, אשר תבוא לידי ביטוי בשיווק פרויקטים והשכרה ארוכת טווח, בבניית דירות קטנות ובהמשך בקידום תוכניות של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל).
עליית המחירים בשנה האחרונה תגרום בהכרח לגידול ניכר בנטל הוצאות הדיור של משקי הבית בישראל, והיא מקשה באופן משמעותי על היכולת לרכוש דירות. עליית המחירים, כפי שתיאר אותה דו"ח ועדת טרכטנברג במשבר דאז, היא תוצאה ישירה של מחסור חמור בהיצע דיור ושל עלייה חדה בביקוש לדיור.
בשנה האחרונה התמקד שוק הנדל״ן בפרויקטים של התחדשות עירונית ובעיקר בפרויקטים של פינוי־בינוי. המדינה, באמצעות הרשות להתחדשות עירונית, שיפרה באופן משמעותי את התהליכים הרגולטוריים בכל הקשור לקידום הליכי תכנון של פרויקטי התחדשות עירונית, והסירה לא מעט חסמים שונים. למעשה כיום כמעט 30% משוק הנדל״ן הינו פרויקטים של פינוי־בינוי, ויזמים רבים משקיעים את מיטב מרצם בפרויקטים אלו, שהולכים ומתרחבים גם לאזורי הפריפריה, ששם יועדה מלכתחילה ההתחדשות העירונית.
בצל החשש הקיים, כי עליית המחירים הינה השתקפות של "בועת נדל״ן" שעלולה להתפוצץ וזאת מאחר שזוגות צעירים נוטלים משכנתאות בסכומים גבוהים, וכי כל שינוי בשוק בכל הנוגע לעלייה בריבית עלול לסכן את החזר ההלוואות – אני כולי תקווה שהגורמים הרגולטוריים יתמקדו גם בבעיה זו, שאם לא כן, אנחנו עלולים לחזור למשברים בתחום הנדל״ן, שקרו בעבר גם בארץ וגם בארצות הברית.
לסיכום, על מנת להפחית את מחירי הדיור, יש לצמצם באופן משמעותי את הליכי הבירוקרטיה התכנונית. הליכי התכנון אמורים להיות פשוטים, מהירים, שקופים, בעלי ודאות מוחלטת, ושיקול הדעת של מוסדות התכנון אמור להיות מצומצם יותר ותחת הפיקוח המשפטי של בתי המשפט המינהליים. בד בבד עם עניין זה יש כמובן "להפשיר" קרקעות מייעודים שונים לייעוד למגורים, וכי הממשלה תמשיך ביתר שאת בשיווק קרקעות ב"מחיר למשתכן" וכן תמשיך את מה שנעשה בשנתיים האחרונות בכל הנוגע לקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית.
